Was ist Erbpacht? Jahresbericht Erbpacht-Immobilien in München 2011

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Eine Eigentumswohnung, Haus oder Grundstück in Erbpacht verkaufen oder kaufen ist eine Angelegenheit, die häufig am fehlenden Wissen scheitern kann. Unabhängig, ob ein Immobilienmakler aus München oder der Besitzer des Anwesens selbst sein Erbpachtobjekt verkauft,  wer das nicht mehrmals praktiziert hat und so über Erfahrung verfügt, kann einfache Dinge übersehen.

Preise von Erbpachtobjekten in München. Im Jahr 2010 wurden 59 Erbpachthäuser von Privat oder von Immobilienmaklern in München verkauft, bzw. vermittelt. Die Menge der verkauften Eigentumswohnungen in Erbpacht konnten wir leider nicht ermitteln. In der uns vorliegenden Auswertung wurden insgesamt 114 Eigentumswohnungen zur Bewertung herangezogen. Die Preise pro m² sahen bei den Wohnungen wie folgt aus (alle angegebenen m² Preise und monatliche Erbpachtbeträge sind Durchschnittswerte): € 1.650,- bei den Baujahren 1960-69 und einem Erbbauzins pro m² Wfl. von Euro 1,65; € 1.850,- bei 1970-79 und einem Erbbauzins pro m² Wfl. von € 1,90; 2.050,- Euro bei 1980-89 und € 2,30; € 2.300,- bei 1990-99 und einem Erbbauzins pro m² Wfl. von € 2,65;  2.550,- Euro bei 2000-2006 und € 2,70; Neubaueigentumswohnungen in Erbpacht kosteten in der Stadt München durchschnittlich € 2.800,- pro m², der Erbbauzins im Mittel bei € 2,60. Dies zeigt, wie der Erbbauzins bei neueren Objekten ansteigt. Die genannten Werte entstammen dem Bericht 2010 des Gutachterausschusses für den Immobilienmarkt München.  Darüber hinaus wurden noch 16 Grundstücke auf Erbpacht verkauft, bzw. gekauft.

Einige grundlegende Informationen zum Thema Erbpacht. Ganz allgemein handelt es sich dabei um das Recht auf einem fremden Grundstück zu bauen oder auf diesem fremden Grundstück ein Haus, bzw. eine Wohnung zu besitzen. Es gibt dafür einen notariellen Erbpachtvertrag, der häufig über 60, 75 oder 99 Jahre mit dem ursprünglichen Bauträger abgesprochen wurde und dann an die Käufer übertragen wird. In diesem Vertragswerk ist auch geregelt, was nach Ablauf des Vertrages geschehen soll. Zum Beispiel kann nach Zeitablauf das Gebäude bewertet und mit einem bestimmten Prozentsatz des Wertes vergütet werden. Sprich das Anwesen fällt dann gegen Bezahlung des Betrages wieder an den Erbpachtgeber zurück. Da noch nicht so viele Erbpachtverträge ausgelaufen sind, kann man aktuell schwer sagen, wie viel Prozent der Verträge verlängert werden oder wie viel „ausgelöst“ werden. Es gibt auch Verträge, in denen keine „Abfindung“ vorgesehen ist. Wenn man ein Haus oder eine Wohnung in Erbpacht von Privat oder von einem Immobilienmakler in München verkaufen möchte, empfiehlt es sich den Kaufvertragsentwurf des Notars vorher dem Erbpachtgeber zur Durchsicht zu geben. Sonst drohen manchmal Nachträge, die Zeit und Geld kosten. Steigerungen der monatlichen Erbpachtzahlung sind möglich und gewöhnlich an einen Index gekoppelt. Großer Erbpachtgeber in München sind die Kirchen, die Stadt München und verschiedene Brauereien.

„Man sollte Erbpachtobjekte nicht generell als Käufer ablehnen. In der Regel sind sie deutlich billiger und manchmal gibt es in bestimmten Lagen kein alternatives Angebot. Wenn z.B. Reiheneckhäuser in München unter 475.000,- Euro kaum zu bekommen sind und ich ein Angebot in Erbpacht für € 300.000,- auf dem Tisch liegen habe, ist es eine Überlegung wert. Auch der Finanzierungsbetrag ist dann deutlich geringer.“, so der Münchner Immobilienmakler Rainer Fischer vom Rotkreuzplatz.