27.06.2018
Wer den Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung in Betracht zieht, während noch ein Kredit läuft, muss über die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung Bescheid wissen. Schon mancher Immobilienverkäufer hätte hier einen empfindlichen Kapitalverlust vermeiden können.
Bei Festzinsdarlehen verpflichtet sich eine Bank über einen vereinbarten Zeitraum hinweg, den Zinssatz nicht zu verändern oder an eine aktuelle Marktsituation anzupassen. Gerade bei der Immobilienfinanzierung sind Festzinsdarlehen die übliche Praxis. Jedoch entscheiden sich Immobilienbesitzer aus den verschiedensten Gründen und relativ häufig kurz nachdem die Zinsfestschreibung verlängert wurde, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen. In diesem Fall entsteht der Bank durch die vorzeitige Darlehensrückzahlung ein Verlust hinsichtlich der vertraglich gesicherten Zinserwartungen. Prinzipiell ist es durchaus möglich, einen solchen Kreditvertrag vor Ablauf zu beenden, jedoch kann und wird die Bank in einem solchen Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf geltend machen und dem Kreditnehmer einen entsprechenden Betrag berechnen.
Welche Möglichkeiten haben Sie als Hausverkäufer, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen oder möglichst niedrig zu halten?
– Prüfen Sie zunächst, welcher Verkaufspreis sich realisieren lässt. Bei einem entsprechenden Ertrag hat die Vorfälligkeitsentschädigung eventuell ein vergleichsweise geringes Gewicht. Bezahlen Sie den Betrag und freuen Sie sich trotzdem.
– Prüfen Sie, wie lange ihr Darlehen bereits läuft. Eventuell lohnt es sich, das Ende der Vertragslaufzeit abzuwarten. Wenn die Laufzeit 10 Jahre überschreitet kann der Vertrag nach § 489 BGB generell unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.
– Vergleichen Sie den möglichen Gewinn aufgrund einer vorzeitigen Kreditkündigung mit den Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung. Wird der Kredit zurückgezahlt, fallen hierfür künftig keine Zinszahlungen mehr an. Der eingesparte Betrag ist gewöhnlich höher als die Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sogar die Aufnahme eines neuen Kredits kann sich für die Rückzahlung des alten Kredits als zweckmäßig erweisen, wenn sich die Zinssituation am Markt besonders günstig zeigt.
– In manchen Fällen steht Kapital aus externen Quellen (z. B. Erbe etc.) zur Verfügung. Überprüfen Sie in diesem Fall, ob die Anlagezinsen für das Kapital die Vorfälligkeitsentschädigung übersteigen. Meist ist das nicht der Fall und eine Ablösung des Kredits ist ungeachtet der Vorfälligkeitsentschädigung empfehlenswert.
– Im Fall, dass Sie Ihr Haus oder Wohnung verkaufen und zugleich eine andere Immobilie kaufen wollen, gibt es die Möglichkeit, diese neue Immobilie als Sicherheit in den Darlehensvertrag aufzunehmen und einen Grundbucheintrag vorzunehmen, also das Darlehen sozusagen zu überschreiben (Pfandtausch). Dann kann das bestehende Darlehen gegen eine Bearbeitungsgebühr beibehalten werden. Allerdings muss hier die Bank als Vertragspartner mitspielen und wird dies vermutlich nicht tun, wenn Ihre neue Immobilie nicht einen entsprechenden Wert hat, um den Kredit abzusichern. Falls der Käufer Ihres Hauses ein entsprechendes Interesse am Kauf hat, besteht auch die Möglichkeit, dass dieser als Darlehensnehmer den Kreditvertrag übernimmt. Die Bank wird in diesem Fall aber die Solvenz des neuen Vertragspartners überprüfen wollen. Dies ist auch nicht bei allen Banken möglich.
Ausführliche Erläuterungen zur Vorfälligkeitsentschädigung finden Sie in meinem Artikel „Vorfälligkeitsentschädigung beim vorzeitigen Ablösen eines Darlehens“.
Vorfälligkeitsentschädigung Erfahrungen
Die Erfahrung bei der Vorfälligkeitsentschädigung zeigt, dass man fast immer den rechtlichen Anspruch der Finanzierungsbanken zu erfüllen hat. Als Finanzierungsnehmer habe ich eine Vereinbarung getroffen und der Finanzierungsgeber will natürlich finanzielle Verluste vermeiden und stellt so seinen Anspruch.
Vorfälligkeitsentschädigung Sondertilgung
Sofern Sie in Ihrem Kreditvertrag eine Sondertilgung vereinbart haben, das Darlehen vorzeitig kündigen und es für Sie den Eindruck macht, dass die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ausfällt, könnte es sinnvoll sein, eine Beratung durch einen Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen. Dieser kann dann überprüfen, ob die Entschädigung korrekt berechnet wurde und sich der Situation gegebenenfalls annehmen.
Übrigens gibt es hierzu ein Urteil vom Oberlandesgericht Frankurt aus 2017 (AZ. 10 U 119/16). Der Kreditnehmer hatte geklagt. Er hatte die Möglichkeit beim Kreditabschluss gewählt, seine Tilgung während der Laufzeit von 1% bis auf 5% verändern zu dürfen. Die geforderte Summe der Bank bezog sich auf die aktuelle Tilgung von gut 1%. Das Gericht entschied hier, dass die für den Kreditnehmer bestmögliche Konstellation zu nehmen ist. Dies ersparte dem Kündigenden ca. 10.000 € Vorfälligkeitsentschädigung.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist seit mittlerweile 25 Jahren seriöser Immobilienmakler in München und hat über 1.100 Immobilien mit Erfolg verkauft. Er bietet Immobilienbesitzern vor dem Hintergrund seiner Erfahrung sachkundige Hilfe beim stressfreien Immobilienverkauf an. Rufen Sie an: Telefon: +49 89-131320.
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