Wohnung verkaufen

Business – Keys to the House Close Up

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, steht prinzipiell vor denselben Herausforderungen, wie ein Hausverkäufer. Ein paar kleine Unterschiede gibt es allerdings. Wie verkauft man eine Wohnung und auf was ist speziell zu achten?

 

1. Verkauf Eigentumswohnung und Haus – Unterschiede

2. Unterlagen für den Wohnungsverkauf

3. Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Wohnungsverkauf?

4. Wohnung verkaufen – unvermietet oder vermietet

5. Den Verkauf vorbereiten

a) Den Angebotspreis ermitteln

b) Die Wohnung für den Verkauf vorbereiten

c) Verkaufswerbung

6. Wohnungsbesichtigung

7. Notartermin

8. Kosten beim Wohnungsverkauf

 

1. Verkauf Eigentumswohnung und Haus – Unterschiede

Der grundlegende Ablauf beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses unterscheidet sich nur geringfügig.  Allerdings müssen beim Verkauf einer Wohnung im Vergleich zum Verkauf eines Hauses einige zusätzliche Umstände beachtet werden, die vor allem die Eigentumsverhältnisse in Beziehung zu weiteren Wohnungsinhabern im selben Haus betreffen.

Ein Wohnungskäufer erwirbt im Fall eines Kaufes nicht nur die Wohnung, sondern daneben auch Nutzungsrechte am Wohnkomplex. Im Fachjargon spricht man bei einer Eigentumswohnung auch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum, also die Wohnung selbst, gehört einem bestimmten Eigentümer; am Gemeinschaftseigentum, wie Treppenhaus, Flure, Garagen, Aufzüge, Außenwände, Garten etc. haben auch Eigentümer anderer Wohnungen im Wohnkomplex Anteil. Bauliche Änderungen außerhalb einer Wohnung, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, wie der Anbau eines Balkons, Durchbrechen einer tragenden Wand usw. müssen grundsätzlich von der Eigentümerversammlung abgesegnet werden.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind deswegen im Vergleich zum Verkauf eines Hauses für die Dokumentation und die rechtliche Klarstellung der komplexeren Eigentums- und Gemeinschaftsverhältnisse immer zusätzliche Unterlagen erforderlich (siehe nächster Punkt). 

 

2. Unterlagen für den Wohnungsverkauf

Für einen Wohnungsverkauf sind grundsätzlich mehrere Unterlagen nötig. Man sollte sich diese am besten schon deutlich vor dem Verkaufsstart zusammenstellen, damit sie verfügbar sind, wenn man sie braucht.

In der Regel werden bei einem Immobilienverkauf die folgenden Dokumente benötigt:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Bau-, Grundrissplan
  • Unterlagen, die Wohn- und Nutzfläche spezifizieren (Quadratmeterzahl)
  • Lageplan
  • Sanierungsnachweise
  • Energieausweis
  • Nebenkostenauflistung
  • Versicherungspolice Gebäude

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind in der Regel folgende Dokumente zusätzlich nötig:

  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan
  • Wohngeldabrechnung
  • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
  • Verwaltervertrag
  • Mietvertrag (bei vermieteter Wohnung)

 

3. Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Wohnungsverkauf?

Wann verkaufen?

Man kann es sich nicht immer aussuchen, wann man seine Wohnung verkaufen möchte. Manchmal erzwingen die Umstände einen sofortigen Verkauf oder einen bestimmten Zeitpunkt.

Doch wenn Sie es sich aussuchen können, ist ein Verkauf im Frühling oder Sommer besser. Besichtigungen macht man z. B. am besten bei gutem Tageslicht und da eignen sich eher die hellen Monate. Auch Fotos der Wohnung für ein Exposé oder für die Internetannoncen macht man besser zu Zeiten mit guten Lichtverhältnissen. Grundsätzlich aber kann man eine Wohnung aber zu jeder Jahreszeit verkaufen.

Am wichtigsten ist dabei die Frage, wann der beste Preis erzielbar ist. Und der wird grundsätzlich durch den Markt bestimmt. Momentan (Anfang 2020) sind die Wohnungspreise aufgrund der andauernden Niedrigzinsphase auf einem hohen Niveau. Gegenwärtig lassen sich bei Immobilienverkäufen gute Erträge erzielen. Das kann ein Entscheidungsgrund sein, jetzt zu verkaufen. Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt oder ob die Preise nochmals steigen oder ob sie wieder fallen, lässt sich natürlich nicht mit Sicherheit sagen.

 

Leere Wohnung

4. Wohnung verkaufen – unvermietet oder vermietet

Überwiegend suchen Kaufinteressenten eine leere, unvermietete Wohnung für den Selbstbezug. Daher verkaufen sich leere Wohnungen in der Regel einfacher und zu höheren Preisen. Im Fall einer vermieteten Wohnung muss der neue Eigentümer zunächst einmal Eigenbedarf anmelden, um die Wohnung frei für sich nutzen zu können. Vermietete Wohnungen kommen daher oft nur für einen Kauf in Frage, wenn der neue Eigentümer sie als reine Kapitalanlage nutzen will. Aber auch dafür gibt es meist genügend Interessenten, vor allem wenn die Wohnung in einer urbanen Region liegt. Dennoch muss man beim Verkauf einer vermieteten Wohnung mit einem geringeren Verkaufspreis rechnen. Im Vergleich zum Verkauf einer unvermieteten Wohnung kann der Preis bis zu 30 % niedriger liegen. Mehr Infos dazu, wie man den Besitz an einer Immobilie zurückerlangen kann, finden Sie in meinem Artikel „Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf oder Verkauf

 

5. Den Verkauf vorbereiten

Bevor man mit einer Wohnung an den Markt gehen kann muss sie natürlich verkaufsfähig sein und man muss einen angemessenen Angebotspreis nennen können. Zudem müssen die nötigen Dokumente vorliegen (siehe oben).

 

a) Den Angebotspreis ermitteln

Richtiger Angebotspreis?

Der Wert einer Wohnung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Natürlich spielt die Lage eine übergeordnete Rolle, aber auch Baujahr, Zustand, Qualität, Ausstattung, Stockwerk usw.

Einen Eindruck über erzielbare Preise kann man z. B. dadurch gewinnen, dass man sich im Internet vergleichbare Wohnungsangebote anschaut. Auch von lokalen Gutachterausschüssen herausgegebene Jahresberichte können wertvolle Daten zu Quadratmeterpreisen liefern.

Wer sich jedoch mit Immobilien nicht sehr gut auskennt, ist gut beraten, die Wertermittlung einem Profi zu überlassen. Dazu kann man einen Gutachter engagieren oder man erteilt einem Immobilienmakler einen Verkaufsauftrag und dieser übernimmt im Rahmen dessen die Wertermittlung, so dass ein marktgerechter Preis ermittelt wird.

 


Haben Sie bereits eine Vorstellung was Sie für Ihre Immobilie preislich erzielen können? Lesen Sie meine Artikel über die Immobilienpreise in München oder fordern Sie eine kostenlose Wertermittlung über das hinterlegte Formular an.


 

Wohnung präsentieren

b) Die Wohnung für den Verkauf vorbereiten

Nicht nur die Industrie weiß, dass sich schön verpackte Produkte leichter verkaufen lassen. Auch für Immobilien gilt, dass sie schön hergerichtet und präsentiert leichter zu verkaufen sind und so höhere Preise erzielbar sind. Eine Renovierung kann, muss aber nicht nötig sein, hier muss man den Zustand individuell beurteilen. Auffällige Schäden sollte man nach Möglichkeit aber beheben, oft reichen dafür einfache Maßnahmen.

Bevor man Interessenten zu einer Besichtigung bittet, sollte man die Wohnung unbedingt ordentlich aufräumen und putzen und Dinge, die nicht der Präsentation der Wohnung dienen, herausschaffen.

 

c) Verkaufswerbung

Nun geht es darum, Kaufinteressenten zu finden. Heutzutage werden Immobilien hauptsächlich im Internet auf einschlägigen Internetportalen angeboten. Dazu lädt man gute Bilder der Wohnung hoch und schreibt einen aussagekräftigen Angebotstext dazu. Manchmal kann es sich abhängig von der jeweiligen Wohnung auch lohnen, in lokalen Zeitungen zu inserieren. Engagiert man einen Immobilienmakler, wird dieser wahrscheinlich ebenfalls diese Kanäle für die Verkaufswerbung nutzen, evtl. hat der Makler aber auch Zugang zu qualifizierten Kaufinteressenten, die er kontaktieren kann.

 

6. Wohnungsbesichtigung

Die Wohnung besichtigen

Melden sich Interessenten auf die Verkaufsannoncen, wird man mit ihnen einen Besichtigungstermin vereinbaren, wobei sie die Wohnung begehen und anschauen können. Ideal sind Einzeltermine, was jedoch nicht immer realisierbar ist. Oft sind Wohnungen vermietet und man muss die Termine mit dem Mieter abstimmen.

Bei einer Besichtigung sollte man auf die Fragen der Interessenten vorbereitet sein. Man muss eventuell vorhandene Geräte, Heizung etc. erklären können, man muss wissen, wann welche Renovierungen vorgenommen wurden usw. Ebenfalls sollte man auf die Frage vorbereitet sein, warum man die Wohnung überhaupt verkaufen will.

Haben Sie den Verkauf an einen Immobilienmakler übergeben, wird dieser natürlich die Besichtigungen übernehmen sowie die Organisation.

 

Vertragsabschluss beim Notar

7. Notartermin

Nachdem ein Käufer gefunden ist, wird man sich auf den finalen Kaufpreis einigen und die Bonität des Käufers prüfen. Ist damit alles klar, kann der letzte Schritt, der Gang zum Notar erfolgen. Dieser entwickelt den Kaufvertrag, der beim Notartermin den beiden Parteien nochmals vorgelesen und dann unterzeichnet wird.

Der Notar trägt dann im Grundbuch die sog. Auflassungsvormerkung ein, die eigentliche Eintragung erfolgt dann einige Wochen später. Damit ist dieser Teil abgeschlossen, es können nun die Kaufpreisüberweisung durch den Käufer und die Wohnungsübergabe folgen.

 

8. Kosten beim Wohnungsverkauf

Bei einem Wohnungsverkauf fallen auch Kosten für den Verkäufer an. Nach dem Notartermin werden Kosten für den Notar fällig und ggfs. für den Makler. Die Höhe der Maklerprovision ist vom jeweiligen Bundesland abhängig. Siehe dazu auch „Immobilienmakler beauftragen – Kosten“.

Daneben kann, sollten sie die Wohnung weniger als 10 Jahre besessen und nicht selbst die letzten drei Jahre darin gewohnt haben eine Spekulationssteuer anfallen, die abhängig von ihrem individuellen Steuersatz berechnet wird. Mehr dazu: „Spekulationssteuer Immobilienverkauf“.

Es können daneben weitere Kosten anfallen, wie für Energieausweis, Grundschuldlöschung etc.

 

Ich hoffe, diese Informationen können Ihnen bei Ihrem persönlichen Wohnungsverkauf eine Hilfe sein.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320

Kontakt


Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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