Quadratmeterpreis München beim Immobilienverkauf

Quadratmeterpreis München - Eigentumswohnung in mittlerer Lage

Allerorten ist immer wieder zu vernehmen, dass die Immobilienpreise Münchens exorbitant steigen und durch die Decke gehen. Wir wollten das einmal etwas genauer wissen und haben uns die Entwicklung daher etwas genauer angeschaut.

Der Quadratmeterpreis ist für Immobilien das geeignete Maß, um Vergleiche anzustellen. In diesem Sinne betrachten wir im Folgenden den Quadratmeterpreis München für verschiedene Immobilientypen und die Preisentwicklung  beim Immoiblienverkauf seit dem Jahr 2010 bis 2018. Um den Zahlensalat übersichtlich zu halten, beschränken wir uns dabei exemplarisch auf die Preisentwicklung von Objekten aus den 1960er Jahren und von Neubauobjekten. Objekte aus anderen Baujahrbereichen können dazu natürlich unterschiedliche Durchschnittspreise aufweisen, diese werden aber aus Gründen der Übersichtlichkeit an dieser Stelle nicht weiter berücksichtigt.

 

Zur Klarstellung einige Begrifflichkeiten und Fragen vorweg:

 

Was bedeutet „Quadratmeterpreis“?

Bei der Frage „Was ist ein Quadratmeterpreis?“ handelt es sich einfach um die einfache Berechnung von Größe durch Quadratmeter z. B. bezogen auf eine Wohnfläche oder Grundstücksgröße. Die Angaben zum Quadratmeterpreis können natürlich falsch sein, wenn z. B. bei Immobilien Hobbyräume, Terrassen, Wintergärten, Balkone, etc. falsch angesetzt wurden. Bei Grundstücken stellt sich beispielweise die Frage, wie man einen Zufahrtsweg anteilsmäßig einrechnet, wenn er übergroß ist.

 

Wie den Quadratmeterpreis berechnen?

Der Quadratmeterpreis berechnet sich bei einem Grundstück einfach aus der Größe durch die Anzahl der Quadratmeter, anteilige Zufahrten sollten sinnvoll angepasst einberechnet werden. Bei Eigentumswohnungen und Häusern gibt es verschiedene Berechnungsmethoden, die natürlich auf verschiedene Werte kommen. Will man auf der relativ sicheren Seite sein, so kalkuliert man bei Balkonen und Terrassen nur ¼ der Fläche ein, nimmt vom Plan her einen kleinen Putzabzug vor (da oft nur Rohbaumaße angegeben sind), nimmt den Wintergarten zur Hälfte und den Hobbyraum nur dann zu Hälfte, wenn er mit dem Wohnbereich verbunden ist und wirklich Wohnstandard hat. Lesen Sie dazu die einschlägige Literatur und lassen Sie sich beraten.

 

Quadratmeterpreis mit oder ohne Nebenkosten?

Hier unterscheidet man bei Vermietung und Verkauf: In der Vermietung unterscheidet man zwischen Kalt- und Warmmiete. Teilt man Kalt- bzw. Warmmiete durch die Anzahl der Quadratmeter, so erthält man den Preis mit oder ohne Nebenkosten pro Quadratmeter.

Beim Kauf einer Immobilie muss man prinzipiell mit Erwerbskosten inkusive Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Grundbucheinträge, Makler, etc. rechnen, was insgesamt gesehen in einem höheren Quadratmeterpreis resultiert. Der Quadratmeterpreis inklusive Nebenkosten liegt aktuell (2019) ca. 9 % über dem ohne die Nebenkosten. Die weiter unten aufgeführten Quadratmeterpreise wie auch in anderen offiziellen Statistiken verstehen sich als Quadratmeterpreis ohne Einbezug von Nebenkosten.

 

Damit nun zum Thema: Quadratmeterpreise in München:

Übergreifend bleibt schon vorneweg festzustellen, dass der Quadratmeterpreis München seit 2010 bei allen betrachteten Immobilientypen kontinuierlich und stark zugelegt hat, auch wenn es in verschiedenen Lagequalitäten etwas unterschiedliche Entwicklungen vorliegen mögen. Schauen wir uns die verschiedenen Kategorien etwas näher an:

 

Eigentumswohnungen, Quadratmeterpreis München:

Für Eigentumswohnungen gibt es in München eine große Verkaufszahl, 2018 wurden 9.850 Verkaufsfälle registriert, eine genügende Zahl, um repräsentative Durchschnittspreise anzugeben. Dennoch sei angemerkt, dass es sich hierbei lediglich um Mittelwerte mit einer großen Streubreite handelt, ein bestimmtes Objekt kann also davon deutlich abweichen.



Wir betrachten hier Quadratmeterpreise München für verschiedene Lagequalitäten, wie durchschnittliche, gute und beste Lagen, wie sie z. B. in unterschiedlichen Stadtteilen auftreten. Seit wenigen Jahren wird von offiziellen Stellen auch die Einordnung „gute zentrale Lage“, wie z. B. Innenstadt, aufgeführt, die früher ebenfalls unter der Kategorie „beste Lage“ lief. Da die „gute zentrale Lage“ jedoch nur zurück bis 2016 erfasst ist, behandeln wir sie hier nicht eigenständig und verweisen nur am Rande darauf und beschränken uns hier auf die „beste Lage“.

Die Zuordnung der Wohnlagen kann man der Wohnlagenkarte, wie sie vom Kommunalreferat der Stadt München herausgegeben wird entnehmen: Wohnlagenkarte

 

Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen:

In durchschnittlichen bzw. mittleren Wohnlagen lag der Quadratmeterpreis München 2018 für Wohnungen aus den 1960er Jahren bei durchschnittlich 5.600 €/m². Zu Beginn des betrachteten Beobachtungszeitraums im Jahr 2010 waren es noch 2.250 €/m². In einem Zeitraum von 8 Jahren ist hier eine Preissteigerungsrate von etwa 149 % zu verzeichnen. Bei Neubauwohnungen stiegen die Quadratmeterpreise im gleichen Zeitraum von 3.900 €/m² auf 7.800 €/m², also um 100 %.

Quadratmeterpreis München - Eigentumswohnung in mittlerer Lage

 

Eigentumswohnungen in guten Wohnlagen:

In guten Lagen steigerten sich die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen aus den 1960er Jahren seit dem Jahr 2010 von 2.850 €/m² auf 6.800 €/m² in 2018, was einer Steigerung um 139 % entspricht. Neubauwohnungen kosteten 2010 mittlere 4.350 €/m² und 2018 nunmehr 8.400 €/m², also rund 93 % mehr.

Quadratmeterpreis München - Eigentumswohnung in guter Lage

 

Eigentumswohnungen in besten Wohnlagen:

In Bestlagen sind natürlich ohnehin die höchsten Preise zu erwarten. Speziell aber bei Neubauwohnungen toppt die Preissteigerung noch einmal alles, zwar nicht unbedingt prozentual, aber in absoluten Zahlen sind die momentan erreichten Preise enorm.

Bei Auch bei Wohnungen aus den 60ern ist die Steigerung mit 107 % deutlich von 3.350 €/m² in 2010 auf 6.950 €/m² in 2018. In 2017 gab es bei 60er Jahre Wohnungen einen kurzen außerordentlichen statistischen Ausschlag nach oben, der sich jetzt allerdings nicht fortgesetzt hat, vielmehr passte sich die Entwicklung wieder dem allgemeinen Trend an.

Bei Neubauwohnungen wurden 2010 im Schnitt 6.500 €/m² bezahlt, in 2018 mittlerweile 14.000 €/m², eine Steigerung um 115 %. Zum Teil noch höhere Preise sind in guten zentralen Innenstadtlagen anzutreffen, wo 2018 für Neubauwohnungen durchschnittlich 15.500 €/m² bezahlt wurde, 2017 wurde hier aber auch schon 16.000 €/m² gezahlt. Hier ist möglicherweise der Höchstpunkt bereits erreicht worden. Allerdings wird diese Statistik erst seit 2 Jahren geführt, so dass aus früheren Jahren keine Vergleichszahlen vorliegen und Trends nicht direkt absehbar sind.

Quadratmeterpreis München - Eigentumswohnung in bester Lage

 

Häuser, Quadratmeterpreise München

Um einen Eindruck über die Entwicklung des Quadratmeterpreises in München bei Häusern zu gewinnen, konzentrieren wir uns in diesem Rahmen auf Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Hier fasst die offizielle Statistik gute und durchschnittliche Lagequalitäten zusammen, sodass die real erzielbaren Preise in guten Lagen real etwas höher, in durchschnittlichen etwas niedriger angenommen werden müssen.

 

Doppelhaushälften

Bei Doppelhaushälften zeigt der direkte Vergleich den Quadratmeterpreis München für Objekte aus den 1960er Jahren bei 3.700 €/m², 8 Jahre später bei 7.550 €/m², was einer Zunahme um ca. 104 % entspricht. Bei Neubauobjekten steigerten sich die Preise demgegenüber von 4.050 €/m² auf durchschnittlich 9.500 €/m², d. h. um etwa 135 %.

Quadratmeterpreis München - Doppelhaushälften

 

Reihenmittelhäuser

Auch bei Reihenmittelhäusern zeigte sich eine ähnliche Steigerungsrate. Die Preise begannen bei 60er-Jahre-Objekten in 2010 bei 3.300 €/m² und steigerten sich bis 2018 auf 6.800 €/m², also um gute 106 %. Neubau-Reihenmittelhäuser kosteten 2010 rund 3.700 €/m² und 2018 schon rund 8.000 €/m², legten also preislich um 116 % zu.

Quadratmeterpreis München - Reihenhäuser

 

Anmerkung zu Einfamilienhäusern

Zum Quadratmeterpreis von Einfamilienhäusern in München werden an dieser Stelle keine spezifischen Angaben gemacht, da Einfamilienhäuser anhand von Quadratmeterpreisen weniger gut einzuordnen sind. Einfamilienhäuser können auf sehr großen oder ziemlich kleinen Grundstücken gebaut sein, während Doppelhaushälften oder Reihenhäuser meist auf recht einheitlichen Grundstücken stehen. Da der Grundstückspreis auf den Quadratmeterpreis der Immobilie wirkt, kann der Quadratmeterpreis bei Einfamilienhäusern besonders stark variieren und er ist somit keine wirklich zuverlässige Größe. Besonders, da Grundstücke in München einen sehr hohen Anteil am Immobilienpreis haben, sollte der Verkehrswert eines Einfamilienhauses am besten durch einen guten Immobilienmakler München oder einen Sachverständigen ermittelt werden, um einen brauchbaren Anhaltspunkt für den wirklichen Wert zu haben.

 

Wohnungen auf Erbpacht:

Bei der Erbpacht ist die Besonderheit, dass die Immobilie getrennt vom Grundstück betrachtet werden muss, da das Grundstück lediglich gepachtet ist und bei einem Kauf nicht miterworben wird. Erbpachtimmobilien sind daher nominal natürlich günstiger als konventionelle Immobilien mit Grundstück, und daher liegt auch der Quadratmeterpreis um einiges niedriger. Man zahlt dafür aber über die gesamte vereinbarte Vertragslaufzeit eine monatliche Pacht an den Erbpachtgeber.

Erbpachtimmobilien haben in München preislich in manchen Baujahrabschnitten sogar stärker zugelegt als andere Immobilien. Der Quadratmeterpreis München bei Erbpachtwohnungen stieg bei 60er-Jahre-Wohnungen beispielsweise von 1.650 €/m² in 2010 auf 4.450 €/m² in 2018, eine satte Zunahme um rund 170 %. Neuere Wohnungen aus dem Baujahrbereich 2000-2011 kosteten 2010 im Schnitt 2.700 €/m², 2018 dann 5.300 €/m², entspricht einer Steigerung um 96 %. Für ganz neue Erbpachtwohnungen wurden keine Verkäufe verzeichnet, daher an dieser Stelle auch keine Daten dazu.

Wie gesagt kommt bei Erbpachtwohnungen allerdings noch der Erbpachtzins dazu. In 2018 lag dieser abhängig vom jeweiligen Objekt und vom Baujahr der Wohnung zwischen 1,0 und 3,25 €/m² monatlich, was bei einem 600 m² Grundstück im günstigsten Fall monatlich auch 600 € Erbpacht wären.

Quadratmeterpreis München - Wohnungen auf Erbpacht

 

Grundstücke:

Bei Grundstücken betrachten wir die Preisentwicklungen für Grundstücke zum Bau von Einfamilienhäusern in den verschiedenen Lagequalitäten, ebenfalls jeweils von 2010 bis 2018. Hierbei zeigt sich in durchschnittlichen Lagen eine Zunahme von 680 €/m² auf 1.900 €/m² ≈ 179 %, in guten Lagen eine Zunahme von 1.050 €/m² auf 2.450 €/m² ≈ 133 % und in Bestlagen von 2.600 €/m² auf 4.350 €/m² ≈ 67 % Preissteigerung. Gerade Grundstücke in Bestlagen sind ohnehin schon auf recht hohem Niveau, und wie aus der Grafik ersichtlich seit 2016 wieder rückläufig, evtl. ist hier die Spitze bereits erreicht.

Quadratmeterpreis München - Grundstücke

 

Zusammenfassung:

In 2018 erreichten die Quadratmeterpreise München in beinahe allen Teilbereichen neue Höchstwerte. Seit 2010 haben sich die Preise bei Immobilien praktisch verdoppelt, bei Grundstücken, besonders in mittleren und guten Lagen kann man von einer Verdreifachung reden, Grundstücke in Bestlagen haben sich prozentual gesehen nicht so stark verteuert, liegen aber ohnehin schon sehr hoch.

In den letzten paar Jahren lag die durchschnittliche jährliche Preissteigerung in München meist bei etwa 10 %. Manche Marktindikatoren mögen nahelegen, dass die Preisexplosion am Münchner Immobilienmarkt bald enden müsse. Wann und ob das tatsächlich in absehbarer Zeit geschieht, ist allerdings nicht absehbar. Momentan herrscht noch sehr hohe Nachfrage und der Zuzug nach München ist noch am Steigen begriffen, wenn auch nicht mehr so stark wie in den vorangegangenen Jahren.

 

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320

Kontakt


Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bezugsquellen für die Quadratmeterpreise München: Jahresberichte des Gutachterausschusses München 2010-2018
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ilder: Eigene Diagramme

 

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