16.01.2018
Sowohl bei einer Vermietung als auch bei einem Verkauf wird ein Haus oder eine Wohnung an einen anderen Besitzer bzw. Eigentümer übergeben. Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich, eine Reihe konkreter Schritte einzuhalten. In der Praxis unterscheiden sich Übergabe bei Vermietung und beim Verkauf deutlich. Worauf es jeweils ankommt, habe ich für Sie im Folgenden zusammengefasst und die konkreten Punkte, die es bei einer Übergabe bei Vermietung bzw. beim Verkauf jeweils zu beachten gilt, für Sie zusammengestellt. Beachten Sie bitte: Diese Zusammenstellung ist nach bestem Wissen aus der Praxis heraus entstanden, umfasst aber vielleicht nicht alle Einzel- und Spezialfälle. Falls es irgendwo undurchsichtig und rechtlich unsicher wird, empfehlen wir rechtliche Beratung bei einem Anwalt. Auch Fischer Immobilien pflegt Kontakte zu Anwaltskanzleien und lässt sich bei seinen Immobilienverkäufen im Bedarfsfall beraten.
1. Immobilienübergabe bei der Vermietung + Checkliste
Ein Mietvertrag läuft aus und die Wohnung oder das gemietete Haus geht an den Vermieter zurück. An diesem Punkt sind Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter keine Seltenheit. Zum Beispiel darüber, ob dieser oder jener Schaden schon zuvor bestand, über Energiekosten, die Zahl der Wohnungs- oder Hausschlüssel usw.
Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen bei einer Übergabe achtsam sein. Einem Mieter, der bestehende Schäden beim Einzug nicht dokumentiert, wird schnell mal die Verursachung ebendieser Schäden zum Vorwurf gemacht. Auf der anderen Seite der Vermieter, hat er beim Einzug des Mieters kein Zustandsprotokoll erstellt, kann er schwer behaupten, dass ein bestimmter Schaden vom Mieter während dessen Mietzeit verursacht wurde.
A) Übergabeprotokoll
Ein Übergabeprotokoll ist ein Muss, das bei einer Übergabe nicht fehlen und nicht übergangen werden darf. Nur dadurch kann Klarheit bei irgendwelchen Streitfällen, ob dieser oder jener Schaden schon zuvor da war oder nicht, hergestellt werden. Das Protokoll wird am Ende der Übergabe von Vermieter und Mieter und ggfs. Zeugen zur gegenseitigen Anerkennung unterschrieben. Die beteiligten Parteien erhalten Exemplare des Protokolls, evtl. in mehrfacher Ausfertigung. Beide Parteien sind damit abgesichert, unangenehmen Überraschungen wird damit verlässlich vorgebeugt. Gesetzlich ist ein solches Protokoll zwar nicht vorgeschrieben, dennoch ist es eine Urkunde, die im Fall des Falles sogar vor Gericht als Beweismittel gilt.
Dazu, wie ein solches Protokoll aussehen muss, gibt es keine rechtlichen Vorgaben. Damit es aber ein nützliches Protokoll ist, muss es den Zustand des fraglichen Objekts zum Zeitpunkt der Übergabe zeigen. Es gibt im Internet Protokollvorlagen auf den verschiedensten Plattformen bzw. von verschiedensten Institutionen, die man kostenfrei herunterladen kann. Ein sachdienliches Protokoll enthält die folgenden Punkte:
- Die Namen des Vermieters, Mieters bzw. deren bevollmächtigte Vertreter, Zeugen
- Das Datum der Übergabe
- Nennung des Mietobjekts, Straße, Ort, ggfs. Position im Haus
- Das Datum des Einzugs und des Auszugs
- Ausstattung des Mietobjekts, falls vorhanden
- Zustand des Mietobjekts und Mängel, die am Mietobjekt oder der Ausstattung festgestellt werden (Mängel an Fenstern, Türen, Wänden, am Anstrich der Wände, Tapete, Teppiche, Böden, elektrische Leitungen und Geräte, Heizung, Wasserhähne, Toilette etc.). Festgestellte Mängel werden am besten einzeln und mit Fotos dokumentiert.
- Bei einem gemieteten Haus auch Zustand von Garten, Gartenhaus etc.
Weiterhin können, je nach Bedarf, folgende Punkte aufgenommen werden:
- Getroffene Vereinbarungen, z. B. für Schönheitsreparaturen
- Zählerstände (Grundlage für die Endabrechnung von Strom, Wasser, Heizung)
- Zahl der Schlüssel und Übergabe
- Mietkaution
- Vereinbarungen zu Kostenübernahmen
- Nachfristsetzung (Bis wann hat der Mieter ohne rechtliche Folgen Gelegenheit, noch nach seinem Auszug etwaige Schäden zu beseitigen?)
B) Vor der Übergabe
Bevor es jedoch zur Erstellung des Protokolls bzw. der Übergabe kommt, sollte das Mietobjekt für die Übergabe vorbereitet sein. Damit die Mietimmobilie ohne weitere Probleme übergeben werden kann, müssen davor die folgenden Punkte abgearbeitet werden:
-
Vor der Übergabe Wohnung leer räumen Die Wohnung vollständig ausräumen
Manchmal wissen die Ausziehenden nicht, wohin mit all den Sachen, manchmal wird einfach auch nicht daran gedacht, sie zu entsorgen. Nichtsdestotrotz hat der Vermieter Anspruch auf eine vertragsgerechte Rückgabe seiner Wohnung und das umschließt auch, dass Einrichtungsgegenstände oder nicht mehr benötigte Möbel etc. aus der Wohnung entfernt werden. Selbst verlegte Teppichböden müssen raus, auch die selbst eingebaute Einbauküche, ebenso Markisen für Balkone etc. Allerdings, sollte der Nachmieter interessiert sein, bietet sich evtl. die Möglichkeit, Teile der Einrichtung an ihn weiter zu verkaufen. Fragen kostet nichts und man spart sich vielleicht die Entsorgungskosten.
- Zurücksetzen baulicher Veränderungen
Oft verbringen Mieter viele Jahre in ihrer angemieteten Heimstatt – und richten ihre Wohnung nach ihrem Bedarf und Gefallen ein. Oft werden auch Änderungen an Einrichtung und evtl. an der Bausubstanz vorgenommen. Wanddurchbrüche, Einfügen von Trennwänden, Einbauschränke, Balkonbrüstungen, Veränderungen an Fenstern und Türen ändern Bild und Charakter der Wohnung.
Bei der Rückgabe hat der Vermieter Anspruch, die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand zurückzuerhalten. Das gilt selbst dann, wenn er den baulichen Veränderungen selbst zugestimmt hat.
Ausnahmen für diese Regelung gibt es nur, wenn der Vermieter zugesagt hat, dass die Änderungen beim Auszug so gelassen werden dürfen (möglichst nachprüfbar mit Zeugen oder schriftlich), wenn der Rückbau sehr teuer ist und die Wohnung in ihrem Wert mindert, oder wenn die baulichen Änderungen nötig waren, um die Wohnung überhaupt erst bewohnbar bzw. nutzbar zu machen.
In allen anderen Fällen müssen die gemachten baulichen Veränderungen rückgängig gemacht werden und der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederhergestellt werden.
- Schäden – Welche muss man beheben, welche nicht?
Der Vermieter kann bei einer Übergabe einige Mängel beanstanden bzw. Schadensersatz fordern, für andere hat er keinen Anspruch auf Schadensersatz. Vor allem Schäden, die durch unsachgemäße Behandlung zustande kamen, muss ein Mieter beim Auszug ersetzen. Bei Mängeln und Schäden, die durch alltäglichen Gebrauch entstehen, hat ein Vermieter allerdings keinen Anspruch auf Ersatz.
Die meisten Fußböden weisen nach dem Auszug Abnutzungsspuren, Druckstellen oder Kratzer auf. Das sind jedoch keine Schäden durch unsachgemäße Behandlung, sondern gewöhnliche Gebrauchsspuren, für die der Vermieter zuständig ist. Die Kosten für Ausbesserung oder Neuanschaffung sind bereits durch die Zahlung der Miete abgegolten. Auch bei einem verkalkten Duschkopf oder bei einem fehlenden Kühlschrankfach hat ein Vermieter keinerlei Ansprüche. Selbiges gilt für verfärbte Fugen oder kleine Kratzer auf den Badfliesen, das sind normale Abnutzungsspuren. Soweit es solche Mängel nur in einem gewöhnlichen Maß gibt, muss der Vermieter das akzeptieren.
Für Mängel allerdings, die das übliche Maß an Gebrauchsspuren überschreiten, wie etwa Weinflecken auf dem Teppichboden oder Brandlöcher durch Zigaretten, muss der Mieter oder ggfs. dessen Haftpflichtversicherung aufkommen.
- Rückgabe der Schlüssel
Der Mieter erhält zum Einzug die Wohnungs- bzw. Hausschlüssel sowie weitere Schlüssel (Keller, Briefkasten, Garage etc.) Bei der Übergabe hat der Vermieter Anspruch auf Rückgabe aller Schlüssel, sowohl ursprünglich übergebene als auch nachgemachte. Sind Schlüssel verloren gegangen, hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz. Im Verlustfall kann der Vermieter unter Umständen aus Sicherheitsgründen sogar den Einbau von neuen Schlössern verlangen. Die Schlüssel sollten in jedem Fall zusammengesucht und bei der Übergabe bereitgehalten werden.
- Die Immobilie direkt vor der Übergabe
Prinzipiell spielt es keine Rolle, was in irgendwelchen Klauseln vereinbart ist, die Wohnung muss leergeräumt und sie muss grob von Schmutz gereinigt sein. Im Mietvertrag ist oft eine „besenreine Übergabe“ vermerkt. Und es bedeutet genau dies. Der Mieter muss grobe Verunreinigungen entfernen und die Räumlichkeiten ordentlich fegen. Fenster müssen nach dieser Auslegung nicht extra gereinigt werden. Dekorationsrückstände oder Klebereste müssen allerdings schon beseitigt werden. Verlangt der Mietvertrag allerdings eine „sorgfältig gereinigte“ oder eine Wohnung in „sauberem Zustand“, dann ist der Mieter etwas mehr in der Pflicht und muss dementsprechend reinigen.
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C) Die Übergabe
Der Tag der Übergabe rückt näher. Nun sollten Vermieter und Mieter sich treffen und die Wohnung zusammen Raum für Raum begehen. Die Übergabe sollte zu einem Zeitpunkt stattfinden, wenn es hell ist und es sollte ein lückenloses Übergabeprotokoll geführt werden. Der Termin für diese gemeinsame Begehung sollte möglichst früh liegen, so dass es ein ausreichendes Zeitpolster bis zum Vertragsende gibt und unnötige Hektik vermieden werden kann, eine Woche davor oder sogar noch früher ist empfehlenswert.
Noch ein Wort zu Zuständigkeiten bzw. Verantwortlichkeiten: Bei einem Einzug liegt die Verantwortlichkeit rechtlich beim Vermieter, bei einem Auszug beim Mieter.
Das heißt, ein Vermieter muss beim Einzug eines Mieters sicherstellen, dass ein pünktlicher Einzug zum Beginn des Mietvertrages möglich ist. Vernachlässigt er diese Pflicht, erscheint beispielsweise nicht zum Übergabetermin ohne abzusagen, muss er die Umzugskosten des Mieters übernehmen, wenn dieser nicht pünktlich einziehen kann.
Umgekehrt muss ein Mieter beim Auszug dafür Sorge tragen, dass der Vermieter seine Immobilie spätestens zum letzten Tag der vereinbarten Mietzeit zurückbekommt, ist dieser Tag ein Sonntag oder Feiertag, genügt der darauffolgende Werktag. Versäumt der Mieter eine rechtzeitige Rückgabe, kann der Vermieter Schadensersatz einfordern.
Aber nun zur Wohnungsbegehung selbst. „Interessant“ sind vor allem die Mängel und Schäden, die dabei festgestellt werden, da hiervon ja abhängig ist, was an Schäden behoben werden muss oder ob Schadensersatzleistungen fällig werden. Insbesondere sollten die folgenden Punkte genau geprüft werden und der jeweilige Zustand im Übergabeprotokoll notiert werden:
- Schäden an Fußböden oder an Wänden?
- Fenster: Frisch gestrichen oder abgenutzt?
- Türen und Fenster: Schließen sie vollständig?
- Fließen in Küche oder Bad: Wurden sie angebohrt? Wo? Wie viele Bohrlöcher?
- Bad, Toilette: Haben Badewanne, Waschbecken, Dusche, Toilette Sprünge in der Keramik? Wo?
- Elektrische Geräte: Sind sie funktionsfähig?
- Heizungen und Wasserhähne: Funktionieren sie? Weißen sie Defekte auf?
- Keller: Ist er leergeräumt?
- Zählerstände für Strom, Wasser etc.
D) Nach der Übergabe
Wenn alles gut läuft, ist die Sache jetzt erledigt. Die Immobilie wurde wieder in vertragsgemäßen Zustand versetzt, der Vermieter ist zufrieden. Doch manchmal werden auch nachträglich noch Schäden festgestellt oder das Übergabeprotokoll zeigt Schäden auf, für deren Behebung der Mieter zuständig ist. In diesem Fall muss der Vermieter eine Nachbesserung vom Mieter einfordern.
- Nachfristsetzung für Schönheitsreparaturen und die Behebung von Mängeln
Zieht der Mieter aus, ohne dass er die Schäden, zu deren Behebung er verpflichtet ist, behoben hat, oder ohne dass er die Schönheitsreparaturen gemacht hat, die ihm zufallen, verletzt er damit seine Mietvertragspflichten. Das gilt bis zu einem gewissen Umfang auch, wenn die Renovierungsarbeiten nicht fachgerecht durchgeführt wurden. Der Vermieter kann in diesem Fall nicht einfach Schadensersatz bzw. einen entsprechenden Geldbetrag vom ehemaligen Mieter einfordern oder die Mietkaution belasten, sondern muss diesem Gelegenheit für eine Nachbesserung einräumen und eine angemessene Frist setzen. „Angemessen“ ist dabei gesetzlich nicht näher definiert, sondern muss dem Einzelfall entsprechend vernünftig angesetzt werden. Diese sog. Nachfristsetzung muss dabei sämtliche Schäden, die es zu beheben gilt, einzeln aufführen. Erst dann, wenn diese Frist ohne Erfolg abgelaufen ist, kann ein Vermieter stattdessen Schadenersatz fordern.
- Verjährung der Schadensersatzansprüche verhindern
6 Monate nach Auszug des Mieters, bzw. sollte eine Nachbesserungsfrist gesetzt worden sein, 6 Monate nach Ablauf der Nachbesserungsfrist, verjähren Schadensersatzansprüche für nicht durchgeführte Schadensbehebung durch einen Mieter. Ist die Nachbesserungsfrist abgelaufen, sollte man daher zeitnah prüfen, ob die Schäden nun sachgerecht beseitigt worden sind. Falls die Schäden nicht beseitigt sind, kann man nun ein Unternehmen beauftragen, die Schäden zu beseitigen. Und dem Mieter die Kosten dafür in Rechnung stellen. Alternativ können diese Kosten auch von der hinterlegten Mietkaution abgezogen werden.
Der ehemalige Mieter kann natürlich die Beseitigung der Schäden ablehnen. In diesem Fall empfiehlt es sich, Klage einzureichen oder einen Mahnbescheid zu beantragen. Denn, wie gesagt, sind die Ansprüche sonst nach einem halben Jahr verjährt. Solange allerdings über die Schadensbeseitigung verhandelt wird, ist die Verjährung erst mal ausgesetzt und man hat etwas Zeit gewonnen, falls man gewillt ist, seine Ansprüche bis zum Ende durchzusetzen.
2. Immobilienübergabe beim Verkauf + Checkliste
Die Übergabe nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses unterscheidet sich in der Praxis erheblich von der Übergabe bei einer Vermietung. Vor allem deswegen, weil es im Prinzip ein völlig anderer Vorgang ist. Die eigentliche „Arbeit“, die Aktionen, das Objekt zu prüfen etc., haben bei einem Verkauf bereits im Rahmen der vorhergehenden Besichtigung der Immobilie stattgefunden. Bei einer Einigung auf einen Kauf folgen dann der Notartermin und schließlich die Übergabe. In Immobilienkaufverträgen ist, wie in sonstigen alltäglichen Kaufverträgen, z. B. dem Autokauf, das Prinzip „Gekauft wie gesehen“ etabliert. Das bedeutet, dass eine Gewährleistungspflicht des Verkäufers nur noch sehr eingeschränkt, wie etwa bei versteckten Mängeln oder arglistiger Täuschung, besteht. Eine überaus akkurate Protokollierung des Zustands und der Mängel ist nicht mehr erforderlich, da eine Behebung oder Schadensersatz durch den Verkäufer im Regelfall ohnehin nicht mehr einklagbar ist.
Gehen wir im Folgenden auf die wesentlichen Punkte bei einer Übergabe nach einem Verkauf und bei einem Verkaufsübergabeprotokoll ein:
A) Vor der Übergabe
Vor einem Kaufvertrag wird eine Immobilie für gewöhnlich erst einmal besichtigt. Hier informiert sich der potenzielle Käufer so ausführlich wie nötig, ggfs. mit Gutachter, über das Kaufobjekt. Er besorgt sich alle Daten und informiert sich über die Eigenheiten des Objekts, auch über bestehende Mängel und Schäden, so dass er zu einer objektiven Kaufentscheidung gelangen kann (Gekauft wie gesehen). Entscheidet er sich schließlich, nachdem er ein ausreichendes Bild über die Immobilie gewonnen hat, diese zu kaufen, ist der nächste Schritt der Gang zum Notar, wo eine neutrale Beratung über den Kauf, ein Vertragsentwurf und schließlich der Vertragsabschluss und damit der rechtlich gültige Kauf erfolgen.
Im Anschluss daran erfolgen die Überweisung des Kaufpreises durch den Käufer und sein Eintrag ins Grundbuch als neuer Eigentümer. In der Regel wird diese Phase weiterhin vom Notar betreut.
- Die Immobilie direkt vor der Übergabe
Der Kaufvertrag regelt, wie und in welchem Zustand die Immobilie übergeben werden muss. Im Normalfall wird eine Übergabe in „besenreinem Zustand“ vereinbart. D. h. die Immobilie ist freigeräumt von allen Gegenständen des vorhergehenden Besitzers, wie z. B. Möbeln, abgesehen von Einbauten oder anderen Dingen, die explizit mitverkauft werden. Grober Schmutz oder Verunreinigungen sollten entfernt sein, eine besonders gründliche Reinigung ist in der Regel aber nicht nötig.
- Achtung: Schlüsselübergabe vor Geldeingang
Natürlich möchten Käufer schnellstmöglich Zugang zu der Immobilie. Generell ist aber eine Schlüsselübergabe nicht empfehlenswert, solange der Kaufpreis nicht vollständig überwiesen ist. Denn solange die Zahlung nicht getätigt ist, ist der Vertrag noch nicht vollzogen und unter Umständen entscheidet sich der Käufer unversehens, vom Kauf zurückzutreten. Verluste, weil man dann, z. B. aufgrund fehlender Schlüssel, über sein Haus zumindest eine Zeit lang nicht verfügen kann und andere Unannehmlichkeiten sind in diesem Fall vorprogrammiert. Daher, sollte eine Schlüsselübergabe vor der Kaufpreiserstattung von beiden Vertragsparteien gewünscht sein, sollte das im Notarvertrag vermerkt sein und außerdem, welche Gegenleistung der Käufer für den vorzeitigen Schlüsselerhalt bringen muss und im Weiteren sollten Regelungen, was bei einem möglichen Rücktritt vom Kaufvertrag geschieht, enthalten sein etc. Im Regelfall übergibt man den Schlüssel aber besser erst dann, wenn der Kaufpreis vollständig überwiesen ist.
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B) Die Übergabe
Ist der Kaufpreis überwiesen, bzw. sind, wie im letzten Absatz beschrieben, entsprechende vertragliche Regelungen getroffen, kann es nun weiter zur Übergabe der Immobilie gehen.
Am besten führt man eine Übergabe bei Tageslicht durch, an einem Termin, wenn der Vorbesitzer schon ausgezogen, der neue Eigentümer aber noch nicht eingezogen ist.
Bei der Übergabe werden in der Hauptsache natürlich Haus bzw. Wohnung sowie alle Schlüssel, die zur Immobilie gehören und eine Reihe von Dokumenten übergeben. Die Dokumente, soweit vorhanden, umfassen Baubeschreibungen, Bauzeichnungen, Grundrisse, statische Berechnungen, Unterlagen zur Heizungsanlage, Abnahmeprotokolle, sonstige Untersuchungsunterlagen, wie etwa zu Abwasserkanälen und den Energieausweis. Zu den Dokumenten gehören auch die Verträge zu den verschiedenen Versicherungen, wie etwa Feuerschutzversicherung usw. sowie die jeweils letzte Rechnung dazu.
Zur Übergabe gehört auch eine Einweisung des neuen Eigentümers in die Eigenheiten der Immobilie wie etwa die Lage bzw. Verlauf von Telefon-, Internet- oder Fernsehkabel. Die Heizanlage, Wasser- und Waschmaschinenanschluss sollten gezeigt werden und die Funktion aller im Haus vorhandenen Geräte sollte erklärt werden, die jeweiligen Bedienungsanleitungen dazu ebenfalls übergeben werden genauso wie Rechnungen, Lieferscheine und Garantiebelege. Auch Handwerkerrechnungen für an der Immobilie durchgeführte Arbeiten gehören für evtl. auftretende Garantiefälle in die Hände des neuen Besitzers.
C) Das Übergabeprotokoll
Wie bei der Vermietung gibt es auch beim Verkauf keine rechtliche Regelung zum Aufbau eines Übergabeprotokolls oder darüber, was eine entsprechende Checkliste enthalten muss. Ein sachdienliches Protokoll bei einem Verkauf wird aber die folgenden Punkte aufführen:
- Adresse des Objekts
- Die bisherigen und die neuen Eigentümer
- Datum der Übergabe
- Anzahl und Bestimmungszweck der übergebenen Schlüssel + Erklärung, dass alle Schlüssel übergeben wurden bzw. fehlende Schlüssel
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser
Dazu: Kundennummern bei den Versorgungsunternehmen und die Zählernummern - Eine Auflistung der Güter im Haus, die der Käufer neben der Immobilie vom Verkäufer übernimmt, wie z. B. Öl im Heizungstank, und der dafür zurückzuzahlende Betrag
- Daten über laufende Dienstleistungen, wie Müllabfuhr, Kabelanschluss, Telefon. Bis wann muss der Vorbesitzer diese noch entrichten?
- Auflistung der übergebenen Dokumente
- Datum und Unterschriften der beteiligten Parteien
D) Nach der Übergabe
Im Optimalfall ist nun alles geregelt und Käufer und Verkäufer sind glücklich.
Zu beachten ist jetzt, dass der Käufer ab Schlüsselübergabe zuständig ist für alle anfallenden Kosten wie für Müllabfuhr oder Gemeindeabgaben wie etwa der Grundsteuer. Er ist jetzt der Eigentümer und verantwortlich für alle Belange in Zusammenhang mit seiner Immobilie.
- Ansprüche an den ehemaligen Eigentümer
Falls nun aber der Käufer bzw. der neue Eigentümer noch weitere Schäden und Mängel feststellt, die die Freude über seinen Kauf trüben, welche Ansprüche kann er jetzt noch gegenüber dem alten Eigentümer geltend machen?
Wie weiter oben bereits dargelegt, konnte sich der Käufer bei der Besichtigung ein umfängliches Bild über die Immobilie sowie deren momentanen Zustand inklusive Schäden und Mängel machen. Er hat damit beim Kauf zugestimmt, die Immobilie inklusive etwaiger bestehender Schäden zu erwerben (Gekauft wie gesehen), wenn im Kaufvertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde. Daher entfallen bei offensichtlichen Schäden jegliche Ansprüche auf Schadensersatz oder auf Behebung bestehender Mängel durch den Verkäufer, für diese ist der Käufer nach dem Kauf selbst zuständig.
Ausnahmen
Ausnahmen dazu gibt es im Prinzip nur dann, wenn es versteckte Mängel an der Immobilie gibt, bei denen nicht davon auszugehen ist, dass ein durchschnittlicher Käufer diese bei einer Besichtigung durch eigene Untersuchung erkennen kann. Darunter würden z. B. undichte Gasleitungen fallen, verrostete und nicht sichtbare Stahlträger, Asbest im Gebäude u. ä.
In solchen Fällen hätte der Käufer tatsächlich Gewährleistungsrechte, und er hätte, je nach Sachlage, Anspruch auf Mängelbeseitigung, Kaufpreisminderung oder Schadensersatz. Auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag wäre rechtlich denkbar.
Allerdings können im Kaufvertrag solche Gewährleistungsrechte auch generell ausgeschlossen sein. In diesem Fall wäre dann sogar ein Rechtsanspruch auch bei versteckten Mängeln ausgeschlossen. Die Beratung beim Notar muss über derartige Vertragswünsche und die damit verbundenen Auswirkungen natürlich ausreichend aufklären.
Bei einem Ausschluss von Gewährleistungsrechten gibt es im Prinzip nur noch realistisch durchsetzbare Ansprüche, wenn der Käufer vom Verkäufer arglistig getäuscht wurde, wenn also dem Verkäufer bestehende Schäden bekannt waren, er diese dem künftigen Käufer jedoch vorsätzlich verschwiegen bzw. deren Existenz verschleiert hat. Wenn also z. B. ein Einbau vor einer verschimmelten Wand vorgenommen wurde, um den Schimmel zu verstecken.
Fazit
Als finalen Schritt fällt der Haus- bzw. Wohnungsübergabe sowohl bei Vermietung als auch beim Verkauf eine nicht zu unterschätzende Rolle zu. An diesem Punkt kann noch jede Menge schiefgehen. Genügende Vorbereitung und genügendes Know-how sind unerlässlich, damit es nicht zu unangenehmen Überraschungen, unvorhergesehenen Verpflichtungen zur Schadensbehebung oder sogar zum Rücktritt vom Kauf kommt. Die Übergabe beim Verkauf und die Übergabe bei der Vermietung sind zwar grundsätzlich verschiedene Vorgänge, weswegen auch verschiedene Schwerpunkte relevant werden. Doch bei beiden Szenarien gehören zum Rezept für eine gelungene Übergabe vor allem ausreichendes Wissen über den jeweiligen Vorgang, eine genügende Menge Zeit, die man in eine adäquate Vorbereitung investiert, und das Führen eines Protokolls mit allen wichtigen Punkten, auch wenn es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Das hilft, während und nach der Übergabe jede Menge Stress zu vermeiden.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer, über 25 Jahre als seriöser Immobilienmakler im Raum München aktiv, hat selbst mehr als 1.100 Immobilien mit Erfolg vermittelt. Er bietet Immobilienbesitzern professionelle Betreuung bei ihrem stressfreien Immobilien Verkauf an. Sie können ihn über Tel. +49 89 131320.
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