Wer Eigentümer einer Wohnung in München ist, hat damit in der Regel auch ein Gut von hohem Wert in seinem Besitz. In der momentanen Marktsituation ist München weiterhin eine der begehrtesten Städte Deutschlands. Daher bietet sich Wohnungseigentümern in München, die ihre Wohnung verkaufen möchten, die Möglichkeit, einen attraktiven Preis zu erzielen. Allerdings birgt ein Wohnungsverkauf auch jede Menge Hürden und Herausforderungen. Worauf müssen Wohnungsverkäufer in München achten, damit der Verkauf klappt und sie nicht viel Geld verschenken?

 

Frage 1: Wieviel ist Ihre Wohnung wert?

Frage 2: Welche Unterlagen müssen vorliegen?

Frage 3: Wie geht man vor bei der Vermarktung und Interessentenauswahl?

Frage 4: Wie läuft der Notartermin ab?

Frage 5: Was muss man über die Wohnungsübergabe wissen?

 

Wert Wohnung München
Wie hoch ist der Marktwert wirklich?

Frage 1: Wieviel ist Ihre Wohnung wert?

Einer der Grundsteine für den Verkaufserfolg ist eine akkurate Immobilienbewertung. Man muss eine gute Vorstellung davon haben, wieviel die Wohnung, die man verkaufen will, wert ist. Denn darauf baut alles andere auf. Verlangt man einen unpassenden Preis, verschenkt man entweder Geld oder man findet keine echten Kaufinteressenten. 

Was München anbelangt, so waren in den vergangenen Jahren stetige Preissteigerungen bei Immobilien und natürlich auch bei Eigentumswohnungen zu verzeichnen. In den letzten 10 Jahren lag der Preisanstieg in allen Wohnungskategorien bei über 100 %, z. T. weit darüber. Die Quadratmeterpreise können je nach Lage und Qualität der Wohnung locker über 10.000 €/m² liegen. Wohnungen im Zentrum, Altbogenhausen, Nymphenburg oder am Englischen Garten können auch doppelt so viel kosten. In mittleren Lagequalitäten kommt man dagegen oft nur auf die Hälfte davon.

Jedoch heißt das nicht automatisch, dass auch der Preis der eigenen Wohnung sehr hoch ausfallen muss. Bei der Preisbewertung einer Wohnung spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Mit der wichtigste ist die Lage. Bedeutend für den Preis sind aber selbstverständlich auch die Qualität, der Zustand oder das Baujahr. Andere wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren muss man individuell feststellen und in die Wertermittlung miteinbeziehen. Eine grundlegende Vorstellung über den Wert der eigenen Wohnung kann man bekommen, wenn man einen Blick in den Jahresbericht des Gutachterausschusses München nimmt. Darin finden sich jedoch nur Durchschnittswerte für die jeweiligen Lagequalitäten.

 


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Liegen alle Dokumente vor?
Liegen alle Unterlagen vor?

Frage 2: Welche Unterlagen müssen vorliegen?

Für den Verkauf werden Unterlagen und Dokumente benötigt. Diese sollten bei Beginn der Verkaufsanstrengungen am besten schon vorliegen, damit man hinterher keinen Stress damit hat. Benötigt werden:

  • Grundrissplan inkl. Maßangaben
  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Teilungserklärung
  • Baubeschreibung (falls vorhanden)
  • Urkunde der Brandversicherung
  • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen (jährliche Protokolle)
  • Letzte Wohngeldabrechnung
  • Aktueller Wirtschaftsplan
  • Rücklagenübersicht
  • Energieausweis
  • Mietvertrag (falls vermietet)

 

Wohnung richtig anbieten
Die Wohnung an den Markt bringen

Frage 3: Wie geht man vor bei der Vermarktung und Interessentenauswahl?

Aufgrund der günstigen Marktlage ziehen viele Wohnungseigentümer in Erwägung, ihre Wohnung in München zu verkaufen. Allerdings sollte ein Verkauf immer einer professionellen Vermarktungsstrategie folgen, damit es ein Erfolg wird und alle Risiken und Potenziale berücksichtigt werden.

Die Vermarktung beginnt in der Regel mit der Erstellung eines ansprechenden Exposés und der Erstellung guter Fotos. Dann wird man die Wohnung auf den einschlägigen Internetportalen wie immobilienscout24.de, immonet.de usw. einstellen, oder in Zeitungen, die dafür in Frage kommen inserieren. Höherwertige Wohnungen in München kann man z. B. in der Süddeutschen Zeitung inserieren oder man findet andere Zeitungen, die von der gewünschten Zielgruppe gelesen werden. Immobilienmakler verfügen evtl. über Karteien mit qualifizierten Interessenten, die sie direkt kontaktieren können.

Ist das Wohnungsangebot ansprechend aufgesetzt und ist der Angebotspreis marktgerecht ermittelt, werden sich Interessenten melden. Melden sich keine oder nur wenige Interessenten, ist vermutlich etwas mit dem Angebotspreis verkehrt oder die Immobilie ist nicht in einem verkaufsfähigen Zustand und benötigt evtl. eine Renovierung.

Mit den Interessenten, die sich melden, wird man einen Termin für die Besichtigung der Wohnung abmachen und die Besichtigung durchführen. Je nachdem, wie viele Interessenten jetzt wirklich am Kauf interessiert sind, wird man unterschiedlich fortfahren.

Gibt es nur einen echten Interessenten, wird man natürlich versuchen, mit diesem den Kauf abzuschließen. In München ist es aber oft so, dass für eine Wohnung mehrere, wenn nicht viele ernsthafte Interessenten vorhanden sind. Dann gibt es beispielsweise die Möglichkeit des Bieterverfahrens, wobei der Höchstbietende den Zuschlag erhält. Als Verkäufer hat man aber auch die Möglichkeit, nach persönlicher Sympathie zu entscheiden, wem man die Wohnung verkaufen möchte. Hier gibt es also eine gewisse Entscheidungsfreiheit, wie man als Verkäufer agieren möchte.

Allerdings, wem man auch immer verkaufen möchte, man sollte nie unterlassen, zuverlässig die Bonität des Käufers festzustellen. Der Käufer, der zuerst eine aktuelle Finanzierungszusage seiner Bank vorweisen kann, ist normalerweise der geeignetste Kandidat. Mit Interessenten, die keine Finanzierungszusage vorzeigen können, wird man in der Regel den Verkaufsvorgang nicht einleiten.

 

Das Ziel - die Unterschrift beim Notar
Finaler Schritt – die Vertragsunterschrift beim Notar

Frage 4: Wie läuft der Notartermin ab?

Laut Gesetz muss jeder Immobilienverkauf über einen Notar erfolgen. Dieser hat die Aufgabe, zwischen Käufer und Verkäufer zu vermitteln und den Kaufvertrag zu entwickeln. Normalerweise erhält man den Kaufvertrag vorab, um ihn zu lesen und die Inhalte zur Kenntnis zu nehmen. Beim Notartermin selbst wird der Vertrag nochmals laut vorgelesen. Bei gegenseitigem Einverständnis kann der Vertrag dann unterzeichnet werden, was den eigentlichen Eigentumsübergang einleitet.

Der Notar wird dann beim Grundbuchamt zunächst eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, die dem Käufer die Immobilie bis zur eigentlichen Eintragung schon einmal sichert. An diesem Punkt ist der Wohnungsverkauf prinzipiell erfolgt und es können dann die Kaufpreiszahlung und die Übergabe der Immobilie erfolgen.

 

Übergabe
Schlüsselübergabe

Frage 5: Was muss man über die Wohnungsübergabe wissen?

Nach dem Verkauf muss die Immobilie für die Übergabe bereit sein wie im Kaufvertrag vereinbart, normalerweise im „besenreinen Zustand“. Man trifft sich also zur Übergabe, bzw. wurde ein Immobilienmakler beauftragt, wird dieser diese Aufgabe übernehmen. Dem Käufer werden dabei die Schlüssel und noch fehlende Dokumente übergeben.

Meist ist die Übergabe unproblematisch. Jedoch sollte man bei der Übergabe ein Übergabeprotokoll führen, das aufführt, was übergeben wurde. Dazu zählen Schlüssel, Dokumente aber auch Zählerstände von Strom-, Gas- oder Wasserzähler.

Woran man denken muss ist, dass man die Hausverwaltung vor der Übergabe rechtzeitig informiert, sodass diese über den neuen Eigentümer/Bewohner Bescheid weiß.

 

Als Immobilienmakler für München stehe ich Ihnen natürlich gerne bei Ihrem Wohnungsverkauf zur Seite. Meine Betreuung beginnt mit einer präzisen Wertermittlung und Beratung, Entwicklung und Durchführung der Verkaufsstrategie und reicht bis zur abschließenden Beurkundung beim Notar. Auch nach dem Verkauf stehe ich für Fragen, die sich noch nachträglich aus dem Verkauf ergeben, zur Verfügung.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320

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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: Anselm Baumgart | stock.adobe.com

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