Wie hoch ist der Preisabschlag oder die Preisminderung bei Erbpachtimmobilien?

Im Mittel beträgt der Preisabschlag oder die Preisminderung bei Immobilien auf Erbpacht in München zwischen 25 und 50%. Mehr dazu im folgenden Text.

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren vielerorts, vor allem in städtischen Regionen, stark in die Höhe geschossen.  Wer seinen Traum von einem Eigenheim verwirklichen will, muss für gewöhnlich tief in die Tasche greifen. Für den ein oder anderen stellt sich daher die Frage, ob es nicht Möglichkeiten gibt, günstiger an ein Eigenheim zu kommen. Die Erbpacht bietet hier unter Umständen eine Möglichkeit, da in diesem Modell das Grundstück nicht mitgekauft, sondern nur gepachtet wird und insgesamt durch die Kaufpreiseinsparung beim Grundstück mitunter eine beachtliche Preisminderung für den Immobilienkauf insgesamt realisierbar ist.

 

Wie die Erbpacht funktioniert

Bei der Erbpacht bzw. beim Erbbaurecht gibt es den Haus- oder Immobilieneigentümer und den Grundstückseigentümer, also getrennte Einheiten. Der Hauseigentümer (Erbpachtnehmer) zahlt dem Grundstückseigentümer (Erbpachtgeber) eine monatliche Pacht für die Nutzung des Grundstücks auf dem sein Haus oder seine Wohnung steht.

Erbpachtprinzip

Dieses Arrangement wird notariell in einem Erbpachtvertrag fixiert, der gewöhnlich über eine Zeitspanne von 50 – 99 Jahren angelegt ist. Nach Ablauf dieser Zeitspanne endet der Vertrag und die Immobilie geht gegen Zahlung einer Entschädigung von normalerweise 2/3 des Gebäudewerts (oder was sonst im Vertrag vereinbart ist) an den Erbpachtgeber über. Für den Erbpachtnehmer ist die Immobilie in diesem Szenario von da an nicht mehr nutzbar. Alternativ kann der Vertrag aber auch verlängert werden und alles läuft weiter wie bisher.

 

Preisabschlag bei der Erbpacht

Man Holding Two Coin Stacks To Compare
Beim Kauf einer Erbpachtimmobilie sind die unmittelbaren Erstehungskosten deutlich geringer

Wie dargelegt, wird bei der Erbpacht das Grundstück nicht mitgekauft, sondern nur gepachtet. Beim Erwerb einer Erbpachtimmobilie fallen also im Vergleich zum Kauf einer konventionellen Immobilie für den Kauf zunächst bedeutend geringere Kosten an.

Meist liegt der Rahmen des Preisabschlags bei einer Erbpachtimmobilie, was man also im Vergleich zu einer klassischen Immobilie mit Grundstück weniger zahlt, zwischen 25 und 50 %. Wie hoch der Kaufpreis für die Erbpachtimmobilie insgesamt ausfällt, hängt im Großen und Ganzen von der Immobilie ab (Größe und Zustand), und außerdem davon, wie lange der Erbpachtvertrag beim Zeitpunkt des Kaufs noch läuft, wie hoch der Erbbauzinssatz ist und ebenfalls von der Höhe der Entschädigung, wenn der Vertrag abläuft.

Dadurch, dass das nötige Kapital für die Finanzierung der Immobilie insgesamt niedriger ist und ein niedrigeres Finanzierungsdarlehen aufgenommen werden muss, ist das verfügbare eigene Einkommen prozentual zum Kaufpreis höher und man kann die Finanzierung dadurch schneller tilgen. Natürlich bleibt weiterhin über die Vertragslaufzeit hinweg die monatliche Erbpacht zu zahlen.

Aufgrund dieser Rahmenbedingungen ist der Kauf einer Erbpachtimmobilie für manche Kaufinteressenten manchmal die einzige und manchmal sogar die beste Möglichkeit, ihren Traum vom Eigenheim zu realisieren ohne sich in unverhältnismäßige Schulden zu stürzen. Manchmal gibt es auch in bestimmten Lagen nur Immobilien auf Erbpacht und sonst nichts. Hier muss man sich dann entscheiden. 

 

Monatliche Erbpacht

Im Erbpachtvertrag wird ebenfalls der zu zahlende Erbbauzins festgelegt. Üblicherweise ist dieser monatlich zu zahlen, möglich ist aber auch quartalsweise oder jährlich.

Die Höhe des Erbbauzinses hat eine enorme Bandbreite. Die Faustregel ist, dass bei einem alten Vertrag die Erbpacht niedriger ist, bei Verträgen z.B. aus den 90ern ist die Pacht oft schon sehr hoch.

 

Die effektive Gesamtbelastung

Auch wenn man beim Kauf einer Erbpachtimmobilie im Vergleich zunächst einmal weniger zahlt, heißt das aber nicht unbedingt, dass man auf Dauer günstiger damit fährt. In manchen Fällen kommt man damit sehr gut weg, in anderen nicht. Es hängt vom Einzelfall und den jeweils beteiligten Faktoren ab. Deswegen sollte man grundsätzlich einigermaßen wissen, was man tut, wenn man den Kauf einer Erbpachtimmobilie erwägt.

Zukünftige Entwicklung Erbpacht
Um zu beurteilen, ob ein Erbpachtgeschäft gut ist, muss man im Blick haben, wieviel zukünftig und bis Vertragsablauf zu zahlen ist.

Die wichtigste Frage bei einem Erbpachtgeschäft ist, wie hoch die Gesamtbelastung über den ganzen Vertragszeitraum in etwa ist. Man zahlt zu Beginn einen geringeren Kaufpreis, auf der anderen Seite zahlt man über den im Erbpachtvertrag vereinbarten Zeitrahmen monatlich eine Erbpacht an den Grundstückseigentümer. Abhängig von der Höhe des Erbpachtzinses kann das über die Vertragslaufzeit hinweg ebenfalls eine hohe Summe ergeben.

Ob die Erbpachtimmobilie im Vergleich günstiger ist, hängt daher auch von äußeren Faktoren ab. Die Finanzierungen reichen sowohl bei einem klassischen Immobilienkauf wie auch beim Kauf einer Erbpachtimmobilie über einige Jahrzehnte hinweg. Der Erbpachtzins ist bis zum Vertragsende monatlich aufzubringen.

Ein beachtenswerter externer Faktor sind die Bauzinsen. Sind diese niedrig und die Erbpacht zugleich relativ hoch, wirkt sich das für Erbpachtimmobilien eher ungünstig aus. Sind die Bauzinsen günstig kann sich der Kauf einer konventionellen Immobilie mit Grundstück auf Dauer gesehen als günstiger herausstellen als der Kauf einer Erbbauimmobilie.

Auf der anderen Seite, sollten die Finanzierungs- bzw. Bauzinsen steigen, stellt sich die Erbpachtimmobilie sogar mit der Zahlung von Erbbauzinsen auf lange Sicht als die günstigere Variante heraus. Denn beim Kauf einer konventionellen Immobilie mit Grundstück muss insgesamt natürlich eine deutlich höhere Summe finanziert und getilgt werden. Das kann mehr Zeit in Anspruch nehmen und teuer werden, falls sich die Zinsen erhöhen. In diesem Szenario ist die die klassische Immobilie mit Grundstück die deutlich teurere Variante.

Allerdings kennt niemand die künftige Entwicklung der Zinsen. Dennoch kann sich der Kauf einer Erbbauimmobilie auszahlen. Deswegen muss man sich immer den Einzelfall ansehen und wissen, welche Kosten jetzt und zukünftig anfallen. Beispielsweise sind sogenannte Wertsicherungsklauseln Standard in Erbpachtverträgen, wodurch der Erbpachtzins immer wieder mit der allgemeinen Inflation erhöht wird. Man braucht einen guten Gesamtüberblick dahingehend, welche Kosten wann anfallen werden.

 

Fazit

Erbpachtimmobilien können eine brauchbare Alternative sein, wenn man nur eingeschränkt Eigenkapital einsetzen kann oder will oder der Finanzierungsspielraum begrenzt ist, denn die Preisminderung bzw. der Preisabschlag gegenüber einer klassischen Immobilie mit Grundstück kann enorm sein. Die effektiven Kosten über die Vertragslaufzeit hinweg muss man allerdings im Auge haben.

 

Sie haben Fragen zur Erbpacht oder haben eine Erbpacht-Immobilie in der Region München zu verkaufen – dann rufen Sie mich an. Ich helfe Ihnen gerne weiter.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320

Kontakt


Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


WEITERE EMPFEHLUNGEN:


Senden Sie mir Ihre Kontaktdaten mit dem Zusatz „Newsletter“ und Sie erhalten jede Woche kostenlos einen elektronischen Newsletter (E-Mail) mit meinen aktuellen Immobilienangeboten und weiteren interessanten Tipps aus der Praxis zum Thema Immobilienkauf und Verkauf.

Von dieser Versandliste können Sie sich jederzeit mit einem Klick wieder abmelden. Die Teilnahme ist völlig unverbindlich und Ihre E-Mail Adresse wird garantiert nicht an Dritte weitergegeben.


Bilder: stock.adobe.com

UNSERE MITGLIEDSCHAFTEN

Seit vielen Jahren sind wir Mitglied renommierter Vereine und Internet Platformen im Immobilienbereich, und konnten schon einige Auszeichnungen erlangen.

d9hhrg4mnvzow
IVD
IHK
BELLEVUE
GESM
GESM
Immo welt