Vorfälligkeitsentschädigung beim vorzeitigen Ablösen eines Darlehens

Infos zum Thema "Strafzins"
 

Wer den Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung in Betracht zieht, während noch ein Kredit läuft, muss über die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung Bescheid wissen. Schon mancher Immobilienverkäufer hätte hier einen empfindlichen Kapitalverlust vermeiden können.

 

Achtung! Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilien-, bzw. Hausverkauf.

Bei Festzinsdarlehen verpflichtet sich eine Bank über einen vereinbarten Zeitraum hinweg, den Zinssatz nicht zu verändern oder an eine aktuelle Marktsituation anzupassen. Gerade bei der Immobilienfinanzierung sind Festzinsdarlehen die übliche Praxis. Jedoch entscheiden sich Immobilienbesitzer aus den verschiedensten Gründen und relativ häufig kurz nachdem die Zinsfestschreibung verlängert wurde, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen. In diesem Fall entsteht der Bank durch die vorzeitige Darlehensrückzahlung ein Verlust hinsichtlich der vertraglich gesicherten Zinserwartungen. Prinzipiell ist es durchaus möglich, einen solchen Kreditvertrag vor Ablauf zu beenden, jedoch kann und wird die Bank in einem solchen Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf geltend machen und dem Kreditnehmer einen entsprechenden Betrag berechnen.

Welche Möglichkeiten haben Sie als Hausverkäufer, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen oder möglichst niedrig zu halten?

– Prüfen Sie zunächst, welcher Verkaufspreis sich realisieren lässt. Bei einem entsprechenden Ertrag hat die Vorfälligkeitsentschädigung eventuell ein vergleichsweise geringes Gewicht. Bezahlen Sie den Betrag und freuen Sie sich trotzdem.

– Prüfen Sie, wie lange ihr Darlehen bereits läuft. Eventuell lohnt es sich, das Ende der Vertragslaufzeit abzuwarten. Wenn die Laufzeit 10 Jahre überschreitet kann der Vertrag nach § 489 BGB generell unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.

– Vergleichen Sie den möglichen Gewinn aufgrund einer vorzeitigen Kreditkündigung mit den Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung. Wird der Kredit zurückgezahlt, fallen hierfür künftig keine Zinszahlungen mehr an. Der eingesparte Betrag ist gewöhnlich höher als die Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sogar die Aufnahme eines neuen Kredits kann sich für die Rückzahlung des alten Kredits als zweckmäßig erweisen, wenn sich die Zinssituation am Markt besonders günstig zeigt.

– In manchen Fällen steht Kapital aus externen Quellen (z. B. Erbe etc.) zur Verfügung. Überprüfen Sie in diesem Fall, ob die Anlagezinsen für das Kapital die Vorfälligkeitsentschädigung übersteigen. Meist ist das nicht der Fall und eine Ablösung des Kredits ist ungeachtet der Vorfälligkeitsentschädigung empfehlenswert.

– Im Fall, dass Sie Ihr Haus oder Wohnung verkaufen und zugleich eine andere Immobilie kaufen wollen, gibt es die Möglichkeit, diese neue Immobilie als Sicherheit in den Darlehensvertrag aufzunehmen und einen Grundbucheintrag vorzunehmen, also das Darlehen sozusagen zu überschreiben (Pfandtausch). Dann kann das bestehende Darlehen gegen eine Bearbeitungsgebühr beibehalten werden. Allerdings muss hier die Bank als Vertragspartner mitspielen und wird dies vermutlich nicht tun, wenn Ihre neue Immobilie nicht einen entsprechenden Wert hat, um den Kredit abzusichern. Falls der Käufer Ihres Hauses ein entsprechendes Interesse am Kauf hat, besteht auch die Möglichkeit, dass dieser als Darlehensnehmer den Kreditvertrag übernimmt. Die Bank wird in diesem Fall aber die Solvenz des neuen Vertragspartners überprüfen wollen. Dies ist auch nicht bei allen Banken möglich.

 

Vorfälligkeitsentschädigung Erfahrungen

Die Erfahrung bei der Vorfälligkeitsentschädigung zeigt, dass man fast immer den rechtliche Anspruch der Finanzierungsbanken zu erfüllen hat. Als Finanzierungsnehmer habe ich eine Vereinbarung getroffen und der Finanzierungsgeber will natürlich finanzielle Verluste vermeiden und stellt so seinen Anspruch.   

 

Vorfälligkeitsentschädigung Werbungskosten

Kann man die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten steuerlich geltend machen? Im Normalfall nicht. Sofern Sie aber noch innerhalb der Spekulationssteuer (10 Jahre) verkaufen, einen Gewinn erzielen, den Sie versteuern müssen, so sollten Sie Ihren Steuerberater fragen, was hier vielleicht zu beachten ist, so dass Sie den Betrag steuerlich geltend machen können.

Auch bei einer Umschuldung einer vermieteten Immobilie zu günstigeren Konditionen sollten Sie Ihren Steuerberater darüber informieren. Die Umschuldung reduziert die monatliche Zinsbelastung, dafür fällt einmalig der “Strafzins” an. Dies sollte im Normfall steuerlich abzugsfähig sein. Es gilt natürlich nicht bei der eigengenutzten Immobilie.

 

Vorfälligkeitsentschädigung Sondertilgung

Sofern Sie in Ihrem Kreditvertrag eine Sondertilgung vereinbart haben, das Darlehen vorzeitig kündigen und es für Sie den Eindruck macht, dass die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ausfällt, könnte es sinnvoll sein eine Beratung von einem Rechtsanswalt in Anspruch zu nehmen. Dieser kann dann überprüfen, ob die Enschädigung korrekt berechnet wurde und gegebenenfalls sich der Situation annehmen. 

Übrigens gibt es hierzu ein Urteil vom Oberlandesgericht Frankurt aus 2017. )Az. 10 U 119/16) Der Kreditnehmer hatte geklagt. Er hatte die Möglichkeit beim Kreditabschluss gewählt, seine Tilgung während der Laufzeit von 1% bis auf 5% verändern zu dürfen. Die geforderte Summe der Bank bezog sich auf die aktuelle Tilgung von gut 1%. Das Gericht entschied hier, dass die für den Kreditnehmer bestmögliche Konstellation zu nehmen ist. Dies ersparte dem Kündigenden ca. Euro 10.000,- an Vorfälligkeitsentschädigung. 

 

Immobilienwert berechnen!

 

 

Der “Strafzins” bei einer Darlehensdauer über 10 Jahre

Für die meisten Darlehen die auf 15 oder 20 Jahre abgeschlossen sind, gilt ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. In diesen Fällen, nach Ablauf der ersten 10 Jahre, fällt natürlich mit gültiger, fristgerechter Ausübung kein “Strafzins” an. Bitte hierzu den Paragraphen 489 im Bürgerlichen Gesetzbuch lesen und falls nötig juristischen Rat einholen.    

 

Mit diesem Artikel haben Sie jetzt einige Informationen, was die Vorfälligkeit betrifft. Es gibt im Internet verschiedene Websites, die online eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung anbieten. Diese Berechnung machen zu lassen kann nicht schaden. Haben Sie Zweifel, dass die Kalkulation der Bank stimmt, sprechen Sie am besten mit Ihrem Finanzierungsberater oder einem Anwalt Ihrer Wahl.

Für Fragen rund um den Immobilienverkauf im Raum München stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Da sich Dinge auch kurzfristig ändern können, hier noch der Schlusssatz: Wir übernehmen für die Richtigkeit der Inhalte keine Haftung. 

Herzliche Grüße und eine vorfälligkeitsentschädigungsfreie Zeit wünscht

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

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Inhaber Rainer Fischer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: OpenClipart Vectors 30363 | pixabay.com

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