Hausverkauf trotz Kredit

Wie verkauft man sein Haus trotz Kredit

Ein nicht geringer Teil, der zum Verkauf stehenden Häuser, Wohnungen und Immobilien hat noch einen Kredit, bzw. Darlehen der noch nicht vollständig getilgt ist. Was ist hier zu tun bzw. zu beachten?

Grundschuldeintrag und Immobilienkredit

Wird eine Immobilie erworben und finanziert, sichert sich die finanzierende Bank durch eine Eintragung im Grundbuch des Hauses oder der Eigentumswohnung ab und schließt mit dem zukünftigen Eigentümer einen Darlehensvertrag. Im Darlehensvertrag sind unter anderem Laufzeit, Zinssatz und Zinsfestschreibung geregelt.

Das heißt, dass der sogenannte Grundschuldeintrag der Bank und das Darlehen zwei paar Stiefel sind. Im Grundbuchauszug können beispielsweise 300.000,- Euro stehen, während das Darlehen gar nicht mehr existiert. Der Grundschuldeintrag löscht sich nicht automatisch, sondern nur, wenn der Eigentümer einen Notar aufsucht und dies beantragt. Da dies mit Gebühren verbunden ist und auch weil man diese Grundschuld jederzeit wieder durch ein neues Darlehen (zum Beispiel zum Kauf eines Wintergartens) belasten könnte, löscht man diese Grundschuld häufig nicht, auch wenn das Darlehen abgezahlt ist.

Immobilienverkauf, Notartermin und Löschung der Grundschuld

Steht jedoch eines Tages ein Verkauf der Immobilie an, stellt sich die Frage, was zu tun ist. Für den Fall, dass das Darlehen bezahlt, aber die Grundschuld noch eingetragen ist, leitet man idealerweise die Darlehensinformationen (Bank mit Adresse, Darlehensnummer, Ansprechpartner) an das beauftragte Notariat weiter. Das Notariat holt dann nach der Beurkundung (der Unterzeichnung des Vertrages) die sogenannte Löschungsbewilligung von der Bank ein und die Grundschuld wird im Zuge des Verkaufs gelöscht. Natürlich kann man selbst im Vorfeld des Notartermins dies selbst erledigen, also die Bank kontaktieren, um die Verkaufsabwicklung zu beschleunigen. Meistens tut dies jedoch das Notariat.

Ist das Darlehen noch belastet, dann lautet die Frage, wie hoch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ist? Die Finanzierungsbank hat dem Immobilienbesitzer für eine bestimmte Zeit einen festen Zins zugesagt und möchte bei vorzeitiger Aufhebung des Vertrages eine Vorfälligskeitsentschädigung haben, also einen bestimmten Ausgleichsbetrag. Diese Summe richtet sich nach Darlehenshöhe, Laufzeit, abgeschlossener Zinssatz und aktueller Zinssatz. Im Internet gibt es verschiedene Rechner, um sich selbst einen Überblick über die „Strafe“ zu machen. 

Sie müssen also diese Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgabe in ihren Verkauf mit einkalkulieren. Hier läuft es dann ähnlich wie zuvor geschildert: Sie geben die Daten an das Notariat. Nach dem Verkaufstermin fragte der Notar die Bank hinsichtlich des offenen Betrages an. Der Käufer bekommt dann die Mitteilung, welchen Betrag er an die Finanzierungsbank für die Kreditablösung bezahlen muss und welche Summe auf welches Konto dem Verkäufer/Eigentümer direkt zur Verfügung gestellt wird. Natürlich kann man hier als Eigentümer keine Löschungsbewilligung selbst einholen, weil die Grundschuld ja nur unter Auflagen (Ablösung des Darlehens) gelöscht werden kann.

Kreditübernahme durch den Käufer

Ganz generell ist es möglich, dass der Käufer den Kredit übernimmt, soweit die Bonität, also die Kreditwürdigkeit passt. In der Praxis wird dies jedoch selten durchgeführt, da der Käufer in der Regel einen anderen Betrag benötigt und auch eine andere Bank hat. Vielleicht wird dies wieder interessant, wenn die Zinssätze steigen. Aktuell werden bei fast allen Fällen die alten Kredite abgelöst, die alten Grundschulden gelöscht, neue Grundschulden bestellt und neue Darlehensverträge abgeschlossen.

 

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Schwierigkeiten beim Hausverkauf mit Kredit

Schwierigkeiten können eigentlich nur dann auftreten, wenn das Darlehen plus die Vorfälligkeitsentschädigung zusammen größer als der Verkaufspreis ist. Dann muss der Verkäufer natürlich vor dem Verkauf mit seiner Bank sprechen.

Zusammenfassung

Man kann also sagen, dass ein Hausverkauf trotz Kredit möglich ist. Dies gilt genauso für eine Eigentumswohnung oder sonstige Immobilie. Man sollte sich aber immer schon vorher die Vorfälligkeitsentschädigung ausrechnen lassen, um danach keine böse Überraschung zu erleben.

Wie sieht es eigentlich aktuell mit den Immobilienpreisen in München aus?

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: maxxyustas | bigstockphoto.com

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