Was ist meine Wohnung wert? Diese Frage muss sich jeder stellen, der eine Wohnung hat und diese verkaufen will. Denn bei einem Verkauf wird die Wohnung normalerweise am Immobilienmarkt angeboten und konkurriert dort mit anderen Objekten. Eine präzise Einschätzung und ein Markteintritt mit einem realistischen Angebotspreis ist nicht nur bares Geld wert, sondern davon hängt auch ab, ob die Wohnung überhaupt erfolgreich verkauft werden kann. Der Wertermittlung als erstem Schritt bei einem Wohnungsverkauf kommt daher eine zentrale Bedeutung zu. Erfahren Sie hier, wie man einen marktgerechten Preis für eine Wohnung in Erfahrung bringt und welche Faktoren beim Wert einer Wohnung eine Rolle spielen.
1. Wovon hängt der Wert einer Wohnung ab?
Zu ermitteln, wieviel eine Wohnung wirklich wert ist, ist unter Umständen gar nicht so einfach. Denn es spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle – manche mit mehr Bedeutung, manche mit weniger. Bevor wir uns der Wertermittlung an sich zuwenden, schauen wir uns daher die verschiedenen Faktoren, die normalerweise eine Rolle spielen, einmal an.
- Lage
Das Gebiet oder die Region, in der eine Wohnung liegt, ist mit einer der wichtigsten Faktoren für den Marktwert bzw. den Preis einer Wohnung. Liegt sie in einer Innenstadt, am Stadtrand oder befindet sich die Wohnung in einer dörflichen Gegend? Wie sieht es in der allgemeinen Umgebung aus? Wie ist die Infrastruktur beschaffen? Die Antworten auf diese Fragen haben bei der Preisbildung entscheidenden Einfluss.
- Größe/Wohnfläche
Selbstredend ist von Bedeutung, wie groß eine Wohnung ist. In ähnlicher Lage wird eine 100 m² Wohnung logischerweise deutlich mehr kosten als ein 50 m² Appartement.
- Schnitt
Manche Wohnungen haben eine ungünstige Aufteilung, was den Wert mindert. Vorteilhaft geschnittene Wohnungen, die die Einrichtung und die Bewohnbarkeit unterstützen, erzielen gewöhnlich höhere Preise.
- Qualität
Qualität und Ausstattung sind weitere Faktoren. Gute Bausubstanz, qualitativ hochwertige Einrichtung, z. B. eine gute Einbauküche, spielen beim Wert natürlich ebenfalls eine Rolle.
- Zustand/Baujahr
Wie ist der generelle Zustand der Wohnung? Muss bald renoviert werden, was wiederum Geldeinsatz verlangt? Steht eine energetische Sanierung an? Neuere Wohnungen in gutem Zustand können teurer verkauft werden als Wohnungen, denen eine jahrzehntelange Nutzung anzusehen ist oder die einfach in schlechtem Zustand sind. Doch auch alte Wohnungen können in sehr gutem Zustand sein, vor allem, wenn zwischenzeitliche Erhaltungsmaßnahmen getroffen wurden. Hier muss man bei der Wertermittlung den individuellen Einzelfall beurteilen.
- Stockwerk
Auch die Lage im Gebäude spielt eine Rolle. Oft sind höher bzw. oben gelegene Wohnungen teurer als niedrig oder im Erdgeschoss gelegene, allerdings nur, wenn es auch einen funktionstüchtigen Aufzug gibt.
- Was gehört zur Wohnung dazu?
Gibt es einen Balkon, schöne Außen- oder Gartenanlagen, nutzungsfähige Gemeinschaftsräume usw.?
- Vermietet/unvermietet
Für unvermietete Wohnungen gibt es grundsätzlich eine höhere Nachfrage, während vermietete Wohnungen hauptsächlich für Kapitalanleger interessant sind. Unvermietet verkaufen sich Wohnungen daher in der Regel teurer. Allerdings, steht die Wohnung lange leer, kann das den Verdacht erregen, dass etwas damit nicht stimmt, was den Preis unter Umständen wieder drückt.
2. Verschiedene Bewertungsverfahren
Grundlegend will man bei der Wertermittlung einer Wohnung wissen, welcher Preis am gegenwärtigen Immobilienmarkt für die Wohnung erzielbar ist – der sogenannte Verkehrswert. Je nach Wohnung verwenden Fachleute bei der Wertbestimmung verschiedene Methoden, die einzeln oder in Kombination verwendet werden, je nachdem, welche Voraussetzungen erfüllt sind. Werfen wir einen kurzen Blick auf die verschiedenen Verfahren, den Verkehrswert einer Wohnung zu ermitteln:
- Vergleichswertverfahren
Am häufigsten wird der Wert einer Wohnung anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Dabei werden Angebots- und/oder tatsächliche Verkaufspreise ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage verglichen. Daraus wird ein Durchschnittswert errechnet, der dann als Wert für das fragliche Objekt angenommen wird. Natürlich müssen dabei noch Zu- oder Abschläge einkalkuliert werden, die sich aus den obigen Faktoren zur Wertermittlung ergeben.
Oft gibt es allerdings nicht ausreichend viele Vergleichsobjekte in ähnlicher Lage, dann ist mit dem Vergleichswertverfahren evtl. keine befriedigende Wertermittlung möglich und andere Verfahren müssen (zusätzlich) eingesetzt werden.
- Ertragswertverfahren
Bei Mietwohnungen oder Renditeobjekten geht es primär um Erträge, die damit erzielbar sind. Der Verkehrswert wird daher nicht aus dem Sachwert an sich abgeleitet, sondern aus den Erträgen, die der Eigentümer damit erzielen kann. Die prinzipielle Fragestellung ist dabei, wieviel die Immobilie aus der Sicht von Investoren wert ist. Im Großen und Ganzen ergibt sich der Ertragswert aus drei Komponenten: a) Dem Ertragswert der Wohnung (dieser wird mit einem spezifischen Berechnungsverfahren aus den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen kalkuliert, b) dem Bodenwert des Grundstücks, auf dem die Wohnung gebaut ist, in unbebauten Zustand und c) der Restnutzungsdauer der Wohnung.
- Sachwertverfahren
Dieses Verfahren wird meist dann angewendet, wenn Vergleichswert- bzw. Ertragswertverfahren keine brauchbaren Ergebnisse liefern oder um den aus den anderen Verfahren ermittelten Wert zu untermauern. Es wird dabei der Wert der Wohnung hauptsächlich anhand der Faktoren Herstellungskosten und Wert der Bausubstanz ermittelt. Die grundlegende Frage dabei lautet: Was würde es kosten, genau diese Wohnung bzw. Immobilie an genau dieser Stelle zu bauen? Man berechnet dabei die Kosten, die bei der „Wiederherstellung der Immobilie im aktuellen Zustand“ entstehen würden. Der Bodenwert des Grundstücks und der Herstellungswert eventuell vorhandener Außenanlagen werden natürlich mit eingerechnet.
3. Professionelle Wertermittlung
Eine professionelle Wertermittlung wird in der Regel anhand einer oder mehrerer der oben angeführten Bewertungsverfahren durchgeführt. Prinzipiell kann man sich in einem gewissen Rahmen auch selbst kalkulieren, wieviel eine Wohnung ungefähr wert ist (siehe nächster Punkt). Allerdings zeigt die Erfahrung, dass Wohnungsbesitzer den Wert ihrer Wohnung oft falsch oder zu hoch einschätzen. Das passiert mitunter aus emotionalen Gründen, weil sie sehr an der Wohnung hängen oder z. B. Eigenbauten als sehr wertvoll einschätzen, die bei potenziellen Nachfragern aber nicht gewünscht sind.
Eine professionelle Wertermittlung hat zwei Vorteile: Zum einen ist der Profi von Berufs wegen genau über den Markt und erzielbare Preise im Bilde und zum anderen ist er nicht emotional an der Immobilie verhaftet und kann so leichter einen objektiven Blickwinkel einnehmen.
Wie bekommt man eine professionelle Wertermittlung?
Hier gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Entweder man holt sich einen professionellen Gutachter/Sachverständigen oder, wenn man die Wohnung ohnehin verkaufen will, erteilt man einem Immobilienmakler einen Verkaufsauftrag und dieser übernimmt in diesem Rahmen die Wertermittlung gleich mit.
Bei Gutachtern bzw. Sachverständigen gibt es unterschiedliche Gruppen, die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt. Dementsprechend gibt es auch unterschiedliche Preise und die Gutachten sind manchmal unterschiedlich verlässlich.
Braucht man ein Wertgutachten für ein Gericht, fürs Finanzamt oder eine Bank, benötigt man einen vereidigten Gutachter. Ein gerichtsfestes Vollgutachten kostet dann aber auch 0,5 bis 1 % des ermittelten Verkehrswerts. Kurzgutachten, um einfach mal einen Objektwert zu haben, sind aber auch schon für einige hundert Euro zu haben.
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4. Wie Kann ich den Wert meiner Wohnung selbst ermitteln?
Wie weiter oben bereits angedeutet, kann man sich auch selbst eine Orientierung darüber verschaffen, auf welchem Preisniveau sich die eigene Wohnung in etwa bewegt. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass man objektiv und ehrlich an die Sache ran geht.
Am einfachsten geht das im Internet, wenn man sich auf den einschlägigen Immobilienportalen wie z. B. immonet.de oder immobilienscout24.de die aktuellen Immobilienangebote anschaut. Man muss dann nur zur eigenen Wohnung vergleichbare Objekte finden, ähnliche Lage, ähnliches Baujahr, Größe usw. und die Preise anschauen, so kann man ein ungefähres Bild vom Markt und den gängigen Preisen gewinnen.
Die im Internet aufgeführten Preise sind allerdings nur Angebotspreise. Ob diese Preise auch bei einem realen Verkauf erzielt werden, ist nicht sicher. In Städten wie München gibt es einen jährlich erscheinenden Bericht des Gutachterausschusses, der für gegen eine Gebühr bestellt werden kann. Hier werden reale Verkaufspreise des vergangenen Jahres aufgeführt. So kann man sich z. B. ein Bild über den realen Markt beschaffen.
Aus der Gesamtheit aller bekannten Faktoren, wie dem Durchschnitt der Angebotspreise von vergleichbaren Wohnungen, den verlässlichen Angaben in Gutachterausschüssen usw. kann man einen ungefähren Preisrahmen für eine Wohnung ableiten, wobei man natürlich Preisaufschläge/-abzüge für die Eigenheiten der eigenen Immobilie wie Lage, Größe, Baujahr und ob evtl. eine energetische Modernisierung vorgenommen werden muss, mit einkalkulieren muss.
Fazit
Den echten Marktwert einer Wohnung zu wissen, ist bei einem geplanten Verkauf äußerst wichtig. Man kann sich natürlich selbst eine Orientierung über den möglichen Preis verschaffen. Aber, um kein Geld zu verschenken oder die Wohnung durch einen zu hohen Preis unverkäuflich zu machen, sollte man, wenn es mit dem Verkauf ernst wird, durchaus eine professionelle Wertermittlung vornehmen lassen.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer, Immobilienmakler für München, hat in 25 Jahren seiner Tätigkeit mehr als 1.100 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in und um München verkauft. Anhand seiner Erfahrungen bietet er Immobilienbesitzern professionelle Unterstützung für einen stressfreien Immobilienverkauf an. Sie können ihn unter +49 89-131320 erreichen.
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