Die Teilungserklärung

Teilungserklärung

Was genau ist eigentlich eine Teilungserklärung?

Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus muss man bei einer Wohnungseigentumsanlage zum Beispiel eine sogenannte Teilungserklärung erstellt werden.

Dies ist ein notarielles Dokument (häufig zwischen 15 und 30 Seiten stark), in welchem geregelt wird, was dem einzelnen Eigentümer gehört, was ihm mit anderen gemeinschaftlich gehört und wofür er eine individuelle Nutzung hat (z.b. ein Stück Garten, das nur er alleine nutzen darf). Die Fachbegriffe hierfür sind Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte.

Man könnte sagen, dass die Teilungserklärung die Aufteilung des gesamten Anwesens in einzelne Teile regelt. Aus einem 15-Parteien-Mehrfamilienhaus werden somit 15 Eigentumswohnungen mit 20 Tiefgaragenstellplätzen, etc. Jede Wohnung hat dann einen eigenen Grundbucheintrag, manchmal inkl. des Tiefgaragenstellplatzes. Häufig haben die Garagenplätze einen eigenen Grundbucheintrag, sind somit auch einzeln zu veräußern.

In der Teilungserklärung (manchmal steht auch auf Seite 1 dieses Dokuments nicht der Begriff „Teilungserklärung“, sondern „Begründung von Wohneigentum“) findet jede Wohnung einzeln genannt mit Ihrem Anteil, meist in tausendstel angegeben (z.B. 116,7/1.000tel), Erwähnung. Dadurch werden die prozentualen Eigentumsverhältnisse geregelt, was auch für die Kostenverteilung wichtig ist.

Ein typischer Eintrag sieht hier folgendermaßen aus:

3. Miteigentumsanteil von 153,1/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung samt Kellerraum Nr. 3.

Soll ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt werden, muss vom Architekten ein Aufteilungsplan erstellt werden. Damit kann der Eigentümer beim zuständigen Bauamt die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Ist diese erteilt kann die Teilungserklärung beim Notar erstellt werden. Bei einer Aufteilung eines Mehrfamilienhauses haben die vorhandenen Mieter häufig besondere Rechte, wie z.B. Vorkaufsrecht oder Kündigungsschutz für eine bestimmte Anzahl von Jahren.

Bei der Weiterveräußerung einzelner Wohnungen wird gewöhnlich nur eine Kopie weitergegeben. Dies ist normalerweise völlig ausreichend.

Was steht sonst noch in der Teilungserklärung?

Urkundennummer, teilender Notar mit Anschrift, Person oder Gesellschaft, die die Teilung veranlasst, Größe des Gesamtgrundstücks, jede einzelne Einheit (zumeist ohne m² Angabe), Sondernutzungsrechte; Regelungen zu a. Eigentümerversammlungen, Verwalter, Verwaltungsbeirat, häufig: Gemeinschaftsordnung, Begriffsbestimmungen (was ist Gemeinschaftseigentum, was Sondereigentum), Gebrauchsregelung, Übertragung/Verkauf, (mit oder ohne Verwalterzustimmung), Instandhaltung und Instandsetzung, Sorgfaltspflicht, Bauliche Veränderungen, Versicherungen, Kostenverteilung, etc.

Gewöhnlich sind Teilungserklärungen in einem amtsdeutsch formuliert, was es nicht leicht macht diese zu lesen. Wenn Sie Eigentumswohnung erwerben, so sollten Sie diese Teilungserklärung zumindest konzeptionell in allen Teilen verstanden. 

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
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