Vorzeitige Vertragskündigung – Kann ein Vermieter einen Nachmieter ablehnen?

vorzeitige vertragskündigung

Manchmal ist es eine praktische Lösung: Ein Mieter möchte ausziehen und den Mietvertrag vorzeitig verlassen und bringt dafür gleich einen Nachmieter, gewissermaßen einen Ersatz.

Manchmal jedoch ist diese Lösung für den Vermieter nicht wünschenswert, beispielsweise, wenn die übrige Mietzeit für den ursprünglichen Mieter nur noch kurz ist und für die Zeit danach eine andere Verwendung der Wohnung geplant ist. Dann möchte der Vermieter unter Umständen eine Änderung der Verhältnisse bis zum Vertragsablauf verhindern.

Doch hat der Vermieter dazu die Möglichkeit? Unter bestimmten Umständen ja, sagt das Landgericht Berlin (67 S 39/16 vom 03.03.2016). Ein direktes Recht auf eine vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag gibt es für den Mieter nur, wenn dieses ebenfalls, beispielsweise durch eine Nachmieterklausel, im Mietvertrag selbst vereinbart ist.

Gibt es eine solche Vereinbarung nicht, müssen schon außerordentliche Gründe vorliegen, wie z. B. eine schwere Krankheit, ein Umzug ins Altersheim oder ein beruflicher Ortswechsel. Möchte der Mieter den Vertrag aber nur vorzeitig kündigen, weil er beispielsweise eine bessere oder günstigere Wohnung o. ä. gefunden hat, kann er seinen Vermieter zwar um eine vorzeitige Vertragsauflösung bitten und ein Einverständnis durch die Benennung eines geeigneten Nachmieters unterstützen, ein Anspruch darauf besteht dann jedoch nicht. Dazu muss das berechtigte Interesse des Mieters an einer Vertragsaufhebung das Interesse des Vermieters an einer Weiterführung des Vertrags schon erheblich übertreffen.

Die Restlaufzeit eines Mietvertrages spielt bei der Abwägung dieser Interessen ebenfalls eine Rolle. Denn im Normalfall ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vertraglich vereinbart. Und falls die verbleibende Mietzeit nur noch relativ kurz ist, muss der Vermieter im Normalfall keinen Nachmieter zulassen. Das Berliner Landgericht sprach in seinem Urteil einer Vermieterin die ausstehenden Monatsmieten, die ein Mieter nicht gezahlt hatte zu, obgleich dieser geeignete Nachmieter angeboten hatte. Im vorliegenden Fall hätte es zu keinen existenziellen Schwierigkeiten für den Mieter geführt, die Mietzahlungen für diese und seine neue Wohnung gleichzeitig zu leisten. Das Landgericht sah es daher als rechtens, die Kaution mit den ausstehenden Mietzahlungen gegenzurechnen.

Artikel von Rainer Fischer
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