Was sind einige wichtige Punkte, die beim Erwerb einer Immobilie auf Erbpacht zu beachten sind? Diese 5 Regeln helfen Ihnen dabei Fehler zu vermeiden:

Regel 1: Wenn möglich nur ein, maximal zwei Nachteile

Jede Immobilie hat Vor- und Nachteile. Keine Wohnung oder kein Haus ist perfekt. Klassische Nachteile bei Eigentumswohnungen sind z.B. kein Balkon, starker Lärm, Hochparterre, Bad und Küche – beide ohne Fenster, hohes Wohngeld, etc. Wenn man später die Immobilie auf Erbpacht wieder verkaufen möchte und zum Zeitpunkt des Verkaufs kein boomender Markt vorhanden ist, ist es wichtig eine Wohnung oder Haus zu haben, welche(s) nicht zu viele Nachteile hat. Daher würde ich persönlich zum Beispiel keine Erbpachtwohnung kaufen (oder nur ganz, ganz günstig) die Im Hochparterre liegt und keinen Balkon hat. Das sind drei Nachteile, von denen jeder für eine bestimmte Zielgruppe ein Kaufverhinderer ist. In einem mittelmäßigen Markt bleibt bei diesen drei Nachteilen kein Käufer mehr übrig.

Regel 2: Erbpacht plus Wohngeld darf pro Monat nicht zu hoch sein

Berechnung
Wie hoch ist die effektive Gesamtbelastung?

Sie können einen Neubau auf Erbpacht erwerben mit hoher Erbpacht und geringem Wohngeld oder Sie können ein Objekt aus den 60ern kaufen mit etwas höherem Wohngeld, aber günstiger Erbpacht – beides ist o.k. Problematisch ist es aber, wenn Sie hohe Erbpachtgebühren plus ein hohes Wohngeld haben. Nehme wir einmal eine 100 m² Wohnung mit 450,- Euro Wohngeld und 360,- Euro Erbpacht. Das ist natürlich problematisch. Hier muss man auch etwas in die Zukunft schauen können, vielleicht ist die Erbpacht hoch, das Wohngeld aktuell niedrig, aber anhand des Gebäudes kann man schon sehen, dass es kostenintensiv werden könnte. Große Gebäude mit Flachdächern, Betonfassaden, großen Tiefgaragenanlagen, Mehrere Aufzüge, alte Fußbodenheizungen, Baujahr 1971, etc., – hier sollte man genauer hinsehen.

Regel 3: Überprüfen Sie die Beleihungsgrenzen

Häufig schreibt der Erbpachtgeber einen maximalen Beleihungssatz für die Finanzierung in Prozent vor. Damit sichert er sich, bzw. seine Erbpacht ab. Der Erbpachtgeber möchte natürlich sicherstellen, dass er seine monatliche Einnahme für das zur Verfügung stellen des Grundstücks bekommt. Fragen Sie hier den Verkäufer, den Erbpachtgeber oder den Immobilienmakler.

Sollte der Erbbaurechtsgeber eine Privatperson sein, so lesen Sie den Erbbaurechtsvertrag und den Grundbuchauszug und fragen Sie die Finanzierungsbank, ob sie diese Finanzierung überhaupt machen können. Stichwörter: Erster Rang/Rangrücktritt/Stillhalteerklärung.

Erbbaurechtsvertrag
Den Vertrag immer genau kennen

Regel 4: Lesen Sie den Erbpachtvertrag

Zwei wichtige Punkte, die Sie ansehen sollten, sind: a) Wie lange läuft der Vertrag noch? und b) Wie sieht es am Ende des Vertrages aus, wenn dieser ausläuft? Wie hoch in Prozent des Gebäudewertes ist meine Abfindung, wenn der Vertrag nicht verlängert wird? Hier sollten Sie sich schlau machen.

Regel 5: Suchen Sie sich ein Notariat mit Erfahrung in Erbpachtverträgen

Häufig ist es vorteilhaft den notariellen Kaufvertrag bei Erbpachtobjekten vor Zeichnung zum Erbpachtgeber zu geben, so dass der sich äußert, ob bestimmte Passagen geändert werden müssen. Dies ist nicht bei jedem Erbpachtgeber angeraten, aber bei den kirchlichen Erbpachtgebern oder auch der Stadt München ist es vorteilhaft.


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Rainer Fischer
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