Immobilienpreise 2019 für München – Stadtteile & Umland
MÜNCHNER MARKTBERICHTE: Immobilienpreise München 2019 und Quadratmeterpreise für den Haus-, Grundstück-, Wohnung-, und Immobilienverkauf.
Inhalt:
I. Immobilienpreise München 2019 – Allgemeine Marktentwicklung/Prognose
II. Immobilienpreise im Detail
III. Immobilienpreise im Münchener Umland
IV. Marktberichte für die einzelnen Stadtteile + Umlandstädte/-gemeinden
I. Immobilienpreise München 2019 – allgemeine Marktentwicklung
Sie ahnen es bereits – wie in den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise Münchens unserer aktuellen Analyse zufolge wiederum deutlich angestiegen. Wie lange das noch so weitergeht, ob es irgendwann einen Umkehrpunkt geben wird, lässt sich nicht mit Sicherheit prognostizieren. Mittlerweile wird von „Experten“ für den Münchner Immobilienmarkt auch ein Platzen der Immobilienblase bzw. ein deutlicher Preisrückgang bei Immobilien für möglich gehalten. Als Hauptfaktoren, die dazu führen sollen, werden ein Rückgang der Zuzugszahlen in die Region München und eine deutliche Verbesserung der Wohnbausituation angeführt.
Was die Wohnbausituation angeht, wurden insgesamt tatsächlich deutlich mehr Baugenehmigungen erteilt als noch in den vergangenen Jahren. Ein Phänomen übrigens, das sich deutschlandweit zeigt und wo der politische Willensbildungsprozess mittlerweile Früchte zu tragen scheint. Dagegen, für einen Rückgang des Zuzugs nach München finden sich keine wirklich stichhaltigen Belege. Vielmehr scheint dieser Eindruck lediglich auf eine Registerbereinigung von „Karteileichen“ im Einwohnermeldeamt München im Dezember 2017 zurückzugehen, wie die Süddeutsche berichtet. Der reale Zuzug ist vielleicht nicht mehr ganz so stark, bleibt tatsächlich aber weiterhin auf hohem Niveau, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter befeuert.
Auch die neuesten Angebotszahlen bis Mitte 2019 deuten keinerlei Preisrückgang bei den Immobilienpreisen Münchens an, vielmehr zeigt der Trend auf durchschnittlich wiederum 10 % höhere Preise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Und das sogar bei insgesamt leicht steigendem Angebotsvolumen. Ein Blick auf die übergreifenden Durchschnittswerte in den aktuellen ANGEBOTSZAHLEN (nicht unbedingt Verkaufszahlen) zeigt Einfamilienhäuser in München bei durchschnittlich 1,68 Mio. €, Reihenhäuser bei durchschnittlich 890.000 €. Nur noch etwa 30 % aller Hausangebote in München liegen unter 1 Mio. € Kaufpreis. Gebrauchte Eigentumswohnungen in München kosten im Schnitt 8.150 € pro m², neu gebaute 9.600 € pro m² Wohnfläche.
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Eine gewisse Plateauschwelle bei den Immobilienpreisen Münchens ist aktuell eventuell realistisch, ein Rückgang der Preise, falls die Nachfrage nicht deutlich sinkt, und darauf deutet wenig hin, ist eher unrealistisch. Für ein sogenanntes „Platzen der Immobilienblase“ zeigen sich keine unmittelbaren Indikatoren.
Immobilienprognose für die kommenden Jahre
In dem Zeitraum, in welchem sich die Einkommen um 38% gesteigert haben, hat sich der Wert der Immobilien verdoppelt. Wie war das überhaupt möglich? Zum einen hat die Finanzkrise und der niedrige Zinssatz die Anleger in die Sachwerte gezwungen. Außerdem konnten die Selbstbezieher mehr Geld für den Kauf ausgeben, da die Zinsen von beispielsweise 4,4% in 2010 auf 1,4% in 2017 gingen. Alle drei Faktoren jagten die Nachfrage enorm nach oben und somit die Preise.
In 2018 erreichten die Quadratmeterpreise München in beinahe allen Teilbereichen neue Höchstwerte. Seit 2010 haben sich die Preise bei Immobilien praktisch verdoppelt, bei Grundstücken, besonders in mittleren und guten Lagen kann man von einer Verdreifachung reden, Grundstücke in Bestlagen haben sich nicht so stark verteuert, liegen aber ohnehin schon sehr hoch.
Wird das so bleiben? Bei normalem Verlauf (also keiner oder nur geringen Veränderungen) kann man in München von stabilen, bzw. leicht steigenden Preisen ausgehen. Nicht mehr so spektakulär, aber trotzdem leicht steigend. Dies könnte noch viele Jahre so gehen, wenn der Zinssatz unten bleibt, der Zuzug stattfindet und die wirtschaftliche Grundstimmung positiv ist.
Könnte ein Fallen der Kaufpreise stattfinden? Selbstverständlich. Und zwar dann, wenn es Veränderungen gibt, die das Gesamtszenario deutlich verändern. Deutlich steigende Zinsen könnten so etwas bewirken. Aber auch auftretende wirtschaftliche Veränderungen würden die Kaufpreise beeinflussen. Zum Beispiel ist denkbar, dass gesetzlich manipulierte (streng geregelte) Mieten und Mieterhöhungen das Interesse der Anleger deutlich abschwächen würden. Auch wäre der Anreiz den Schritt vom Mieter zum Eigentümer zumachen nicht mehr so vorhanden. Das ist denkbar. (Warum teuer kaufen, wenn man billig mieten kann.)
Meine Prognose ist aber, dass, wenn die Rahmenbedingungen so bleiben wie sie sind, sich die Preise weiter langsam nach oben entwickeln.
II. Immobilienpreise München – Hauspreise, Wohnungspreise und Grundstückspreise im Detail
Angaben zu Immobilienpreisen in München unterscheiden sich je nach statistischer Quelle und Aktualität. Notwendigerweise haben die jeweiligen Quellen, auch diejenigen, auf die ich mich weiter unten beziehe, ihre Stärken und Schwächen, abhängig davon, wie und wann die Zahlen erhoben werden. Ich möchte Ihnen hier einen möglichst objektiven Überblick in Bezug auf die Immobilienpreise in München ermöglichen und bediene mich dreier verschiedener und bewährter Quellen, um möglichst neutrale Orientierungswerte zu erhalten:
- Quelle Nr. 1 sind die Angaben der IMV Marktdaten GmbH, die Zahlen zu aktuellen Angebotspreisen für Immobilien liefert. Die für den Marktbericht verwendeten Zahlen beziehen sich auf das 1. Halbjahr 2019.
Stärke: Aktuelle Zahlenwerte 2019
Schwäche: Es handelt sich lediglich um Angebotspreise, die die Verkäufer verlangen, die am Markt möglicherweise aber nicht wirklich erzielt werden; reine Durchschnittsangaben, keine Unterscheidung nach Wohnlage o. ä. Bei diesen Zahlen muss man sich bewusst sein, dass einiges an „Glücksrittertum“ hineinspielt, Tests, Hoffnung und Spekulation. Niemand kann einem verbieten die eigene Immobilie zu einem überhöhten Preis anzubieten.
- Quelle Nr. 2 ist der Immobilienverband Deutschland, der Immobilienpreise in einem bestimmten Gebiet aus der Befragung und Einschätzung von Immobilienexperten aus diesem Gebiet zusammenstellt.
Stärke: Einschätzung und Erfahrungswerte von Experten, die nahe am Marktgeschehen sind;
Schwäche: Zahlen aus 2018, nicht die aktuellste Marktsituation; Unterscheidung verschiedener Immobilientypen und Preise nach einem Wohnwertindex, der nicht unmittelbar mit Werten anderer Quellen vergleichbar ist. Die Preise sind manchmal eher unterhalb des aktuellen Marktwertes.
- Quelle Nr. 3 ist der Gutachterausschuss München, der die tatsächlich bezahlten Verkaufspreise für Immobilien in München aus dem jeweils vergangenen Jahr erfasst und zusammenstellt.
Stärke: Echte Verkaufspreise, wie sie am Markt bezahlt wurden. Unterscheidung von Preisen nach Wohnlagequalität und Baujahren
Schwäche: Zahlen aus dem Jahr 2018, bilden also nicht die aktuellste Marktsituation ab
Die verschiedenen Quellen lassen sich allerdings nicht immer direkt in Übereinstimmung bringen, was Bezugsgrößen wie Wohnfläche oder Lagequalität anbetrifft. Eine direkte Gegenüberstellung von Preisen aus den verschiedenen Quellen ist daher oftmals nicht oder nur eingeschränkt möglich, auch können sich die Wertangaben der verschiedenen Quellen tatsächlich etwas voneinander unterscheiden. Im Übrigen wird der Marktwert einer Immobilie von zahlreichen Faktoren bestimmt. Um den Wert einer bestimmten Immobilie in Erfahrung zu bringen, empfiehlt sich daher immer eine individuelle Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen, um einen realistischen und verlässlichen Preis für dieses Objekt zu erhalten. Die folgenden Angaben sind als grobe Orientierungswerte für Immobilien und Grundstücke in München im Allgemeinen zu verstehen, beruhend auf den Werten aus den oben angegebenen Quellen. Übrigens verwende ich bei meinen Kalkulationen am stärksten die Zahlen des Gutachterausschusses.
1. Hauspreise München
Beginnen wir hier mit den Hausangeboten auf dem Angebotsmarkt München: Insgesamt wurden bereinigt ca. 2233 Hausverkaufsangebote in den ersten beiden Quartalen 2019 registriert. 30 % der Häuser waren als Neubauobjekte inseriert, bei rund 7 % handelte es sich um Gebäude, die vor dem 2. Weltkrieg erbaut wurden. Angeboten waren 1011 Einfamilienhäuser/Villen, 614 Doppelhaushälften, 257 Reihenmittelhäuser, 168 Reiheneckhäuser und 182 Mehrfamilienhäuser, daneben einige Objekte weiterer Kategorien. Einige dieser Angebote wurden sicher statistisch mehrfach erfasst, sodass die echte Zahl der Angebote durchaus niedriger liegen dürfte. Bei einem weiteren Teil der Angebote ist davon auszugehen, dass es letztendlich nicht zu einem Verkauf kam oder kommen wird. Die Zahlen des Gutachterausschusses München zeigen demgegenüber echte Verkaufszahlen in München für das gesamte Jahr 2018; tatsächlich wurden in diesem Zeitrahmen 210 freistehende Einfamilienhäuser, 324 Doppelhaushälften, 238 Reihenmittelhäuser und 264 Reiheneckhäuser notariell beurkundet und verkauft.
Schauen wir uns nun die Preissituation für die einzelnen Häusertypen näher an:
a) Einfamilienhaus München
Zunächst die aktuelle Situation auf dem Angebotsmarkt: Bei Einfamilienhäusern mit 125 m² Wohnfläche wird im reinen Durchschnitt 1,17 Mio. € verlangt, bei 150 m² durchschnittlich 1,2 Mio. €, bei 200 m² durchschnittlich 1,81 Mio. €. Für größere Villen mit 300 m² liegen die Immobilienpreise München bei Einfamilienhäusern und Villen bei durchschnittlich 2,7 Mio. €, wobei die Preise mitunter auch 4 oder 5 Mio. € und mehr erreichen. Bei einigen sehr großen Villen über 500 m² erreichen die Spitzenwerte auch 10 – 12 Mio. € Kaufpreis in der Spitze sogar knapp 20 Mio. €. Die Quadratmeterpreise pendelten sich im Schnitt bei etwa 8.700 €/m² ein, wobei z. B. bei größeren Villen mit großen Grundstücken auch 15.000 €/m² und mehr verlangt wurde, an der Spitze bis 30.000 €/m². Bedeutende Preisunterschiede zwischen Neu- und Bestandsobjekten waren im Durchschnitt betrachtet nicht auszumachen. Natürlich ist die Grundstücksgröße ein starker Preisbildner und findet hier keine Berücksichtigung.
Im Vergleich dazu die Zahlen des Immobilienverbands Deutschland für 2018: Hier werden Einfamilienhäuser in München mit mittlerem Wohnwert und 125 m² Wohnfläche mit ca. 1,05 Mio. € bewertet, bei gutem Wohnwert und 150 m² mit 1,61 Mio. € und bei sehr gutem Wohnwert und 200 m² Wohnfläche mit 3 Mio. €. Die Diskrepanz zu den obigen Angebotspreisen kommt u. a. durch die unterschiedliche Zuordnung und Gewichtung zustande. Beim „sehr guten Wohnwert“ werden z. B. speziell Objekte in sehr guter Wohnlage und erstklassiger Ausstattung berücksichtigt und bewertet, der mittlere Wohnwert repräsentiert dagegen Immobilien in durchschnittlicher Wohnlage und mit durchschnittlicher Ausstattung.
Der Gutachterausschuss München beleuchtet wiederum aus einem etwas anderen Gesichtspunkt und unterteilt in Einfamilienhäuser, die unter und über 2 Mio. € Verkaufspreis veräußert wurden. Bei den Objekten bis 2 Mio. € Verkaufspreis lassen sich die Immobilienpreise in München in der Baujahrgruppe bis 1970 zwischen 800.000 und 1,78 Mio. € eingrenzen, ab 1970er Baujahr reichten die erzielten Preise in dieser Kategorie von 830.000 bis 1,9 Mio. €, die Wohnfläche reichte dabei über alle Objekte hinweg betrachtet von 90 – 220 m², der Durchschnitt lag bei ca. 145 m². Für Einfamilienhäuser über 2 Mio. € Verkaufspreis werden bei 310 m² mittlerer Wohnfläche Quadratmeterpreise in einer Spanne von 7.500 bis 35.900 €/m² genannt, wobei der Durchschnitt bei ca. 13.000 €/m² lag.
Bei der Rubrik Einfamilienhäuser ist die individuelle Betrachtung und Bewertung der Immobilie am ausgeprägtesten, weil u.a. die Grundstücke eine Größe von 300 oder 3.000 m² haben können und daher der Preis pro m² Wohnfläche am stärksten variiert.
b) Doppelhaushälfte München
Am Angebotsmarkt zeigten sich Doppelhaushälften mit 100 m² Wohnfläche bei durchschnittlich 860.000 €, mit 150 m² bei 1,19 Mio. €, mit 200 m² bei durchschnittlich 1,66 Mio. € und mit 300 m² bei etwa 2,25 Mio. €. Über alle Objekte hinweg betrachtet bewegten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.900 €/m² bei Bestandsobjekten, bei 8.250 €/m² bei Neubauobjekten, prinzipiell also ebenfalls nur ein geringer Unterschied, wobei Neubauobjekte im Schnitt ein wenig größer und auch daher teurer waren.
Der Immobilienverband Deutschland IVD bewertet in München Doppelhaushälften aus dem Bestand bei einfachem Wohnwert und 100 m² Wohnfläche mit durchschnittlich 790.000 €, bei mittlerem Wohnwert und 125 m² mit mittleren 950.000 € und bei gutem Wohnwert und 150 m² Fläche mit 1,17 Mio. €. Neubauobjekte werden vom IVD bei gleicher Fläche im Schnitt etwa 10 – 20 % teurer eingeschätzt. Objekte mit größerer Fläche über 150 m² sind in den IVD Statistiken aufgrund der standardisierten Darstellung nicht angegeben.
Und die Perspektive des Gutachterausschusses München zeigt bei den im letzten Jahr in München verkauften Doppelhaushälften aus dem Bestand durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 865.000 – 1.08 Mio. €, bei durchschnittlichen Wohngrößen von 115 – 140 m². Die Quadratmeterpreise variieren dabei abhängig vom Baujahr, was sich wie folgt zeigt: Baujahr 1950-59: Ø 7.500 €/m², 1960-69: Ø 7.550 €/m², 1970-79: Ø 8.000 €/m², 1980-89: Ø 7.200 €/m², 1990-99: Ø 7.750 €/m², 2000-2015: Ø 8.250 €/m². Neubauobjekte lagen bei 130 m² Durchschnittsfläche bei etwa 1,24 Mio. € Verkaufspreis, mittlere Quadratmeterpreise bei 9.500 €/m².
c) Reihenmittelhaus München
Für Reihenmittelhäuser zeigten die Immobilienangebote bei 100 m² im Schnitt 825.000 €, bei 150 m² in etwa 975.000 € und bei 180 m² durchschnittlich 1,29 Mio. €. Die Quadratmeterpreise lagen auf einem durchschnittlichen Niveau von 7.100 €/m² für Bestandsobjekte, 7.450 €/m² für Neubauobjekte. (Angebotspreise)
Vom IVD sind folgende Werte für ein Reihenmittelhaus in München verfügbar: Bei 100 m² Fläche und einfachem Wohnwert werden 650.000 € Kaufpreis veranschlagt, bei 110 m² und mittlerem Wohnwert 770.000 € und bei 120 m² und gutem Wohnwert 930.000 €. Neubauobjekte wiederum werden je nach Objekt 5 – 15 % teurer eingeschätzt.
Laut Gutachterausschuss liegen die Verkaufspreise 2018 für Reihenmittelhäuser durchschnittlich im Bereich 745.000 – 870.000 €, bei 100 – 145 m² Wohnfläche. Die Quadratmeterpreise nach Baujahr zeigen die folgenden Durchschnittswerte: Baujahr 1950-59: Ø 7.650 €/m², 1960-69: Ø 6.800 €/m², 1970-79: Ø 6.500 €/m², 1980-89: Ø 5.750 €/m², 1990-99: Ø 7.000 €/m², 2000-2016: Ø 7.250 €/m². Neubauobjekte lagen bei 115 m² Durchschnittsfläche bei etwa 920.000 € Verkaufspreis, die Quadratmeterpreise bei im Schnitt 8.000 €/m².
d) Reiheneckhaus München
Objekte dieser Kategorie wurden von Immobilienmaklern, Privatanbietern und Bauträgen bei 100 m² Wohnfläche für durchschnittlich 865.000 € angeboten, bei 150 m² im Schnitt für 1,15 Mio. € und bei 180 m² Fläche für durchschnittlich 1,35 Mio. €. Die Quadratmeterpreise pendelten sich bei Bestands- und Neubauobjekten bei durchschnittlich 7.500 €/m² ein.
Der Immobilienverband Deutschland gibt in seiner Publikation keine Werte für Reiheneckhäuser an, daher ebenfalls keine Angaben an dieser Stelle.
Den Zahlen des Gutachterausschusses München zufolge lag der Durchschnitt der verkauften Reiheneckhäuser im letzten Jahr im Bereich 860.000 – 945.000 €, bei 110 – 140 m² durchschnittlicher Wohnfläche. Die Quadratmeterpreise nach Baujahr präsentierten sich wie folgt: Baujahr 1950-59: Ø 8.000 €/m², 1960-69: Ø 8.150 €/m², 1970-79: Ø 7.250 €/m², 1980-89: Ø 6.700 €/m², 1990-99: Ø 7.150 €/m², 2000-2012: Ø 8.200 €/m². Neubauobjekte lagen bei 115 m² Durchschnittsfläche bei etwa 1,05 Mio. € Verkaufspreis, die Quadratmeterpreise bei im Schnitt 9.100 €/m².
e) Mehrfamilienhaus München
Mehrfamilienhäuser sind insgesamt etwas schwieriger einzuordnen, da sie sich in Größe, Lage, Ausstattung etc. sehr unterscheiden können und die Immobilienpreise unabhängig von der Größe sehr unterschiedlich sein können. Der Immobilienverband Deutschland und der Gutachterausschuss München machen zudem keine Angaben zu Mehrfamilienhäusern.
Auf dem Angebotsmarkt reichten die Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser in München beispielsweise im Wohnflächenbereich 400 – 700 m² von ca. 2,6 Mio. € bis hin zu 11,5 Mio. €, wie gesagt, nicht unbedingt abhängig von der Wohngröße. Größere Mehrfamilienhäuser mit 900 – max. 1.700 m² gab es mit Preisen von ca. 4,5 – 15 Mio. €.
2. Wohnungspreise München
Auf dem Wohnungsmarkt gab es in den ersten zwei Quartalen 2019 insgesamt 9.938 Verkaufsangebote für Eigentumswohnungen. Etwa 22 % der Wohnungen waren als Neubau inseriert, etwa 7 % waren vor dem 2. Weltkrieg gebaut, ansonsten gab es natürlich Wohnungen aus allen Baujahrbereichen dazwischen, wobei tendenziell Wohnungen aus den 1960er und 70er Jahren etwas häufiger vorkamen. Bei den meisten Wohnungen handelte es sich um Etagenwohnungen, 161 waren demgegenüber als Eigentumswohnung mit Garten inseriert, 296 als Maisonette, 485 als Dachterrassenwohnung und 259 als Penthaus. Analog zu den Häusern, wie weiter oben beschrieben, ist auch bei diesen Angaben von statistischen Doppelzählungen auszugehen, so dass die wahre Zahl der Wohnungsangebote etwas niedriger gewesen sein dürfte und ebenso davon, dass zahlreiche Angebote am Ende nicht erfolgreich zum Verkauf führen werden. Der Gutachterausschuss München hat für das gesamte Jahr 2018 im Wohnungssegment insgesamt 9.850 tatsächliche Verkäufe von Wohnungen festgestellt, etwa 2.730 davon Neubauobjekte.
Aus den knapp 10.000 registrierten Angeboten für Eigentumswohnungen errechnen sich für Bestandswohnungen durchschnittlich Quadratmeterpreise um die 8.150 €/m² (Angebotspreis), für Neubauwohnungen etwa 9.600 €/m². Speziell Wohnungen aus dem Bereich Dachterrassenwohnung und Penthaus waren durchschnittlich 10 – 20 % teurer angeboten. Abhängig von der jeweiligen Wohngröße betrachtet zeigten Eigentumswohnungen in den letzten Monaten in etwa die folgenden Durchschnittspreise: 40 m² Wohnungen kosteten im Angebot mittlere 320.000 €, 80 m² Wohnungen etwa 625.000 €, 100 m² Wohnungen durchschittlich 830.000 €, 150 m² Wohnungen etwa 1,48 Mio. € und 200 m² Wohnungen durchschnittlich 2,31 Mio. €. Dies sind natürlich nur reine Durchschnittswerte, die Spanne war natürlich auch in den einzelnen Wohnflächenbereichen riesig. Auch bei Wohnungen im Bereich 100 m² kamen Immobilienpreise von 1 – 2 Mio. € ziemlich oft vor, im Bereich 150 m² gab es zahlreiche Objekte mit 2 – 3 Mio. €, daneben aber auch sehr viel günstigere Objekte. Hier spielt neben der Qualität und Ausstattung vor allem die Lage eine zentrale Rolle. Bei sehr großen Wohnungen aus dem Luxusbereich waren Preise von 3 – 6 Mio. € keine Seltenheit.
Der Immobilienverband Deutschland gibt für Eigentumswohnungen in München bei mittlerem Wohnwert (durchschnittliche Lage, normale Ausstattung) durchschnittlich Quadratmeterpreise von 5.500 €/m² an, bei gutem Wohnwert (gute Wohnlage, moderne Ausstattung) Quadratmeterpreise von 6.900 €/m² und bei sehr gutem Wohnwert (erstklassige Wohnlage, überdurchschnittliche Ausstattung) Quadratmeterpreise von im Schnitt 10.000 €/m². Für Neubau-Eigentumswohnungen liegen die Quadratmeterpreise diesen Angaben zufolge bei gutem und sehr gutem Wohnwert jeweils zwischen 20 und 30 % höher, bei mittlerem Wohnwert sogar 40 % höher.
Der Gutachterausschuss gibt bei Eigentumswohnungen sehr differenzierte Angaben für Quadratmeterpreise nach Lage und Baujahr, die insgesamt 40 verschiedene Werte umfassen und die an dieser Stelle nur ausschnittweise wiedergegeben werden können. Exemplarisch wurden 2018 für verkaufte Wohnungen aus den 1970er Jahren in durchschnittlichen Lagen im Schnitt Quadratmeterpreise von 5.650 €/m² festgestellt, in guten Lagen im Mittel 6.600 €/m², in guten zentralen Lagen (Innenstadt) 8.700 €/m² und in anderen Bestlagen durchschnittlich 7.800 €/m². Neubauwohnungen in durchschnittlichen Lagen erreichten diesen Zahlen zufolge beim Verkauf mittlere 7.800 €/m², in guten Lagen 8.400 €/m², in guten zentralen Lagen sogar durchschnittlich 15.500 €/m² und in anderen Bestlagen ca. 14.000 €/m².
3. Grundstückspreise München
Für Grundstücke wurden inkl. möglicher Doppelzählungen insgesamt 448 Verkaufsangebote gezählt, 394 davon zum Bau von Einfamilienhäusern oder Doppelhäusern, 49 zum Bau von Mehrfamilienhäusern, u. a. Geschossbau. Dabei wurden bei Grundstücken für Einfamilienhäuser/Doppelhaushälften im Schnitt Quadratmeterpreise um die 2.500 €/m² verlangt, bei Grundstücken für Mehrfamilienhäuser/Geschossbau ca. 3.500 €/m² (Keine Unterscheidung nach Lagequalität).
Die IVD-Statistik unterscheidet die Angaben für Grundstücke nach der jeweiligen Wohnlage. So werden Grundstücke für Einfamilien- und Doppelhäuser in mittleren Lagen mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt 1.850 €/m² beziffert, in guten Lagen mit 2.650 €/m² und in sehr guten Lagen mit 4.000 €/m². Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser sind in mittleren Lagen bei im Schnitt 2.350 €/m² einzuordnen, in guten Lagen im Bereich 3.150 €/m² und in sehr guten Lagen bei 4.500 €/m².
Der Gutachterausschuss nennt für 2018 für Grundstücke zum Bau von Einfamilienhäusern in durchschnittlichen Lagen Quadratmeterpreise von 1.350 bis 2.700 €/m², durchschnittlich 1.900 €/m². In guten Lagen reichten die Quadratmeterpreise von 1.650 bis 3.750 €/m², der Durchschnitt lag hier bei 2.450 €/m². Und für Bestlagen bewegten sich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhausgrundstücke im Bereich 2.500 bis 10.000 €/m², durchschnittlich bei 4.350 €/m². Bei Grundstücken für den Geschossbau ab 3 Geschossen bewegten sich die Quadratmeterpreise in durchschnittlichen Lagen im Schnitt bei 3.000 €/m²; in guten Lagen wurden im Durchschnitt Preise um die 3.900 €/m² registriert; Angaben fanden sich auch für gute zentrale Lagen, wo Quadratmeterpreise von durchschnittlich 6.400 €/m² erzielt wurden.
Den aktuellen Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses mit ca. 65 Seiten kann man hier anfordern http://www.kommunalreferat-muenchen.de/gaa/index.html
III. Immobilienpreise im Münchener Umland
In München bezahlbare Wohnungen oder Investitionsobjekte im preislich tolerablen Rahmen zu finden ist nicht erst seit Kurzem wie die sprichwörtliche Suche nach einer Nadel im Heuhaufen. Viele Wohnungssuchende in München kennen das. Es ist daher nur wenig verwunderlich, dass der Wohnungsdruck auch längst das Münchner Umland erreicht hat. Die Umlandgemeinden reagieren bereits seit einiger Zeit mit der Ausweisung neuer Bauflächen, der Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnflächen oder einer mehr oder weniger konsequenten Nachverdichtung, um den erhöhten Zuzug und die Nachfrage zu bewältigen. Allerdings zeichnet sich bereits jetzt ab, dass die bisher getroffenen oder im Raum stehenden Maßnahmen nicht ausreichen werden, um den momentanen und vor allem den zukünftigen Wohnraumbedarf in der Region zu decken. In der Folge steigen die Immobilienpreise im Münchner Umland fast flächendeckend an.
Um einen Eindruck über die Immobilienpreise im Münchener Umland zu bekommen, machen wir einen Streifzug durch das Umland und sehen uns einige Gemeinden und Städte in direkter Nachbarschaft zu München und die Immobilienpreise dort an. Ich beziehe mich dabei durchweg auf die Preisangaben des Immobilienverbands Deutschland (IVD) vom Herbst 2018 für die betreffenden Orte, um eine einheitliche Vergleichsgrundlage zu verwenden. Exemplarisch schauen wir uns jeweils die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert an. Beim „Guten Wohnwert“ werden für Eigentumswohnungen gute Wohnlage und gute solide Ausstattung zugrunde gelegt; bei Einfamilienhäusern analog, dazu 150 m² mittlere Wohnfläche.
Immobilienpreise im westlichen Umland Münchens:
Beginnen wir im Westen Münchens und schauen uns exemplarisch Gröbenzell, Germering und Gräfelfing an. Dem IVD zufolge werden Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² in Gröbenzell mit durchschnittlich 1,07 Mio. €, in Germering mit ca. 1,12 Mio. € und in Gräfelfing mit ca. 1,63 Mio. € bewertet. In Gräfelfing sind Häuser oft deutlich größer als 150 m², sodass hier im Schnitt mit insgesamt deutlich höheren Immobilienpreisen zu rechnen ist. Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert kosten in Gröbenzell durchschnittlich ca. 4.450 €/m², in Germering 3.800 €/m², in Gräfelfing knappe 5.400 €/m².
Immobilienpreise im südlichen Umland Münchens:
Wenden wir unseren Blick nach Süden, so liegen Unterhaching, Ottobrunn und Grünwald recht nah. Einfamilienhäuser kosten laut IVD bei gutem Wohnwert in Unterhaching durchschnittlich 867.000 €, in Ottobrunn mittlere 1,26 Mio. € und in Grünwald mittlere 1,68 Mio. €. Gerade in Grünwald ist abweichend von den standardisierten Durchschnittswerten insgesamt wieder von wesentlich größeren Durchschnittsgrößen und damit im Schnitt deutlich höheren Preisen auszugehen. Für Eigentumswohnungen werden die folgenden Quadratmeterpreise genannt: Unterhaching 4.250 €/m², Ottobrunn 5.200 €/m², Grünwald 6.600 €/m².
Immobilienpreise im östlichen Umland Münchens:
Im Westen Münchens treffen wir z. B. auf Kirchheim und Vaterstetten. Hier liegen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert in Kirchheim bei 925.000 €, in Vaterstetten bei 1,25 Mio. €. Eigentumswohnungen aus dem Bestand erreichen in Kirchheim durchschnittlich 4.550 €/m², in Vatrstetten 5.150 €/m².
Immobilienpreise im nördlichen Umland Münchens:
Hier finden wir beispielsweise Dachau und Unterschleißheim. Die Immobilienpreise sind im Norden durchschnittlich am niedrigsten. Allerdings fiel in den vergangenen Jahren gerade Dachau mit den stärksten Preiszuwächsen im gesamten Münchner Umland auf. Die Momentaufnahme im Herbst 2018 zeigt für Einfamilienhäuser in Dachau bei gutem Wohnwert durchschnittlich 880.000 €, in Unterschleißheim 870.000 €. Eigentumswohnungen werden für Dachau mit ca. 4.150 €/m² angegeben, für Unterschleißheim mit 4.250 €/m².
Vergleich zur Landeshauptstadt München
Im Vergleich dazu liegt der Indexwert für ein Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert und 150 m² Wohnfläche in München bei durchschnittlich ca. 1,61 Mio. €, für eine Eigentumswohnung bei 6.900 €/m². Die Preise im Umland sind natürlich insgesamt deutlich niedriger, wobei hier, wie schon oben angedeutet, die Preise ebenfalls ordentlich anziehen bzw. in Orten mit sehr hoher Wohnqualität wie z. B. Grünwald oder Gräfelfing gleichauf oder zum Teil sogar über dem Münchener Schnitt liegen.
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Sie erreichen mich per Mail unter: rainer(at)immobilienfischer.de, per Telefon unter: 089-131320 oder nutzen Sie einfach das Kontaktformular: Kontakt Rainer Fischer
Rainer Fischer
Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
V. Geschichtliches und allg. Stadtbild:
Die bayerische Landeshauptstadt München ist mit über 1,5 Mio. Einwohnern die größte Stadt in Bayern. Eine erste urkundliche Erwähnung finden wir im Jahr 1158. Die wahrscheinlichste Entstehung des Namens München geht auf das althochdeutsche „munih“ (Mönch) zurück und bezieht sich auf eine Zweigniederlassung von Mönchen des Klosters Schäftlarn, die es dort gegeben haben soll. 1255 wurde München zum bayerischen Herzogssitz und war nach 1328 kaiserliche Residenzstadt. 1506 wurde es Bayerns alleinige Hauptstadt. Zum Ende des 18. Jahrhunderts hin und danach wuchs München schnell. Im Jahr 1700 hatte München noch 24.000 Einwohner. In der Folgezeit verdoppelte sich die Einwohnerzahl alle 30 Jahre. 1871 lebten 170.000 Menschen in München, 1933 waren es bereits 840.000. Im Zweiten Weltkrieg wurde München stark beschädigt. Der Wiederaufbau orientierte sich großteils am historischen Stadtbild. In der Folge wuchs München zu einem High-Tech-Standort und es siedelte sich eine große Zahl von Dienstleistungsunternehmen an, wie Banken, Versicherungen und Medien. Für die olympischen Spiele 1972 wurde der Öffentliche Nahverkehr stark mit U- und S-Bahnen ausgebaut, die zum Teil weit ins Umland hinausreichen. In München sind zahlreiche nationale und internationale Behörden, Konzerne und Versicherungen ansässig, sowie Hochschulen und renommierte Theater und Museen. Wirtschaftlich ist München eine der erfolgreichsten, sowie eine der am schnellsten wachsenden Großstädte Deutschlands. Ca. 1.000 Immobilienmakler gibt es aktuell in München.
VI.: Zum Autor Rainer Fischer:
Begann seine Tätigkeit im Immobilienverkauf im Jahr 1992. Seither hat er mit seinem Maklerbüro über 1.000 Immobilien verkauft und mehrere tausend selbst angeschaut und preislich bewertet. 2008 entstand die Idee, das in vielen Jahren gewonnene Know-how an Immobilieninteressierte mittels einer Website weiterzugeben. In den letzten 10 Jahren wurden über tausende Stunden an Recherche, Auswertungszeit und Schreibarbeit in dieses Projekt investiert. Rainer Fischer: „Es gibt sicher gute Bücher und Artikel zum Thema „Immobilien im Raum München“. Mein Ziel ist aber Schritt für Schritt eine Website aufzubauen, die möglichst viel anwendbares Know-how liefert und Fragen aus der Praxis heraus beantwortet. Ich erledige dies, mit meinem Team, neben meiner normalen Tätigkeit nebenher und es macht mir viel Freude. Immobilien sind einfach ein interessantes Thema.“
Rainer Fischer Immobilien, Immobilienverkauf für München, Nymphenburger Str. 47, 80335 München, Telefon 089-131320, Telefax 089-133424
VII. Quellen für diesen Artikel:
Wikipedia; muenchen.de; Ermittlung der Immobilienpreise, Grundstückspreise und Quadratmeterpreise durch den Immobilienverkäufer Rainer Fischer aus a. Angebotspreise: den Daten der IMV Marktdaten GmbH Markt Inderstorf (Online Abo) und. B, Verkaufspreise für Grundstücke, Häuser und Wohnungen aus dem Jahresbericht 2018 des Gutachterausschusses München. Der Immobilienmarktbericht München ermöglicht keine wirklich qualifizierte Wertermittlung eines individuellen Immobilienpreises wie durch einen Sachverständigen oder einen erfahrenen Immobilienmakler aus München, da Faktoren wie Stockwerk, Ausrichtung, Standard nicht berücksichtigt werden konnten. Hinzu kommt der Hinweis bei vielen Preisangaben, dass diese +/- 20% zu sehen sind. Eine Haftung für die Stimmigkeit bzw. Vollständigkeit des Berichtes wird daher ausgeschlossen. Im Rahmen eines Immobilienverkaufs mit Maklerauftrag unterstütze ich selbstverständlich gerne beim Finden des richtigen Verkaufspreises.
Bildquelle: alle Bilder – Rainer Fischer, wenn nicht anders gekennzeichnet
