mieten in München

Mieten in München

Allgemeine Informationen zum Thema

 

Mietpreise in München

Auf dem Münchner Wohnungsmarkt geht es seit geraumer Zeit recht knapp zu. Die Mietpreise München sind 2018 auf durchschnittlich 16 €/m² gestiegen. In den verschiedenen Stadtteilen und Lagen ist das Mietpreisniveau natürlich etwas unterschiedlich. Vor allem in Richtung Stadtmitte werden die Preise immer höher.

Laut einer Erhebung des Immobilienverbands Deutschland IVD lagen die Mietpreise München 2018 in den einzelnen Stadtteilen wie folgt (übliche Marktpreise, ohne Sozial- oder Genossenschaftswohnungen):

Hasenbergl 12,4 €/m²   Obersendling 14,4 €/m²
Neuperlach-Süd 12,6 €/m²   Trudering 14,5 €/m²
Neuperlach 12,8 €/m²   Obergiesing 14,6 €/m²
Riem 12,8 €/m²   Bogenhausen-Oberföhring 14,6 €/m²
Zamdorf 12,8 €/m²   Sendling-Westpark 14,6 €/m²
Feldmoching 12,8 €/m²   Bogenhausen-Johanneskirchen 14,7 €/m²
Aubing 12,9 €/m²   Untergiesing 14,7 €/m²
Freimann 13,2 €/m²   Sendling 14,7 €/m²
Fasanengarten 13,2 €/m²   Thalkirchen 14,8 €/m²
Fürstenried 13,3 €/m²   Waldtrudering 14,9 €/m²
Allach-Untermenzing 13,3 €/m²   Bogenhausen-Denning 14,9 €/m²
Milbertshofen 13,4 €/m²   Alt-Solln 15,0 €/m²
Ramersdorf 13,5 €/m²   Harlaching 15,2 €/m²
Daglfing 13,6 €/m²   Bogenhausen-Arabellapark 15,3 €/m²
Berg am Laim 13,7 €/m²   Schwanthalerhöhe 15,4 €/m²
Parkstadt-Solln 13,8 €/m²   Neuhausen 16,0 €/m²
Englschalking 13,8 €/m²   Schwabing-West 17,0 €/m²
Altperlach 13,9 €/m²   Alt-Bogenhausen 17,1 €/m²
Moosach 13,9 €/m²   Au-Haidhausen 17,2 €/m²
Forstenried 14,0 €/m²   Nymphenburg 17,5 €/m²
Laim 14,1 €/m²   Schwabing 17,5 €/m²
Hadern 14,1 €/m²   Maxvorstadt 18,1 €/m²
Waldperlach 14,1 €/m²   Ludwigsvorstadt 18,1 €/m²
Pasing 14,1 €/m²   Herzogpark 19,0 €/m²
Obermenzing 14,2 €/m²   Altstadt-Lehel 19,8 €/m²

 

Wie angeführt, handelt es sich bei den Angaben um Durchschnittswerte aus 2018 für alle Wohnungen und Wohngrößen. Einzelne Mietangebote weichen davon z. T. deutlich ab. Speziell kleinere Wohneinheiten liegen im Schnitt deutlich über den obigen Angaben für Quadratmeterpreise. In Spitzenlagen, wie dem Lehel oder dem Glockenbachviertel usw. oder in Schwabing an der Leopoldstraße werden auch Luxus- oder Designerwohnungen für 30 €/m² angeboten und auch so vermietet. Daneben gibt es natürlich auch Wohnangebote unter dem Durchschnittspreis.

 

Mietpreissteigerungen

In den vergangenen Jahren sind die Mieten um einiges gestiegen, allerdings lange nicht so stark wie die Kaufpreise. Wie es sich in Zukunft entwickelt, wird sich zeigen. Auch wie staatliche Restriktionen greifen. Das Bestellerprinzip, wonach jetzt der Vermieter die Maklerprovision bezahlt, kann man getrost als Rohrkrepierer bezeichnen. Seither gibt es noch weniger Angebote am Markt, weil sich die Makler zumindest teilweise aus dem Markt zurückgezogen haben und dadurch die Angebote dem Markt nicht mehr in der früheren Geschwindigkeit zugeführt werden. Der Motor fehlt. 

 

Wie groß ist der Leerstand?

Der Mietmarkt in München ist momentan ziemlich leer gefegt, zumindest in der Innenstadt. Gibt es gegenwärtig noch irgendwo freie Kapazitäten? Genaues lässt sich dazu nicht sagen. Man geht zwar davon aus, dass es einen beträchtlichen Bestand an leer stehenden oder nicht genutzten Wohnungen gibt. Doch der Mikrozensus, bei dem entsprechende Daten erhoben werden sollten, lässt darauf keine echten Rückschlüsse zu. Denn eine Wohnung gilt nur dann als leer, wenn der zuständige Interviewer diese als leer identifiziert hat, und das ist oft nicht einfach. Daher weiß die Stadt München prinzipiell nur über Leerstände bei städtisch betreuten Wohnungen Bescheid und das sind nicht allzu viele – 2018 waren es etwa 250.

Bekommt die Stadt Hinweise dahingehend, dass eine Wohnung, die nicht städtisch betreut wird, leer steht, bekommt der Eigentümer eine Aufforderung, diese innerhalb von 3 Monaten zu vermieten oder selbst zu beziehen. Und kommt der Eigentümer dem nicht nach, droht ein Bußgeld wegen Zweckentfremdung. Dies kommt oft im Zusammenhang mit sog. Ferienwohnungen zur Sprache, wo Wohnungseigentümer ihre Wohnungen lieber für Touristen zur Verfügung stellen, als sie wohnungssuchenden Mietern zu überlassen. Auch hier ist die Frage, ob behördliche Kontrollversuche dazu beitragen, dass mehr Wohnraum entsteht, oder ob man damit potentielle Anleger verprellt. 

 

Neubauprojekte

Der Bedarf an Wohnungen ist auch den Verantwortlichen der Stadt nicht entgangen. Im Laufe der letzten Jahrzehnte wurden in München immer wieder sog. Entlastungsviertel freigegeben für den Bau neuer Wohnungen, was die Situation immer wieder etwas entspannt hat.

In den kommenden Jahren deutet sich durch weiteren Zuzug weiteres Wachstum der Stadt und beträchtlicher zusätzlicher Wohnungsbedarf an. Daher sollen weitere Neubauprojekte für ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum sorgen.

Gegenwärtig entstehen beispielsweise in Pasing oder Freiham neue Wohngegenden für jeweils über 20.000 Einwohner bzw. sind schon zum Teil umgesetzt. Laut Bekanntmachungen der Stadt sind zahlreiche weitere Projekte im Gespräch bzw. teilweise schon in Umsetzung, wie neue Wohngebiete am Nockherberg mit ca. 1.500 neuen Wohnungen, am Elisabethplatz mit 170 neuen Wohnungen, in Feldmoching mit rund 900 neuen Wohnungen, am Ostbahnhof und in Perlach mit je über 1.000 Wohnungen usw.

Es wird also tatsächlich etwas getan, um neuen Wohnraum zu schaffen und neue Wohnungen entstehen. Immobilienexperten sehen darin positive Impulse, halten aber die umgesetzten und angedachten Projekte noch für zu wenige, um die tatsächliche Nachfrage wirklich zu decken.

Die Mietpreise werden jedenfalls nicht aufgrund der zahlreichen Neubauprojekte zurückgehen.

 

Warum ist der Mietmarkt München in den letzten Jahren  nochmals schlechter geworden?

Seit Einführung des Bestellerprinzips in 2014 zahlen die Mieter im Normalfall keine Maklerprovision mehr. Leider hat sich durch diese gesetzliche Maßnahme auch das Mietangebot verknappt. Viele Maklerbüros haben aufgrund der reduzierten Einnahmechancen in der Vermietung diese Aktivität auf ein Minimum reduziert. Die Folgen spüren die Mieter am Markt: Weniger Angebote. Woran liegt dies?

Makler sind klassische Verkäufer und der scheinbare Nachteil ist, dass sie vielleicht dadurch manchmal die Eurozeichen in den Augen haben, wenn es um ihre Dienstleitung geht. Das wird ihnen zumindest nachgesagt. Aber: Der Vorteil von Maklern ist, dass durch diese Tätigkeit Mehrvermietungen stattfinden oder Vermietungen schneller von statten gehen. Das ist nicht unbedingt für jeden offensichtlich, zeigt sich aber am Besten durch 2 angenommene Beispiele:

Beispiel 1: Der Vermieter bekommt seine Wohnung vom Mieter in einem schlechten Zustand zurück. Wäre er auf sich alleine gestellt, so ist er erst einmal 2 Monate verstimmt, danach muss er dann Handwerker suchen für die Reparatur, dann könnte er vermieten – zögert aber wegen der schlechten Erfahrung. Dann schaltet er irgendwann ein Inserat (vielleicht auch noch zu teuer), kann sich beim Mieter jetzt nicht mehr leicht entscheiden, etc., etc., etc. 8 Monate gehen so möglicherweise ins Land bis der neue Mieter einzieht. Wäre der Makler provisionsfrei für den Vermieter, gäbe es irgendwie einen Kontakt, der Makler/Verkäufer würde also schnell Wind vom Leerstand bekommen, Handwerker vorschlagen, helfen den emotionalen Tiefgang des Vermieters zu überwinden, schnell inserieren, die Mieterbonität besonders gut prüfen, etc. und nach 2 Monaten statt 8 wäre die Wohnung zum marktgerechten Preis vermietet.

Beispiel 2: Der Vermieter könnte in seinem Wohnhaus eigentlich eine Wohnung vermieten, hat aber noch alte Möbel in dieser stehen und nutzt diese Wohnung als Arbeitszimmer, etc. Auch hier würde der Verkäufer, also der Makler die Vermietung dem Eigentümer schmackhaft machen etc. und eine neue Wohnung würde am Markt erscheinen.

Der Beruf des Verkäufers ist irgendwie verpönt, aber wichtig. Ohne ihn laufen Märkte langsamer oder gehen ein. Mit der Einführung des Bestellerprinzips im Bereich der Mieten sind sehr gute Verkäufer in andere Märkte verschwunden und der Mietmarkt muss sich neu ausrichten. Das kann etliche Jahre dauern und so lange ist der Markt einfach noch enger, wie er sowieso schon war.  

 

Was kann ich als Mieter tun, wenn ich eine neue Wohnung suche? 5 Punkte

Registrieren Sie sich als Suchender in allen Onlineportalen inkl. Suchprofil, so dass Ihnen neue Angebote sofort zugesandt werden.

Seien Sie schnell, wenn Sie das Angebot sehen. Sofort anrufen!

Schalten Sie eine Suchanzeige im Sinne „Ingenieur, Nichtraucher, in Festanstellung sucht…….“ in den lokalen Anzeigern für 4 Wochen, machen Sie 2 Wochen Pause und schalten Sie nochmal 2 Anzeigen. An manche Vermieter kommen Sie nach wie vor nur so.

Lesen Sie auch die sogenannten Schmierblätter, also Anzeigenblätter. Manchmal gibt es auch hier gute Angebote.

Be prepared: Bereiten Sie Ihre Unterlagen auf. Überlegen Sie, was sie dem Vermieter oder dem Makler in die Hand drücken. Vielleicht ein Schreiben der Bank, dass Sie seit 20 Jahren Kunde sind und alles immer sehr geregelt von statten ging. Klingt langweilig, aber der Vermieter will sicher keine Aufregung haben. Vielleicht machen sie sogar eine kleine private Website mit 2-3 Bilder und etwas Text.

Ich persönlich würde wirklich die Vorarbeit sehr sehr ordentlich machen. Das ist gut investierte Zeit. Sein Sie sich klar darüber, dass der Vermieter zuverlässige und ordentliche Mieter sucht mit denen er keinen Ärger haben wird.

Übrigens: Fischer Immobilien vermittelt nahezu keine Mietwohnungen. Es macht daher keinen Sinn uns über die Suchwünsche zu informieren. Manchmal kommen jedoch Wohnungen und Häuser über unsere Stammkunden herein, die wir dann ganz normal über die Portale anbieten und vermieten. Wie gesagt, es sind nur wenige. 

Gutes Gelingen bei Ihrer Mietsuche und 

Beste Grüße

Rainer Fischer, Makler München für den Verkauf


Bildnachweis: lagom | stock.adobe.com

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