Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug

03.07.2018

Die Mehrzahl der Mietverhältnisse in Deutschland gestaltet sich weitgehend problemlos und zu beiderseitigem Nutzen. Doch bisweilen muss man als Vermieter einer Immobilie auch verblüffende und mitunter unglaubliche bis schockierende Dinge erleben, die den Wunsch oder die Notwendigkeit wecken, ein bestehendes Mietverhältnis möglichst schnell, wenn nicht gar fristlos zu beenden. Das betrifft sowohl die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug als auch die fristlose Kündigung bei anderem schwerem Fehlverhalten des Mieters. Als Immobilienmakler München sind mir auch solche Geschichten nicht fremd.

Allerdings genießt der Mieterschutz in Deutschland einen sehr hohen Stellenwert, vor allem was Kündigungen durch Vermieter angeht. Plötzlich seine Wohnung aufgeben zu müssen, besonders, wenn noch keine Alternative in Aussicht ist, ist bestimmt keine wünschenswerte Erfahrung – wohl auch für den Gesetzgeber eine nachvollziehbare Tatsache. Es gibt daher klare gesetzliche Regelungen, unter welchen Umständen ein Vermieter seinem Mieter kündigen kann – und welche Fristen zum Auszug dem Mieter unter welchen Umständen eingeräumt werden müssen. Im Besonderen unterscheiden sich dabei ordentliche Kündigungen, wobei den Mietern eine gesetzliche Kündigungsfrist zusteht und außerordentliche Kündigungen, die ohne Verzögerung, also fristlos, wirksam werden. Ob eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung in Frage kommt, hängt dabei vor allem vom jeweiligen Sachverhalt ab.

 


Inhalt:

1. Ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist

2. Außerordentliche Kündigung ohne Kündigungsfrist

a) Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug
b) Fristlose Kündigung wegen Vernachlässigung der Mietsache
c) Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
d) Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung
e) Fristlose Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung

3. Die Abmahnung

4. Das Kündigungsschreiben bei der fristlosen Kündigung

5. Die Räumungsklage


 

1. Ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist

Insgesamt sind bei Mietverhältnissen die allermeisten Kündigungen, die ausgesprochen werden, sogenannte ordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Hiervon erfolgen wiederum die meisten aufgrund von Eigenbedarf des Vermieters. Daneben gibt es weniger häufig auch Kündigungen aufgrund von „wirtschaftlicher Verwertung“, wenn beispielsweise bei einem Altbau eine Kernsanierung nötig wird, wenn der Bau abgerissen werden soll oder für den Vermieter der Verkauf notwendig wird.

Bei ordentlichen Kündigungen, wenn sie denn rechtens sind, steht dem Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist zu, während der er seinen Auszug organisieren und eine neue Wohnung finden kann. Mit „Kündigungsfrist“ ist die Dauer vom Zeitpunkt der Kündigung bis zum wirklichen Ende des Vertragsverhältnisses gemeint. Die gesetzlich vorgesehene Zeitspanne der Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter in der Wohnung gewohnt hat. Bis 5 Jahre Nutzungsdauer beträgt die Kündigungsfrist immer 3 Monate, bis 8 Jahre sind es 6 Monate und bei mehr als 8 Jahren Wohndauer müssen dem Mieter 9 Monate Kündigungsfrist eingeräumt werden.

Darüber hinaus sind bei weitem nicht alle Kündigungen wirksam. Damit Eigenbedarfskündigungen und Kündigungen aufgrund von wirtschaftlicher Verwertung Bestand haben können, müssen immer rechtliche Voraussetzungen gegeben sein und eingehalten werden. Insbesondere muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Was für erfolgreiche „ordentliche Kündigungen“ sonst noch nötig ist, darauf gehe ich vertieft in meinem Blog-Beitrag Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf oder Verkauf ein.

Doch nun zu dem Thema, mit dem wir uns in dieser Abhandlung tiefgehender auseinandersetzen wollen:

 

2. Außerordentliche Kündigung ohne Kündigungsfrist

Außerordentliche Kündigungen ohne Kündigungsfrist kommen im Unterschied zu ordentlichen Kündigungen nur bei schweren Vertragsverletzungen durch den Mieter in Frage und sind eher die Ausnahme. Aber auch das kommt vor und kann rechtens sein, wenn das Verhalten des Mieters auf der Vermieterseite untragbar wird oder wenn Mieter mit ihrer Miete erheblich in Zahlungsverzug geraten.

Doch auch, wenn der Vermieter die Situation als schlimm empfindet, eine außerordentliche Kündigung bedarf so einiger Voraussetzungen, damit sie wirksam erfolgen kann. Jeder Fall ist dabei individuell von den Umständen abhängig, vor allem sind dabei Mieter und Vermieterinteressen gegeneinander abzuwägen. Wie der BGH im Jahr 2016 urteilte (AZ VIII ZR 73/16), können Mieter beispielsweise auch bei außerordentlichen Kündigungen aufgrund persönlicher Härtefälle wie Krankheit oder Pflegebedürftigkeit Widerspruch einlegen.

Es gibt hauptsächlich fünf Gründe, aus denen eine außerordentliche, fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses durch einen Vermieter erfolgen kann, auf die wir gleich näher eingehen. Wichtig ist bei einer fristlosen Kündigung, dass man als Vermieter den Grund für die Kündigung zeitnah nennt. Denn liegt der Vorfall, der Anlass zur Kündigung gibt, über 6 Monate zurück, ist er nicht mehr als Kündigungsgrund zulässig, wie das OLG München im Jahr 2001 feststellte (AZ 3 U 5169/00).

Legt der Mieter also ein Verhalten an den Tag, das eine fristlose Kündigung rechtfertigt, sollte man nicht allzu lange warten, sondern sich vielleicht einige Tage oder ein paar Wochen Zeit zum Überlegen geben, in denen man sich den Sachverhalt klar macht und die Schritte überlegt. Wenn man zum Schluss kommt, dass man die Kündigung durchziehen will, sollte man ziemlich bald zur Abmahnung bzw. zur Kündigung schreiten.

Und nun zu den einzelnen Gründen, weshalb fristlos gekündigt werden kann:

 

a) Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug

Am häufigsten wird Mietern wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt. Wenn Mieter knapp bei Kasse sind, zeigt sich das bei den Mietzahlungen in den verschiedensten Varianten. Es kommt vor, dass die Miete gar nicht gezahlt wird, nur in Teilen oder z. B. regelmäßig oder unregelmäßig zu spät. Damit man einem Mieter aber deswegen fristlos kündigen kann, muss schon einiges zusammenkommen, und der Rückstand darf „nicht unerheblich“ sein. Was als „nicht unerheblich“ einzustufen ist, wird u. a. in den beiden Paragrafen § 543 und § 569 des BGB klargestellt. Demnach kann einem Mieter aufgrund von Mietrückständen fristlos gekündigt werden, wenn er

  • in 2 aufeinander folgenden Monaten gar keine Miete überweist
  • in 2 aufeinander folgenden Monaten die Miete nur zum Teil überweist und der Fehlbetrag aus den 2 Teilüberweisungen in Summe höher ist als eine Monatsmiete
  • in mehreren verschiedenen Monaten die Miete nicht oder nur teilweise überweist und insgesamt ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten zusammenkommt
  • außerdem kann er gekündigt werden, wenn er die Miete fortwährend erst Tage oder Wochen nach dem im Mietvertrag vereinbarten Stichtag überweist (BGH, AZ VIII ZR 6/04)

Nur im letzten Fall, wenn der Mieter lediglich unpünktlich bezahlt, muss man als Vermieter den Mieter zuerst einmal wegen dieser schwerwiegenden Vertragsverletzung abmahnen. Zahlt der Mieter aber gleich wieder nicht pünktlich, kann man als Vermieter nach dem BGH Urteil AZ VIII ZR 66/08 aus dem Jahr 2009 dann aufgrund von enttäuschtem Vertrauen fristlos kündigen.

Wenn der Mieter nach den ersten drei der oben genannten Punkte in Rückstand gerät, ist aus rechtlicher Sicht grundsätzlich eine sofortige fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich.

Der Mieter hat aber die Möglichkeit, die Kündigung noch einmal abzuwenden, wenn er innerhalb von 2 Monaten, nachdem er die Räumungsklage erhalten hat, den vollen ausstehenden Betrag begleicht. Damit wird die außerordentliche Kündigung unwirksam (eine Teilzahlung genügt aber nicht). Allerdings: Wurde dem Mieter binnen der letzten 2 Jahre schon einmal aufgrund von Mietrückständen fristlos gekündigt und er hat die Räumungsklage damals durch eine Nachzahlung abgewendet, steht ihm diese Möglichkeit nicht noch einmal zu.

Ebenfalls ist zu beachten, dass diese „Schonfrist“ nur auf den reinen Zahlungsverzug selbst Anwendung findet. Hat sich der Mieter beispielsweise weiterer Vertragsverletzungen, wie ständiger unpünktlicher Zahlung, schuldig gemacht, kann der Vermieter seine Argumentation auch darauf stützen, und die Berufung auf die Schonfrist ist für den Mieter zwecklos.

Zudem ist der Mieter immer selbst dafür verantwortlich, dass die Mietzahlungen in voller Höhe und pünktlich beim Vermieter eingehen. Dass ein Zahlungsverzug, auch wenn es hart sein mag, selbst dann zur Kündigung führen kann, wenn der Mieter prinzipiell gar keine Schuld daran trägt, dass die Zahlungen den Vermieter zu spät erreichen, hat Ende 2017 das LG Berlin festgestellt (AZ 63 S 66/17): Einer Mieterin wurde die Miete vom Jobcenter gezahlt; die Immobilie befand sich unter der Verwaltung eines Zwangsverwalters und wurde später zwangsversteigert. Obwohl die Mieterin dem Jobcenter mitgeteilt hatte, dass die Miete nicht weiter an den Zwangsverwalter gezahlt werden soll, sondern an den neuen Eigentümer, überwies das Jobcenter die Miete zwei weitere Monate an den Zwangsverwalter, der die Mietzahlungen erst nach 2 Monaten an den neuen Eigentümer weiterleitete. Es entstand ein Mietrückstand, der dem Gericht zufolge eine Kündigung rechtfertigte, da es aus rechtlicher Sicht unerheblich sei, ob die Mieterin am Rückstand schuldig sei und ihrer Meinung nach alles getan habe, damit das Jobcenter korrekt überweist. Als entscheidend wurde vielmehr eingestuft, dass das Geld nicht innerhalb der Frist in voller Höhe bei der Vermieterin eingegangen war.

Wann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug nicht möglich ist:

  • Bei Mietkürzung aufgrund von Wohnungsmängeln

Natürlich können Sie einem Mieter nicht kündigen, wenn es sich gar nicht um tatsächliche Mietrückstände handelt. Wenn der Mieter beispielsweise die Miete zu Recht aufgrund von Wohnungsmängeln kürzt. Die Betonung liegt hier aber auf „zu Recht“. Wenn der Mieter lediglich meint, eine Mietkürzung stünde ihm zu und diese ist in Wahrheit nicht berechtigt, kann er trotzdem nach den oben dargelegten Kriterien fristlos gekündigt werden, wenn er deswegen in Mietrückstand gerät. Ob eine Mietkürzung rechtens ist oder nicht, lässt man am besten durch einen Anwalt abklären.

  • Bei Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung

Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung gehören nicht zur Miete selbst. Die Miete im eigentlichen Sinne setzt sich zusammen aus dem Betrag für die Überlassung der Wohnung und den Nebenkostenvorauszahlungen, nicht aber etwaigen Nachforderungen. Eine Auseinandersetzung über Nachforderungen berechtigt einen Vermieter nicht zu einer fristlosen Kündigung.

Firstlose Kündigung in Kombination mit der ordentlichen Kündigung

Um die Chancen zu maximieren, dass eine ausgesprochene Kündigung auch tatsächlich wirksam wird, kann man bei Zahlungsverzug zum einen fristlos und hilfsweise zusätzlich auch noch ordentlich kündigen (findet auch Anwendung auf andere fristlose Kündigungsgründe). Für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung vor Gericht keinen Bestand hat, wird vielleicht die ordentliche Kündigung anerkannt. Tritt die ordentliche Kündigung in Kraft, muss dem Mieter dann zwar die gesetzliche Kündigungsfrist gewährt werden, aber nach einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2005 (AZ VIII ZR 6/04) muss der Mieter nach Ablauf der Frist dennoch ausziehen. Die ordentliche Kündigung kann selbst dann wirksam werden, wenn der Mieter den ausstehenden Betrag innerhalb von 2 Monaten gezahlt hat und die fristlose Kündigung damit abwendet, hat der BGH in einem Urteil von 2016 entschieden (AZ VIII ZR 238/15).

 

b) Fristlose Kündigung wegen Vernachlässigung der Mietsache

Auch die Vernachlässigung der Mietsache kann nach § 543 BGB einen wichtigen Grund darstellen, durch die ein Mieter die Rechte des Vermieters so sehr verletzt, dass dies eine fristlose Kündigung nach sich ziehen kann. Vor einer fristlosen Kündigung wegen Vernachlässigung muss der Mieter zunächst aber einmal abgemahnt werden. Ändert er sein Verhalten nicht, steht die Kündigung zur Debatte. Ob bei einer Vernachlässigung der Mietsache allerdings gleich eine fristlose Kündigung in Frage kommt oder doch eher eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist, hängt vom Einzelfall und vor allem von der Schwere des Versäumnisses des Mieters ab. Falls die Einordnung der Schwere unsicher ist, empfiehlt sich juristischer Rat.

Eine gefährdende Verletzung seiner Sorgfaltspflicht, mit der er eine fristlose Kündigung riskiert, begeht der Mieter jedenfalls, wenn er

  • seine vertraglich übernommene Instandhaltungspflicht nicht erfüllt (z. B. Reparaturen unterlassen)
  • eine Brandgefahr herbeiführt (feuergefährliche Stoffe in der Wohnung lagern)
  • unerlaubt die Bausubstanz verändert oder in Gefahr bringt (Wand einreißen)
  • die Bausubstanz durch Verwahrlosung gefährdet (Schimmelbildung durch unterlassenes Lüften)
  • die Heizung trotz Frostgefahr nicht aufdreht (Heizungsrohre platzen)
  • übermäßige Tierhaltung betreibt (wiederum Gefährdung der Bausubstanz…) etc.

 

c) Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Stört der Mieter den Hausfrieden auf unzumutbare Art und Weise, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, vor allem, wenn dies ständig und nachhaltig auftritt. Aber auch einzelne schwerwiegende Verfehlungen können ein Anlass dafür sein.

Dazu zählen aggressives Verhalten oder Straftaten des Mieters, wie tätliche Angriffe oder Beleidigung anderer Mieter oder des Vermieters oder auch Tatbestände wie Drogenhandel im Hausflur.

Ständige Lärmbelästigung, vor allem nachts, kann zu großem Ärger und zur fristlosen Kündigung führen, wenn die anderen Hausbewohner dadurch erheblich belästigt werden. Keinen Anlass stellen aber normale Wohngeräusche dar, lebhafte Kinder beispielsweise sind normalerweise kein Kündigungsgrund. Auch bei vereinzelten Ruhestörungen muss zuerst einmal eine Abmahnung ausgesprochen werden, erst bei weiteren Verstößen kommt eine fristlose Kündigung in Betracht.

Den Hausfrieden kann ein Mieter auch dadurch stören, dass er extremen Gestank erzeugt, wie etwa durch Tierhaltung in der Wohnung, oder dadurch, dass er sorglos seine Abfälle im Hausflur abstellt. Die Konstellationen können ziemlich facettenreich sein. Im Jahr 2016 bestätigte beispielsweise das Amtsgericht Nürnberg eine fristlose Kündigung, da ein Mieter auch nach einer Abmahnung damit fortfuhr, Tauben im Hof zu füttern und damit eine fortwährende Verschmutzung der Wohnumgebung verursachte (AZ 14C 7772/15).

Bei fristlosen Kündigungen aufgrund von Störungen des Hausfriedens liegt die Beweislast allerdings stets beim Vermieter. Es genügt meist nicht, die Vorfälle einfach zu protokollieren, es werden Beweismittel benötigt. Fotos (mit Datum) können helfen, ebenso Zeugen.

 

d) Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

Vor allem in Großstädten ist die Untervermietung der Mietwohnung beliebt, z. B. wenn der Mieter für längere Zeit ins Ausland geht oder knapp bei Kasse ist. Allerdings ist dazu die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Grundsätzlich ist das für einen Mieter kein allzu großes Problem, denn als Vermieter kann man diese Zustimmung kaum verweigern, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ vorweisen kann, wie in § 553 BGB ausgeführt. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis trotz „berechtigtem Interesse“, kann der Mieter nach einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2014 (AZ VIII ZR 349/13) sogar auf Schadensersatz klagen. Spricht der Vermieter die Kündigung aus, anstatt die Erlaubnis zu erteilen, kann der Mieter auf unzulässige Rechtsausübung plädieren, wie der BGH in seinem Urteil aus dem Jahr 2013 AZ VIII ZR 5/13 erwähnt.

Die Erlaubnis ist also prinzipiell recht leicht zu bekommen. Einige Spielregeln sind bei der Untervermietung jedoch immer noch zu beachten: Beispielsweise darf nicht die ganze Wohnung, sondern nur ein Anteil davon untervermietet werden, es reicht aber, wenn der Mieter z. B. bei einer Auslandsreise einen Raum von der Untervermietung ausnimmt und für seinen Besitz reserviert behält. Auch darf die Wohnung durch die Untervermietung nicht überbelegt werden.

Und: Der Vermieter muss vor dem Einzug eines Untervermieters sein Einverständnis erklären, damit alles einwandfrei ist. Außerdem muss der Mieter den Grund für die Untervermietung angeben sowie die Namen der Untermieter. Nur beim zusätzlichen Einzug enger Familienangehöriger braucht der Mieter keine Erlaubnis des Vermieters.

Nimmt der Mieter aber ohne die formelle Erlaubnis des Vermieters eine Untervermietung vor, wird es kritisch. Denn nach § 540 BGB stellt dies eine Vertragsverletzung dar. Als Vermieter kann man nun eine Abmahnung aussprechen, und, wird die Sache nicht in Ordnung gebracht, ist als nächster Schritt sogar eine Klage auf Unterlassung und eine fristlose Kündigung möglich.

 

e) Fristlose Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung

Das Betreiben eines Gewerbebetriebs in der Mietwohnung kann eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache darstellen, vor allem, wenn sie ohne Wissen und Zustimmung des Vermieters erfolgt. Ob daraus eine Kündigung resultieren kann, hängt der gängigen Rechtsprechung folgend vor allem davon ab, wie stark das Gewerbe und damit verbundener Publikumsverkehr, Warenlieferungen etc. nach außen wahrnehmbar sind und in welchem Ausmaß diese evtl. als störend empfunden werden.

Wird die täglich ein und aus gehende Kundschaft oder der Warenverkehr zum Störfaktor, kann das nach einer Abmahnung auch zur fristlosen Kündigung führen. In seinem Urteil aus dem Jahr 2013 (AZ VIII ZR 213/12) gab der BGH einem Kläger recht, der einem Musiklehrer aufgrund des unerlaubten Betriebs eines Gewerbes in den Mieträumen fristlos gekündigt hatte. In diesem Fall kam eine fortdauernde Lärmbelästigung als erhärtender Grund dazu.

 

3. Die Abmahnung

Wie aus den obigen Abschnitten hervorgeht und in Übereinstimmung mit § 543 Absatz 3 BGB, muss man den Mieter in den meisten Fällen erst einmal abmahnen und auffordern, sein vertragswidriges Verhalten abzustellen und ihm eine fristlose Kündigung androhen. Schenkt der Mieter der Abmahnung keine Beachtung und ändert sein Verhalten nicht, kann man fristlos kündigen. Ohne eine vorherige Abmahnung ist die Kündigung im Regelfall nicht wirksam.

Es gibt demgegenüber einige wenige Sachlagen, in denen keine Abmahnung erforderlich ist. Dies trifft vor allem zu, wenn die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Zahlungsverzug ausgesprochen wird, oder wenn die Mietkaution noch nicht bezahlt wurde und diese 2 Monatskaltmieten oder mehr umfasst. Das Gesetz lässt daneben weitere Möglichkeiten für fristlose Kündigungen ohne vorherige Abmahnung zu, wie z. B. wenn Abmahnung oder Fristsetzung grundsätzlich nicht erfolgsversprechend sind, oder wenn die fristlose Kündigung auch „unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist“. Die Anwendung letzterer Varianten ist allerdings nur nach kompetenter rechtlicher Beratung in Erwägung zu ziehen.

In den meisten Fällen ist aber eine vorherige Abmahnung nötig, und damit diese Abmahnung wirksam wird oder der Mieter den Erhalt nicht abstreitet, muss man einiges beachten.

Zunächst zur Form der Abmahnung: Es gibt keine gesetzliche Regelung zur Form einer Abmahnung. Diese kann auch mündlich erfolgen, doch dann hat man evtl. ein Beweisproblem, dass die Abmahnung auch tatsächlich erfolgt ist.

Besser ist eine schriftliche Abmahnung mit persönlicher Übergabe unter Zeugen, alternativ ein Einschreiben mit Rückschein, wobei der Mieter aber die Annahme verweigern kann. Sicherheit gewährleistet die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher, was allerdings mit Kosten verbunden ist.

Die Abmahnung selbst muss klar als solche gekennzeichnet sein und das Fehlverhalten des Mieters muss eindeutig benannt werden. Bei fortwährenden Pflichtverletzungen muss der Mieter eine realistische Frist gesetzt bekommen, bis zu deren Ablauf er die Pflichtverletzung eingestellt bzw. behoben haben muss. Die fristlose Kündigung bei Nichtbeachtung muss ebenso angedroht werden, damit sie dann schließlich erfolgen kann.

 

4. Das Kündigungsschreiben bei der fristlosen Kündigung

Bei einem Kündigungsschreiben müssen immer bestimmte Formalien eingehalten werden, damit es gültig ist. Bei einer fristlosen Kündigung sind es zwar nicht viele, dennoch müssen einige Punkte beachtet werden.

  • Die Kündigung muss nach § 568 BGB schriftlich erfolgen
  • Es muss ein Kündigungsgrund angegeben werden (§569 BGB). Allgemeine Darlegungen genügen nicht, es müssen konkrete Vorfälle benannt werden. Wird kein Grund angeführt, ist die Kündigung unwirksam
  • Der Kündigungsgrund muss auf der Grundlage von Gesetzen nachvollziehbar sein bzw. in Gesetzen als möglicher Kündigungsgrund genannt sein
  • Das Kündigungsschreiben muss vom Vermieter bzw. einem Bevollmächtigten unterschrieben sein.
  • Eine Auszugsfrist muss nicht explizit genannt werden, allerdings stehen dem Mieter nach einem Urteil des Landesgerichtes Baden-Baden aus dem Jahr 1995 (1 T 32/95) generell 1 bis 2 Wochen Räumungsfrist zu, worauf man Bezug nehmen kann.
  • Bei der fristlosen Kündigung muss nicht extra auf ein Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen werden. (Nach § 574 BGB kann der Mieter ohnehin keinen Widerspruch einlegen, wenn der Vermieter aufgrund der Sachlage zu einer fristlosen Kündigung berechtigt ist. Unbenommen davon bleibt, dass Mieter u. U. dennoch bei persönlichen Härtefällen Widerspruch einlegen können, wie aus dem weiter oben bereits erwähnten BGH-Urteil AZ VIII ZR 73/16 aus dem Jahr 2016 hervorgeht.)

Wie bei der Abmahnung muss man sicherstellen, dass der Mieter das Kündigungsschreiben auch erhält und dass er den Erhalt nicht abstreiten kann. Ein Einschreiben mit Rückschein mag genügen, sofern die Annahme nicht verweigert wird. Eine persönliche Übergabe im Beisein von Zeugen ist sicherer, die stärkste Option ist wieder die Bestellung eines Gerichtsvollziehers, der die Zustellung rechtssicher gewährleistet.

 

5. Die Räumungsklage

Zieht der Mieter nicht aus, nachdem Sie ihm fristlos gekündigt haben, können Sie ihn von Rechts wegen nicht einfach vor die Tür setzen. Selber Maßnahmen zu ergreifen, etwa Türschlösser auszutauschen, führt zu nichts, außer evtl. zu einer Schadensersatzklage durch den Mieter. Der nächste richtige Schritt ist, eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einzureichen, das dann die Zulässigkeit der fristlosen Kündigung prüft und für den Fall ein Räumungsurteil erlässt.

Doch auch wenn die Rechtmäßigkeit der Kündigung gerichtlich festgestellt ist, darf man als Vermieter immer noch nicht eigenmächtig vorgehen und versuchen die Räumung selbst durchzusetzen. Diese Aufgabe kommt einem verbeamteten Gerichtsvollzieher zu, den man als Vermieter beauftragen muss. Dieser nimmt die Zwangsräumung vor und versiegelt die Wohnung für den ehemaligen Mieter. Die Kosten für den Gerichtsvollzieher trägt der Mieter.

Übereilte Räumungsklage

Doch Vorsicht, der Mieter ist erst dann in Verzug, wenn eine angemessene Räumungsfrist abgelaufen ist. Davor besteht kein Anlass für eine Räumungsklage und wenn man diese zu früh einreicht, bleibt man evtl. auf den Kosten sitzen. Wie im Abschnitt Kündigungsschreiben gezeigt, stehen dem Mieter 1 bis 2 Wochen Frist nach Eingang des Kündigungsschreibens für den Auszug zu (LG Baden-Baden 1995, 1 T 32/95).

Folgt man § 93 ZPO, muss ein Vermieter die Prozesskosten tragen, wenn der Mieter den Anspruch auf Räumung der Wohnung von seiner Seite aus anerkennt, kein Fehlverhalten zeigt und trotzdem eine Räumungsklage eingereicht wird. Deswegen ist eine Räumungsklage nur sinnvoll, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft (Bezug: Urteil des Kammergerichts Berlin 2007, 12W 87/07):

  • der Mieter ist mit der Räumung in Verzug
  • oder bestreitet den Anspruch des Vermieters
  • oder hat die Leistung (den Auszug) verweigert

Bewegt sich der Mieter innerhalb der Frist, gibt es für die Räumungsklage keinen echten Anlass, und der Vermieter trägt die Kosten für den Rechtsstreit. Das gilt auch dann, wenn die fristlose Kündigung selbst rechtens war. Die rechtlichen Fristen sollte man hier abwarten – Ungeduld zahlt sich an diesem Punkt nicht aus.

 

Fazit:

Die fristlose Kündigung ist ein scharfes Schwert, dessen Einsatz der Gesetzgeber zurecht stark reglementiert hat. Dennoch ist sie in manchen Fällen das Mittel der Wahl – und dann sollte man als Vermieter alles richtig machen. Den richtigen Grund feststellen, falls angezeigt eine Abmahnung erteilen und das Kündigungsschreiben richtig verfassen und übergeben. Da es jedoch, z. B. aufgrund der Abwägung von Mieter- und Vermieterinteressen, jede Menge juristische Hürden gibt, sollte man sich im Zweifel rechtlichen Beistand bei einem guten Anwalt holen.

 

Herzlichst,

Rainer Fischer
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