Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf oder Verkauf

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02.02.2018

Inhalt:

I. Kündigung wegen Eigenbedarf
II. Kündigung wegen Verkauf – Verwertungskündigung

Es gibt vor allem zwei Konstellationen, in denen Immobilieneigentümer über eine vermietete Immobilie wieder selbst verfügen wollen und eine Kündigung des Mieters anstreben: 1. Sie haben Eigenbedarf, benötigen also das Haus oder die Wohnung für sich selbst oder Angehörige oder 2. Sie wollen die Immobilie verkaufen und erhoffen sich beim Verkauf einer nicht vermieteten Immobilie bessere Verkaufskonditionen. Doch eine Mietvertragskündigung unterliegt immer bestimmten gesetzlichen Bestimmungen und ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Schauen wir die beiden Szenarien genauer an.

 

I. Kündigung wegen Eigenbedarf

Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf sind bei Mietern gefürchtet. Denn in den meisten Fällen bedeutet das, dass sie ihr gemietetes Haus oder die Wohnung tatsächlich aufgeben und sich eine neue Unterkunft suchen müssen. Eigenbedarfskündigungen sind der in Deutschland häufigste Grund für die Beendigung von Mietverhältnissen. Allerdings ist der Mieterschutz ein hohes Gut und es gibt enge Grenzen für Eigenbedarf, und es muss eine gute Begründung geben. Damit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam wird, muss der Vermieter in jedem Fall genaue Formalien beachten und bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Ist der Vermieter hier nachlässig, kann der Mieter seinen Rausschmiss unter Umständen verzögern, vielleicht ganz verhindern oder in einigen Fällen sogar erfolgreich auf Schadensersatz klagen. Welche Voraussetzungen müssen also bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf erfüllt sein, damit sie rechtlich wirksam ist?

Berechtigtes Interesse für Eigenbedarf

Zunächst einmal muss der Vermieter, wenn er auf Eigenbedarf plädieren will, ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ haben und nachweisen können. Der Eigenbedarf kann aus verschiedenen Gesichtspunkten heraus entstehen, Voraussetzung bleibt aber immer, dass der Vermieter die vermietete Immobilie auch wirklich benötigt. Für eine Mieterkündigung reicht beispielsweise nicht, dass der Vermieter einfach gerne in der eigenen Wohnung wohnen möchte. Er muss tatsächlich begründen, warum er oder eine sonst berechtigte Person diese Wohnung tatsächlich benötigt. Solche Gründe können z. B. sein, dass der Vermieter die Wohnung als Altersruhesitz nutzen will oder dass ein naher Verwandter oder Angehörige seines Haushalts den Wohnraum benötigen.

Gesetzlich ist der Personenkreis, für den Eigenbedarf angemeldet werden kann, eingeschränkt. Möglich ist das für Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefkinder, Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Schwiegereltern, Pflegepersonal, Haushaltshilfen und Hausmeister; für Schwager oder Schwägerinnen, wenn eine besonders enge Bindung besteht.

Nicht möglich ist das Anmelden von Eigenbedarf für entferntere Verwandte wie Cousins und Cousinen, Onkel, Tanten, Großneffen, Großnichten, Kinder des Lebensgefährten, Patenkinder, geschiedene Ehepartner, Eltern des Lebenspartners und Personen zu denen noch weniger weitreichende Bindungen bestehen.

Dass der Vermieter den Wohnraum für berufliche Nutzung braucht, wird unter Umständen auch als Grund für Eigenbedarf anerkannt, wobei der Bundesgerichtshof die Mieterrechte bei Eigenbedarfskündigungen für berufliche Nutzung in einem neuerlichen Urteil von Anfang 2017 gestärkt hat, sodass eine rein gewerbliche Nutzung im Regelfall keinen ausreichenden Grund mehr für Eigenbedarf darstellt.

Wann die Eigenbedarfskündigung nicht rechtens ist

Wie gesagt, muss der Eigenbedarf wirklich bestehen, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Ansonsten ist die Kündigung rechtlich nicht wirksam. Der Mieter kann sonst Widerspruch einlegen bzw. erfährt er erst nach erfolgtem Umzug von der Unrechtmäßigkeit, kann er unter Umständen erfolgreich Schadensersatz einklagen, um die Umzugskosten zu ersetzen oder wenn er z. B. in seiner neuen Wohnung mehr Miete zahlen muss. In den folgenden Fällen ist eine Kündigung auf Eigenbedarf nicht begründet:

    • Vorgeschobener Eigenbedarf:
      Der Vermieter oder die durch die Kündigung begünstigte Person wollen die Wohnung überhaupt nicht ernsthaft nutzen, sondern geben dies nur vor.
    • Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf:
      Im selben Haus stehen vergleichbare Wohnungen leer und der Vermieter könnte ohne größere Probleme auch dort einziehen, hält aber an der Kündigung fest.
    • Überhöhter Eigenbedarf:
      Das trifft zu, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht. Beispielsweise soll der bisherige Mieter seine 6-Zimmer Wohnung für den gerade volljährig gewordenen ledigen Sohn seines Vermieters freimachen.
    • Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf:
      Liegt der Anlass für den Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vor oder war er vorhersehbar, so ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich. Wird trotzdem eine Kündigung ausgesprochen, so ist sie treuwidrig und widersprüchlich. Für eine rechtsgültige Kündigung ist Voraussetzung, dass der Vermieter den Mieter in einem solchen Fall vorher informiert, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit selbst benötigen wird und mit dem Mieter einen der Sachlage entsprechenden Zeitmietvertrag abschließt.
    • Befristeter Eigenbedarf:
      Der Vermieter will die Wohnung nur für gelegentliche Übernachtungen oder kurzfristig für einige Monate nutzen.
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    • Zweckverfehlung:
      Die Wohnung ist grundsätzlich nicht geeignet, für die im Kündigungsschreiben angeführte weitere Verwendung genutzt zu werden. Beispielsweise wäre eine Wohnung im 5. Stock und ohne Aufzug wahrscheinlich für die 80-jährige gehbehinderte Mutter des Vermieters wohl kaum eine geeignete Wohnung.

 

Liegt dagegen ein berechtigtes Interesse des Vermieters für den Eigenbedarf vor, kann er die Kündigung des Mieters vornehmen. Damit diese aber tatsächlich wirksam wird, müssen gewisse Formalien bei den Fristen und beim Kündigungsschreiben eingehalten werden.

Kündigungsfristen

Zunächst muss dem Mieter je nach Dauer des Mietverhältnisses eine bestimmte Kündigungsfrist eingeräumt werden, eine Zeit also, in der er den Auszug organisieren und sich um eine neue Unterkunft bemühen kann. Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum zwischen der Kündigung und dem tatsächlichen Ende des Vertragsverhältnisses. Die Dauer der Kündigungsfrist hängt von der Zeitdauer ab, die der Mieter in der Mietwohnung verbracht hat. Hat der Mieter die Wohnung bis 5 Jahre genutzt, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Die Frist verlängert sich mit der Zeitdauer des Mietverhältnisses. Bis 8 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate, bei über 8 Jahren Mietzeit sind 9 Monate gesetzliche Kündigungsfrist vorgeschrieben.

In speziellen Fällen können auch sogenannte Sperrzeiten vor einer Kündigung schützen. Diese gibt es bei der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in mehrere Eigentumswohnungen. Kauft man eine solche Wohnung, die aus der Begründung von Teileigentum hervorging, gilt grundsätzlich eine Sperrfrist von 3 Jahren, in der kein Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. In einzelnen Regionen, wo Wohnraum knapp ist, kann eine Landesregierung die Sperrfristen auch auf 10 Jahre anheben. Daher sollte man sich bei einem eventuellen Kauf über etwaige bestehende Sperrfristen informieren, wenn man mit dem Gedanken spielt, eine Wohnung zu Kaufen und Eigenbedarf anzumelden.

Kündigungsschreiben

Steht der Zeitpunkt fest, bis wann man über die Wohnung oder das Haus verfügen können möchte, muss man nun das Kündigungsschreiben früh genug verfassen, um die oben genannten Kündigungsfristen einzuhalten. Außerdem gilt es, formelle Fehler zu vermeiden, die dazu führen können, dass die Kündigung insgesamt unwirksam wird.

Folgende Kriterien sind für ein gültiges Kündigungsschreiben wichtig:

    • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und es muss sichergestellt werden, dass sie den Mieter auch erreicht. Empfehlenswert ist daher, die Kündigung per Einschreiben zu verschicken oder sie persönlich im Beisein eines Zeugen zu übergeben. Ansonsten kann es passieren, dass der Mieter den Erhalt der Kündigung bestreitet und so evtl. die Beendigung des Mietverhältnisses hinauszögern kann.
    • Das Kündigungsschreiben muss den Namen der Person, die die Wohnung beziehen will und das Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter aufführen. Handelt es sich um mehrere Personen, die einziehen wollen, müssen jedoch nicht alle namentlich aufgeführt werden. Handelt es sich um ein entfernteres Verwandtschaftsverhältnis oder um einen Angehörigen des Haushalts, müssen allerdings auch die Umstände genannt werden, die eine persönliche Verbundenheit aufzeigen.
    • Das Gesetz verlangt die Angabe von Gründen für den Eigenbedarf. Es empfiehlt sich, den Grund für den Wohnbedarf im Kündigungsschreiben nachvollziehbar darzulegen, um die Nachvollziehbarkeit bei einem eventuellen Widerspruch nicht erst vor Gericht darlegen zu müssen. Mögliche Gründe können sein, dass sich der Vermieter die Wohnung als Altersruhesitz nehmen will, die Pflege eines Angehörigen, ein Arbeitsplatzwechsel, Sohn oder Tochter benötigen die Wohnung für eine Familiengründung etc.
    • Hingewiesen werden muss auf das Datum des beabsichtigten Vertragsendes und auf die Kündigungsfrist
    • Das Kündigungsschreiben muss außerdem auf das gesetzliche Widerspruchsrecht gemäß §574 BGB hinweisen und auf die Form- u. Fristerfordernis des Widerspruchs, d. h. dass der Mieter den Widerspruch spätestens 2 Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären muss.
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    • Verfügt der Vermieter über eine Alternativwohnung, die er dem Mieter stattdessen anbieten kann, muss das im Kündigungsschreiben erwähnt werden; es sollten auch die Gründe genannt werden, warum diese Alternativwohnung für den Vermieter selbst nicht geeignet ist.

Widerspruch

Mieter können, wie oben angeführt, Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen. Der Mieter kann z. B. Widerspruch einlegen, wenn ein sog. besonderer Härtefall vorliegt. Härtefälle können u. a. eine körperliche Behinderung, Krankheit oder hohes Alter sein, so dass ein Auszug für den Mieter unzumutbar wäre. Oft kann durch einen Widerspruch zumindest eine zeitliche Verlängerung der Räumungsfrist erreicht werden, eine komplette Aufhebung der Kündigung oder dauerhafte Aussetzung ist weniger oft erfolgreich. Widerspruch kann theoretisch auch eingelegt werden, wenn die Kündigung nicht rechtens ist oder das Kündigungsschreiben Formfehler enthält, zum Beispiel, weil eben nicht auf einen möglichen Widerspruch hingewiesen wird. In diesem Fall ist ein Widerspruch eigentlich aber gar nicht nötig, weil die Kündigung an sich nicht wirksam ist. Bei einer Kündigung mit Formfehlern kann der Vermieter aber ohne Problem eine neue Kündigung ohne Formfehler schreiben, die dann gültig ist.

Aber auch im Fall des Widerspruchs eines Mieters sind gütliche Einigungen möglich. Die Verlängerung, der Kündigungsfrist etwa mag hilfreich sein, zur Not kann der Vermieter den Mieter auch „rauskaufen“, ihm ersetzen, was er in Wohnung oder Haus eingebracht hat und ihm die Umzugskosten erstatten. Das wird häufig gemacht und glättet die Wogen. Auch das Anbieten einer Alternativwohnung veranlasst den Mieter oft, mit einem Verzicht auf seine alte Wohnung übereinzustimmen. Von vorne herein empfehlenswert ist es, mit dem Mieter in guter Kommunikation zu sein und schon lange vor der eigentlichen Kündigung zu erwähnen, dass man eine Kündigung erwägt. Erfahrungsgemäß nimmt das dem Vorgang etwas die Schärfe, die Überraschung ist weniger groß, die Kooperationsbereitschaft der Mieter dafür aber größer.

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II. Kündigung wegen Verkauf – Verwertungskündigung

Immobilienbesitzer, die ein Haus oder eine Wohnung verkaufen wollen, haben selbstverständlich ein Interesse daran, einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen bzw. daran, die Verkaufschancen an sich zu erhöhen. Und Fakt ist, dass Kaufinteressenten in der überwiegenden Zahl der Fälle unvermietete Immobilien für ihre Investition bevorzugen, da sie dann frei über die weitere Verwendung entscheiden können, um z. B. ohne Umwege selbst beziehen zu können oder evtl. eine Sanierung nach eigener Vorstellung vornehmen können, um die Immobilie in der Folge als Renditeobjekt zu nutzen. Besteht ein Mietverhältnis, übernimmt ein neuer Eigentümer nach einem Kauf per Gesetz den bestehenden Mietvertrag und ist zunächst an diesen gebunden und er sieht sich unter Umständen dahingehend eingeschränkt. In der Praxis sind vermietete Immobilien deswegen deutlich schwerer zu verkaufen als leerstehende, nicht vermietete Objekte. Verkäufer sehen daher in der Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses häufig eine Chance, die Verkaufsbedingungen deutlich zu verbessern.

Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung

Eine Kündigung wegen Verkaufs ist indes oft schwierig zu begründen und durchzusetzen. Allerdings stimmt die häufig anzutreffende Meinung, dass eine Mietvertragskündigung überhaupt nicht möglich wäre, wenn der Vermieter das Ziel verfolgt, seine Immobilie unvermietet zu verkaufen, nicht in vollem Umfang. Unter bestimmten Voraussetzungen kann solch eine Kündigung rechtens und wirksam sein. Der Rahmen dafür ist allerdings eng begrenzt. Wir wollen im Folgenden die geltende Rechtslage dazu etwas genauer beleuchten.

Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages ist nach §573 BGB nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse dafür nachweisen kann. Ein berechtigtes Interesse kann z. B. bei der oben behandelten Thematik Eigenbedarf gegeben sein oder wenn der Mieter schuldhaft und nicht unerheblich die Vertragspflichten verletzt hat, oder, speziell bei der Verwertungskündigung, wenn der Vermieter durch ein fortgesetztes Mietverhältnis an der „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ von Immobilie oder Grundstück gehindert würde und sich für ihn dadurch „erhebliche Nachteile“ ergäben.

Genau genommen müssen insgesamt vier relevante Aspekte gleichzeitig zutreffen, damit eine sogenannte Verwertungskündigung überhaupt in Frage kommt:

1. Der Vermieter muss die Absicht haben, das Mietobjekt anderweitig wirtschaftlich zu verwerten.

Diese Absicht muss konkret sein, d. h. der Vermieter muss schon zum Kündigungszeitpunkt die Absicht haben, die Immobilie in absehbarer Zeit zu verkaufen. Rein rechtlich stellt die Veräußerung einer Immobilie eine „anderweitige wirtschaftliche Verwertung“ dar, die die Kriterien für die Verwertungskündigung erfüllt.

Es gibt allerdings Umstände, wo diese Auslegung nicht greift, beispielsweise sind bei der Begründung von Wohneigentum (Aufteilung einer größeren Einheit in eigenständige Eigentumswohnungen) andere rechtliche Regelungen in Kraft, die eine wirksame Kündigung ausschließen können. Hier kommen dieselben bereits im Abschnitt Eigenbedarf dargelegten Sperrfristen von normalerweise 3 Jahren, in manchen Regionen 10 Jahren zum Zuge. Im Fall einer Begründung von Wohneigentum wird dem Mieter von Gesetzes wegen auch ein Vorkaufsrecht eingeräumt, der Vermieter muss ihm im Falle eines Verkaufs die Wohnung zuerst anbieten.

2. Die Verwertung muss angemessen sein.

Was „angemessen“ allerdings bedeutet, ist nicht präzise festgelegt. Im Allgemeinen werden in diesem Zusammenhang auch „vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen“ sowie eine konkrete Darlegung gefordert.

Als nachvollziehbare Gründe kann Gerichtsurteilen zufolge etwa Anerkennung finden, wenn der Vermieter durch den Verkaufserlös eigene Kredite und Verbindlichkeiten tilgen will, wenn er durch den Verkauf Wohnraum für sich oder seine Familienmitglieder finanzieren will, oder wenn Eheleute, die sich scheiden lassen, ihr gemeinsames Eigentum vernünftig aufteilen wollen.

Als nicht angemessen werden dagegen Verkäufe im Zusammenhang mit Risiko- oder Spekulationsgeschäften beurteilt, wie etwa der Kauf eines vermieteten Hauses, um es nach der Kündigung der Mieter teurer weiter zu verkaufen. Die Verkaufsgründe müssen insbesondere so genau dargelegt werden, um dem Anschein einer Spekulationsabsicht vorzubeugen.

3. Durch die Weiterführung des Mietverhältnisses muss der Vermieter an einer angemessenen Verwertung gehindert sein.

Das ist dann gegeben, wenn der Kündigungsschutz des Mieters ein tatsächliches Verkaufshindernis darstellt und der Vermieter das Haus oder die Wohnung deswegen gar nicht oder nur zu einem Preis verkaufen kann, der wirtschaftlich keinen Sinn macht. Dieser Punkt steht in enger Verbindung mit dem nächsten Punkt des „erheblichen Nachteils“ und wird durch diesen noch etwas präzisiert.

4. Für den Vermieter sind erhebliche Nachteile durch die Weiterführung des Mietverhältnisses und die damit einhergehende Hinderung einer angemessenen Verwertung abzusehen.

Die Nachteile können dabei persönlicher oder wirtschaftlicher Natur sein. Als „erheblich“ sind die Nachteile des Vermieters dann einzustufen, wenn sie die Nachteile des Mieters, der potenziell die Wohnung verliert, weit übersteigen. In Streitfällen, die vor Gericht landen, müssen die Richter eine entsprechende Gewichtung zwischen den Mieterinteressen und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers vornehmen.

Als erheblich ist der Nachteil des Vermieters in der Regel dann zu bewerten, wenn der Mindererlös als Folge der weiteren Vermietung so groß ist, dass der Verkauf in wirtschaftlicher Hinsicht sinnlos wird und der Kündigungsschutz ein tatsächliches Verkaufshindernis darstellt. Wann genau der Verkauf als wirtschaftlich sinnlos einzustufen ist, ist allerdings nicht gesetzlich festgehalten. Gerichte haben aber festgestellt, dass der Vermieter nicht erst in Existenznot geraten oder vor dem wirtschaftlichen Zusammenbruch stehen muss, damit sein Verwertungsinteresse Bestand haben kann.

Als nicht erheblich dagegen wird der Nachteil des Vermieters im Allgemeinen gesehen, wenn er beim Verkauf im Verhältnis zum Wert, als er die Immobilie selbst gekauft hat, noch Gewinn erzielt. In einschlägigen Urteilen haben Gerichte im Einzelfall aber auch vermietungsbedingte Wertminderungen von bis zu 20 % für den Vermieter als hinnehmbar eingestuft. Hier muss die individuelle Sachlage bei jedem Fall mit einbezogen werden. Hat der Vermieter dringenden Geldbedarf oder befindet er sich in einer Notlage, sind das Faktoren, die erheblich zu seinen Gunsten wiegen und eine Kündigung erleichtern können.

Bei einem Widerspruch des Mieters und einem eventuellen Rechtsstreit muss der Vermieter für eine erfolgreiche Kündigung den Nachweis erbringen können, dass diese hier angeführten vier Aspekte in seinem Fall vorliegen.

Kündigungsfristen

Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die von der Wohndauer des Mieters abhängen. Bis 5 Jahre Wohndauer beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, bis 8 Jahre sind es 6 Monate und wohnt der Mieter länger als 8 Jahre in der Wohnung beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate.

Kündigungsschreiben

Wiederum unter den obligatorischen Vorgaben, dass der Mieter das Kündigungsschreiben unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen rechtzeitig erhält, muss der Vermieter in seinem Schreiben alle Tatsachen anführen, die der Mieter benötigt, um Klarheit über seine Rechtsposition zu bekommen und anhand dessen entscheiden kann, ob er die Kündigung annimmt oder einen Widerspruch erwägen will. Auf das gesetzliche Widerspruchsrecht ist dabei gesondert hinzuweisen. Ansonsten müssen im Kündigungsschreiben prinzipiell die vier oben dargelegten Aspekte abgearbeitet und deren Vorliegen schlüssig dargelegt sein:

    • Der Vermieter muss mitteilen, dass er das Haus oder die Wohnung verkaufen will
    • Er muss einen Grund für den Verkauf angeben. Der angegebene Grund muss zeigen, dass die Verwertung „angemessen“ ist und er muss konkret sein. Beispielsweise könnte eine Scheidung und eine notwendige Vermögensaufteilung als Grund angeführt werden. Zu pauschale Begründungen wie ein Hinweis darauf, dass das weitere Halten des Hauses wirtschaftlich nicht vertretbar sei, genügen hier nicht.
    • Es muss begründet werden, wieso das Mietverhältnis einen Verkauf entweder gänzlich verhindert oder nicht hinnehmbar erschwert. Sollte der Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis bereits versucht worden und gescheitert sein, sollte das ebenfalls angeführt werden.
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    • Der Vermieter muss konkret die „erheblichen Nachteile“ aufzeigen, die ihm aus einem Nichtverkauf oder einem Verkauf in vermietetem Zustand entstehen. Dazu gehören auch vergleichende Preisangaben, wie sie für die Immobilie im vermieteten sowie im unvermieteten Zustand erzielbar wären. Unter Umständen muss der Vermieter auch seine eigenen finanziellen Verhältnisse offenlegen, beispielsweise wenn er den Verkaufserlös zur Tilgung von Krediten verwenden will und sich sein „erheblicher Nachteil“ aus der Kombination der Mindereinnahmen bei Verkauf in vermietetem Zustand und seinen übrigen finanziellen Verhältnissen ergibt.

Weitere Möglichkeiten, um die Immobilie zurückzuerhalten

Wie dargestellt, bewegen sich die Möglichkeiten für eine erfolgreiche Kündigung wegen Verkaufs in einem ziemlich engen Rahmen. Die Liste der Gerichturteile, wo eine solche Kündigung als nicht gerechtfertigt angesehen wurde, ist lang. Steht die Begründung auf wackligen Beinen und man möchte trotzdem verkaufen, sollte man sich daher über Alternativen Gedanken machen.

Gütliche Einigung mit dem Mieter

Es ist nicht immer nur striktes Vorgehen, das zum Ziel führt. Einfach eine Kündigung auszusprechen ohne weitere Maßnahmen ist unter Umständen nicht das Mittel der Wahl. Wie schon weiter oben erläutert, kann gute Kommunikation mit den Mietern, auch während der Mietzeit und schon lange vor einer Kündigung einiges erleichtern. Die Verkaufsabsicht schon einmal weit im Vorhinein zu erwähnen und dem Mieter die Sachlage wohlwollend zu erklären oder ihm tatsächlich beim Finden einer Wohnalternative zu helfen, kann Wunder wirken. Dem Mieter kann ein Auszug unter Umständen auch monetär schmackhaft gemacht werden durch das Zahlen einer Auszugsprämie. Realistisch gesehen kann der Preisunterschied zwischen einer unvermieteten und einer vermieteten Wohnung enorm sein und die Zahlung einer solchen Prämie an den Mieter kann daher durchaus wirtschaftlich sein. Es ist jedenfalls eine Überlegung wert.

Eigenbedarf anmelden und später verkaufen

Möglicherweise ist Eigenbedarf anzumelden ein Weg, den Besitz an seiner Immobilie wieder zurückzuerlangen und den Mietvertrag abzuwickeln. Aber auch ein solches Vorgehen hat Grenzen und ist an die Einhaltung gewisser Regeln gebunden. Zunächst einmal gelten die im Abschnitt über „Eigenbedarf“ aufgeführten Leitlinien. Man muss ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen können, d. h. man selbst oder Angehörige müssen glaubhaft, zumindest für eine gewisse Zeit, wirklichen Bedarf an der Wohnung haben. Und das „berechtigte Interesse“ sollte natürlich substanziell begründbar sein. Der Mieter kann Widerspruch einlegen, nicht nur bei einem Härtefall. Gerade wenn vorgeschobener Eigenbedarf vermutet wird, landen solche Fälle auch schnell mal vor Gericht. Das kostet Zeit, Geld und birgt das Risiko, dass der Eigenbedarf vor Gericht als nicht gerechtfertigt abgeschmettert wird.

In diesem Zusammenhang kommt auch immer wieder die Frage auf, ob der Vermieter, nachdem er Eigenbedarf angemeldet hat, für eine bestimmte Dauer in der Wohnung wohnen muss. Denn derart gekündigte Mieter wittern natürlich vorgeschobenen Eigenbedarf und stellen Schadensersatzforderungen, wenn der Vermieter kurz nach dem Wohnungsbezug auch schon wieder auszieht. Doch eine solche Verpflichtung gibt es von Gesetzes wegen tatsächlich nicht. Entscheidend ist vielmehr, wann der Vermieter den Entschluss gefasst hat, die Wohnung wieder aufzugeben. Kann er glaubhaft darlegen, dass er sich erst nach dem Ende der Kündigungsfrist entschlossen hat, die Wohnung nur für eine kürzere bzw. begrenzte Dauer zu bewohnen, ist die Kündigung trotzdem gültig, unabhängig davon, wie lange er nun wirklich die Wohnung genutzt hat. Kann dem ehemaligen Vermieter jedoch nachgewiesen werden, dass er die kurze Nutzungsdauer schon vor dem Ende der Kündigungsfrist geplant hat, kann das als Indiz für vorgeschobenen Eigenbedarf gewertet werden. Dann sind die Dauer der beabsichtigten Nutzung und die Begründung des Eigenbedarfs Gegenstand der Untersuchung. Aber die Beweislast, dass der Vermieter schon vor dem Ende der Kündigungsfrist plante, die Wohnung nur für kurze Zeit zu nutzen, liegt beim Mieter.

Eigenbedarf ist übrigens auch eine Option, wenn die Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt werden soll. Allerdings muss die Begründung für Eigenbedarf am Zweitwohnsitz ziemlich gut sein, hier setzen Gerichte strenge Maßstäbe an.


Vor einiger Zeit habe ich zum Thema Mieterkündigung unter den Aspekten Eigenbedarf und Verkauf ein Interview mit Rechtsanwalt Manfred A. Binder geführt. Das Interview bringt einige wichtige Inhalte zum Thema nochmals kurz und bündig auf den Punkt. Lesen Sie hier mein Interview mit Rechtsanwalt Manfred A. Binder.


Ich hoffe, ich konnte mit diesen Ausführungen einen guten Überblick über die Möglichkeiten und die Sachverhalte bei Kündigungen sowohl bei Eigenbedarf als auch bei einem Verkaufswunsch liefern. Für weitere Informationen können Sie mich gerne kontaktieren. Gerade wenn es um einen Verkauf einer vermieteten Immobilie geht, kann ich als Immobilienmakler natürlich eine gewisse Expertise einbringen. Denn ein guter Makler hat breiten Einblick in die Thematik (selbstverständlich keine Rechtsberatung), kennt den Markt und kann nach einer Einschätzung der Immobilie beispielsweise auch eine angemessene Höhe für eine Auszugsprämie für den Mieter nennen. Oder möglicherweise finden sich in meiner Kontaktdatenbank auch Kaufinteressenten, für die ein bestehendes Mietverhältnis kein Hindernis darstellt.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer

Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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