Wertsteigerung durch Sanierung

Wertsteigerung Immobilie durch Sanierung

Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie durch eine Sanierung erhöhen können

Immobilien verlieren über die Zeit an Wert – wenn man sie vernachlässigt und nicht immer wieder in sie investiert.

Unvermeidliche Abnutzungseffekte, Beschädigungen oder auch Energiesysteme, die nicht mehr auf dem Stand der Zeit sind, nagen über die Jahre zwangsläufig am Marktwert einer Immobilie. Und natürlich ist ein Wertverlust nicht im Sinne des Eigentümers. Glücklicherweise hat man als Eigentümer nicht nur wirksame Möglichkeiten, den Wert seiner Immobilie zu erhalten, sondern darüber hinaus gibt es sogar Möglichkeiten, durch eine Sanierung oder Modernisierung eine Wertsteigerung der Immobilie über den gegenwärtigen Wert hinaus zu erreichen, was speziell bei einem geplanten Verkauf wünschenswert ist. Um Investitionen in kleinerem oder größerem Umfang kommt man allerdings nicht herum. Welche Möglichkeiten es hierzu gibt und wie diese am besten umgesetzt werden, das möchte ich in diesem Artikel für Sie ausführlich beleuchten.

Werterhaltende und wertsteigernde Maßnahmen

Zunächst zu einigen Begrifflichkeiten, die in diesem Zusammenhang relevant sind: Werterhaltende Maßnahmen werden gemeinhin unter den Begriffen „Instandhaltung“ oder „Sanierung“ zusammengefasst, wertsteigernde Maßnahmen dagegen fallen im Fachjargon eher in die Rubrik „Modernisierung“. Eine in die Jahre gekommene Fassade einmal neu zu streichen, das Schließen von Rissen im Mauerwerk oder lose Dachziegel zu befestigen bzw. auszutauschen wären beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen, die lediglich einen verfrühten Wertverlust verhindern. Eine alte Heizungsanlage austauschen oder eine Wärmedämmung einzubauen wären nach allgemeinem Verständnis wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen, da die charakterlichen Eigenschaften einer Immobilie deutlich verändert werden und ein Mehrwert geschaffen wird.

Wie Sie herausfinden, welche Maßnahmen Sie ergreifen sollten?

Welche Maßnahmen Sie nun ergreifen sollten, das hängt natürlich vor allem von dem Ziel ab, das Sie verfolgen.

  • Beabsichtigen Sie, auf Dauer selbst in dem Haus zu wohnen, und es soll einfach funktionell, schön und angenehm bewohnbar sein?
  • Müssen Sie von Gesetzes wegen oder aufgrund einer Verordnung die energetische Ausstattung auf Vordermann bringen?
  • Wollen Sie den Wert des Hauses steigern, um bei einem Verkauf einen möglichst hohen Erlös zu erzielen?
  • Oder möchten Sie einfach das Nötigste an Instandhaltung umsetzen und die Kosten der Instandhaltung möglichst niedrig halten, weil Sie evtl. nur ein niedriges Budget für derartige Maßnahmen zur Verfügung stellen wollen?
Der vorliegende Artikel beschäftigt sich vor allem mit dem Thema Wertsteigerung einer Immobilie durch eine Sanierung oder Modernisierung. Doch die im Folgenden vorgestellten Maßnahmen können prinzipiell für alle der oben angegebenen Zwecke dienlich sein. Denn oftmals ist eine Modernisierungsmaßnahme wie die Heizung auszutauschen für sich alleine genommen keine vielversprechende Maßnahme, um einen wirklich deutlichen Wertzuwachs zu erzielen, wenn nicht vorher oder zusätzlich einige anstehende Instandhaltungsmaßnahmen umgesetzt werden. Stellen Sie also zunächst einmal für sich selbst klar, was das Ergebnis der Instandhaltung oder Modernisierung, die Sie in Angriff nehmen wollen, sein soll. Dann können Sie entscheiden, welche der möglichen Maßnahmen Sie Ihrem Ziel näher bringt.

 

Lohnende Maßnahmen

Welche Maßnahme nötig ist, um eine deutliche Wertsteigerung zu erzielen, hängt vor allem von der gegenwärtigen Nachfrage am Immobilienmarkt ab – wofür wird überhaupt gut und gerne mehr bezahlt? Einen guten Eindruck machen für gewöhnlich ein großzügiger Grundriss, Parkett oder Natursteinböden und auch modernisierte Bäder. Eine moderne Heizung und energieeffizienter Ausbau stehen ebenfalls hoch im Kurs. Wer damit punkten kann, hat schon mal gute Karten für einen ordentlichen Preis beim Verkauf.

Doch der Reihe nach, denn oft muss es nicht eine riesige Investition sein, die einen anständigen Preiszuwachs bringt. Auch schon relativ kleine und günstige Aktionen können durchaus eine passable Wirkung erzielen.

Maßnahmen für eine gute Optik – unser Haus soll schöner werden

Das Auge isst mit, heißt es beim Essen. Auf den Immobilienverkauf lässt sich das großteils übertragen: Wieviel jemand für eine Immobilie zu zahlen bereit ist, hängt sehr stark davon ab, wie sehr sie ihm gefällt. Und dies hängt auch stark vom Erscheinungsbild des betreffenden Hauses oder Wohnung ab. Hier haben Immobilienbesitzer eine ganze Bandbreite von Möglichkeiten, von denen jede einzelne einen wertsteigernden Effekt haben kann. Hierunter fallen ein neuer Anstrich der Fassade, das Einbringen hochwertiger Bodenbeläge, das Ersetzen alter Holzverkleidungen oder das Schließen von Rissen im Mauerwerk (letzteres ist allerdings nicht zu empfehlen, um bestehende Schäden zu verschleiern; in einem solchen Fall sollte man aus rechtlichen Gründen dann besser nichts machen).

Innenausstattung:

Hier ist vieles denkbar. Auch dass man vor einer Verkaufsvorführung der Immobilie ein nettes Wohlfühlambiente schafft, indem man für eine gemütliche oder ästhetische Möblierung sorgt, mit Dekorationsobjekten und nettem modischen Zubehör arbeitet und die Beleuchtung so einrichtet oder arrangiert, dass die Lichtverhältnisse die vorteilhaften Züge der Immobilie unterstreichen. Doch dies nur nebenbei, denn dies fällt nicht unbedingt unter die Überschrift Wertsteigerung einer Immobilie durch Sanierung oder Modernisierung, kann aber ebenso dabei helfen, den erzielbaren Preis zu steigern. Unter Sanierung/Modernisierung fallen jedoch Dinge wie kaputtes Laminat oder fleckige Wände zu beheben. In einem solchen Fall einen neuen Boden einzusetzen bzw. Malerarbeiten ausführen zu lassen, kann einen erheblichen Unterschied machen.

Einbauten

Einrichtungsattribute, die beim Verkauf zusammen mit der Immobilie an den nächsten Eigentümer übergehen, wie Einbauküchen, Badezimmereinrichtungen u. ä. sollten in jedem Fall einen guten Eindruck machen. Hier wird oft viel Geld verschenkt, das man beim Verkauf eben nicht einnimmt. Ein professionell saniertes Bad erspart dem nächsten Besitzer die Sanierung und die Erfahrung zeigt, dass sich das direkt auf den erzielbaren Immobilienpreis auswirkt, und zwar oft deutlich über die ursprünglich investierte Summe hinaus. Schon kleinere Investitionen von ein paar Tausend Euro können eine ordentliche Wertsteigerung und auch einen rascheren Verkauf bewirken – einfach weil’s besser aussieht.

Aussenbereiche

Hat man direkten Zugriff auf den Garten oder sonstige Außenbereiche bei einer Immobilie wie zum Beispiel bei einem Haus, so lohnt es sich, auch hier alle Möglichkeiten auszuschöpfen. Eine Immobilie mit einem schönen, gepflegten Garten hat einfach eine ganz andere Außenwirkung und Investitionen in diesem äußeren Bereich können einen hohen wertsteigernden Effekt haben. Ein Garten oder Vorgarten sollte auf jeden Fall eine ansprechende Begrünung haben und gepflegt sein, um eine gute Wirkung zu erzielen. Denkbar sind ebenfalls ein hochwertiger, ins Bild passender Zaun, evtl. ein netter Teich etc.

Energetische Sanierung und Modernisierung

Eine energetische Sanierung oder Modernisierung zielt auf die Verringerung des Energieverbrauchs bei Heizung, Warmwasser oder Belüftung ab. Ein geringerer Energieverbrauch wird in der Regel den Gebäudewert erhöhen. Jedoch gibt es auch energetische Sanierungsmaßnahmen, die sich lohnen können und solche, die sich eher nicht lohnen. Ob sich etwas lohnt oder nicht, ist eventuell sehr stark vom individuellen Fall abhängig. Eine KfW*-Studie kam im Jahr 2013 sogar zu dem Ergebnis, dass sich energetische Sanierung vom finanziellen Standpunkt aus praktisch gar nicht rentiert, doch wurde diese Studie später relativiert und auch kritisiert. Beispielsweise wurde vorgehalten, dass die Studie die Erhöhung der Heizölpreise in Zukunft zu niedrig ansetze. In der Realität lassen sich solche Entwicklungen jedoch nur schwer weitreichend in die Zukunft prognostizieren, generell kann man hier nur Annahmen machen. Wie der Ölpreis in 10 Jahren oder mehr aussieht, ist momentan reine Spekulation.

Wer eine energetische Sanierung plant, ist daher gut beraten, jede der einzelnen Maßnahmen gegenüber dem erwarteten Nutzen zu prüfen. Oft ist es auch so, dass bestimmte Gebäudeteile ohnehin saniert werden müssen. In solchen Fällen, mag dann eine energetische Modernisierung im gleichen Zuge durchaus Sinn machen. Zum Beispiel lässt sich der neue Anstrich einer alten Fassade manchmal gut mit der vorherigen Montage einer neuen Dämmung verbinden. Viele Eigentümer, die energetische Maßnahmen vornehmen, tun dies auch in einer Art Schritt-für-Schritt-Verfahren, machen also nicht eine umfassende Sanierungs- oder Modernisierung-Aktion, sondern eins nach dem anderen und prüfen dann den Effekt.


*Was bedeutet “KfW”?
Die KfW oder Kreditanstalt für Wiederaufbau ist die weltweit größte nationale Förderbank sowie nach Bilanzsumme die drittgrößte Bank Deutschlands. Ihre Gründung erfolgte im Jahr 1948 auf der Grundlage des Gesetzes über die Kreditanstalt für Wiederaufbau als Anstalt des öffentlichen Rechts.  Wikipedia/KfW


Damit kommen wir zu den normalerweise sinnvollen energetischen Maßnahmen:

Das sind diejenigen Maßnahmen, die eine gute Kosten-Nutzen-Bilanz in Aussicht stellen. Eine in den meisten Fällen gute und unterm Strich profitable Aktion ist beispielsweise der Austausch von alten Fenstern. Moderne energetische Fenster mit Dreifachverglasung isolieren im Schnitt 3-5 x besser als alte Isolierfenster. Dadurch wird jede Menge Energie gespart und die neuen Fenster amortisieren sich in der Regel ziemlich bald.

Dämmung

Zusätzlich gibt es viele weitere Angriffspunkte für die Wertsteigerung einer Immobilie durch eine Sanierung, wenn ein Haus unzureichend gedämmt ist. Das kann beginnen beim Einbau einer wärmeisolierten Haustüre, aber auch eine komplette Dämmung der Außenwände, des Daches, Dämmung der Kellerdecke oder eine Dämmung der Kelleraußenwände beinhalten. Hier muss man einfach schauen, was sinnvoll und vielversprechend ist. Bei alten Häusern mögen aufgrund der neuen Energiesparverordnungen ohnehin Dämmungsmaßnahmen angezeigt sein und notwendig werden. Allerdings handelt es sich hier auch um Maßnahmen, wo eine Sanierung bzw. Modernisierung durchaus eine Wertsteigerung der Immobilie mit sich bringen. Ein eventueller Käufer profitiert direkt von diesen Maßnahmen und muss später selbst weniger investieren – und ist daher auch bereit mehr zu zahlen.

Heizung

Auch der Austausch oder Umbau alter Heizsysteme sorgt im Regelfall für deutlich geringere Heizkosten und damit auf Dauer für eine Kostenersparnis – die sich dann auf eine Wertsteigerung der Immobilie durch eine Sanierung/Modernisierung auswirkt. Viel Energie und damit bares Geld geht durch nicht isolierte Heizungsrohre verloren. Allein die Dämmung dieser Rohre bringt schon einiges. Bei einem Umbau der Heizanlage lohnt sich meist der Einbau einer modernen Umwälzpumpe und ein hydraulischer Abgleich, der die Versorgung aller Heizkörper im Haus mit der optimalen Heizwassermenge sicherstellt, so dass nicht einzelne Heizkörper unnütz heißlaufen und andere dafür nicht warm werden. Der Einbau der Umwälzpumpe inkl. hydraulischem Abgleich kann auch nachträglich vorgenommen werden und kostet prinzipiell nur ein paar hundert Euro. Der Spareffekt kann aber enorm sein.

Energieausweis

In der Hauptsache sind es energetische Modernisierungen, die dem Wertverlust einer Immobilie entgegensteuern oder sogar den Verkehrswert der Immobilie erhöhen. Bei einem Altbau beispielsweise lässt sich dadurch Berechnungen zufolge etwa ein Drittel der durchschnittlichen Energiekosten einsparen – eine ganze Menge also. Und so erhöht eine Sanierung natürlich den Wert. Wichtig: Nimmt man energetische Maßnahmen vor, sollte man diese auch sorgfältig dokumentieren. Seit einigen Jahren ist der sogenannte Energieausweis, beim Verkauf aller Gebäude verpflichtend. Dieser muss im Regelfall bereits bei der Besichtigung der Immobilie durch einen Kaufinteressenten vorgelegt werden. Mit dem Energieausweis wird ein Gebäude energetisch bewertet, im Energieausweis sind die Eckdaten einer Immobilie festgehalten und der Energieverbrauch ist in Klassen eingeteilt. Es lässt sich damit der zu erwartende Energieverbrauch einschätzen. Ist eine umfangreiche Modernisierung in diesem Energieausweis dokumentiert, kann das ein zugkräftiges Argument für einen höheren Verkaufspreis sein.

Investitionen in die Sicherheit der Immobilie

Für viele potenzielle Käufer ist die Sicherheit einer Immobilie ein wesentliches Argument. Ist das Kaufobjekt ausreichend vor Einbruch oder Vandalismus geschützt? Haben die Türen sichere Schließzylinder und bruchsicheres Glas? Sind die Fenster einbruchhemmend? Sind Bewegungsmelder und ähnliches Gerät installiert? Man muss es natürlich nicht gleich mit Alarmanlagen, Smart Home Security oder Code gesteuerten Zutrittskontrollen übertreiben, aber ein gewisses Maß an sicherheitsrelevanten Maßnahmen ist empfehlenswert.

Wird nämlich eine Atmosphäre der Sicherheit vermittelt, steigert das grundsätzlich den Wert einer Immobilie. Entsprechende Einbauten vorzunehmen lohnt sich im Endeffekt meistens. Ein Gefühl von Sicherheit wirkt sich einfach positiv auf potenzielle Käufer aus und sie sind überwiegend eher bereit, tiefer in die Tasche zu greifen, wenn einbruchssichernde Maßnahmen bereits umgesetzt sind.

Fazit:

Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen rentieren sich unterm Strich in den meisten Fällen, vorausgesetzt sie werden mit Maß und Ziel angegangen. Eines ist klar: Alle diese Maßnahmen sind mit Investitionen verbunden. Allerdings schätzen die Kaufinteressenten die Kosten für Sanierungen oder Modernisierungen meist viel höher ein, als diese letztendlich tatsächlich anfallen. Und daher sind Käufer wiederum beachtlich oft bereit einen höheren Verkaufspreis zu bezahlen, einfach weil alles gut aussieht und schön ist und weil sie sich „nicht mehr um so viel Zeugs kümmern müssen“.

Durch die professionelle Sanierung eines Bades, durch den Einbau einer modernen Heizung, durch einen schön hergerichteten Garten usw. lässt sich daher oft ein wesentlich höherer Verkaufspreis erzielen, der u. U. deutlich mehr einspielt, als die Summe, die man vorher investiert hat.

Steuerliche Vorteile und Subventionen

Zudem gibt es bei Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen oft steuerliche Vorteile oder Subventionen, die man nur beantragen bzw. abrufen muss. Das kann die eigene Investitionssumme entscheidend verringern – und den eigenen monetären Gewinn am Ende erhöhen. Der Austausch einer Heizungspumpe wird beispielsweise vom Bundesamt für Wirtschaft bezuschusst, wobei der Zuschuss 30 % der investierten Summe erreichen kann. Die Kosten für Renovierungsarbeiten, die ab 3 Jahren nach dem Kauf einer Immobilie durchgeführt werden sind zu 100 % steuerlich absetzbar. In den ersten 3 Jahren sollten die Kosten 15 % des Kaufpreises nicht überschreiten, da sie sonst als anschaffungsnaher Aufwand eingestuft werden und nicht mehr direkt absetzbar sind. Im Fall des Falles sollten Sie sich bei Ihrem Steuerberater oder bei einer Verbraucherzentrale informieren. Auch im Internet findet man dazu jede Menge Information.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer

Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Bildnachweis: Nerthuz | bigstockphoto.com

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