Vom Umgang mit geerbten Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken

Was ist zu beachten beim Umgang mit geerbten Immobilien

Dieser Artikel liefert 6 allgemeine Tipps/Informationen rund um das Thema Immobilien erben und verkaufen.

I. Die Höhe der Erbschaftssteuer beim Erben eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung:

Generell unterliegen Erbschaften in Deutschland der Steuerpflicht, folglich auch Immobilienvermögen. Für den Teil Ihrer Erbschaft mit dem Sie den steuerlichen Freibetrag übersteigen, müssen Sie die sogenannte Erbschaftssteuer bezahlen, aber nur für den Teil darüber. Nähere Informationen finden Sie unter Immobilien erben Erbschaftssteuer.

II. Wie komme ich als Erbe ins Grundbuch?

Sobald Sie Erbe eines Hauses, Grundstücks oder Wohnung geworden sind, sollten Sie überprüfen, ob ein Testament oder auch Erbvertrag existiert. (Das Nachlassgericht ist für die Testamentseröffnung zuständig.) Ist dies der Fall, können Sie sich gegen Vorlage entsprechender Dokumente im Grundbuch eintragen lassen. Im Falle eines privaten Testaments oder als gesetzlicher Erbe in Erbfolge ist ein Erbschein zu beschaffen. Der Erbschein ist beim Amtsgericht des Verstorbenen zu beantragen.

III. Immobilienbesitz in der Erbengemeinschaft

Kommen mehrere Erben zu einer Erbengemeinschaft zusammen, kann es manchmal zu Schwierigkeiten kommen, da vielleicht jeder Erbe eine andere Zielsetzung hat. Der eine möchte den maximalen Kaufpreis, der andere möchte es langsam angehen, der nächste möchte……………… Viele Köche verderben eben den Brei. Je kleiner die Erbengemeinschaft, umso besser. Im Fall von nicht unüberwindbaren Schwierigkeiten lohnt es sich häufig, einen erfahrenen Immobilienmakler einzuschalten. Auch ein guter Sachverständiger, der die Immobilie von neutraler Position aus bewertet, kann hilfreich sein. Besonders dann, wenn es wilde Vorstellungen hinsichtlich des Veraufspreises durch einige Miterben gibt.

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IV. Beim Erbfall vorübergehend vermieten?

Gerade bei Erbengemeinschaften dauert es manchmal etwas, bis man sich hinsichtlich einer Verwertung der Immobilie einigen kann. Da bestimmte Kosten jedoch monatlich anfallen, kann die Idee aufkommen, die Immobilie für eine bestimmte Zeit fremd oder unter den Erben zu vermieten. Davon kann man eigentlich nur abraten, weil der spätere Immobilienverkauf normalerweise kein Kündigungsgrund für ein Mietverhältnis ist und der gute alte Zeitmietvertrag heute so nicht mehr gültig ist. Da eine vermietete Immobilie normalerweise nur zu einem schlechteren Verkaufspreis veräußerbar ist, lohnt sich die zeitweilige Vermietung gewöhnlich nicht.

IV. Teilungsversteigerung – eine Möglichkeit bei Nichteinigung in der Erbengemeinschaft

Kann unter den Erben hinsichtlich des Haus- oder Grundstücksverkauf keine Einigung erzielt werden, ist eine Teilungsversteigerung denkbar. Diese Teilungsversteigerung kann generell jeder Miterbe verlangen und beim Amtsgericht beantragen, um eine Veräußerung zu bewirken. Jeder Erbe kann natürlich bei der Teilungsversteigerung mitbieten und die Immobilie erwerben, genau wie auch Fremde.

V. Mein Service (Rainer Fischer Immobilien) beim Haus-, Grundstücks- oder Wohnungsverkauf

in einem Erbfall:

Schritt 1: Ist nahezu immer die unverbindliche Besichtigung und Bewertung der Immobilie selbst. Dies mache ich häufig selbst oder ich kann Ihnen einen guten Immobilien-Sachverständigen empfehlen, was aber natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Die Preisbewertung des geschätzten möglichen Verkaufspreises wird dann in einem gemeinsamen Gespräch durchgegangen und besprochen. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, empfiehlt sich immer jegliche Kommunikation mit und an alle zu richten, das heißt: Sende ich eine E-Mail zu einem Thema an Erben A, erhalten der Erbe B und C eine Kopie. Transparenz ist wichtig, um nicht unbegründetes Misstrauen zu schaffen.

Schritt 2: Sind die Gespräche für einen Verkaufsauftrag für mein Maklerbüro und ggfs. dessen Unterzeichnung.

Schritt 3: Sind allgemeine Service Aktionen, wie Ungereimtheiten im Grundbuch abzuklären, eine Firma für Haushaltsauflösung oder Handwerker, Gärtner, etc. zu empfehlen; bei Grundstücken: abklären spezifischer Punkte hinsichtlich der Bebaubarkeit (Allgemeines wird bereits bei Schritt 1 geklärt); Einsammeln der für den Verkauf nötigen Unterlagen.

Schritt 4: Kontaktierung der vorgemerkten Kaufinteressenten (aktuell gesamt 3.400); bei Grundstücken Wahrnehmung einzelner Termine bei vorgemerkten Bauträgern, von denen bekannt ist, dass sie gute Preise zahlen und auch zahlen können (bei Grundstücken und Häusern muss man nicht zwangsläufig in die öffentliche Werbung); jegliche Werbemaßnahmen, die für den bestmöglichen Verkauf nötig sind. Diese können sein: (aber nur in Abstimmung und Übereinstimmung mit den Erben) Werbung auf 8 Internetportalen, ausgesuchte Werbeblätter und Zeitungen, Verteilung von 3.000 Wurfzettel, E-Mail an alle 3.400 Kaufinteressenten, etc.

Schritt 5: Besichtigungen, Kaufpreisverhandlungen, Reservierung mit Anzahlung, Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags und Zusendung an die Erben, Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit des Käufers, Abklären letzter Fragen, Kaufvertragsunterzeichnung, weitere nötige Aktionen bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe.

Rufen Sie mich (Rainer Fischer) einfach unter 089-131320 an, wenn Sie Fragen hierzu haben oder senden Sie mir über das Kontaktformular eine E-Mail.

Sollten Sie weitere Fragen zum Thema Erben und Immobilien haben, so besuchen Sie meine Website https://www.ratgeber-erbrecht-immobilien-muenchen.de/

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

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Bildnachweis: Denis Pepin | bigstockphoto.com

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