Immobilienpreise 2018 für München – Stadtteile & Umland
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Hier in alphabetischer Reihenfolge unsere umfangreichen Immobilienmarktberichte für München und seine umliegenden Gemeinden und Städte:
MÜNCHNER MARKTBERICHTE: Interessante Informationen über Quadratmeterpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke in München und Umgebung.
Immobilienpreise München 2018 und Quadratmeterpreise für Haus-, Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilienverkauf
Übersicht:
I. Immobilienpreise München 2018 – allgemeine Marktentwicklung
II. Immobilienpreise München – Hauspreise, Wohnungspreise und Grundstückspreise im Detail
1. Hauspreise München
2. Wohnungspreise München
3. Grundstückspreise München
III. Immobilienpreise im Münchener Umland
I. Immobilienpreise München 2018 – allgemeine Marktentwicklung
Sie ahnen es bereits – wie in den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise Münchens unserer aktuellen Analyse zufolge wiederum deutlich angestiegen. Wie lange das noch so weitergeht, ob es irgendwann einen Umkehrpunkt geben wird, lässt sich nicht mit Sicherheit prognostizieren. Mittlerweile wird von „Experten“ für den Münchner Immobilienmarkt auch ein Platzen der Immobilienblase bzw. ein deutlicher Preisrückgang bei Immobilien für möglich gehalten. Als Hauptfaktoren, die dazu führen sollen, werden ein Rückgang der Zuzugszahlen in die Region München und eine deutliche Verbesserung der Wohnbausituation angeführt.
Was die Wohnbausituation angeht, wurden insgesamt tatsächlich deutlich mehr Baugenehmigungen erteilt als noch in den vergangenen Jahren. Ein Phänomen übrigens, das sich deutschlandweit zeigt und wo der politische Willensbildungsprozess mittlerweile Früchte zu tragen scheint. Dagegen, für einen Rückgang des Zuzugs nach München finden sich keine wirklich stichhaltigen Belege. Vielmehr scheint dieser Eindruck lediglich auf eine Registerbereinigung von „Karteileichen“ im Einwohnermeldeamt München im Dezember 2017 zurückzugehen, wie die Süddeutsche berichtet. Der reale Zuzug ist vielleicht nicht mehr ganz so stark, bleibt tatsächlich aber weiterhin auf hohem Niveau, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter befeuert.
Auch die neuesten Angebotszahlen bis Mitte 2018 deuten keinerlei Preisrückgang bei den Immobilienpreisen Münchens an, vielmehr zeigt der Trend auf durchschnittlich 10 % höhere Preise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Und das sogar bei insgesamt leicht steigendem Angebotsvolumen. Ein Blick auf die übergreifenden Durchschnittswerte in den aktuellen ANGEBOTSZAHLEN (nicht unbedingt Verkaufszahlen) zeigt Einfamilienhäuser in München bei durchschnittlich 1,64 Mio. €, Reihenhäuser bei durchschnittlich 860.000 €. Nur noch etwa 15 % aller Hausangebote in München liegen unter 800.000 € Kaufpreis. Gebrauchte Eigentumswohnungen in München kosten im Schnitt 7.600 € pro m², neu gebaute 8.800 € pro m² Wohnfläche.
Eine gewisse Plateauschwelle bei den Immobilienpreisen Münchens ist aktuell eventuell realistisch, ein Rückgang der Preise, falls die Nachfrage nicht deutlich sinkt, und darauf deutet wenig hin, ist eher unrealistisch. Für ein sogenanntes „Platzen der Immobilienblase“ zeigen sich keine unmittelbaren Indikatoren.
II. Immobilienpreise München – Hauspreise, Wohnungspreise und Grundstückspreise im Detail
Angaben zu Immobilienpreisen in München unterscheiden sich je nach statistischer Quelle und Aktualität. Notwendigerweise haben die jeweiligen Quellen, auch diejenigen, auf die ich mich weiter unten beziehe, ihre Stärken und Schwächen, abhängig davon, wie und wann die Zahlen erhoben werden. Ich möchte Ihnen hier einen möglichst objektiven Überblick in Bezug auf die Immobilienpreise in München ermöglichen und bediene mich dreier verschiedener und bewährter Quellen, um möglichst neutrale Orientierungswerte zu erhalten:
- Quelle Nr. 1 sind die Angaben der IMV Marktdaten GmbH, die Zahlen zu aktuellen Angebotspreisen für Immobilien liefert. Die für den Marktbericht verwendeten Zahlen beziehen sich auf das 1. Halbjahr 2018.
Stärke: Aktuelle Zahlenwerte 2018
Schwäche: Es handelt sich lediglich um Angebotspreise, die die Verkäufer verlangen, die am Markt möglicherweise aber nicht wirklich erzielt werden; reine Durchschnittsangaben, keine Unterscheidung nach Wohnlage o. ä. Bei diesen Zahlen muss man sich bewusst sein, dass einiges an „Glücksrittertum“ hineinspielt, Tests, Hoffnung und Spekulation. Niemand kann einem verbieten die eigene Immobilie zu einem überhöhten Preis anzubieten.
- Quelle Nr. 2 ist der Immobilienverband Deutschland, der Immobilienpreise in einem bestimmten Gebiet aus der Befragung und Einschätzung von Immobilienexperten aus diesem Gebiet zusammenstellt.
Stärke: Einschätzung und Erfahrungswerte von Experten, die nahe am Marktgeschehen sind;
Schwäche: Zahlen aus 2017, nicht die aktuellste Marktsituation; Unterscheidung verschiedener Immobilientypen und Preise nach einem Wohnwertindex, der nicht unmittelbar mit Werten anderer Quellen vergleichbar ist. Die Preise sind manchmal eher unterhalb des aktuellen Marktwertes.
- Quelle Nr. 3 ist der Gutachterausschuss München, der die tatsächlich bezahlten Verkaufspreise für Immobilien in München aus dem jeweils vergangenen Jahr erfasst und zusammenstellt.
Stärke: Echte Verkaufspreise, wie sie am Markt bezahlt wurden. Unterscheidung von Preisen nach Wohnlagequalität und Baujahren
Schwäche: Zahlen aus dem Jahr 2017, bilden also nicht die aktuellste Marktsituation ab
Die verschiedenen Quellen lassen sich allerdings nicht immer direkt in Übereinstimmung bringen, was Bezugsgrößen wie Wohnfläche oder Lagequalität anbetrifft. Eine direkte Gegenüberstellung von Preisen aus den verschiedenen Quellen ist daher oftmals nicht oder nur eingeschränkt möglich, auch können sich die Wertangaben der verschiedenen Quellen tatsächlich etwas voneinander unterscheiden. Im Übrigen wird der Marktwert einer Immobilie von zahlreichen Faktoren bestimmt. Um den Wert einer bestimmten Immobilie in Erfahrung zu bringen, empfiehlt sich daher immer eine individuelle Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen, um einen realistischen und verlässlichen Preis für dieses Objekt zu erhalten. Die folgenden Angaben sind als grobe Orientierungswerte für Immobilien und Grundstücke in München im Allgemeinen zu verstehen, beruhend auf den Werten aus den oben angegebenen Quellen. Übrigens verwende ich bei meinen Kalkulationen am stärksten die Zahlen des Gutachterausschusses.
1. Hauspreise München
Beginnen wir hier mit den Hausangeboten auf dem Angebotsmarkt München: Insgesamt wurden bereinigt ca. 1214 Hausverkaufsangebote in den ersten beiden Quartalen 2018 registriert. 27 % der Häuser waren als Neubauobjekte inseriert, bei rund 8 % handelte es sich um Gebäude, die vor dem 2. Weltkrieg erbaut wurden. Angeboten waren 588 Einfamilienhäuser/Villen, 268 Doppelhaushälften, 171 Reihenmittelhäuser, 80 Reiheneckhäuser und 89 Mehrfamilienhäuser, daneben einige Objekte weiterer Kategorien. Einige dieser Angebote wurden sicher statistisch mehrfach erfasst, sodass die echte Zahl der Angebote etwas niedriger liegen dürfte. Bei einem weiteren Teil der Angebote ist davon auszugehen, dass es letztendlich nicht zu einem Verkauf kam oder kommen wird. Die Zahlen des Gutachterausschusses München zeigen demgegenüber echte Verkaufszahlen in München für das gesamte Jahr 2017; tatsächlich wurden in diesem Zeitrahmen 154 freistehende Einfamilienhäuser, 325 Doppelhaushälften, 264 Reihenmittelhäuser und 157 Reiheneckhäuser notariell beurkundet und verkauft.
Schauen wir uns nun die Preissituation für die einzelnen Häusertypen näher an:
a) Einfamilienhaus München
Zunächst die aktuelle Situation auf dem Angebotsmarkt: Bei Einfamilienhäusern mit 125 m² Wohnfläche wird im reinen Durchschnitt 980.000 € verlangt, bei 150 m² durchschnittlich 1,19 Mio. €, bei 200 m² durchschnittlich 1,52 Mio. €. Für größere Villen mit 300 m² liegen die Immobilienpreise München bei Einfamilienhäusern und Villen bei durchschnittlich 3,6 Mio. €, wobei die Preise mitunter auch 5 – 6 Mio. € erreichen. Bei einigen sehr großen Villen über 1.000 m² erreichen die Spitzenwerte auch 18 – 20 Mio. € Kaufpreis. Die Quadratmeterpreise pendelten sich im Schnitt bei etwa 8.300 €/m² ein, wobei bei größeren Villen mit großen Grundstücken im Schnitt auch auf 13.000 €/m² verlangt wurde. Bedeutende Preisunterschiede zwischen Neu- und Bestandsobjekten waren im Durchschnitt betrachtet nicht auszumachen. Natürlich ist die Grundstücksgröße ein starker Preisbildner und findet hier keine Berücksichtigung.
Im Vergleich dazu die Zahlen des Immobilienverbands Deutschland für 2017: Hier werden Einfamilienhäuser in München mit mittlerem Wohnwert und 125 m² Wohnfläche mit 965.000 € bewertet, bei gutem Wohnwert und 150 m² mit 1,475 Mio. € und bei sehr gutem Wohnwert und 200 m² Wohnfläche mit 2,6 Mio. €. Die Diskrepanz zu den obigen Angebotspreisen kommt u. a. durch die unterschiedliche Zuordnung und Gewichtung zustande. Beim „sehr guten Wohnwert“ werden z. B. speziell Objekte in sehr guter Wohnlage und erstklassiger Ausstattung berücksichtigt und bewertet, der mittlere Wohnwert repräsentiert dagegen Immobilien in durchschnittlicher Wohnlage und mit durchschnittlicher Ausstattung.
Der Gutachterausschuss München beleuchtet wiederum aus einem etwas anderen Gesichtspunkt und unterteilt in Einfamilienhäuser, die unter und über 2 Mio. € Verkaufspreis veräußert wurden. Bei den Objekten bis 2 Mio. € Verkaufspreis lassen sich die Immobilienpreise in München in der Baujahrgruppe bis 1970 zwischen 850.000 und 2 Mio. € eingrenzen, ab 1970er Baujahr reichten die erzielten Preise in dieser Kategorie von 900.000 bis 1,6 Mio. €, die Wohnfläche reichte dabei über alle Objekte hinweg betrachtet von 110 – 240 m², der Durchschnitt lag bei ca. 160 m². Für Einfamilienhäuser über 2 Mio. € Verkaufspreis werden bei 315 m² mittlerer Wohnfläche Quadratmeterpreise in einer Spanne von 7.000 bis 29.000 €/m² genannt, wobei der Durchschnitt bei ca. 15.700 €/m² lag.
Bei der Rubrik Einfamilienhäuser ist die individuelle Betrachtung und Bewertung der Immobilie am ausgeprägtesten, weil u.a. die Grundstücke eine Größe von 300 oder 3.000 m² haben können und daher der Preis pro m² Wohnfläche am stärksten variiert.
b) Doppelhaushälfte München
Am Angebotsmarkt zeigten sich Doppelhaushälften mit 100 m² Wohnfläche bei durchschnittlich 880.000 €, mit 150 m² bei 1,15 Mio. €, mit 200 m² bei durchschnittlich 1,4 Mio. € und mit 300 m² bei etwa 2,06 Mio. €. Über alle Objekte hinweg betrachtet bewegten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.300 €/m² bei Bestandsobjekten, bei 7.650 €/m² bei Neubauobjekten, prinzipiell also ebenfalls nur ein geringer Unterschied, wobei Neubauobjekte im Schnitt etwas größer und daher teurer waren.
Der Immobilienverband Deutschland IVD bewertet in München Doppelhaushälften aus dem Bestand bei einfachem Wohnwert und 100 m² Wohnfläche mit durchschnittlich 720.000 €, bei mittlerem Wohnwert und 125 m² mit mittleren 870.000 € und bei gutem Wohnwert und 150 m² Fläche mit 1,06 Mio. €. Neubauobjekte werden vom IVD bei gleicher Fläche im Schnitt etwa 15 – 20 % teurer eingeschätzt. Objekte mit größerer Fläche über 150 m² sind in den IVD Statistiken aufgrund der standardisierten Darstellung nicht angegeben.
Und die Perspektive des Gutachterausschusses München zeigt bei den im letzten Jahr in München verkauften Doppelhaushälften aus dem Bestand durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 875.000 – 1.09 Mio. €, bei durchschnittlichen Wohngrößen von 105 – 155 m². Die Quadratmeterpreise variieren dabei abhängig vom Baujahr, was sich wie folgt zeigt: Baujahr 1950-59: Ø 8.350 €/m², 1960-69: Ø 7.000 €/m², 1970-79: Ø 6.450 €/m², 1980-89: Ø 7.150 €/m², 1990-99: Ø 7.350 €/m², 2000-2015: Ø 8.050 €/m². Neubauobjekte lagen bei 130 m² Durchschnittsfläche bei etwa 1,12 Mio. € Verkaufspreis, mittlere Quadratmeterpreise bei 8.600 €/m².
c) Reihenmittelhaus München
Für Reihenmittelhäuser zeigten die Immobilienangebote bei 100 m² im Schnitt 715.000 €, bei 150 m² in etwa 1 Mio. € und bei 180 m² durchschnittlich 1,27 Mio. €. Die Quadratmeterpreise lagen auf einem durchschnittlichen Niveau von 7.050 €/m² für Bestandsobjekte, 7.350 €/m² für Neubauobjekte. (Angebotspreise)
Vom IVD sind folgende Werte für ein Reihenmittelhaus in München verfügbar: Bei 100 m² Fläche und einfachem Wohnwert werden 610.000 € Kaufpreis veranschlagt, bei 110 m² und mittlerem Wohnwert 720.000 € und bei 120 m² und gutem Wohnwert 870.000 €. Neubauobjekte wiederum werden je nach Objekt 5 – 15 % teurer eingeschätzt.
Laut Gutachterausschuss liegen die Verkaufspreise 2017 für Reihenmittelhäuser durchschnittlich im Bereich 640.000 – 805.000 €, bei 95 – 130 m² Wohnfläche. Die Quadratmeterpreise nach Baujahr zeigen die folgenden Durchschnittswerte: Baujahr 1950-59: Ø 6.800 €/m², 1960-69: Ø 6.400 €/m², 1970-79: Ø 6.200 €/m², 1980-89: Ø 6.300 €/m², 1990-99: Ø 7.200 €/m², 2000-2015: Ø 7.350 €/m². Neubauobjekte lagen bei 125 m² Durchschnittsfläche bei etwa 990.000 € Verkaufspreis, die Quadratmeterpreise bei im Schnitt 7.900 €/m².
d) Reiheneckhaus München
Objekte dieser Kategorie wurden von Immobilienmaklern, Privatanbietern und Bauträgen bei 100 m² Wohnfläche für durchschnittlich 790.000 € angeboten, bei 150 m² im Schnitt für 1 Mio. € und bei 180 m² Fläche für durchschnittlich 1,12 Mio. €. Die Quadratmeterpreise pendelten sich bei Bestands- und Neubauobjekten bei durchschnittlich 7.000 €/m² ein.
Der Immobilienverband Deutschland gibt in seiner Publikation keine Werte für Reiheneckhäuser an, daher ebenfalls keine Angaben an dieser Stelle.
Den Zahlen des Gutachterausschusses München zufolge lag der Durchschnitt der verkauften Reiheneckhäuser im letzten Jahr im Bereich 700.000 – 880.000 €, bei 105 – 120 m² durchschnittlicher Wohnfläche. Die Quadratmeterpreise nach Baujahr präsentierten sich wie folgt: Baujahr 1950-59: Ø 8.100 €/m², 1960-69: Ø 5.850 €/m², 1970-79: Ø 6.600 €/m², 1980-89: Ø 7.150 €/m², 1990-99: Ø 7.100 €/m², 2000-2015: Ø 8.350 €/m². Neubauobjekte lagen bei 125 m² Durchschnittsfläche bei etwa 990.000 € Verkaufspreis, die Quadratmeterpreise bei im Schnitt 7.900 €/m².
e) Mehrfamilienhaus München
Mehrfamilienhäuser sind insgesamt etwas schwieriger einzuordnen, da sie sich in Größe, Lage, Ausstattung etc. sehr unterscheiden können und die Immobilienpreise unabhängig von der Größe sehr unterschiedlich sein können. Der Immobilienverband Deutschland und der Gutachterausschuss München machen zudem keine Angaben zu Mehrfamilienhäusern.
Auf dem Angebotsmarkt reichten die Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser in München beispielsweise im Wohnflächenbereich 400 – 700 m² von ca. 1,3 Mio. € bis hin zu 7,5 Mio. €, wie gesagt, nicht unbedingt abhängig von der Wohngröße. Größere Mehrfamilienhäuser mit 800 – 1.200 m² gab es mit Preisen von ca. 2,4 – 13 Mio. €. Sehr große Häuser mit 2.000 – 3.500 m² standen auch für mehr als 20 Mio. € zum Verkauf.
2. Wohnungspreise München
Auf dem Wohnungsmarkt gab es in den ersten zwei Quartalen 2018 bereinigt insgesamt 5.427 Verkaufsangebote für Eigentumswohnungen. Etwa 23 % der Wohnungen waren als Neubau inseriert, etwa 8 % waren vor dem 2. Weltkrieg gebaut, ansonsten gab es natürlich Wohnungen aus allen Baujahrbereichen dazwischen, wobei tendenziell Wohnungen aus den 1960er und 70er Jahren etwas häufiger vorkamen. Bei den meisten Wohnungen handelte es sich um Etagenwohnungen, 79 waren demgegenüber als Eigentumswohnung mit Garten inseriert, 133 als Maisonette, 277 als Dachterrassenwohnung und 104 als Penthaus. Analog zu den Häusern, wie weiter oben beschrieben, ist auch bei diesen Angaben von statistischen Doppelzählungen auszugehen, so dass die wahre Zahl der Wohnungsangebote etwas niedriger gewesen sein dürfte und ebenso davon, dass zahlreiche Angebote am Ende nicht erfolgreich zum Verkauf führen werden. Der Gutachterausschuss München hat für das gesamte Jahr 2017 im Wohnungssegment insgesamt 9.950 tatsächliche Verkäufe von Wohnungen festgestellt, etwa 3.000 davon Neubauobjekte.
Aus den gut 5.000 registrierten Angeboten für Eigentumswohnungen errechnen sich für Bestandswohnungen durchschnittlich Quadratmeterpreise um die 7.600 €/m² (Angebotspreis), für Neubauwohnungen etwa 8.800 €/m². Speziell Wohnungen aus dem Bereich Dachterrassenwohnung und Penthaus waren durchschnittlich 10 – 20 % teurer angeboten. Abhängig von der jeweiligen Wohngröße betrachtet zeigten Eigentumswohnungen in den letzten Monaten in etwa die folgenden Durchschnittspreise: 40 m² Wohnungen kosteten im Angebot mittlere 292.000 €, 80 m² Wohnungen etwa 593.000 €, 100 m² Wohnungen durchschittlich 765.000 €, 150 m² Wohnungen etwa 1,35 Mio. € und 200 m² Wohnungen durchschnittlich 2,26 Mio. €. Dies sind natürlich nur reine Durchschnittswerte, die Spanne war natürlich auch in den einzelnen Wohnflächenbereichen riesig. Auch bei Wohnungen im Bereich 100 m² kamen Immobilienpreise von 1 – 2 Mio. € ziemlich oft vor, im Bereich 150 m² gab es zahlreiche Objekte mit 3 – 4 Mio. €, daneben aber auch sehr viel günstigere Objekte. Hier spielt neben der Qualität und Ausstattung vor allem die Lage eine zentrale Rolle. Bei sehr großen Wohnungen aus dem Luxusbereich waren Preise von 3 – 6 Mio. € keine Seltenheit.
Der Immobilienverband Deutschland gibt für Eigentumswohnungen in München bei mittlerem Wohnwert (durchschnittliche Lage, normale Ausstattung) durchschnittlich Quadratmeterpreise von 4.750 €/m² an, bei gutem Wohnwert (gute Wohnlage, moderne Ausstattung) Quadratmeterpreise von 6.200 €/m² und bei sehr gutem Wohnwert (erstklassige Wohnlage, überdurchschnittliche Ausstattung) Quadratmeterpreise von im Schnitt 8.600 €/m². Für Neubau-Eigentumswohnungen liegen die Quadratmeterpreise diesen Angaben zufolge bei gutem und sehr gutem Wohnwert jeweils zwischen 20 und 30 % höher, bei mittlerem Wohnwert sogar 45 % höher.
Der Gutachterausschuss gibt bei Eigentumswohnungen sehr differenzierte Angaben für Quadratmeterpreise nach Lage und Baujahr, die insgesamt 40 verschiedene Werte umfassen und die an dieser Stelle nur ausschnittweise wiedergegeben werden können. Exemplarisch wurden 2017 für verkaufte Wohnungen aus den 1970er Jahren in durchschnittlichen Lagen im Schnitt Quadratmeterpreise von 5.200 €/m² festgestellt, in guten Lagen im Mittel 6.100 €/m², in guten zentralen Lagen (Innenstadt) 8.050 €/m² und in anderen Bestlagen durchschnittlich 6.950 €/m². Neubauwohnungen in durchschnittlichen Lagen erreichten diesen Zahlen zufolge beim Verkauf mittlere 7.100 €/m², in guten Lagen 7.800 €/m², in guten zentralen Lagen sogar durchschnittlich 16.300 €/m² und in anderen Bestlagen ca. 11.000 €/m².
3. Grundstückspreise München
Für Grundstücke wurden inkl. möglicher Doppelzählungen insgesamt 396 Verkaufsangebote gezählt, 357 davon zum Bau von Einfamilienhäusern oder Doppelhäusern, 33 zum Bau von Mehrfamilienhäusern, u. a. Geschossbau. Dabei wurden bei Grundstücken für Einfamilienhäuser/Doppelhaushälften im Schnitt Quadratmeterpreise um die 2.200 €/m² verlangt, bei Grundstücken für Mehrfamilienhäuser/Geschossbau ca. 4.000 €/m².
Die IVD-Statistik unterscheidet die Angaben für Grundstücke nach der jeweiligen Wohnlage. So werden Grundstücke für Einfamilien- und Doppelhäuser in mittleren Lagen mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt 1.675 €/m² beziffert, in guten Lagen mit 2.400 €/m² und in sehr guten Lagen mit 3.600 €/m². Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser sind in mittleren Lagen bei im Schnitt 2.150 €/m² einzuordnen, in guten Lagen im Bereich 2.900 €/m² und in sehr guten Lagen bei 3.900 €/m².
Der Gutachterausschuss nennt für Grundstücke zum Bau von Einfamilienhäusern in durchschnittlichen Lagen Quadratmeterpreise von 1.200 bis 2.600 €/m², durchschnittlich 1.700 €/m². In guten Lagen reichten die Quadratmeterpreise von 1.450 bis 3.150 €/m², der Durchschnitt lag hier bei 2.200 €/m². Und für Bestlagen bewegten sich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhausgrundstücke im Bereich 2.550 bis 7.250 €/m², durchschnittlich bei 4.600 €/m².
Bei Grundstücken für den Geschossbau ab 3 Geschossen bewegten sich die Quadratmeterpreise in durchschnittlichen Lagen zwischen 1.700 und 4.100 €/m², im Schnitt bei 2.700 €/m²; in guten Lagen wurden Preise zwischen 2.500 und 6.300 €/m² registriert, im Durchschnitt 3.900 €/m²; Angaben fanden sich auch für gute zentrale Lagen, wo Quadratmeterpreise zwischen 5.500 und 7.600 €/m² erzielt wurden, der Durchschnitt erreichte hier 6.850 €/m².
III. Immobilienpreise im Münchener Umland
In München bezahlbare Wohnungen oder Investitionsobjekte im preislich tolerablen Rahmen zu finden ist nicht erst seit Kurzem wie die sprichwörtliche Suche nach einer Nadel im Heuhaufen. Viele Wohnungssuchende in München kennen das. Es ist daher nur wenig verwunderlich, dass der Wohnungsdruck auch längst das Münchner Umland erreicht hat. Die Umlandgemeinden reagieren bereits seit einiger Zeit mit der Ausweisung neuer Bauflächen, der Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnflächen oder einer mehr oder weniger konsequenten Nachverdichtung, um den erhöhten Zuzug und die Nachfrage zu bewältigen. Allerdings zeichnet sich bereits jetzt ab, dass die bisher getroffenen oder im Raum stehenden Maßnahmen nicht ausreichen werden, um den momentanen und vor allem den zukünftigen Wohnraumbedarf in der Region zu decken. In der Folge steigen die Immobilienpreise im Münchner Umland fast flächendeckend an.
Um einen Eindruck über die Immobilienpreise im Münchener Umland zu bekommen, machen wir einen Streifzug durch das Umland und sehen uns einige Gemeinden und Städte in direkter Nachbarschaft zu München und die Immobilienpreise dort an. Ich beziehe mich dabei durchweg auf die Preisangaben des Immobilienverbands Deutschland (IVD) vom Januar 2018 für die betreffenden Orte, um eine einheitliche Vergleichsgrundlage zu verwenden. Exemplarisch schauen wir uns jeweils die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert an. Beim „Guten Wohnwert“ werden für Eigentumswohnungen gute Wohnlage und gute solide Ausstattung zugrunde gelegt; bei Einfamilienhäusern analog, dazu 150 m² mittlere Wohnfläche.
Immobilienpreise im westlichen Umland Münchens:
Beginnen wir im Westen Münchens und schauen uns exemplarisch Gröbenzell, Germering und Gräfelfing an. Dem IVD zufolge werden Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² in Gröbenzell mit durchschnittlich 970.000 €, in Germering mit ca. 1,12 Mio. € und in Gräfelfing mit ca. 1,47 Mio. € bewertet. In Gräfelfing sind Häuser oft deutlich größer als 150 m², sodass hier im Schnitt mit deutlich höheren Immobilienpreisen zu rechnen ist. Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert kosten in Gröbenzell durchschnittlich ca. 4.300 €/m², in Germering 3.700 €/m², in Gräfelfing 5.050 €/m².
Immobilienpreise im südlichen Umland Münchens:
Wenden wir unseren Blick nach Süden, so liegen Unterhaching, Ottobrunn und Grünwald recht nah. Einfamilienhäuser kosten laut IVD bei gutem Wohnwert in Unterhaching durchschnittlich 778.000 €, in Ottobrunn mittlere 1,15 Mio. € und in Grünwald mittlere 1,55 Mio. €. Gerade in Grünwald ist abweichend von den standardisierten Durchschnittswerten insgesamt wieder von wesentlich größeren Durchschnittsgrößen und damit im Schnitt deutlich höheren Preisen auszugehen. Für Eigentumswohnungen werden die folgenden Quadratmeterpreise genannt: Unterhaching 4.000 €/m², Ottobrunn 4.950 €/m², Grünwald 6.150 €/m².
Immobilienpreise im östlichen Umland Münchens:
Im Westen Münchens treffen wir z. B. auf Kirchheim und Vaterstetten. Hier liegen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert in Kirchheim bei 910.000 €, in Vaterstetten bei 1,08 Mio. €. Eigentumswohnungen aus dem Bestand erreichen in Kirchheim durchschnittlich 4.450 €/m², in Vatrstetten 4.650 €/m².
Immobilienpreise im nördlichen Umland Münchens:
Hier finden wir beispielsweise Dachau und Unterschleißheim. Die Immobilienpreise sind im Norden durchschnittlich am niedrigsten. Allerdings fiel in den vergangenen Jahren gerade Dachau mit den stärksten Preiszuwächsen im gesamten Münchner Umland auf. Die Momentaufnahme im Januar 2018 zeigt für Einfamilienhäuser in Dachau bei gutem Wohnwert durchschnittlich 857.000 €, in Unterschleißheim 770.000 €. Eigentumswohnungen werden für Dachau mit 3.800 €/m² angegeben, für Unterschleißheim mit 3.900 €/m².
Vergleich zur Landeshauptstadt München
Im Vergleich dazu liegt der Indexwert für ein Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert und 150 m² Wohnfläche in München bei durchschnittlich ca. 1,48 Mio. €, für eine Eigentumswohnung bei 6.200 €/m². Die Preise im Umland sind natürlich insgesamt deutlich niedriger, wobei hier, wie schon oben angedeutet, die Preise ebenfalls ordentlich anziehen bzw. in Orten mit sehr hoher Wohnqualität wie z. B. Grünwald oder Gräfelfing gleichauf oder zum Teil sogar über dem Münchener Schnitt liegen.
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V. Geschichtliches und allg. Stadtbild:
Die bayerische Landeshauptstadt München ist mit über 1,5 Mio. Einwohnern die größte Stadt in Bayern. Eine erste urkundliche Erwähnung finden wir im Jahr 1158. Die wahrscheinlichste Entstehung des Namens München geht auf das althochdeutsche “munih” (Mönch) zurück und bezieht sich auf eine Zweigniederlassung von Mönchen des Klosters Schäftlarn, die es dort gegeben haben soll. 1255 wurde München zum bayerischen Herzogssitz und war nach 1328 kaiserliche Residenzstadt. 1506 wurde es Bayerns alleinige Hauptstadt. Zum Ende des 18. Jahrhunderts hin und danach wuchs München schnell. Im Jahr 1700 hatte München noch 24.000 Einwohner. In der Folgezeit verdoppelte sich die Einwohnerzahl alle 30 Jahre. 1871 lebten 170.000 Menschen in München, 1933 waren es bereits 840.000. Im Zweiten Weltkrieg wurde München stark beschädigt. Der Wiederaufbau orientierte sich großteils am historischen Stadtbild. In der Folge wuchs München zu einem High-Tech-Standort und es siedelte sich eine große Zahl von Dienstleistungsunternehmen an, wie Banken, Versicherungen und Medien. Für die olympischen Spiele 1972 wurde der Öffentliche Nahverkehr stark mit U- und S-Bahnen ausgebaut, die zum Teil weit ins Umland hinausreichen. In München sind zahlreiche nationale und internationale Behörden, Konzerne und Versicherungen ansässig, sowie Hochschulen und renommierte Theater und Museen. Wirtschaftlich ist München eine der erfolgreichsten, sowie eine der am schnellsten wachsenden Großstädte Deutschlands. Ca. 1.000 Immobilienmakler gibt es aktuell in München.
VI.: Zum Autor Rainer Fischer:
Begann seine Tätigkeit im Immobilienverkauf im Jahr 1992. Seither hat er mit seinem Maklerbüro nahezu 900 Immobilien verkauft und mehrere tausend selbst angeschaut und preislich bewertet. 2008 entstand die Idee, das in vielen Jahren gewonnene Know-how an Immobilieninteressierte mittels einer Website weiterzugeben. In den letzten 6 Jahren wurden über 2.000 Stunden an Recherche, Auswertungszeit und Schreibarbeit in dieses Projekt investiert. Rainer Fischer: „Es gibt sicher gute Bücher und Artikel zum Thema „Immobilien im Raum München“. Mein Ziel ist aber Schritt für Schritt eine Website aufzubauen, die möglichst viel anwendbares Know-how liefert und Fragen aus der Praxis heraus beantwortet. Ich erledige dies neben meiner normalen Tätigkeit nebenher und es macht mir viel Freude. Immobilien sind einfach ein interessantes Thema.“
Rainer Fischer Immobilien, Immobilienverkauf für München, Nymphenburger Str. 47, 80335 München, Telefon 089-131320, Telefax 089-133424, Google plus Profil, Bürostandort.
VII. Quellen für diesen Artikel:
Wikipedia; muenchen.de; Ermittlung der Immobilienpreise, Grundstückspreise und Quadratmeterpreise durch den Immobilienverkäufer Rainer Fischer aus a. Angebotspreise: den Daten der IMV Marktdaten GmbH Markt Inderstorf (Online Abo) und. B, Verkaufspreise für Grundstücke, Häuser und Wohnungen aus dem Jahresbericht 2017 des Gutachterausschusses München. Der Immobilienmarktbericht München ermöglicht keine wirklich qualifizierte Wertermittlung eines individuellen Immobilienpreises wie durch einen Sachverständigen oder einen erfahrenen Immobilienmakler aus München, da Faktoren wie Stockwerk, Ausrichtung, Standard nicht berücksichtigt werden konnten. Hinzu kommt der Hinweis bei vielen Preisangaben, dass diese +/- 20% zu sehen sind. Eine Haftung für die Stimmigkeit bzw. Vollständigkeit des Berichtes wird daher ausgeschlossen. Im Rahmen eines Immobilienverkaufs mit Maklerauftrag unterstütze ich selbstverständlich gerne beim Finden des richtigen Verkaufspreises.
Bildquelle: alle Bilder – Rainer Fischer, wenn nicht anders gekennzeichnet
Ältere Immobilienmarktberichte:
Immobilienpreise München 2016/2017
erstellt von Rainer Fischer, Immobilienverkauf München
I. Vorabinfo:
Diesen Immobilienreport habe ich für Immobilieneigentümer geschrieben, die sich generell über Preisentwicklungen und Immobilienpreise in München in Form eines Preisspiegels informieren möchten. Als Immobilienmakler habe ich in den letzten 20 Jahren über 5.000 Häuser, Wohnungen und Grundstücke gesehen. Ich arbeite auf täglicher Basis mit verschiedenen „Werkzeugen“, um die Quadratmeterpreise und Verkaufspreise einzelner Objekte möglichst genau bestimmen zu können. Die hier im Weiteren folgende grobe Übersicht kann eine Immobilienbewertung nicht ersetzen, kann aber eine Hilfestellung sein. Alle im Weiteren genannten Quadratmeterpreise, Verkaufspreise, etc. sind reine Durchschnittswerte des Preisspiegels. Mich würde es freuen, wenn diese für Sie hilfreich wären. Sollten Sie Fragen haben, können Sie mich jederzeit gerne anrufen.
II. Immobilienpreise München Angebotspreise:
Hier geht es um die Preise, bzw. Preisspiegel in den Immobilienanzeigen. Was kostete ein gebrauchtes Reihenmittelhaus im Durchschnitt und welche Größe hatten sie häufig? Diese Preise wurden nicht unbedingt erzielt. Die Anzahl der Angebote habe ich hier absichtlich weggelassen, weil es einfach zu viel Zahlenwerk ergeben würde.
Immobilienpreise München – bestehende Häuser: Einfamilienhäuser mit 206 m² durchschnittlicher Wohnfläche kosteten rund 1,5 Mio. Euro, Doppelhaushälften lagen mit 160 m² bei ca. 1 Mio. Euro, Reihenmittelhäuser mit 126 m² bei 790.000,-, Reiheneckhäuser mit 134 m² kosteten ca. 870.000,-, Mehrfamilienhäuser mit 438 m² Wohnfläche lagen bei 2,75 Mio. Euro.
Immobilienpreise München – Neubau Häuser: Neubau Einfamilienhäuser mit 188 m² Wohnfläche kosteten knapp 1,4 Mio. Euro, Neubau Doppelhaushälften lagen mit 162 m² bei 1,1 Mio. Euro, Neubau Reihenmittelhäuser mit 142 m² bei 925.000,-, Neubau Reiheneckhäuser mit 136 m² kosteten 930.000,-, Neubau Mehrfamilienhäuser mit 396 m² Wohnfläche lagen bei 3,15 Mio. Euro.
Immobilienpreise München – Eigentumswohnungen: Hier macht es wenig Sinn die Gesamtpreise von 1 bis 5-Zimmerwohnungen zu betrachten und Mittelwerte abzuleiten. Relevant sind hier die Quadratmeterpreise, die später im Text noch folgen.
Immobilienpreise München – Grundstücksverkauf: Ganz generell waren in München die meisten der angebotenen Grundstücke für die Bebauung mit Einfamilienhäusern ausgeschrieben. Diese hatten im Mittel 966 m² und wurden für rund 1,84 Mio. Euro inseriert. Beim Grundstücksverkauf für Doppelhaushälften wurden bei 830 m² Durchschnittsfläche ca. 1,19 Mio. Euro angestrebt. Mehrfamilienhausgrundstücke hatten durchschnittlich 1.044 m² und kosteten ca. 3,15 Mio. Euro.
III Schlüsselstatistik Quadratmeterpreise München, ebenfalls Angebotspreise:
Quadratmeterpreise München Hausverkauf Angebote Vorabinfo:
Ganz generell setzt sich der Preis eines Hauses aus drei Komponenten zusammen:
a. dem Grundstückspreis
b. dem Gebäudewert/Gebäudepreis
c. Angebot und Nachfrage.
Während bei Eigentumswohnungen der Quadratmeterpreis DAS Hilfsmittel zur Preisorientierung schlechthin ist, kann er dies beim Hauspreis nicht sein, denn 150 m² Wohnfläche bei 300 m² Grund oder 600 m² Grund ergibt einfach verschiedene Endpreise und somit auch verschiedene Quadratmeterpreise pro m² Wohnfläche. Vor diesem Hintergrund sind auch die nachfolgenden Angaben zu sehen:
Quadratmeterpreise München, bestehende Häuser: Reihenmittel- und Eckhäuser lagen im Schnitt im Bereich 6.000 – 6.500, Doppelhaushälften bei durchschnittlich 6.600 € und Einfamilienhäuser bei durchschnittlich 7.350 € pro m² Wohnfläche.
Quadratmeterpreise München, Neubau Häuser: Hier lagen Reihenmittel- und Reiheneckhäuser im Schnitt bei 6.500 – 7.000 €, Doppelhaushälften bei 6.900 €, Einfamilienhäuser bei ca. 7.400 €. Wen es überrascht, warum der Neubau im Mittel nicht deutlich teurer ist, wie die zuvor genannten Gebrauchtobjekte – Häuser haben im Neubaubereich gewöhnlich kleinere Grundstücke wie früher, was den Quadratmeterpreis pro m² Wohnfläche insgesamt reduziert.
Quadratmeterpreise München, Eigentumswohnungen (ohne Neubau): Diese bewegten sich im Mittel bei ca. € 7.000,-. Gartenwohnungen waren ca. 3 % teurer, Dachterrassenwohnungen um gute 16 %, Penthäuser um etwa 28 %. Auch Maisonettewohnungen lagen mit gut € 7.100,- etwas über dem Durchschnitt.
Quadratmeterpreise München Neubauwohnungen: Diese lagen im Schnitt bei ca. 7.900 pro m². Im Gegensatz zu den bestehenden Wohnungen wichen Dachterrassenwohnungen, Gartenwohnungen und Maisonettewohnungen nicht großartig preislich ab, allerdings rangierten Penthäuser im Schnitt bei 8.850 Euro.
Quadratmeterpreise Grundstücke München: Hier lagen die Angebotspreise im Schnitt bei € 1.900,- pro m² (Einfamilienhausgrundstücke), bei € 1.450,- (Doppelhausgrundstücke), bzw. bei € 3.000,- (Mehrfamilienhausgrundstücke).
IV. Offizielle Verkaufszahlen und Preisentwicklungen für tatsächlich stattgefundene, also notariell beurkundete Preise aus Immobilienverkäufen München 2016:
Vorabinfos:
a) Den besten Preisüberblick erhält man, wenn man sich den Jahresbericht des Gutachterausschuss München zu Gemüte führt. Dieser Preisspiegel, bzw. Marktbericht enthält etwa 70 Seiten Zahlen, Statistiken und Anmerkungen zum Immobilienmarkt München und kann beim Gutachterausschuss in der Implerstraße für 70 Euro bestellt werden.
b) Die genannten Quadratmeterpreise sind reine Richtwerte, das heißt, das +/- 20% und mehr Preisdifferenz durchaus drin sind, besonders bei begehrten Objekten sind 50% Abweichung nach oben durchaus möglich.
Eigentumswohnungen: Die gesamte Statistik für 2016 umfasst ca. 40 Werte, die nach Baujahr, Lage und Objekttypen gegliedert ist. Als Richtwerte für häufig in München vorkommende Wohnungen hier zwei grobe Richtwerte für die Baujahrbereiche 1960 – 1969:
Zum einen mittlere Wohnlage mit € 4.650,- pro m² und gute Wohnlage mit € 5.850,-
Im Neubaubereich wurden in mittleren Wohnlagen Quadratmeterpreise von im Schnitt € 6.900,- bezahlt, in guten Lagen im Schnitt Euro 7.400,-
Häuser: Neubau Doppelhaushälften kosteten im Mittel € 7.400,- pro m² Wohnfläche, bestehende lagen je nach Baujahr durchschnittlich zwischen € 6.350 und 8.350,- pro m². Betrachtet man die finalen Kaufpreise, so kam man bei einem Neubau im Mittel auf € 1 Mio., bei den Gebraucht-Doppelhaushälften auf 920.000,-. Reihenmittel- sowie Reiheneckhäuser lagen gebraucht in der Regel bei durchschnittlich 5.500 – 7.000 Euro pro m², neu gebaut im Bereich € 7.000 – 8.000,- pro m². Die Kaufpreise befanden sich weitestgehend zwischen 600.000,- und 900.000,- Euro. Einfamilienhäuser sind individuell zu bewerten.
Grundstückspreise München Mittelwerte: 2016 wurden für mittlere Wohnlagen durchschnittlich € 1.600,- und für gute Wohnlagen € 2.000,- pro m² erzielt.
Immobilienpreise und Immobilienverkäufe München September 2013 bis September 2014
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Immobilienmakler München Rainer Fischer verkauft schöne Eigentumswohnung.
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienverkauf München
erstellt von Rainer Fischer, Immobilienmakler München
Immobilienpreise Hausverkauf München, Preisspiegel und Preisentwicklungen:
Seit September 2013 wurden etwa 4.200 Angebote zum Verkauf von gebrauchten und 1.420 Angebote für neue Häuser registriert. Gut 80 % der Offerten kamen über Immobilienmakler München. Bei Bestandshäusern gab es knapp 1.500 Angebote für Einfamilienhäuser, die Quadratmeterpreise erreichten hier im Schnitt ca. 6.050 €. Nehmen wir ein durchschnittliches Einfamilienhaus in München, so hatte es etwa 217 m² Wohnfläche und kostete im Angebot rund 1,3 Mio. €. Bei Doppelhaushälften dagegen lagen die Immobilienpreise im Schnitt bei 900.000 €. Im Schnitt war eine Doppelhaushälfte rund 160 m² groß, womit sich Quadratmeterpreise von etwa 5.700 € ergaben. In der Kategorie Reihenhaus/Reiheneckhaus lagen die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 5.400 €, bei Mehrfamilienhäusern lagen sie bei 4.800 €.
Die höchsten Immobilienpreise wiesen erwartungsgemäß Villen/Bungalows auf, für die im Schnitt gut 2,5 Mio. € verlangt wurde, Quadratmeterpreise hier bei durchschnittlich 8.600 €.
Zu den Neubauten: Den größten Teil machten hier Doppelhaushälften mit ca. 600 Objekten aus, dem folgten Einfamilienhäuser mit etwa 300 Angeboten. In puncto Quadratmeterpreise waren neue Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften im Schnitt mit den Bestandsobjekten ungefähr gleichauf, dasselbe gilt in etwa für Reihenhäuser und Reiheneckhäuser. Die Quadratmeterpreise für neue Mehrfamilienhäuser waren durchschnittlich mit 6.450 € deutlich höher, ebenso für neue Villen/Bungalows mit 10.500 €/m².
Immobilienpreise Wohnungsverkauf München:
Mehr als 23.000 Verkaufsangebote für Wohnungen haben Immobilienmakler, Bauträger und Privatleute im Verlauf über das letzte Jahr geschaltet. Gut ¼ davon bezog sich auf Neubauten ab Baujahr 2013. Bei den gebrauchten Wohnungen gab es rund 15.000 Angebote für Eigentumswohnungen, die ohne weitere Spezifikationen inseriert waren. Im groben Mittel erreichten die Immobilienpreise in dieser Kategorie Werte von etwa 440.000 €. Im Schnitt war eine solche Eigentumswohnung ca. 80 m² groß, die Quadratmeterpreise bewegten sich bei durchschnittlich 5.600 €. Eigentumswohnungen mit Garten hatten im Schnitt Quadratmeterpreise um die 6.200 €, Maisonettes etwa 6.100 €, Dachterrassenwohnungen etwa 7.700 € und Penthäuser etwa 8.000 €, jeweils reine Durchschnittswerte.
Der größte Teil der etwa 6.700 neu gebauten Wohnungen bezog sich ebenfalls wiederum auf rund 5.600 Eigentumswohnungen, die nicht weiter spezifiziert waren. Bei diesen erreichten die Quadratmeterpreise Werte von durchschnittlich 6.450 €. Bei 90 m² Wohnfläche ergab das Immobilienpreise um die 580.000 €. Bei neuen Eigentumswohnungen mit Garten bewegten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 6.000 €, bei Maisonettes um die 7.000 €, neue Dachterrassenwohnungen waren für durchschnittlich knapp 6.500 €/m² zu kaufen und neue Wohnungen der Kategorie Penthaus bildeten mit 8.500 €/m² die Spitze.
Grundstücksverkauf und Grundstückspreise München:
Etwa 800 Grundstücke haben Privatpersonen sowie Immobilienmakler insgesamt angeboten. Im Durchschnitt kamen die Quadratmeterpreise für ein Grundstück zum Bau eines Einfamilienhauses auf etwa 1.500 €. Da jedoch Größe und Lage stark variieren, kann dies natürlich nur ein grober Anhaltspunkt sein. Immobilienpreise, bzw. Grundstückspreise lagen im Mittel bei 1,4 Mio. €.
Immobilienverkauf München, tatsächliche Verkaufszahlen 2013:
Insgesamt ist für München weiterhin ein genereller Preisanstieg abzulesen. Beispielsweise wurden für Bestands-Doppelhaushälften Quadratmeterpreise in Höhe von durchschnittlich ca. 5.550 € tatsächlich bezahlt. Neue Doppelhaushälften erzielten im Schnitt 5.950 €, das sind im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich 15 % mehr. Bei Reihenhäusern wurde für Bestandsbauten durchschnittliche Quadratmeterpreise von 4.750 € berechnet, für neue lag der Preis hier bei 5.250 €/m². Bei Neubauwohnungen in durchschnittlichen Lagen wurden Quadratmeterpreise von im Schnitt 5.250 € tatsächlich bezahlt und 6.400 €/m² in guten Lagen. Diese Zahlen repräsentieren natürlich immer nur reine Durchschnittswerte, bei einem konkreten Objekt können die Preise deutlich abweichen.
Die Immobilienpreise München für 2010 –
Eine Zusammenfassung von Zahlen und Fakten für den Zeitraum 1.1.2009 – 31.12.2009
Im Immobilienjahr 2009 war in München eine lebhafte Nachfrage spürbar, speziell im Bereich der Wohnimmobilie. Nachdem in den Vorjahren große, gewerbliche Investoren mit großen Umsätzen den Markt prägten, waren für das hohe Umsatzvolumen in 2009 die Käufer von Häusern und Eigentumswohnungen verantwortlich. Preislich gab es in vielen Bereichen leichte Steigerungen.
Kaufverträge: Insgesamt wurden über 15.400 Immobilien in München verkauft, das Gros waren Eigentumswohnungen mit fast 13.000, das ist ein mehr an über 20% gegenüber dem Vorjahr. Die Häuserverkäufe stiegen um über 10% auf 1.677. Die restlichen 772 Verkäufe waren Grundstücke.
Die meisten Kaufverträge wurden im Juli und im Dezember beurkundet, jeweils über 1.500 Stück. Der schwächste Monat war und ist traditionell der Monat Januar mit nur 656. Die restlichen Monate bewegten sich zwischen ca. 1.000 und 1.400 pro Monat.
Das Geldumsatzvolumen lag 2009 bei ca. 6,5 Milliarden Euro und damit 1 Milliarde Euro über 2008. Nur der Sektor Gewerbebau musste einen weiteren Rückgang dieses Mal mit 13% hinnehmen.
Verkauf nach Stadtteilen: Die meisten Eigentumswohnungen wurden im Gebrauchtmarkt in Schwabing (921) vermittelt, gefolgt von Untersendling/Westpark (735).
Preisentwicklungen Immobilien München: Bauland wurde im Durchschnitt um ca. 1% teurer, Eigentumswohnungen um ca. 2,5%, auch Häuser stiegen im Mittel an.
Objekte in Erbpacht: Hier gibt es die Variablen a. Höhe des Erbpachtzinses und b. Laufzeit des Erbpachtvertrages. Diese bestimmen den Verkaufspreis in solch einem Maße, dass eine Auswertung hier in Kürze nicht vorgenommen werden kann, sondern jede Immobilie einzeln zu betrachten ist.
Hauspreise: Neubaudoppelhaushälften in mittleren und guten Lagen kosteten durchschnittlich € 540.000,-, gebraucht waren sie im Schnitt um ca. € 100.000,- günstiger. Reiheneckhäuser lagen neu bei € 470.000,-, gebraucht bei ca. € 395.000,-. Reihenmittelhäuser kosteten jeweils ca. € 50.000,- weniger. Bei Einfamilienhäusern lohnt die Auswertung hier nicht, weil durch die Größe des Grundstücks eine enorme Variable eingebracht wurde, aber die meisten Verkäufe lagen zwischen € 400.000,- und € 650.000,-.
Eigentumswohnungen: Nachdem die 1-Zimmerwohnungen viele Jahre „Problembären“ – Entschuldigung „Problemkinder“ waren, so hat sich dieses Segment jetzt wieder auf einen normalen Stand erholt – wie vergleichbare 2-4-Zimmer-wohnungen pro m². Bei den Neubauwohnungen bezahlte man beispielsweise für eine 80 m² Wohnung durchschnittlich € 300.000,-, für eine gebrauchte 75 m² Einheit um die € 210.000,-. Aber bitte, das sind nur Mittelwerte. Sie sind nicht Absolut. Interessant ist sicher, dass in einfachen Lagen immer noch Immobilien für unter € 2.000,- pro m² zu bekommen sind, während in Spitzenlagen auch mal über € 8.000,- pro m² bezahlt wird.
Mietwohnhäuser: 2009 gab es 224 Beurkundungen gegenüber 188 in 2008. Zumeist bewegten sich die Verkäufe im Preisbereich zwischen 1 und 3 Mio. Euro.
Bodenrichtwerte und Baulandpreise: Die Baulandpreise (unbebaute Grundstücke) lagen 2009 in München zwischen € 500,- und € 2.000,- pro m², je nach Lagekriterium und Bebaubarkeit. Einen genauen Bodenrichtwert können Sie jederzeit beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt anfordern. Ebenso erhalten Sie dort für € 45,- einen 66-seitigen Immobilienmarktbericht, der Ihnen mehr Einblick für das Geschehen am Münchner Immobilienmarkt 2009 gibt, als ich in diesen zwei Seiten zusammenfassen konnte.
Immobilienpreise München 2009
Verkaufszahlen, Umsätze und Preisentwicklungen für den Zeitraum 1.1.08 – 31.12.08
I. Überblick:
Im Jahr 2008 wurde am Münchner Immobilienmarkt bei leicht fallenden Verkaufszahlen fast wieder der Geldumsatz vom Jahr zuvor erreicht. (betrifft Wohneigentum, kein Gewerbe) Bei Gewerbeobjekten gab es einen 50%igen Einbruch der Verkaufszahlen.
Vertragszahlen und Geldumsätze von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Einfamilien-häusern lagen ungefähr auf dem Vorjahresniveau. Interessanterweise sogar für Neubauobjekte und Gebrauchtimmobilien.
II. Vertragszahlen:
Insgesamt gab es 2008 12.835 beurkundete Verträge (Vorjahr 13.210). Das ist ein Minus von 3%. Auffallend ist die Gleichmäßigkeit der monatlichen Verkäufe von Februar bis Dezember. (Der Januar ist von jeher ein „Ausreißer“ nach unten, früher gab es im Dezember noch einen „Kick“ nach oben.) So wurden im Mai und November nahezu gleich viele Immobilien verkauft (1.042 zu 1.099), obwohl man emotional immer meint, dass die schönen Frühlingsmonate die Kauflust mehr beflügeln.
III. Geldumsatz:
Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurden im Jahre 2008 insgesamt 5,5 Milliarden Euro umgesetzt, das ist ein Rückfall auf das Niveau von 1998 bis 2005. Die großen fehlenden „Umsatzbrocken“ kamen durch die fehlenden großen Gewerbeverkäufe zustande.
IV. Baulandpreise:
Durch Knappheit an Grundstücken im Verhältnis zum Wunsch zu bauen hat sich 2008 eine Preissteigerung von 5 % ergeben. In Bestlagen stiegen die Preise teilweise deutlich höher. Langfristig betrachtet, nämlich im Vergleich zu 1980 kosten heute die Grundstücke durchschnittlich gut das 2.5 fache wie damals.
Doppelhaus- und Reihenhaus- Grundstücke in mittleren Lagen wurden 2008 durchschnittlich für € 680,- pro m² verkauft, in guten Lagen für ca. € 870,- bis 950,-.
V. Hausverkäufe:
2008 wurden insgesamt 1.250 Einfamilienhäuser verkauft, die meisten davon im Preissegment zwischen 450.000,- und 800.000,-.
Bei den Doppelhaushälften wurden 4% mehr verkauft, als in 2007. Die Preise blieben im Wesentlichen auf Vorjahresniveau. Eine DHH aus den Baujahren 1960 bis 1969 hat durchschnittlich 445 m² Grund, 130 m² reine Wohnfläche und kostete € 435.000,-. Der Neubau lag bei 290 m² Grund und 135 m² Wohnfläche bei € 530.000,-.
VI. Hausverkäufe –Fortsetzung:
2008 wurden 7% weniger Reihenhäuser verkauft als im Vorjahr. Hier blieben die Preise bei Bestandsobjekten stabil, bei Neubau stiegen sie an. So kostete ein normales Reihenmittelhaus in mittlerer und guter Lage neu im Durchschnitt € 425.000,-. Ältere Reihenhäuser aus den 60ern wurden im Mittel für € 315.000,- beurkundet. Bei den Reiheneckhäusern war das Verhältnis € 460.000,- (neu) zu € 370.000,- (60er).
VII. Wohnungseigentum:
Verkauft wurden 2008 10.562 Eigentumswohnungen (Vorjahr 10.724). Neubauwohnungen in mittleren Wohnlagen wurden mit € 3.450,- pro m² beurkundet, gute Lagen mit € 3.900,-. In Bestlagen erreichten die Preise € 6.200,- pro m².
Im Gebrauchtsegment wurde viel um die € 2.150,- pro m² notariell beurkundet. (Baujahre 50 – 79 in mittleren Wohnlagen), die 80er Jahre lagen dann bei € 2.350,-, die 90er bei € 2.700,- pro m². Gute Wohnlagen waren 10 – 20% teurer im Verkauf.
VIII. Fazit:
Der Münchner Immobilienmarkt ist weiter stabil und hat im Allgemeinen eine leicht steigende Tendenz. Sehr gefragte Immobilien liegen außerhalb dieses Musters und können immer wieder an Liebhaber zu übermäßig hohen Preisen verkauft werden. Gleiches gilt natürlich auch im Negativen. 2009 wird unter normalen Umständen einen weiterhin ordentlichen Verlauf nehmen.
IX. Anmerkung:
Der obige Marktbericht wurde zum großen Teil erstellt aus den Daten des Jahresberichts 2008 (Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt München, Implerstrasse 9, 81371 München), modifiziert durch eigene Erfahrungswerte aus über 650 Verkäufen und mehreren tausend Besichtigungen und Gesprächen, die das Gesamtbild des Marktes abrundeten. Ich würde mich freuen, wenn dieser Immobilienreport für Sie nützlich ist.
Immobilienpreise und Preisentwicklung München 2008
I. Überblick
Im Jahr 2007 wurde am Münchner Immobilienmarkt bei leicht gestiegenen Verkaufszahlen fast wieder der Geldumsatz vom Jahr zuvor erreicht. Das gute Ergebnis wurde erreicht durch einen hohen Umsatz bei Büro- und Geschäftshäusern, sowie durch den Verkauf einiger großer Wohnanlagen und Paketverkäufe.
Vertragszahlen und Geldumsätze von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern lagen auf dem Vorjahresniveau. Die Verkaufszahlen für Gebrauchtwohnungen sind ganz leicht gestiegen, Neubauwohnungen ganz leicht gefallen.
Die Preise für neue Doppelhäuser sind 2007 etwas gestiegen, Reihenmittelhäuser blieben auf dem Vorjahresniveau. Im „Gebrauchtverkauf“ bewegten sich die Preise auf Vorjahresniveau.
Neubaueigentumswohnungen blieben, preislich betrachtet, ebenfalls unverändert.
II. Vertragszahlen München:
Insgesamt gab es 2007 13.210 beurkundete Verträge (Vorjahr 12.848). Das ist ein Plus von 3%. Auffallend ist die Gleichmäßigkeit der monatlichen Verkäufe von Februar bis Dezember. (Der Januar ist von jeher ein „Ausreißer“ nach unten, früher gab es im Dezember noch einen „Kick“ nach oben.) So wurden im Mai und Oktober nahezu gleich viele Immobilien verkauft 1.197 zu 1.188), obwohl man emotional immer meint, dass die schönen Frühlingsmonate die Kauflust mehr beflügeln.
III. Geldumsatz München:
Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurden im Jahre 2007 insgesamt 8 Milliarden Euro umgesetzt, das ist beinahe das Niveau von 2006. Die großen „Umsatzbrocken“ kamen im Wesentlichen von größeren Büro- und Geschäftshaustransaktionen, sowie auch von Mehrfamilienhäusern.
IV. Baulandpreise München
Durch Knappheit an Grundstücken im Verhältnis zum Wunsch zu bauen hat sich 2007 eine Preissteigerung von 3,5% ergeben. Langfristig betrachtet, nämlich im Vergleich zu 1980 kosten heute die Grundstücke durchschnittlich das 2.5 fache wie damals.
Doppelhaus- und Reihenhausgrundstücke in mittleren Lagen wurden 2007 durchschnittlich für € 680,- pro m² verkauft, in guten Lagen für € 800,-.
V. Hausverkäufe München:
2007 wurden insgesamt 1.276 Einfamilienhäuser verkauft, die meisten davon entweder im Preissegment zwischen 350.000,- und 660.000,- oder ab 1 Mio. Euro.
Bei den Doppelhaushälften wurden 9% mehr verkauft, als in 2006. Die Preise sind leicht gestiegen. Eine DHH aus den Baujahren 1960 bis 1969 hat durchschnittlich 435 m² Grund, 120 m² reine Wohnfläche und kostete € 410.000,-. Der Neubau lag bei 335 m² Grund und 140 m² Wohnfläche bei € 545.000,-
2007 wurden 6% mehr Reihenhäuser verkauft als im Vorjahr. Hier blieben die Preise stabil. So kostete ein normales Reihenmittelhaus in mittlerer und guter Lage neu im Durchschnitt € 395.000,-. Ältere Reihenhäuser aus den 60ern wurden im Mittel für € 315.000,- beurkundet. Bei den Reiheneckhäusern war das Verhältnis € 430.000,- (neu) zu € 370.000,- (60er).
VI. Wohnungseigentum München:
Verkauft wurden 2006 10.725 Eigentumswohnungen (Vorjahr 10.460). Neubauwohnungen in mittleren Wohnlagen wurden mit € 3.300,- pro m² beurkundet, gute Lagen mit € 3.800,-. In absoluten Bestlagen wurden auch Preise um die € 10.000,- und hin und wieder mehr pro m² erzielt.
Im Gebrauchtsegment wurde viel um die € 2.100,- pro m² notariell verbrieft. (Baujahre 50 – 79 in mittleren Wohnlagen), die 80er Jahre lagen dann bei € 2.250,-, die 90er bei € 2.650,- pro m². Gute Wohnlagen waren ca. 14 – 20% teurer im Verkauf.
VII. Fazit:
Der Münchner Immobilienmarkt ist stabil und hat eine leichte Tendenz zu steigenden Preisen. Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke lassen sich zu einem marktgerechten Preis mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit verkaufen. Und das wird in 2008 auch so bleiben.
VIII. Anmerkung:
Der obige Marktbericht wurde zum großen Teil erstellt aus den Daten des Jahresberichts 2007 (Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt München, Implerstrasse 9, 81371 München), modifiziert durch eigene Erfahrungswerte aus über 600 Verkäufen und mehreren tausend Besichtigungen und Gesprächen, die das Gesamtbild des Marktes abrundeten.
Immobilienpreise München 2007, Preisentwicklung Immobilien München
I. Überblick:
Im Jahr 2006 wurde am Münchner Immobilienmarkt trotz insgesamt rückläufiger Vertragszahlen historisch der bisher höchste Geldumsatz erzielt. Das Rekordhoch wurde ausgelöst durch einen enorm hohen Umsatz bei Büro- und Geschäftshäusern, sowie durch den Verkauf einiger großer Wohnanlagen.
Vertragszahlen und Geldumsätze von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sind erwartungsgemäß zurückgegangen, nachdem die Umsätze aufgrund der Streichung der Eigenheimzulage zum 31.12.05 im Vorjahr sehr hoch waren.
Die Preise für neu gebaute Reiheneck- und Doppelhäuser sind 2006 etwas gestiegen, Reihenmittelhäuser konnten etwas schlechter verkauft werden. Im „Gebrauchtverkauf“ bewegten sich die Preise auf Vorjahresniveau.
Neubaueigentumswohnungen blieben, preislich betrachtet, ebenfalls unverändert.
II. Vertragszahlen:
Insgesamt gab es 2006 12.848 beurkundete Verträge (Vorjahr 15.323). Das ist ein Minus von 16%. Auffallend ist die Gleichmäßigkeit der monatlichen Verkäufe von Februar bis November. (Januar und Dezember sind von jeher „Ausreißer“.) So wurden im Mai und Oktober nahezu gleich viele Immobilien verkauft 1.152 zu 1.187), obwohl man emotional immer meint, dass die schönen Frühlingsmonate die Kauflust mehr beflügeln.
III. Geldumsatz:
Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurden im Jahre 2006 insgesamt 8.4 Milliarden Euro umgesetzt, das sind 2.5 Milliarden mehr als im Vorjahr. Die Steigerungen kamen im Wesentlichen von größeren Büro- und Geschäftshaustransaktionen.
IV. Baulandpreise:
Durch Knappheit an Grundstücken im Verhältnis zum Wunsch zu bauen hat sich 2006 eine Preissteigerung von 4% ergeben. Langfristig betrachtet, nämlich im Vergleich zu 1980 kosten heute die Grundstücke durchschnittlich das 2.4 fache wie damals.
Doppelhaus- und Reihenhausgrundstücke in mittleren Lagen wurden 2006 durchschnittlich für € 650,- pro m² verkauft, in guten Lagen für € 775,-.
V. Hausverkäufe:
2006 wurden insgesamt 1.235 Einfamilienhäuser verkauft, die meisten davon entweder im Preissegment zwischen 500.000,- und 600.000,- oder ab 1 Mio. Euro.
Bei den Doppelhaushälften wurden 24% weniger verkauft, als in 2005. Die Preise blieben aber stabil. Eine DHH aus den Baujahren 1970 bis 1990 hat durchschnittlich 413 m² Grund, 130 m² reine Wohnfläche und kostete € 445.000,-. Der Neubau lag bei 320 m² Grund und 145 m² Wohnfläche bei € 535.000,-
2006 wurden 36% weniger Reihenhäuser verkauft als im Vorjahr. Auch hier blieben die Preise stabil. So kostete ein normales Reihenmittelhaus in mittlerer und guter Lage neu im Durchschnitt € 395.000,-. Ältere Reihenhäuser aus den 60ern wurden im Mittel für € 315.000,- beurkundet. Bei REH war das Verhältnis € 440.000,- (neu) zu € 370.000,- (60er).
VI. Wohnungseigentum:
Verkauft wurden 2006 10.460 Eigentumswohnungen (Vorjahr 12.740). Neubauwohnungen in mittleren Wohnlagen wurden mit € 3.300,- pro m² beurkundet, gute Lagen mit € 3.800,-. In absoluten Bestlagen wurden auch Preise um die € 10.000,- pro m² erzielt.
Im Gebrauchtsegment wurde viel um die € 2.000,- pro m² notariell verbrieft. (Baujahre 50 – 79 in mittleren Wohnlagen), die 80er Jahre lagen dann bei € 2.350,-, die 90er bei € 2.600,- pro m². Gute Wohnlagen waren 10 – 20% teurer im Verkauf.
VII. Fazit:
Der Münchner Immobilienmarkt ist und bleibt stabil und hat sogar einen gewissen Drang nach oben. (leicht steigende Preise) Das ist auch meine persönliche Prognose für den weiteren Verlauf des Jahres 2007. Die Nachfrage wird gut bleiben. Richtig kalkulierte Immobilien, die relevante Vorzüge aufzuweisen haben werden gut verkauft werden. Überteuerte Objekte oder welche, die zu viele Mängel (laut, kein Balkon, dunkel, vermietet) aufweisen, werden den Eigentümer nicht leicht wechseln oder nur zu schlechten Preisen.
VIII. Anmerkung:
Der obige Marktbericht wurde zum großen Teil erstellt aus den Daten des Jahresberichts 2006 (Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt München, Implerstrasse 9, 81371 München), modifiziert durch eigene Erfahrungswerte aus nahezu 600 Verkäufen und mehreren tausend Besichtigungen und Gesprächen, die das Gesamtbild des Marktes abrundeten.
Immobilienpreise München 2006, Marktbericht
I. Überblick:
Im Jahr 2005 war am Münchner Immobilienmarkt eine deutliche Belebung festzustellen. Vertragszahlen und Geldumsätze sind bei unbebauten Grundstücken, bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen deutlich angestiegen. Aufgrund der zahlreichen Beurkundungen im Monat Dezember kann davon ausgegangen werden, dass der Wegfall der Eigenheimzulage zum 1.1.06 diese Steigerungen erheblich mitbewirkte. Insgesamt betrachtet stieg die Anzahl der Kaufverträge um 26% gegenüber dem Vorjahr.
Im Wesentlichen blieben die Preise bei Häusern aller Art und bei Grundstücken fast auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr. Eigentumswohnungen fielen das dritte Jahr in Folge im Preis, dieses Mal um 2,7%.
II. Vertragszahlen:
Insgesamt gab es 2005 15.323 beurkundete Verträge (Vorjahr 12.157), davon 806 unbebaute Grundstücke, 1.773 Häuser und 12.744 Eigentumswohnungen. Bezüglich der monatlichen Verkaufszahlen fällt auf, dass die Verkäufe fast Monat für Monat zum Jahresende hin ansteigen. In 2005 war dies im Dezember besonders auffallend mit 2.857 Verkäufen.
III. Geldumsatz und Preisentwicklung Immobilien München:
Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurden im Jahre 2005 insgesamt 5.9 Milliarden Euro umgesetzt, das sind rund 1.2 Milliarden mehr als im Vorjahr. 600 Millionen Euro wurden alleine im Segment Eigentumswohnungen gutgemacht. Das ist natürlich auch der Bereich, der am meisten Anwärter für die Eigenheimzulage enthält.
IV. Baulandpreise:
Mit 0,5% Preissteigerung blieben die Baulandpreise für Wohnbebauung stabil. Die durchschnittlichen Grundstücksverkaufspreise für Reihenhausbebauung bei einfacher Wohnlage lagen bei Euro 560,-, für mittlere Wohnlagen bei Euro 600,- und in guten Wohnlagen bei Euro 750,-. Bei Doppelhaushälften lagen sie etwas höher.
V. Hausverkäufe:
Neue Doppelhaushälften kosteten 2005 durchschnittlich (mittlere und gute Lagen) Euro 510.000,- bei 310 m² Grund und 140 m² Wohnfläche. 90er Jahre Objekte lagen bei Euro 495.000,-. 80er Jahre bei 455.000,-, usw. Verkauft wurden insgesamt 395 Einheiten. (2004: 341)
Neue Reiheneckhäuser kosteten im Mittel Euro 430.000,-. Auch ältere Reiheneckhäuser sind im Preis noch relativ hoch, da die Grundstücksanteile früher deutlich größer waren.
Neue Reihenmittelhäuser liegen bei Euro 390.000,-, 60er Jahre im Vergleich bei Euro 305.000,-. (Mittelwert)
VI. Wohnungseigentum:
Neue Eigentumswohnungen in mittleren Wohnlagen kosteten 2005 durchschnittlich € 3.350,- pro m². Das Gros der Eigentumswohnungen am Markt, nämlich Baujahr 1950 bis 1979 in mittlerer Wohnlage ging für € 2.050,- pro m² „über den Tisch“. Gute Wohnlagen hingegen liegen bereits bei € 2.600,-. Hauptfaktor bei den Preisen ist nach wie vor die Lage. Jedoch fließen in die Preisbildung letzten Endes viele Faktoren mit ein und die Fragen, ob die Wohnung ein gewisses Etwas hat und ob sie irgendwie wohnlich erscheint, usw. Ein Stures „… pro m²“ gibt es nicht. Wir selbst finden folgende Aussage in unserer täglichen Arbeit bestätigt: „Jede Wohnung hat ein Manko, aber bitte nicht zwei.“ Übliche Mankos (Preisreduzierer) sind: kein Balkon, Hochparterre, ab 3.OG – ohne Lift, dunkel, laut, Küche ohne Fenster, ungepflegte Anlage, Betonbauweise in Kombination mit Flachdach, etc. Ganz allgemein zeigen sich folgende Trends: 1. Jüngere Käufer bevorzugen gerne die Innenstadt. 2. Lagen mit sich verschlechterndem Image müssen übermäßig hohe Wertminderungen hinnehmen. 3. Gute Lagen sind wertstabil.
VII. Anmerkung:
Der obige Marktbericht wurde erstellt aus den Daten des Jahresberichts 2005 (Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt München, Implerstrasse 9, 82371 München), modifiziert durch eigene Erfahrungswerte aus über 500 Verkäufen und mehreren tausend Besichtigungen und Gesprächen, die das Gesamtbild des Marktes abrundeten.
