Die meisten Mietverhältnisse verlaufen gut und enden meist auch im Guten. Doch manchmal kommt es gerade bei der Beendigung von Mietverhältnissen zu Differenzen bis hin zu handfesten Auseinandersetzungen darüber, ob bestimmte Schäden im Mietobjekt schon vor dem Einzug da waren oder erst durch den Mieter verursacht wurden.

Der Zustand einer Wohnung und evtl. bestehende Mängel oder Schäden und andere wichtige Daten wie Zählerstände sollten deshalb bei Ein- und Auszug eines Mieters in einem Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert werden. Das Gesetz schreibt ein Wohnungsübergabeprotokoll zwar nicht vor, im Fall der Fälle wird es aber auch vor Gericht als Beweismittel anerkannt. Ein solches von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll hilft effektiv dabei, nachträgliche Unstimmigkeiten und Streitigkeiten darüber, welche Schäden vom Mieter verursacht und durch ihn zu beheben sind, zu verhindern.

 

Wohnungsübergabeprotokoll Vermietung – Inhalt und Muster-Download [Word|PDF]:

Für Aufbau und Inhalt eines Übergabeprotokolls gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Damit ein solches Protokoll aber seinen Zweck erfüllen kann, muss es den Zustand der Wohnung bei der Übergabe nachvollziehbar zeigen. Daher sollte es die folgenden Punkte enthalten:

  • Namen der Anwesenden: Vermieter, Mieter, bevollmächtigte Vertreter, evtl. Zeugen
  • Datum der Übergabe
  • Daten zum Mietobjekt: Straße, Ort, evtl. Position im Haus
  • Datum Ein- und Auszug
  • Einzelheiten zum Zustand der Wohnung und festgestellte Mängel (an Fenstern, Türen, am Wandanstrich oder Tapete, an Teppichen, Böden, elektrischen Leitungen oder Geräten sowie an Heizung, Toiletten oder Wasserhähnen, etc.). Schäden sollte man einzeln und für Beweiszwecke mit Fotos dokumentieren.
  • Falls vorhanden, Wohnungsausstattung und Zustand

Ggfs. können weitere Punkte wichtig sein, die ebenfalls im Protokoll notiert werden:

  • Absprachen bzgl. Schönheitsreparaturen
  • Zahlerstände für Strom, Heizung, Wasser
  • Schlüssel, Anzahl und stattgefundene Übergabe
  • Mietkaution, Höhe und Rückzahlung
  • Vereinbarung zu Kostenübernahmen
  • Nachfristsetzung (Zeitrahmen, den der Mieter ohne rechtliche Folgen zur Verfügung hat, um nach dem Auszug Schäden zu beheben)

 

Wohnungsübergabe Vermietung
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Übergabeprotokoll Wohnungsmietung Word
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Konsequenzen

Die Feststellung des Zustands der Wohnung ist die eine Seite. Doch welche Pflichten haben Vermieter und Mieter in Bezug auf die festgestellten Schäden? Und was gilt es sonst noch zu beachten?

 

Wer ist für welche Schäden verantwortlich?

Manche der festgestellten Schäden kann der Vermieter beanstanden bzw. Schadensersatz dafür einfordern, für andere nicht. Der Mieter haftet vor allem für Schäden, die durch seine unsachgemäße Behandlung zustande kamen. Allerdings haftet er nicht für Schäden, die einfach durch alltäglichen Gebrauch zustande gekommen sind.

Meist finden sich auf Fußböden irgendwelche Abnutzungsspuren oder Kratzer. Hier spricht man aber nicht von unsachgemäßer Behandlung, sondern von gewöhnlichen Gebrauchsspuren. Und für die ist im Regelfall der Vermieter zuständig. Für gewöhnliche Gebrauchsspuren sind die Kosten bereits durch die Mietzahlungen abgegolten. Auch kleine Kratzer auf Badfliesen, verfärbte Fugen, ein verkalkter Duschkopf o. ä. fallen in diese Kategorie. Überschreiten solche Mängel nicht das gewöhnliche, fällt das unter die Zuständigkeit des Vermieters.

Überschreiten die Schäden aber das gewöhnliche Maß, muss dafür der Mieter aufkommen. Gebrauchsspuren, die allgemein nicht mehr als gewöhnlich angesehen werden, beginnen bei Weinflecken auf Teppichböden, auch Brandlöcher durch Zigaretten gehören nicht mehr zum Normalgebrauch, und natürlich alle darüber hinaus reichenden Schäden.

 

Bauliche Veränderungen

Wand entfernen
Selbst eingesetzte Trennwände muss man evtl. auch wieder entfernen

Mieter verändern die Wohnung während ihrer Mietzeit oft erheblich, manchmal werden auch Änderungen an der Bausubstanz vorgenommen, wie Wanddurchbrüche, eingefügte Trennwände, Änderungen an Fenstern und Türen etc.

Grundlegend hat ein Vermieter darauf Anspruch, dass er die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückbekommt. Auch und sogar dann, wenn er den baulichen Änderungen als Vermieter zugestimmt hat.

Das heißt, dass Mieter die baulichen Änderungen, die sie vorgenommen haben, auch wieder rückgängig machen müssen und den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen müssen.

Ausnahmen:

  • Der Vermieter hat zugesagt, dass der Mieter die Änderungen beim Auszug so lassen darf (am besten gibt es dafür Zeugen oder etwas Schriftliches)
  • Der Rückbau verursacht beträchtliche Kosten und mindert den Wert der Wohnung
  • Die baulichen Änderungen waren erforderlich, um die Wohnung bewohnbar zu machen

 

Schlüssel

Der Vermieter hat bei der Rückgabe der Wohnung Anspruch auf die Herausgabe aller Schlüssel (Wohnungsschlüssel, Keller-, Briefkasten-, Garagenschlüssel usw.). Es spielt keine Rolle ob die Schlüssel original oder nachgemachte sind. Für verlorene Schlüssel steht dem Vermieter Schadensersatz zu.

 

Ich hoffe, diese Informationen helfen Ihnen bei Ihrer Wohnungsübergabe weiter und verbleibe mit herzliche Grüßen,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, über 25 Jahre seriöser Immobilienmakler in München, hat 1.100 Immobilien erfolgreich verkauft. Vor dem Hintergrund seiner Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern professionelle Unterstützung für einen stressfreien Immobilien-Verkauf an. Anfragen unter +49 89-131320 oder über unsere Kontakt Seite.


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