Hausverkauf Vorfälligkeitsentschädigung

27.06.2018

Für einen Hausverkauf gibt es sehr unterschiedliche Gründe. Vom ganz normalen Umzug über Ehescheidungen bis hin zum Todesfall gibt es vielerlei Anlässe, die uns manchmal gewollt oder ungewollt zu einem Immobilienverkauf bewegen. Mit einer speziellen Problematik muss man sich dabei auseinandersetzen, wenn das Haus noch nicht abbezahlt und noch mit einem Kredit behaftet ist.

Die meisten Immobilien wurden beim Erwerb über eine Bank finanziert. Und es kommt verhältnismäßig oft vor, dass das Darlehen, wenn die Immobilie verkauft wird, noch immer läuft. Das zeigt sich auch bei einer stattlichen Anzahl von Fällen, die ich als Immobilienmakler München bearbeiten durfte.

Läuft noch ein Darlehen, kommt die Frage auf, ob man die Immobilie trotzdem ohne weiteres verkaufen kann?

Die Antwort lautet grundsätzlich ja, das gilt auch, wenn der Kreditnehmer an einen bestehenden Darlehensvertrag gebunden ist. Wird eine Immobilie trotz laufender Finanzierung verkauft, gibt es prinzipiell drei Verfahrensmöglichkeiten:

1. Der Kredit wird gekündigt und vom Kreditnehmer muss eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden, sofern der Kredit noch innerhalb der Zinsfestschreibungszeit läuft

2. Die verkaufte Immobilie kann sozusagen mit einer neuen getauscht werden. Beim Immobilientausch oder auch Objekttausch bleibt der Vertrag bestehen, es wird lediglich das Objekt, das mit dem Darlehen finanziert werden soll, ausgetauscht. Das setzt voraus, dass der Kreditnehmer eine neue Immobilie kauft. Die Banken stimmen einem Tausch meist nur dann zu, wenn die Immobilie so werthaltig ist, dass der Kredit nicht gefährdet ist.

3. Alternativ kann der Immobilienkäufer den Kredit des Verkäufers übernehmen. In diesem Fall findet eine sogenannte Umschuldung oder Schuldnertausch statt. Banken setzen hierfür aber voraus, dass der neue Schuldner über eine gute Bonität verfügt. Und, nicht alle Banken bieten diese Möglichkeit an.

Im Rahmen dieses Artikels gehen wir nun vertieft auf Punkt 1. ein, wenn aufgrund der verbleibenden Restlaufzeit des Darlehensvertrages eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Was genau ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Will ein Kreditnehmer sein Darlehen vorzeitig noch während der Zinsfestschreibungszeit kündigen, kann die finanzierende Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen. Die Bank hat bei der Aufnahme des Darlehens fest mit den Zinsen gerechnet, und durch die vorzeitige Ablösung des Kredits entsteht der Bank ein Zinsschaden, den der Kreditnehmer durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen muss, da der Kredit vor der eigentlichen Fälligkeit beendet wird. 

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Fällig wird die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer außerplanmäßigen Rückführung eines Darlehens innerhalb der Zinsfestschreibungszeit. Als Zinsfestschreibungszeit bezeichnet man den Zeitraum eines laufenden Kreditvertrages, in dem ein Zinssatz fest vereinbart und noch nicht an einen aktuellen Markzinssatz angepasst ist.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung und wie wird sie berechnet?

Die Finanzierungsbank hat dem Immobilienbesitzer für eine bestimmte Zeit einen festen Zins zugesagt und möchte bei vorzeitiger Aufhebung des Vertrages einen bestimmten Ausgleichsbetrag haben. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird von der kreditgebenden Bank berechnet und richtet sich nach der Darlehenssumme, dem fest vereinbarten Zinssatz sowie der verbleibenden Zinsdauer. Bei geringen Kreditbeträgen liegt die Vorfälligkeitsentschädigung meist niedrig und ist leicht zu verschmerzen, bei Hausfinanzierungen mit sechsstelligen Kreditbeträgen kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei entsprechender Laufzeitverkürzung durch vorzeitige Kündigung aber schnell einige Tausend Euro kosten.

Prinzipiell gibt es für die Berechnung zwei Möglichkeiten

1. Aktiv-Aktiv-Methode

Der Kreditgeber berechnet den Schaden davon ausgehend, dass er das Geld, welches er durch die vorzeitige Tilgung erhält, als Ersatzdarlehen an einen anderen Kunden verleiht. Wenn der neue Kredit einen niedrigeren Zinssatz aufweist, entsteht der Bank ein Schaden. An dieser Stelle berücksichtigt man abgesehen von der Zinsdifferenz beider Darlehen auch einen sogenannten Zinsmargenschaden. Dieser beläuft sich auf 0,5% des Kredits, zuzüglich weiterer Kostenfaktoren in Abhängigkeit von der Restlaufzeit. Die Aktiv-Aktiv-Methode ist meistens für den Kunden die günstigere Lösung – sie wird daher von den meisten Kreditinstituten nicht angewendet.

2. Aktiv-Passiv-Methode

Bei diesem Rechenmodell geht man davon aus, dass die Bank mit dem Geld in Aktien investiert, um den Zinsausfall auszugleichen. Diese Berechnungsmethode fällt meistens zugunsten des Kreditgebers aus, weswegen sie die präferierte Formel darstellt. Sie wird in der Regel auch von den Online-Vorfälligkeitsentschädigungsrechnern verwendet.

Zusätzliche Kosten dürfen die Banken für den Verwaltungsaufwand verlangen, welche in die Vorfälligkeitsentschädigung mit eingerechnet werden. Jedoch kann die Höhe stark variieren (bis zu 300 €), da es keine gesetzlichen Vorschriften gibt.

Die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann nur die kreditgebende Bank berechnen, doch können Sie sich online mit verschiedenen Vorfälligkeitsentschädigungsrechnern einen ersten Eindruck von den ungefähren Kosten verschaffen.

Ich persönlich verwende aktuell diesen Vorfälligkeitsrechner.

Die Nachteile einer vorzeitigen Darlehensablösung

Bei einer vorzeitigen Kreditablösung entstehen dem Verkäufer Kosten durch die Vorfälligkeitsentschädigung. Daneben können Kosten für die Löschung des im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechts anfallen (Als Grundlage für einen Kredit wird ein Darlehensvertrag abgeschlossen. Eine Grundschuld kann der Bank als Sicherheit bei der Vergabe eines Darlehens dienen. Eine Grundschuld wird eingetragen, muss aber nicht unbedingt mit einem Darlehen belastet sein. Das Darlehen kann auch unabhängig von einer Grundschuld bestehen. Die Löschung der Grundschuld muss bei einem Notar beantragt werden, aber da man sie jederzeit mit einem neuen Darlehen belasten kann, wird das in der Regel nicht gemacht). Falls die Bank Bearbeitungsgebühren verlangt, kommen diese ebenfalls noch zu den Kosten dazu.

Wie wird eine Darlehensablösung durchgeführt?

  • Bei einer vorzeitigen Darlehensrückführung sollten Sie Ihre Hausbank um Mitteilung bitten, welcher Betrag zur Ablösung des Kredites zu einem bestimmten Termin erforderlich ist (Ablösesumme). Um die Zustimmung der Bank zur Ablösung zu erhalten, sollte der Darlehensnehmer auf das Vorliegen eines „besonderen Grundes“ (Immobilienverkauf) hinweisen.
  • Die Ablösesumme wird dann (ggfs. unter Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung) ermittelt. Zu empfehlen ist eine gründliche Überprüfung der bankseitigen Berechnung durch den Darlehensnehmer.
  • Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann durchaus einen erheblichen Betrag erreichen. Daher kann der Verkäufer erst nach Kenntnis der Ablösesumme abschließend einschätzen, ob und zu welchem Preis ein Verkauf der Immobilie sinnvoll ist.
  • Bei Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrages, überweist der Käufer den Kaufpreis zumeist auf ein Treuhandkonto eines Notars.
  • Der Notar überweist anschließend
    • den zur Ablösung des Darlehens erforderlichen Betrag an die Bank und
    • den Restbetrag an den Verkäufer.
  • Der Notar veranlasst
    • die Übertragung des Eigentums an den Käufer Zug um Zug gegen die Kaufpreiszahlung,
    • die Löschung des bisherigen Grundpfandrechts im Grundbuch gegen Zahlung des Ablösebetrages und
    • die Eintragung neuer Grundpfandrechte, falls solche als Sicherheit für einen vom Immobilienkäufer aufzunehmenden Baufinanzierungskredit benötigt werden.
  • Und im letzten Schritt bestätigt das Kreditinstitut dem Darlehensnehmer (Immobilienverkäufer) gegen Erhalt der Ablösesumme die Freigabe der Sicherheiten und die Entlassung aus dem Kreditvertrag.

Fazit:

Schwierigkeiten können eigentlich nur dann auftreten, wenn Darlehen plus Vorfälligkeitsentschädigung zusammen größer als der Verkaufspreis sind. In diesem Fall muss der Verkäufer vor dem Verkauf mit seiner Bank sprechen. Falls der Immobilienverkauf aber lukrativ ist, spielt die Vorfälligkeitsentschädigung eventuell nur eine untergeordnete Rolle, man bezahlt sie und freut sich über die restlichen Einnahmen.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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