In Deutschland können manche Verträge, vor allem wenn es dabei um höhere Geldbeträge geht oder es sich um Langzeitverträge handelt, nur über einen Notar rechtsgültig abgeschlossen werden. Das gilt auch für Wohnungsverkäufe bzw. Immobilienverkäufe allgemein. D. h. jeder Vertragsabschluss für einen Immobilienverkauf muss zwangsläufig über einen Notar erfolgen. In diesem Artikel wollen wir deshalb einmal näher beleuchten, was genau passiert, wenn ein Käufer für eine Wohnung gefunden ist und der Vertragsabschluss beim Notar ansteht. Ebenso wollen wir einen Blick darauf werfen, was danach noch alles passiert und dazugehört, und welche Kosten für einen Notar anfallen, wenn man seine Wohnung verkaufen will.

 

Die notarielle Beurkundung – die einzelnen Schritte

Was passiert nach der Vertragsbeurkundung beim Notar?

Kann man nach der Vertragsunterschrift noch vom Kauf zurücktreten?

Wohnung verkaufen – Welche Kosten fallen für den Notar an, und wer zahlt?

Kaufverhandlung gescheitert – Wer zahlt den Notar?

 

Die notarielle Beurkundung – die einzelnen Schritte

Bei einem Immobilienverkauf arbeitet man in erster Linie auf diesen Moment hin: Den Notartermin, bei dem schließlich der Kaufvertrag abgeschlossen wird. Die Werbemaßnahmen und die Besichtigungen für den Verkauf sind zu diesem Zeitpunkt prinzipiell abgeschlossen, es ist ein Käufer gefunden und Verkäufer und Käufer sind sich über den Preis einig. Es kann also zum Notar gehen, um die Sache fix zu machen. Doch was genau passiert eigentlich bei diesem Termin?

Eigentlich geht es beim Notartermin vor allem um die Vertragsunterzeichnung. Normalerweise kennen die beteiligten Parteien, also Käufer und Verkäufer, den Vertragsinhalt, da sie schon ein oder zwei Wochen zuvor ein Vertragsexemplar zugeschickt bekommen, um mögliche Unsicherheiten bereits im Vorfeld abzuklären. Dennoch wird der Vertrag beim Notartermin selbst noch einmal allen Parteien laut vorgelesen, damit sichergestellt ist, dass sie über alle Risiken informiert sind und alles verstanden haben. Daher ist ein Vertragsabschluss bei einem Notar auch keine Sache von 5 Minuten, in der Regel muss man durchaus mit 60 bis 90 Minuten Dauer rechnen. Ist der Vertrag sehr umfangreich oder gibt es noch irgendwelche Unstimmigkeiten zu bereinigen, kann es auch mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Grundsätzlich umfasst eine notarielle Beurkundung im Fall eines Wohnungsverkaufs die folgenden 6 Schritte:

1. Prüfung der Identität und Geschäftsfähigkeit

Zum vereinbarten Zeitpunkt treffen Käufer, Verkäufer und der Immobilienmakler, falls ein solcher für den Verkauf engagiert war, beim Notar ein. Prinzipiell können sich die Teilnehmer auch vertreten lassen, falls sie selbst verhindert sein sollten (üblicherweise mit einer eigenen notariell beglaubigten Vollmacht). Anhand von Ausweisdokumenten (Pass, Reisepass) prüft der Notar die Identitäten und die Geschäftsfähigkeit der Teilnehmer.

2. Grundlegende Information über Rechte und Pflichten

Im folgenden Schritt werden die Anwesenden vom Notar über ihre jeweiligen Rechte und Pflichten informiert.

3. Vertragsverlesung

Nun verliest der Notar die Vertragsniederschrift und gibt dazu notwendige Erklärungen, ebenso werden eventuelle Fragen dazu beantwortet.

Unterschrift Vertrag
Vertragsunterschrift

4. Vertragsunterschrift

Wenn alles geklärt ist und Übereinstimmung über den Vertragsinhalt herrscht, erfolgt jetzt die Vertragsunterschrift. Die Vertragspartner unterzeichnen das Dokument jeweils mit Vor- und Zunamen.

5. Unterzeichnung durch den Notar

Auch der Notar unterzeichnet jetzt den Vertrag. Er bestätigt damit, dass die Parteien ihm gegenüber die Erklärung so abgegeben haben, wie sie im Vertrag steht.

6. Weitergabe beglaubigter Kopien an berechtigte Personen und Institutionen

Das Original des Kaufvertrags verbleibt beim Notar. Der Käufer und Verkäufer erhalten jeweils eine beglaubigte Kopie der Urkunde per Post. Ebenso gehen beglaubigte Kopien an die finanzierende Bank, das Finanzamt und ggfs. den Gutachterausschuss für Grundstückswerte zur Kaufpreissammlung.


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Was passiert nach der Vertragsbeurkundung beim Notar?

Grundbuch
Grundbuch
  • Ist der Vertrag unterschrieben, lässt der Notar die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Bis zur eigentlichen Eintragung im Grundbuch (=Auflassung) dauert es meist einige Wochen, die Vormerkung sichert dem Käufer die Wohnung aber schon einmal und er wird als künftiger Eigentümer vorgemerkt. Der Verkäufer kann den Verkauf damit nicht mehr rückgängig machen. 
  • Weiterhin unterrichtet der Notar die zuständigen Stadt- oder Gemeindestellen über den Verkauf. Diese haben bei Immobilienverkäufen ein gesetzlich gesichertes Vorkaufsrecht und müssen ihren Verzicht erklären, damit der Eigentumsübergang rechtlich wirksam werden kann. Meist ist dies aber reine Formsache.
  • Bei manchen Wohnungen hat der Verkäufer noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen. Jetzt ist auch der Zeitpunkt, diese über den Notar löschen zu lassen. Alternativ kann der Käufer auch bestehende Grundschulden übernehmen, allerdings muss die Bank dem zustimmen. Der Vorteil wäre, dass die Extrakosten für die Löschung wegfallen und die Sicherheiten nicht wieder neu für den Käufer im Grundbuch eingetragen werden müssen (siehe letzter Punkt dieser Auflistung).
  • Der Notar muss den Verkauf an die Grunderwerbsstelle des Finanzamts melden. Diese stellt dem Käufer eine Rechnung über die Grunderwerbssteuer aus. (Der Käufer kann erst dann endgültig im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden, wenn er die Grunderwerbssteuer gezahlt hat und die entsprechende Mitteilung über die Zahlung vom Finanzamt vorliegt.)
  • In einem Zeitrahmen von normalerweise 2 bis 6 Wochen informiert der Notar die Parteien, dass der Kaufpreis zur Zahlung fällig ist und schickt dem Käufer eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Wenn das Geld auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, ist der nächste Schritt die Wohnungsübergabe.
  • Sobald der Käufer die Grunderwerbssteuer gezahlt und das Notarhonorar an den Notar überwiesen hat, wird der Notar die tatsächliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch (Auflassung) vornehmen.
  • Sollte der Käufer die Wohnung fremdfinanziert haben, was übrigens meist der Fall ist, lässt die finanzierende Bank eine Grundschuld und den Betrag der Grundschuld im Grundbuch eintragen und sichert sich damit ein Miteigentum an der Wohnung und damit eine Absicherung für den Fall eines Kreditausfalls.

Insgesamt kann der Prozess nach der Vertragsunterschrift beim Notar noch mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Der Käufer ist erst dann offiziell Eigentümer der Wohnung, wenn die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch vollzogen ist.

 

 

Kann man nach der Vertragsunterschrift noch vom Kauf zurücktreten?

Vertragsrücktritt
Rücktritt vom Vertrag? Nur in speziellen Ausnahmefällen

In der Regel ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag bindend, ein formales Widerrufsrecht gibt es nicht. Wurden nicht im Kaufvertrag selbst Vereinbarungen darüber getroffen, wie und in welchen Fällen ein Rücktritt vom Kauf möglich ist, gibt es nur selten eine Möglichkeit, den Kauf wieder rückgängig zu machen.

Unter Umständen kann der Käufer aber vom Vertrag zurücktreten, wenn in oder an der Wohnung unerwartet Mängel in erheblichem Ausmaß zutage treten oder wenn der Verkäufer wirklich vorhandene Schäden verschwiegen und den Käufer nachweisbar arglistig getäuscht hat. Ein Beispiel dafür könnte sein, wenn die Wohnung schadstoffbelastet ist, und der Käufer darüber nicht informiert war.

Auch Verkäufer haben die Möglichkeit, vom Verkauf zurückzutreten, wenn der Käufer seine Pflichten nicht erfüllt, z. B. den Kaufpreis nicht überweist.

In der Praxis kommt das allerdings nur sehr selten vor. Normalerweise ist ein Wohnungsverkauf mit der Beurkundung beim Notar abgeschlossen.

 

Wohnung verkaufen – Welche Kosten fallen für den Notar an, und wer zahlt?

Notarkosten
Wer zahlt was beim Notar?

a) Kosten der Beurkundung

Die Kosten für eine notarielle Beurkundung hängen von verschiedenen Faktoren ab. Es gibt keinen exakten Pauschalbetrag. Im Schnitt muss man aber mit rund 1,5 % des Verkaufspreises rechnen, die für gewöhnlich der Käufer übernimmt. Die Kosten können je nach Aufwand etwas variieren. Geregelt ist die Vergütung des Notars in der Bundesnotarordnung § 17 und in der Kostenordnung §§ 36 – 50.

b) Gebühren für die Grundschuldlöschung

Auch wenn der Verkäufer eine bestehende Grundschuld löschen lässt, fallen dafür Notargebühren an. Die Kosten hierfür trägt in der Regel der Verkäufer. Die Kosten für die Löschung setzen sich zusammen aus den Notarkosten und den Grundbuchamtgebühren. Bewegen sich die Grundschulden im üblichen Rahmen, legt die Gebührenordnung für Notare rund 0,2 % für die Löschung fest, der gleiche Betrag fällt nochmals für das Grundbuchamt an. Bei einer Grundschuld von 200.000 € muss man mit etwa 800 € Löschungsgebühr rechnen, 400 € für den Notar, 400 € für das Grundbuchamt. Mit zunehmender Höhe der Grundschuld steigen die Löschungsgebühren natürlich, prozentual gesehen aber nimmt die Preissteigerung mit der Grundschuldhöhe ab.

 

Kaufverhandlung gescheitert – Wer zahlt den Notar?

Es passiert relativ selten, aber manchmal scheitert der Verkauf noch beim Notartermin. Der Käufer unterschreibt nicht und entscheidet sich gegen den Kauf der Wohnung. Wer trägt nun die Kosten für den Notar? Laut § 2 der Kostenordnung trägt diejenige Person die Notarkosten, die den Notar beauftragt hat. Deswegen raten Immobilienmakler dem Verkäufer normalerweise, dem Käufer die Wahl und Beauftragung des Notars zu überlassen. So ist der Käufer der Auftraggeber und muss den Notar bezahlen, wenn die Vertragsunterzeichnung scheitert.

 

Fazit:

Der Notar ist der finale und unumgängliche Schritt bei einem Wohnungsverkauf. Der Notartermin ist jedoch kein Anlass zur Sorge. Die Abläufe sind klar geregelt und bei Bedarf kann man auch beim Termin selbst noch alle Frage klären.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: Thomas Reimer | stock.adobe.com

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