Das Bestellerprinzip Gesetz: Mögliche positive wie negative Folgen

Vor- und Nachteile des Bestellerprinzip-Gesetzes

Was ist das Bestellerprinzip?

In Deutschland war die Zahlung der Maklerprovision bei der Vermietung je nach Region unterschiedlich geregelt. Während in München und Hamburg gewöhnlich der Mieter zahlte, gab es andere Gebiete, in denen der Vermieter zur Kasse gebeten wurde. Durch das Bestellerprinzip Gesetz muss die anfallende Vermittlungsgebühr fast immer der Vermieter übernehmen, also der, der sozusagen den Makler bestellt.

Aufgrund des Wahlversprechens der Regierungsparteien und der Tatsache, dass in Deutschland mehr Wähler Mieter sind als Eigentümer, wurde das Bestellerprinzip als Gesetz durchgeboxt. Ob es letzten Endes vor Gericht Bestand hat, lässt sich heute nicht sagen. Wir werden sehen. Auf alle Fälle ist es jetzt erst einmal gültig und es lohnt sich vielleicht einen Blick darauf zu werfen, wie das den Markt verändern wird und was es für den einzelnen bedeutet. Dieser Artikel wurde für den Münchner Immobilienmarkt geschrieben und mag anderswo so nicht anwendbar sein.

Das eigentliche Problem und die eigentliche Lösung

Wie in der Politik üblich, geht das Bestellerprinzip Gesetz natürlich an dem was wirklich wichtig und richtig wäre vorbei. Generell bedeutet eine selbst bewohnte eigene Immobilie im Alter mietfreies Wohnen und stellt somit einen wichtigen Teil der Altersvorsorge dar. Im Alter Mieter zu sein, bedeutet eine zusätzliche Ausgabe stemmen zu müssen, die auch noch regelmäßig mindestens auf Inflationsniveau ansteigt. Da das Verhindern von Altersarmut ein wichtiges Ziel für Staat und Bevölkerung sein sollte, liegt natürlich die eigentliche Aufgabe darin, die Eigentumsquote (43% in Deutschland im Vergleich zu z.B. 86% in Norwegen und 74% in Griechenland) konsequent zu steigern. Dafür muss: a. Bauland an den Orten mit Nachfrage zu bezahlbaren Konditionen zur Verfügung gestellt wird; b. die Bearbeitung von Bauanträgen vereinfacht (weniger Bürokratie) und beschleunigt werden; c. preisgünstiges bauen möglich sein.

Da a. bis c. nicht oder nicht in ausreichendem Maße stattfinden, werden jetzt als „Lösung“ Willkürfaktoren eingeführt (Mietpreisbremse und Bestellerprinzip Gesetz), was ganz sicher zu neuen Problemen führen wird. Die eigentliche Lösung wäre aber „mehr Eigentümer“. Jetzt aber zum Bestellerprinzip und den möglichen positiven wie negativen Folgen:

Verwirrung und Umstellungsphase

Jegliche gesetzliche Umstellung in dieser Größenordnung wird zuerst einmal zwei Dinge auslösen: a. Verwirrung und b. mehr Bürokratie. Dies zeigt sich am aktuellen Mindestlohngesetz, welches für die Mitarbeiter innerhalb der Buchhaltung eines Unternehmens für einen immensen Mehraufwand gesorgt hat und sorgen wird, besonders im 450 Euro Bereich. Dies wird auch beim Bestellerprinzip so sein.

Vor- und Nachteile des Bestellerprinzips für Vermieter

Nachdem die Vermieter bereits durch die Mietpreisbremse, sowie der allgemein mieterfreundlichen Gesetzgebung benachteiligt sind, kommt das Bestellerprinzip Gesetz hier noch oben drauf. Es gibt jetzt verschiedene Arten von „Vermietertypen“, die unterschiedlich reagieren werden. Ich werde aber nur einige beschreiben:

Der recht junge, dynamische Vermieter wird die Vermietung zuerst mal selbst angehen. Solange alles schnell geht und gut läuft wird er dabei bleiben. Einen Makler wird er erst dann einschalten, wenn es ihm zu lange dauert den passenden Mieter zu finden oder wenn er einmal mit seiner Auswahl danebengegriffen hat und Mieteinbußen oder sogar hohe Renovierungskosten zu verzeichnen hatte.

Der ältere Vermieter. (73 Jahre alt und älter) Dieser Vermieter muss gewöhnlich aus finanziellem Gründen nicht vermieten und sind manchmal auch etwas eigensinnig. Er will weder den Makler bezahlen noch selber vermieten. „Dann bleibt es eben leer.“, höre ich die Herrschaften schon jetzt sagen. Bei dieser Zielgruppe werden Wohnungen definitiv einfach vom Markt verschwinden, indem der Vermieter z.B. den zusätzlichen Raum für sich selbst nutzt oder Ähnliches.

Vorteile für Vermieter sind durch das Bestellerprinzip Gesetz nicht erkennbar, es wird aber definitiv ein weiterer Nachteile geschaffen.

Immobilienmakler – Änderungen in der Arbeitsweise

Das Bestellerprinzip hat nicht nur Nachteile für den Makler. War er bisher Mittler ist er jetzt für den Vermieter tätig. Damit entfällt jegliche verbale Rechtfertigung der Provision gegenüber dem Mieter, der ja dann nichts mehr bezahlt. Was kann oder sollte der Immobilienmakler jetzt tun, um übermäßige Verluste beim Einkommen zu vermeiden?

Vorneweg – es wird in der Übergangsphase weniger Einnahmen geben. Er muss also effektiver arbeiten und dem Vermieter vielleicht ein besonderes Angebot unterbreiten, damit unterm Strich nicht weniger übrigbleibt. Vier mögliche Veränderungen:

1. Bisher lief das Ganze so: Offerte-Anruf-Besichtigung-Bonitätsprüfung-Auswahl-Mietvertrag. Der Makler könnte jetzt z.B. mittels technischem Equipment das Ganze verändern und reduzieren auf: Offerte-Bonitätsprüfung-ausgewählte Besichtigungen-Entscheidung-Mietvertrag. Der Mieter müsste dafür lediglich die Chance bekommen Online vollumfänglich besichtigen zu können und ohne großen Aufwand die Unterlagen für die Bonitätsprüfung einsenden zu können. Das könnte dem Makler 30-40% Arbeitsersparnis bringen, die er dann in irgendeiner Art und Weise an den Vermieter weitergibt. Und für den Mieter wäre es im Normalfall ohne Nachteil.

2. Der Vermieter hat normalerweise kein Problem den Makler zu bezahlen, wenn er wüsste, dass der Mieter 5 Jahre bleibt und auch durchgehend die volle Miete bezahlt. Das kann der Makler natürlich nicht garantieren. Er könnte dem Vermieter aber z.B. vertraglich zusichern, dass er, falls a. der Mieter innerhalb von 12 Monaten auszieht er dem Vermieter kostenlos einen neuen Mieter sucht, oder falls b. der Mieter innerhalb von 24 Monaten auszieht, der Makler für die halbe Provision die Aufgabe übernimmt.

3. Schätzungsweise 80% der Mietverhältnisse laufen problemlos. Bei 20% ist dies nicht so. Der Immobilienmakler, der sich z.B. durch ein besseres Mieterauswahlverfahren darauf spezialisiert die Qualität der Mieter zu erhöhen ist sicher sein Geld wert. (Wer schon mal einen wirklich schlechten Mieter und deshalb große Kosten hatte, wird dies bestätigen.)

4. Reduziertes Dienstleistungspaket: Bisher hat der Immobilienmakler für 2,38 Monatsmieten die vollständige Vermietung übernommen. Um es bezahlbarer zu machen könnte der Makler gegen 1,19 Monatsmieten die Bereiche gute Fotos und gute Internetpräsentation plus Hilfe bei der Mieterauswahl (inkl. Schufa) und dem Mietvertrag übernehmen, dem Vermieter die Besichtigungen und die Übergabe der Immobilie aber überlassen.

Dies wären vier Möglichkeiten, wie ein Immobilienmakler der einen hohen Anteil an Vermietungen hat, sich auf diesen neuen Markt einstellt. Sicher gibt es mehr.

Vor- und Nachteile für die Mieter

Kurzfristig bringt das Bestellerprinzip Gesetz für die Mieter im Raum München definitiv finanzielle Vorteile. Genauso wie auch die Mietpreisbremse. Durch die aktuelle Zinslage am Finanzierungsmarkt können Anleger nach wie vor zu einigermaßen bezahlbaren Konditionen Immobilien erwerben, die sie dann finanziert vermieten. Also – kurzfristig alles im grünen Bereich. (Ich weiß, die Mieten sind in München schon hoch und allein von daher nicht wirklich im „grünen Bereich“.)

Mittel- und langfristig sieht es da schon anders aus. Sollten die Zinsen tatsächlich in einigen Jahren deutlich ansteigen hat der Immobilienmarkt durch die beiden Gesetzesänderungen einen reduzierten Anreiz für Anleger. Dann passiert das, was wir schon mal um 2005 herum hatten – Immobilien werden nur noch zum Selbstbezug erworben und es wird am Mietmarkt noch enger, als es eh schon ist.

Da die Bundesregierung, wie auch die Stadt ihr Geld auf anderen Wegen versandelt, steht kaum Geld für Wohnbauprogramme zur Verfügung. Selbst wenn man dann wieder steuerliche Anreize schafft und manches wieder zugunsten der Vermieter lockert, wird es x Jahre dauern, bis der Trend sich wieder umkehrt. Als Mieter muss man also hoffen, dass die Zinsen einfach unten bleiben und die, die es sich leisten können, Immobilien erwerben, vermieten und damit gut fahren.

Das Beste wäre natürlich, wenn das passieren würde, was ich unter „Das eigentliche Problem und die eigentliche Lösung“ schon geschrieben habe: a. es werden mehr bezahlbare Baugrundstücke ausgewiesen; b. es werden schnelle Baugenehmigungen erteilt; c. es werden Systeme angeboten, wie man preisgünstig bauen kann. Dann würden viele Mieter zum Immobilieneigentümer werden und der Staat hätte einen Teil seines Problems der drohenden Altersarmut gelöst. Ein weiterer positiver Faktor wäre, dass Wohnanlagen mit hohem Eigentümeranteil gewöhnlich in besserem Zustand sind als mit Geringem. Mich persönlich würde es sehr freuen, wenn dies ein Trend werden würde.

Für weitere Fragen oder die Übernahme Ihres Immobilienverkaufs stehe ich persönlich gerne zur Verfügung.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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