Vorfälligkeitsentschädigung beim vorzeitigen Ablösen eines Darlehens

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Es gibt sehr unterschiedliche Gründe für einen Hausverkauf. Vom ganz normalen Umzug über die Ehescheidung bis hin zum Todesfall gibt es vielerlei Anlässe, die uns manchmal gewollt oder ungewollt zu einem Immobilienverkauf bewegen. Mit einer speziellen Problematik, der Vorfälligkeitsentschädigung, muss man sich auseinandersetzen, wenn das Haus noch nicht abbezahlt und noch mit einem Kredit behaftet ist.

Die meisten Immobilien wurden beim Erwerb über eine Bank finanziert. Und es kommt verhältnismäßig oft vor, dass das Darlehen, wenn die Immobilie verkauft wird, noch immer läuft. Das zeigt sich auch bei einer stattlichen Anzahl von Fällen, die ich als Immobilienmakler München bearbeiten durfte.

 

Vorfälligkeitsentschädigung Definition

Will ein Kreditnehmer sein Darlehen vorzeitig noch während der Zinsfestschreibungszeit kündigen, kann die finanzierende Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen. Die Bank hat bei der Aufnahme des Darlehens fest mit den Zinsen gerechnet, und durch die vorzeitige Ablösung des Kredits entsteht der Bank ein Zinsschaden, den der Kreditnehmer durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen muss.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist also ein Geldbetrag, den die Bank einem Kreditnehmer in Rechnung stellt, wenn er einen Kredit vorzeitig kündigt. Dies gilt, wenn im Kreditvertrag nicht die Möglichkeit einer Rückzahlung vor Fälligkeit vereinbart ist.

 

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Fällig wird die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer außerplanmäßigen Rückführung eines Darlehens innerhalb der Zinsfestschreibungszeit. Als Zinsfestschreibungszeit bezeichnet man den Zeitraum eines laufenden Kreditvertrages, in dem ein Zinssatz fest vereinbart und noch nicht an den aktuellen Markzinssatz angepasst ist.

 

Vorfälligkeitsentschädigung Berechnung

Die Finanzierungsbank hat dem Immobilienbesitzer für eine bestimmte Zeit einen festen Zins zugesagt und möchte bei vorzeitiger Aufhebung des Vertrages einen bestimmten Ausgleichsbetrag haben.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird von der kreditgebenden Bank berechnet und richtet sich nach der Darlehenssumme, dem fest vereinbarten Zinssatz sowie der verbleibenden Zinsdauer.

Prinzipiell gibt es für die Berechnung zwei Möglichkeiten:

1. Aktiv-Aktiv-Methode

Der Kreditgeber berechnet den Schaden davon ausgehend, dass er das Geld, welches er durch die vorzeitige Tilgung erhält, als Ersatzdarlehen an einen anderen Kunden verleiht. Wenn der neue Kredit einen niedrigeren Zinssatz aufweist, entsteht der Bank ein Schaden. An dieser Stelle berücksichtigt man abgesehen von der Zinsdifferenz beider Darlehen auch einen sogenannten Zinsmargenschaden. Dieser beläuft sich auf 0,5% des Kredits, zuzüglich weiterer Kostenfaktoren in Abhängigkeit von der Restlaufzeit. Die Aktiv-Aktiv-Methode ist meistens für den Kunden die günstigere Lösung – sie wird daher von den meisten Kreditinstituten nicht angewendet.

2. Aktiv-Passiv-Methode

Bei diesem Rechenmodell geht man davon aus, dass die Bank mit dem Geld in Aktien investiert, um den Zinsausfall auszugleichen. Diese Berechnungsmethode fällt meistens zugunsten des Kreditgebers aus, weswegen sie für die Banken die präferierte Formel darstellt. Sie wird in der Regel auch von den Online-Vorfälligkeitsentschädigungsrechnern verwendet.

Zusätzliche Kosten dürfen die Banken für den Verwaltungsaufwand verlangen, welche in die Vorfälligkeitsentschädigung mit eingerechnet werden. Jedoch kann die Höhe stark variieren (bis zu 300 €), da es keine gesetzlichen Vorschriften gibt.

 

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf Rechner

Die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf berechnen wird die kreditgebende Bank, doch können Sie sich online mit verschiedenen Vorfälligkeitsentschädigungsrechnern einen ersten Eindruck von den ungefähren Kosten verschaffen. In der Regel berechnen Vorfälligkeitsrechner bei korrekter Dateneingabe den Betrag der Vorfälligkeitsentschädigung auf 95 % genau.

Ich persönlich verwende aktuell diesen Vorfälligkeitsrechner.

 

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf – BGH setzt Grenzen

In einem Urteil vom 19. Januar 2016 (AZ: XI ZR 388/14) entschied der Bundesgerichtshof, dass Banken bei einer vorzeitigen Kündigung von Immobiliendarlehen keine übermäßig hohen Entschädigungen verlangen dürfen.

Bislang war ungeklärt, ob sogenannte Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden müssen. In vielen Darlehensverträgen ist vorgesehen, dass die Kunden zusätzlich zu den monatlichen Raten einmal pro Kalenderjahr eine Sondertilgung vornehmen dürfen, so werden oft bis zu 5 % des Kreditbetrages im Jahr zusätzlich zurückgezahlt.

Eine Sparkasse hatte bei Darlehen zwar Sondertilgungsrechte eingeräumt, jedoch in einer Klausel die Berücksichtigung von Sondertilgungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitszinsen bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung ausgeschlossen.

Diese Praxis sah der BGH als nicht rechtens an. Nach dem Urteil des BGH müssen Banken nun generell den Effekt von Sondertilgungen zugunsten der Darlehensnehmer kostenmindernd berücksichtigen. Zahlreiche Banken taten das bereits ohnehin, das Urteil bestätigt damit prinzipiell eine ausgedehnte Praxis und setzt übermäßigen Forderungen eine Grenze.

 

 

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Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf umgehen

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann je nach Höhe durchaus eine bedeutende finanzielle Belastung darstellen. Die Frage, ob und wie sich eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden lässt, liegt auf der Hand. Schauen wir die Möglichkeiten dazu an:

1. Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahre Darlehensdauer

Der § 489 BGB sieht für Darlehen nach dem Ablauf der Dauer von 10 Jahren ein ordentliches Kündigungsrecht mit 6-monatiger Kündigungsfrist vor. D. h., wenn Sie Ihren Kredit nach 10 Jahren kündigen, hat die Bank keinen Anspruch mehr auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Für eine erfolgreiche Abwicklung des Kredits müssen allerdings einige weitere Punkte beachtet werden.

a) 6 Monate Kündigungsfrist

Nach 10 Jahren oder mehr können Sie das Darlehen jederzeit kündigen, müssen aber immer zusätzlich die 6-monatige Kündigungsfrist abwarten, bevor Sie die Restschuld zurückzahlen und das Darlehen abwickeln können.

b) 2 Wochen Zeit, um die Restschuld zurückzuzahlen

Nach Ablauf der 6 Monate Kündigungsfrist müssen Sie schnell sein und innerhalb weiterer 2 Wochen die Restschuld begleichen. Wird diese Frist versäumt, gilt das Darlehen als nicht beendet und es läuft einfach weiter. Es kann zwar erneut gekündigt werden, aber dann muss wieder die 6-monatige Kündigungsfrist abgewartet werden.

c) Keine Veränderungen am Darlehensvertrag

Der Darlehensvertrag darf zwischenzeitlich nicht verändert worden sein. Wurden z. B. Laufzeit oder Zinssatz angepasst, beginnen die 10 Jahre mit dem Datum der neuen Vereinbarung wieder von vorn zu laufen.

Es ist daher nicht selten, dass Banken kurz vor dem Ablauf der Zehnjahresfrist ihren Kunden eine anscheinend lukrative Anpassung des Darlehensvertrages anbieten. Durch eine solche Anpassung startet die Frist wieder von neuem und der Vertrag kann nun nicht mehr ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.

Bevor Sie einer Vertragsänderung zustimmen, sollten Sie das Angebot auf jeden Fall überprüfen und mit den marktüblichen Konditionen für Kredite vergleichen. Denn unter Umständen handelt es sich letztlich nur um ein Lockangebot der Bank, um die Frist von neuem zu starten.

2. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Darlehensverträge müssen aufgrund gesetzlicher Regelung eine sog. Widerrufsbelehrung enthalten. Diese ermöglicht es dem Kunden innerhalb von 2 Wochen nach Vertragsabschluss Widerruf einzulegen und vom Vertrag zurückzutreten.

Ist die Widerrufsbelehrung der Bank allerdings fehlerhaft, dann kann aufgrund der falschen Information die 14-tägige Widerrufsfrist aus juristischer Sicht gar nicht erst beginnen. Das hat zur Folge, dass der Widerruf prinzipiell auf Dauer bzw. „ewig“ möglich ist.

Im Endeffekt bedeutet das, dass eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung durch die Bank jederzeit der Möglichkeit die Tür öffnet, den Darlehensvertrag ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aufzukündigen.

Welche Verträge sind betroffen

Altverträge ab 1. Sept. 2002 bis 10. Juni 2010 mit eingetragener Grundschuld:

Diese können allerdings seit dem 22 Juni 2016 nicht mehr widerrufen werden, selbst wenn die Widerrufsbelehrung Fehler enthält. Ist der Widerruf aber bereits innerhalb der Frist erfolgt, ist eine Rückabwicklung und ein Nutzungsersatz möglich.

Neuverträge ab dem 10. Juni 2010:

Das Widerrufsrecht gilt auch nach dem 21. Juni 2016, falls die Belehrung nicht korrekt oder die Widerrufsfrist aufgrund fehlender Angaben im Vertrag gar nicht erst angelaufen ist.

 

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen Sparkasse

Die möglichen Fehler in der Widerrufsbelehrung sind für den Laien evtl. nicht gleich ersichtlich, daher ein paar Beispiele:

  • Sparkassen machten eine sog. „zuständige Aufsichtsbehörde“ zur Pflichtangabe, was für das Anlaufen der Widerspruchsfrist erfordern würde, dass diese Angaben im Darlehensvertrag auch wirklich gemacht werden müssen. Allerdings hat der BGH entschieden, dass dies eine fehlerhafte Widerrufsinformation und damit nicht zulässig ist. Einige hunderttausend Verträge sind davon betroffen.
  • In vielen Verträgen der Sparkassen ist eine Option enthalten, der den Verbrauchern suggeriert, dass die Sparkasse „gegenüber öffentlichen Stellen Aufwendungen … erbringt“, wobei die Option bereits im Vorhinein angekreuzt ist. Die Höhe der „Aufwendungen“ ist für den Verbraucher aber nicht nachvollziehbar. Der Hinweis wird als unzutreffend und verwirrend betrachtet.

Auch andere Banken haben wiederholt Fehler in ihren Widerrufsbelehrungen, z. B. fehlende „Widerrufsfolgen“.

Ist ein Fehler in der Widerrufsbelehrung können Sie möglicherweise die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden. Vergleichen Sie die Widerrufsbelehrung Ihrer Bank mit einer gesetzlichen Mustervorlage und prüfen Sie auf Diskrepanzen. Haben Sie einen entsprechenden Verdacht, empfiehlt es sich, Kontakt zu einem kompetenten Anwalt aufzunehmen und die Widerrufsbelehrung Ihrer Bank einmal prüfen zu lassen. Möglicherweise können Sie sich eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung einfach sparen.

 

Vorfälligkeitsentschädigung KfW

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist weltweit die größte nationale Förderbank, d. h. eine Spezialbank, die über öffentliche Mittel verfügt, um Kredite im Rahmen spezieller Förderprogramme zu vergeben. Herkömmliche Banken vermitteln Kredite mit KfW-Förderung.

Solche Kredite werden beispielsweise gewährt zur Finanzierung energiesparender Häuser, von Fotovoltaik-Anlagen, energetische Sanierungen und einen altersgerechten Umbau einer Wohnung. KfW-Kredite sind staatlich gefördert und daher meist zinsgünstig.

Bei der vorzeitigen Kündigung eines KfW-Kredites und bei der Frage, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie hoch sie ist, gelten bei der KfW eigene Regeln, die jeweils abhängig davon sind, wofür der Kredit vergeben wurde.

Wurde der Kredit aufgenommen für „altersgerechtes Umbauen“, „energieeffizientes Bauen/Sanieren“ oder „Wohnraum modernisieren“, kann das ganze Darlehen oder auch Teilbeträge prinzipiell zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Bei anderen Krediten, beispielsweise für „Erneuerbare Energie“ und den damit geförderten Fotovoltaik-Anlagen dagegen verlangt die KfW bei vorzeitiger Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sondertilgungen sind aber grundsätzlich möglich.

Wiederum anders verhält es sich beim Programm „Wohneigentum“ für Käufer von selbstgenutzten Wohnimmobilien. Sondertilgungen sind hier nicht vorgesehen. Grundsätzlich kann aber das ganze Darlehen vorzeitig gekündigt und auf einmal zurückgezahlt werden – allerdings wird dann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Fehler bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung KfW

Auch bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei KfW Krediten sind bereits Fehler aufgetreten. In einigen Fällen wurde von der kreditgebenden Bank der KFW-Anteil als Teil des Gesamtdarlehens mitgerechnet und aus dem Gesamtbetrag die Vorfälligkeitsentschädigung errechnet. Die KfW trägt jedoch die Kosten für ihren Anteil selbst und die kreditvergebende Bank ist nicht berechtigt, das Gesamtdarlehen als Berechnungsgrundlage zu verwenden. Die einzelnen Darlehensgeber müssen bei einer korrekten Vorfälligkeitsentschädigung KfW anteilig aufgeschlüsselt werden.

Auch andere Fehler sind denkbar, wie z. B. in der Widerrufsbelehrung. Daher sollte man die Vorfälligkeitsentschädigung auch bei einem KfW-Kredit durchaus von einem Experten auf inhaltliche oder formelle Fehler prüfen lassen.

 

Vorfälligkeitsentschädigung bei zwingendem Hausverkauf

Unerwartete Entwicklungen zwingen manchmal dazu, Pläne zu ändern. Es passiert nicht allzu selten, dass Hauskäufer ihr Haus aufgrund ungünstiger Entwicklungen, z. B. Verlust des Arbeitsplatzes, Scheidung usw. wieder verkaufen müssen, manchmal kommt es in diesem Rahmen auch zur Zwangsversteigerung.

Läuft noch ein Darlehen und der Kredit soll nach dem Verkauf abgelöst werden, wie verhält es sich mit der Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank verlangt, wenn der Hausverkauf gezwungenermaßen vorgenommen wurde? Gibt es Regelungen, die dem Darlehensnehmer das Leben erleichtern?

Im Grunde nein, denn es gelten die gleichen Regeln wie sonst auch. Die Argumentation der Bank ist dieselbe wie bei jeder anderen vorzeitigen Kreditablösung. Der Zinsschaden für die Bank entsteht bei zwingendem Hausverkauf gleichermaßen.

Ablehnen kann die Bank eine vorzeitige Kreditkündigung bei einem Hausverkauf allerdings nicht, weil das Darlehen ohne die Immobilie ja sowieso nicht mehr grundpfandrechtlich gesichert sein kann.  

Die Möglichkeiten, die Vorfälligkeitseinschränkung bei zwingendem Hausverkauf zu vermeiden sind daher die üblichen: Entweder die 10-Jahres-Frist irgendwie abwarten oder aber Fehler in der Widerrufsbelehrung finden und den Kreditvertrag dann abwickeln. Oftmals eröffnen sich diese Möglichkeiten nicht, und die Vorfälligkeitsentschädigung muss notgedrungen in Kauf genommen werden.

 

Vorfälligkeitsentschädigung bei hausverkauf steuerlich absetzbar

In manchen Fällen lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung nicht umgehen, allerdings bietet sich unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, sie von der Steuer abzusetzen und so den Verlust wenigstens zum Teil zu mindern.

Wann ist die Vorfälligkeitsentschädigung absetzbar?

Grundsätzlich ist das nur bei Immobilienkrediten für vermietete Immobilien möglich. Zudem muss die Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, weil eine Umschuldung vorgenommen wird, d. h. es wird ein neuer Kredit aufgenommen, um einen alten abzulösen. Dies sind die Voraussetzungen für eine steuerliche Absetzbarkeit.

Hintergrund:

Mieteinnahmen müssen steuerlich gemeldet werden. Relevant sind aber auch die Kosten, die aus der Vermietung heraus entstehen. Bei einem über ein Darlehen finanzierten Objekt zählen auch die Zinszahlungen zu den steuerlich absetzbaren Ausgaben. Wird eine Umschuldung vorgenommen, ist für die Ablösung des alten Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, falls sich das aus der gegebenen Konstellation ergibt. Im Endeffekt ergeben sich damit durch die Vorfälligkeitsentschädigung höhere Vermietkosten.

Aus diesem Zusammenhang heraus fällt die Vorfälligkeitsentschädigung unter die Rubrik Werbungskosten und kann als solche von der Steuer abgesetzt werden. Wohlgemerkt gilt dieser Zusammenhang nur, solange das Mietverhältnis besteht. Nach einer Mieterkündigung ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr absetzbar.

Wann ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht absetzbar?

Nicht als Werbungskosten absetzbar sind dagegen Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn sie aufgrund vertraglich nicht vereinbarter Sondertilgungen zustande kommen, oder wenn die Immobilie während des Zeitraums der Zinsbindung verkauft wird, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 11.02.2014 (AZ IX R 42/13).

Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungsgewinn bei der Spekulationssteuer

Allerdings gibt es hier unter Umständen die Möglichkeit anders Steuern zu sparen, falls nämlich der Verkauf innerhalb 10 Jahren vorgenommen wird und eine Spekulationssteuer fällig wird. Dann nämlich lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten behandeln und der Veräußerungsgewinn, auf den die Spekulationssteuer gezahlt werden muss, vermindert sich entsprechend. Sofern Sie noch innerhalb der Spekulationssteuer (10 Jahre) verkaufen und einen Gewinn erzielen, den Sie versteuern müssen, sollten Sie Ihren Steuerberater fragen, was hier vielleicht zu beachten ist, so dass Sie den Betrag steuerlich geltend machen können.

Auch bei einer Umschuldung einer vermieteten Immobilie zu günstigeren Konditionen sollten Sie Ihren Steuerberater darüber informieren. Die Umschuldung reduziert die monatliche Zinsbelastung, dafür fällt einmalig der “Strafzins” an. Dies sollte im Normalfall steuerlich abzugsfähig sein. Bei einem steuerfreien Verkauf kann allerdings keine Vorfälligkeitsentschädigung abgesetzt werden.  

 

Fazit:

Schwierigkeiten können eigentlich nur dann auftreten, wenn Darlehen plus Vorfälligkeitsentschädigung zusammen größer als der Verkaufspreis sind. In diesem Fall muss der Verkäufer vor dem Verkauf mit seiner Bank sprechen. Falls der Immobilienverkauf aber lukrativ ist, spielt die Vorfälligkeitsentschädigung eventuell nur eine untergeordnete Rolle, man bezahlt sie und freut sich über die restlichen Einnahmen.

Herzliche Grüße und eine vorfälligkeitsentschädigungsfreie Zeit wünscht

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320

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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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