Wann ist normalerweise der Kaufpreis zur Zahlung fällig?

Kaufpreisfälligkeit beim Wohnungsverkauf

Beim Wohnungs-, bzw. Immobilienverkauf im Raum München gibt es gewöhnlich die folgenden Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, bevor der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird:

1. Der notarielle Kaufvertrag muss rechtsgültig geschlossen sein.

2. Der zukünftige Eigentümer wurde im Grundbuch vorgemerkt. (Die so genannte “Auflassungsvormerkung”.) Dies dauert gewöhnlich 2 Wochen, gerechnet ab der Unterzeichnung des Notarvertrages.

3. Bedingt: Falls im Grundbuch eine Verwalterzustimmung eingetragen ist, muss dieser auch noch notariell zustimmen. Das Notariat, welches den Verkauf vollzieht, schreibt den Verwalter nach Vertragsunterzeichnung von Käufer und Verkäufer an und lässt dem Verwalter eine Abschrift zukommen. Der Hausverwalter stimmt dann normalerweise bei einem Notariat seiner Wahl diesem Verkauf zu.

4. Sollten vom Voreigentümer noch Grundschulden eingetragen sein, so müssen diese gelöscht werden. Je nachdem, ob diese belastet sind oder nicht, fließt dann ein Teil des Kaufpreises unter Umständen zu den Finanzierungsbanken, die damit dann die Löschung erklären können. Natürlich kann eine Grundschuld auch unbelastet sein. Nähere Informationen hierzu gibt Ihnen gerne Ihr Notar oder Immobilienmakler.

5. Falls dem Käufer die Wohnung leer verkauft wurde, ist häufig auch die Räumung Fälligkeitsvoraussetzung.

Obiger Punkt 5 bedarf hier noch einer Erläuterung: Kauft jemand eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage und der Mieter bleibt wohnen, dann entfällt dieser Punkt. Ist die Wohnung bereits leer, dann ebenso. Immer dann, wenn jedoch eine leere Immobilie versprochen wurde, sie aber noch bewohnt ist, ist die Räumung zumeist Fälligkeitsvoraussetzung.

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Wie sieht es beim Wohnungsverkauf denn generell mit einer Anzahlung aus?

 

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Früher war es häufig üblich, dass beim Wohnungsverkauf zeitnah mit der Einigung, also bereits unmittelbar nach dem Kaufvertrag oder manchmal sogar davor, Geld floss. Es wurde nicht so sehr darüber nachgedacht, welche Folgen dies eigentlich beinhaltete. „Man hatte sich ja schließlich geeinigt und der Vertrag war zumeist unterschrieben.“

Ganz allgemein gibt es zwei Arten von Anzahlungen, eine vor Notartermin und eine danach. Die vor dem Notartermin macht wenig Sinn, da der Käufer diese bei Nichtkauf zurückfordern kann. Nur der notarielle Immobilienkaufvertrag ist gültig.

Eine Anzahlung beim Wohnungsverkauf nach dem Notartermin kann aber tatsächlich in einigen Situationen Sinn machen. Hier einige Beispiele, wobei man sich in jedem Einzelfall rechtlich selbst informieren sollte:

Situation A: Der Verkäufer einer Wohnung in München wohnt noch mehrere Monate in der Wohnung, der Kaufpreis wird erst mit Räumung fällig.

Mögliche Herangehensweise: Der Käufer zahlt nach Auflassungsvormerkung eine Anzahlung von zum Beispiel 15% des Kaufpreises. Vorteil für den Immobilienverkäufer: Er hat Geld zur Verfügung, um daraus den Umzug und weitere Kosten, die mit dem Auszug verbunden sind, zu begleichen.

Situation B: Die Eigentumswohnung in München steht leer, der Käufer möchte gleich nach dem Notartermin mit der Renovierung beginnen und nicht erst bis zur Übergabe in z.B. 5 Wochen warten.

Mögliche Herangehensweise: Der Käufer überweist nach dem Notartermin eine Anzahlung und erhält in Gegenleistung einen der Schlüssel und die Genehmigung zum Renovieren, aber nicht zum Wohnen. Achtung: Weder der Notar, noch der Immobilienmakler werden Ihnen dazu raten, weil Sie damit das Prinzip Zug-um-Zug verlassen und damit gehen bestimmte rechtliche Absicherungen verloren, die man beim Einhalten der Routine hätte. Es wird häufiger gemacht, aber natürlich sozusagen auf eigene Gefahr. Das müssen Sie also selbst entscheiden.

Situation C: Der Verkäufer einer Wohnung in München benötigt 50 % des Kaufpreises, um eine andere Immobilie, z. B. eine Wohnung in Germering zu erwerben, zieht aber erst später aus.

Dies ist dann ähnlich zu Beispiel A. Für den Käufer stellt es immer ein gewisses Risiko dar, höhere Anzahlungen zu leisten, weil er damit sein „Druckmittel“ (den Kaufpreis) zum Auszug verliert. Ein mögliches Case-Szenario* wäre hier, dass z.B. ein verheiratetes Ehepaar (die Verkäufer) sich zerstreiten und einer von beiden auszieht, der andere (vielleicht noch mit kleinem Kind) nicht auszieht und der Käufer muss sich sein Recht auf Bezug erstreiten. Bei meinen 900 Verkäufen habe ich dies einmal erlebt.

Sicher kann es noch weitere Situationen geben, in denen eine Anzahlung beim Wohnungsverkauf in München nach Notartermin sinnvoll ist. Die oben dargestellten Fälle kommen jedoch häufiger vor. Im Zweifelsfall sollte man sich rechtlichen Rat einholen.

Sie interessieren sich außerdem für die Immobilienpreise München? Hier finden Sie diese auch nach Stadtteilen und Gemeinden sortiert.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Bildnachweis: nito | bigstockphoto.com

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