Als Vermieter ist man verpflichtet, vermietete Räumlichkeiten im vertragsgemäßen Zustand instand zu halten. Die Instandhaltungspflicht betrifft nicht nur die Mieträume, sondern darüber hinaus auch den Zugang zu den Räumen sowie Zubehör. Sofern eine Küche als Bestandteil der Mieträume mitvermietet ist, gilt die Instandhaltungspflicht des Vermieters auch für die Küche, es sei denn, es ist vertraglich explizit etwas anderes vereinbart.
Natürlich führt die Instandhaltung bzw. Reparatur oder Renovierung von Küchen für den Vermieter oft zu erheblichen aber auch unvermeidlichen Kosten. Und nachvollziehbar ist, dass in dieser Hinsicht Wege der Kostenminimierung gesucht werden.
Ein möglicher Weg, diese Kosten etwas zu minimieren, bestand bis vor kurzem darin, die Instandhaltungskosten als Werbungskosten steuerlich abzuschreiben. Doch wurde diese Möglichkeit vom Bundesfinanzhof nun deutlich eingeschränkt.
Die Änderung des bisherigen Verfahrens, die Küche abzuschreiben
Bislang konnten z. B. eine Spüle oder elektronische Geräte wie ein Herd mit bis zu 410 € Anschaffungswert als Einzelteile deklariert und sofort im Anschaffungsjahr steuerlich abgeschrieben werden. Im August 2016 urteilte der Bundesfinanzhof, dass Vermieter diese Kosten bei Küchen nun nicht mehr sofort als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen können, sondern diese über einen Zeitraum von 10 Jahren als Absetzungen für Abnutzung abgeschrieben werden müssen (Az: IX R 14/15).
Diese Änderung der Rechtsprechung bedeutet für Vermieter in finanzieller Hinsicht natürlich eine Verschlechterung, da nun die Abschreibung der Anschaffungskosten unvermeidlich zeitlich gestreckt wird.
Ein konkreter Fall
Ein Vermieter hatte die alten Einbauküchen in seinen Mietobjekten durch neue ersetzen lassen und wollte die Kosten dafür sofort in seiner Einkommensteuererklärung als Werbungskosten absetzen. Das Finanzamt willigte allerdings nur in den Sofortabzug für die Spüle und den Herd ein, für andere Teile wie Arbeitsplatte, Dunstabzugshaube und Kühlschrank wurde nur eine zeitanteilige Abschreibung über 10 Jahre gewährt. Der Vermieter reichte dagegen Klage ein.
Der Bundesfinanzhof legte allerdings einen noch strengeren Maßstab an als das Finanzamt und stellte fest, dass auch Spüle und Herd zusammen mit den anderen Geräten und Einbaumöbeln über eine 10 Jahres Periode abzuschreiben sind. Im betreffenden Streitfall wurde letzteres für den Vermieter zwar nicht mehr bindend, denn aufgrund des finanzgerichtlichen Verböserungsverbots* konnte er in Bezug auf die mit der Klage aufgegriffene Steuerfestsetzung nicht schlechter gestellt werden.
In zukünftigen Fällen ist aber davon auszugehen, dass die Finanzbehörden die Abschreibung von Einbauküchen durch Vermieter nur noch als Gesamtwirtschaftsgut mit 10 Jahren Abschreibungsfrist gewähren werden.
Herzliche Grüße vom Rotkreuzplatz,
Rainer Fischer
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*Verböserung: 〈Rechtsw.〉 Verschlechterung einer (gerichtl., steuerl.) Entscheidung zu Ungunsten desjenigen, der gegen diese vorgeht . Beispiel: Der Einspruch gegen den Steuerbescheid kann zu einer Verböserung führen. Universal-Lexikon
Rainer Fischer ist über 25 Jahre als Immobilienmakler im Raum München aktiv und hat mehr als 1.100 Immobilien mit Erfolg verkauft. Er bietet Immobilienbesitzern sachkundige Hilfe, damit ihr Immobilienverkauf möglichst stressfrei abläuft. Sie können Rainer Fischer über Tel. +49 89-131320 erreichen.
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