Wohnungsverkauf und der Mieter

Wohnungsverkauf mit oder ohne Mieter?

Leider erzielen Eigentümer beim Wohnungsverkauf mit Mieter häufig einen geringeren Verkaufspreis, als wenn die Wohnung unbewohnt wäre.

Was macht man mit dem Mietverhältnis, wenn man seine Eigentumswohnung zum bestmöglichen Preis verkaufen möchte?

 

Die schlechte Nachricht für den Eigentümer: Der Verkauf einer Wohnung ist nicht wirklich ein Kündigungsgrund. Selbst wenn Sie kündigen und sich auf bestehendes Recht berufen, ist diese meistens nicht wirksam. (Im Zweifelsfall fragen Sie bitte einen Anwalt.)

Die guten Nachrichten: Man kann etwas tun. Das Wichtigste ist, dass man als Vermieter zuerst einmal das gute Verhältnis mit den Mietern aufrechterhält, wenn es denn gut war. Nachdem man vielleicht viele Jahre gegenseitig voneinander profitiert hat – der Mieter, weil er eine Wohnung mieten konnte und der Eigentümer, weil er eine Miete dafür bekam – sollte man sich das vor Augen halten und entsprechend „eine saubere Kommunikation aufrechterhalten“ und nicht anfangen Briefe zu schreiben und auf Gegenbriefe mit weiteren Briefen reagieren. Das funktioniert nicht.

Setzen wir voraus, dass der Mieter „o.k. ist“, dann sollte ein Termin vereinbart werden und man spricht offen über die Absichten und hört, was die andere Seite zu sagen hat. Vielleicht will der Mieter sowieso ausziehen und der Wohnungsverkauf kann ohne Probleme von statten gehen oder der Mieter möchte selbst die Wohnung kaufen. Das wäre doch ideal. (Natürlich kann man manchen Wohnungsverkauf mit Mieter auch zum gleichen Preis abwickeln, wie ohne, auch das sollten Sie prüfen, indem Sie z.B. einen erfahrenen Immobilienmakler befragen.)

Falls sich nicht gleich eine Lösung ergibt und das Ganze beiden Seiten Kopfzerbrechen bereitet, gibt es eigentlich drei Möglichkeiten:

1. Man lässt den Wohnungsverkauf bleiben, bzw. wartet bis der Mieter von sich aus auszieht oder sich ein Eigenbedarf ergibt.

2. Man geht mit der Wohnung so an den Markt, wie sie eben ist – vermietet – und versucht trotzdem einen guten Preis zu bekommen. Dann erwirbt entweder ein Geldanleger diese Wohnung oder jemand der selbst einzieht und dem Mieter dann auf Eigenbedarf kündigt. Natürlich sollte man versuchen einen Anleger zu finden, das wäre schon die bessere Variante. Aber manchmal geht es eben nicht und der Mieter muss irgendwann ausziehen. Wie gesagt nicht perfekt, kommt aber manchmal vor.

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3. Oder man spricht mit dem Mieter offen über eine Abfindung und erklärt auch die Alternative, nämlich B. Bei der Variante B hat der Mieter entweder das Glück, das ein Anleger kauft oder das Pech, dass er ohne Abfindung ausziehen muss. Für den Mieter ein bisschen Roulette, für den Eigentümer aber auch. Diese Abfindung für Umzugskosten, Maklergebühren, Aufwand, etc. wird dann im Rahmen einer Mietaufhebungsvereinbarung formuliert, unbedingt mit juristischem Rat.

Wichtiger Tipp: Lassen Sie die Mietaufhebungsvereinbarung vom Anwalt so formulieren, dass die Zahlung an den Mieter nur fällig wird, wenn der Käufer auch selbst einziehen will. Ich könnte an dieser Stelle ein Muster einer Mietaufhebungsvereinbarung in diesen Artikel einbauen. Ich tue dies aber nicht, weil es für Sie als Verkäufer wichtig ist, dass dieser Vertrag wasserdicht ist. Sie werden die Wohnung eventuell später verkaufen und wenn diese Vereinbarung Formfehler beinhaltet und der Mieter vielleicht nicht leicht eine Wohnung findet, kann es zu Problemen führen. Ich bin kein Freund von unnötigen Kosten für rechtliche Beratung, aber hier ist es definitiv ein Muss.

Mieter Vorkaufsrecht:
Nur in den seltensten Fällen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht an der Wohnung, z.B. nach Teilung in Wohneigentum. Gewöhnlich kann die Wohnung also ohne Vorkaufsrecht verkauft werden.

Wenn Sie sich über die Immobilienpreise München informieren möchten, lesen Sie am Besten meine Marktberichte für München, die Stadtteile und die Umlandgemeinden. Oder lassen Sie sich für den eventuell anstehenden Verkauf im Raum München eine kostenlose Immobilien Wertermittlung berechnen. 

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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