Kostenlose Immobilien-Wertermittlung

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Wie viel ist meine Immobilie in München oder in Umkries von München eigentlich wert? Oder anders gefragt: Soll ich jetzt verkaufen oder meine Immobilie behalten?

Fordern Sie jetzt Ihre Preisberechnung inkl. Preisprognose für die nächsten Jahre an.

Zum Erhalt der Wertermittlungs klicken Sie sich einfach durch das beigefügte Tool, welches mir dann alle Daten für die Kalkulation liefert. Vorab: Die Informationen, die Sie mir für die kostenlose Immobilienwertermittlung mitteilen, behandele ich natürlich vertraulich.


Auf dieser Seite biete ich Ihnen eine kostenlose Immobilien-Wertermittlung, allerdings ohne vor Ort Besichtigung an. Sie ist unverbindlich, da ich keinerlei Garantie für die Richtigkeit meiner Kurzeinschätzung geben kann.

Für folgende Gebiete kann ich Ihnen diesen kostenlosen Service anbieten:

  • Stadt München (alle Stadtteile und angrenzenden Gemeinden),
  • Würmtal,
  • Germering,
  • Eichenau,
  • Puchheim,
  • Gröbenzell,
  • Starnberg,
  • Percha,
  • Grünwald,
  • Pullach,
  • Ottobrunn,
  • Unterhaching,
  • Taufkirchen,
  • Kirchheim und
  • Unterschleißheim.

Folgende Angaben würde ich dafür benötigen: (je mehr Informationen Sie mir zukommen lassen und umso exakter diese sind, umso genauer wird meine Einschätzung sein)

  • Welche Art von Immobilie? (Haus-Wohnung-Grundstück)
  • Genaue Adresse mit Hausnummer:
  • Grundstücksgröße:
  • Wohnfläche:
  • Zimmeranzahl:
  • Baujahr:
  • Ausrichtung Balkon oder Terrasse und Größe in m²:
  • Bauweise (Ziegel-Beton-Holzständerbauweise):
  • Anzahl Stockwerke:
  • In welcher Etage?
  • Angaben zur Lautstärke:
  • Bodenbeläge und wann zuletzt erneuert:
  • Badausstattung und wann zuletzt erneuert:
  • Alter der Einbauküche:
  • Angabe über weitere Einbauten:
  • Wohngeld, beziehungsweise monatliche Nebenkosten:
  • Heizkosten pro Monat:
  • Anstehende Reparaturen oder Sanierungen:
  • Wann beziehbar:
  • Falls vermietet, Kaltmiete, Warmmiete und Dauer des Mietverhältnisses:
  • Kennwert Energieausweis:
  • Heizungsart:
  • Alter der Heizung:
  • Sonstiges:

Bitte tragen Sie diese Daten in die weiter oben angezeigte Eingabemaske vollständig ein.

Kurz noch zum Vorgehen meiner kostenlosen Immobilien Wertermittlung: Sobald mir Ihre Daten vorliegen, verwende ich den aktuellsten Jahresbericht des Gutachterausschusses für die grobe Voreinschätzung. Hinzu kommen noch die Zahlen der bekannten Internetportale, die allerdings nur Angebotspreise und nicht tatsächliche Verkaufspreise liefern. Zusätzlich dazu werfe ich noch einen Blick auf kürzlich verkaufte ähnliche Objekte und auf die aktuellen Statistiken der IMV Marktdaten GmbH. Hier habe ich den Überblick über alle angebotenen Immobilien im Raum München bezogen auf die letzten 12 Monate.

Zum Schluss werden alle Preise miteinander verglichen und entsprechend angepasst. Danach rufe ich Sie an und lasse Ihnen Ihre kostenlose Immobilienwertermittlung München, natürlich unverbindlich, zukommen.

Falls Sie diese Immobilien Wertermittlung München allerdings für den Verkauf benötigen, müsste die natürlich viel exakter sein. Dann müsste ich mir Ihre Immobilie natürlich ansehen.

Denn für eine genaue Immobilienwertermittlung müssen viele Aspekte, die die Immobilie betreffen genau unter die Lupe genommen werden. Ich habe für Sie im Folgenden einmal eine etwas detailliertere Aufstellung der Faktoren vorgenommen, die den Wert einer Immobilie bestimmen und die bei der Immobilienwertermittlung einzeln und im Zusammenhang betrachtet werden müssen:

 

Die Immobilienwertermittlung – welche Faktoren spielen eine Rolle?

Ein absoluter Preis lässt sich für eine Immobilie vor einem Verkauf niemals angeben; dieser wird erst ersichtlich, wenn sich Verkäufer und Käufer bei einem konkreten Objekt auf den Verkaufspreis geeinigt haben. Denn wie bei allen anderen Gütern und Dienstleistungen im Marktgeschehen richtet sich der Preis nach Angebot und Nachfrage. Und bereits im Vorfeld einen in etwa zutreffenden Wert einzuschätzen, der sich beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung auch tatsächlich realisieren lässt, ist eine vielschichtige Angelegenheit. Denn jede Immobilie ist letztlich einzigartig. Und es gibt viele einzelne Faktoren, die im Zusammenspiel den konkreten Objektwert ergeben. Der Ort, die Lage, Ausstattung, Baujahr, bauliche Details, Größe, Zustand usw. Schauen wir uns diese Faktoren, die einen Einfluss auf den Verkaufspreis haben, einmal etwas genauer an.

 

1. Die Lage

Lage, Lage, Lage. Die alte Immobilienweisheit, dass vor allem die Lage den Wert einer Immobilie bestimmt, hat tatsächlich eine maßgebliche Berechtigung. Tatsächlich ist die Lage mit der wichtigste Faktor bei der Immobilienwertermittlung. Die Lage stellt ein unveränderbares Kriterium dar, soll heißen, das Grundstück liegt dort wo es liegt, und im Gegensatz zu anderen Attributen wie Grundriss, Wohnfläche, Bausubstanz, Zustand etc. ist die Lage von Dauer.

Bei der Lage werden zwei Aspekte relevant: Die Makrolage und die Mikrolage.
Die Makrolage definiert sich durch Region bzw. Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Die Infrastruktur, die Verkehrsanbindung, das Steuerniveau, das Dienstleistungsangebot sind hier entscheidende Faktoren, ebenso sind die Nähe zu Arbeitsplätzen und Zentren wichtig und auch die allgemeine Immobiliennachfrage im Gebiet.

Die Mikrolage wiederum betrifft die nähere Umgebung um die betreffende Immobilie selbst und das Wohnviertel. Wie sieht es in den anliegenden Straßen aus? Wie ist die unmittelbare Nachbarschaft? Wie weit sind Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlicher Nahverkehr, Erholungsgebiete entfernt? Wie sieht es aus mit der Erschließung des Grundstücks? Weist es eine Hangneigung auf oder ist es auf einer Ebene ausgerichtet? Gibt es eine schöne Aussicht oder ist die Aussicht verbaut? Gibt es störende Einrichtungen oder Lärm? All diese Faktoren finden Eingang in die objektive Bewertung einer Parzelle.

Je besser die Lage, umso teurer wird es unterm Strich, kann man festhalten. Und, vor allem in guten Lagen spielt das Grundstück für den Gesamtwert von Immobilie plus Grundstück im Normalfall eine bedeutendere Rolle als die Immobilie selbst. Umgekehrt hat die Immobilie in weniger gefragten Lagen einen deutlich höheren Anteil am gesamten Immobilienpreis. Manchmal spielt aber auch die geplante Verwendung der Immobilie eine erhebliche Rolle. Unter dem Gesichtspunkt der Rendite haben Immobilien in guten Lagen höhere Wertsteigerungspotenziale, wenn man an reine Kapitalanlage denkt. Unter Umständen haben aber auch schlechtere Lagen ihren Reiz, denn hier erzielen Objekte, die dann vermietet werden, anteilig oft höhere Renditen.

Mikrolage versus Makrolage

Natürlich wird ein Grundstück in einer sehr gefragten Region, also mit hervorragender Makrolage, wenn es dazu noch sehr gut angeschlossen ist, also in einer guten Mikrolage anzutreffen ist, einen hohen Wert darstellen. Umkehrt ist natürlich bei einem Grundstück in einer eher mittleren Mikrolage innerhalb einer mäßigen Makrolage von einem eher moderaten Wert auszugehen, soviel ist klar. Aber: Eine gute Mikrolage kann die allgemeine Lage innerhalb einer zweitklassigen Region im Regelfall kaum aufwiegen. Umgekehrt kann eine eher mittelmäßige Nah-Umgebung, wenn sie in einer allgemein hoch bewerteten Region liegt, dadurch durchaus im Wert angehoben werden. Eine mittlere Wohnlage in der Metropolregion München zum Beispiel wird im Allgemeinen einen ansehnlichen Preis haben, während eine sogar sehr gute Lage im fränkischen Hof im Regelfall nur einen vergleichsweise gemäßigten Preis aufweisen wird; beim momentanen Stand etwa kostet ein Einfamilienhaus in sehr guter Wohnlage in Hof nur etwa ein Drittel eines Einfamilienhauses in mittlerer Lage in München.

 

2. Baujahr, Zustand und Fläche

Maßgeblich für den Wert eines Wohnobjekts sind neben der Lage vor allem Größe, bauliche Qualität und Zustand. Das Baujahr hat mit letzterem oft direkt zu tun und spielt daher ebenfalls eine wichtige Rolle. Also, wie groß ist das Haus oder die Wohnung? Wie ist der Allgemeinzustand? Welche Nutzfläche bietet es und welche Nutzungsmöglichkeiten gibt es? Wie viele Räume gibt es? Wie sind diese geschnitten?

Im Fall etwas älterer Häuser wird darauf geschaut, ob Erhaltungsmaßnahmen wie Renovierungen oder Sanierungen durchgeführt wurden. Ist die Bausubstanz in einem akzeptablen Zustand? Wie steht es um die Energieeffizienz? Ist das Haus in Energieangelegenheiten auf einem aktuellen Stand oder ist alles veraltet? Ist das Gebäude entsprechend den Energieverordnungen genügend gedämmt oder muss ein Käufer diesen Nachholbedarf erst leisten?

All diese Fragen werden bei einer gewissenhaften Immobilienwertermittlung gestellt. Im Allgemeinen sind neue oder neuwertige Immobilien wertvoller, mit zunehmender Größe steigt der Preis. Großzügig geschnittene Räume mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten heben den Wert und natürlich ist ein energetischer Ausbau, der den aktuellen Energieverordnungen genügt, ein großes Plus.

 

3. Ausstattung

Neben der Qualität der Bausubstanz und dem Allgemeinzustand spielen Art und Zustand der Ausstattung und von Einrichtungsmerkmalen, die bei einem Verkauf der Immobilie an den neuen Eigentümer übergehen, eine Rolle. Was für eine Heizung ist eingebaut, funktioniert sie tadellos, ist sie umweltfreundlich? Wie ist die Qualität der Fenster, wie die Wärmedämmung? Wie sieht es im Bad aus? Ist es neu, alt, beschädigt? Genauso die Küche; ist es eine moderne, hochwertige Einbauküche oder veraltete, billige Discounterware?

 

4. Rechtliche Angelegenheiten

Oftmals ist die Erfüllung rechtlicher Auflagen mit dem Besitz oder dem Kauf einer Immobilie verbunden. Hier gilt, je mehr solcher rechtlicher Auflagen es gibt bzw. je mehr die bestehenden rechtlichen Auflagen den freien Umgang mit der Immobilie einschränken oder je mehr Rechte Dritter bestehen, desto mehr nagt das am Wert der Immobilie.

– Denkmalschutz

Der Klassiker ist der Denkmalschutz. Eine denkmalgeschützte Immobilie kann man nicht einfach nach eigenem Gutdünken umbauen oder sanieren oder gar abbrechen und neu bauen. Beim Denkmalschutz liegt die Betonung auf dauerhafter und unverfälschter Erhaltung des bestehenden Gebäudes. Sanierung und Instandhaltung kann entsprechend teurer werden, da auf die Originalität des Gebäudes geachtet werden muss. Allerdings gibt es auch steuerliche Vorteile. Bei einer Wertermittlung müssen die finanziellen Werte dieser Vor- und Nachteile ermittelt und gegeneinander hochgerechnet werden.

– Erbbaurecht und Erbpacht

In manchen Fällen haben das Grundstück und die Immobilie verschiedene Eigentümer. Ein Grundstücksbesitzer kann einer anderen Person das Recht einräumen, auf seinem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten, wofür der Grundstückseigentümer in der Folge für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins bzw. eine Erbpacht erhält. Wird die Immobilie verkauft, wechselt nur die Immobilie den Eigentümer, nicht aber das Grundstück, das beim ursprünglichen Eigentümer verbleibt. Dieser kassiert weiterhin den Erbbauzins vom neuen Immobilienbesitzer. Bei der Wertermittlung wird die Immobilie, da sie ohne Grundstück verkauft wird, natürlich mit einem niedrigeren Preis bewertet werden als eine vergleichbare Immobilie mit Grundstück.

– Erschließungskosten

Bevor ein Grundstück für den Bau einer Immobilie genutzt werden kann, muss es erschlossen werden, d. h. an das öffentliche Wegenetz, die öffentliche Wasserversorgung, Kanalisation, Elektrizität, Gas etc. angeschlossen werden. Dafür erheben die Kommunen vom Grundstückseigentümer sogenannte Erschließungskosten. Bei der Immobilienbewertung wird geprüft, ob das Grundstück bereits voll erschlossen ist, oder ob künftig mit neuen Erschließungsmaßnahmen zu rechnen ist, beispielsweise wenn die Abwasserkanalisierung oder die Zufahrtstraße von der Gemeinde erneuert wird usw. und mit welchem Kostenaufkommen hierfür zu rechnen sein wird.

– Bestehende Mietverhältnisse

Ist eine Immobilie vermietet, so gilt der bestehende Mietvertrag im Fall eines Verkaufs zunächst einmal uneingeschränkt weiter. Der neue Eigentümer kann nicht unmittelbar über das Haus oder die Wohnung verfügen, sondern kann lediglich gesetzlich legitimierte Verfahren anwenden, wie etwa das Anmelden von Eigenbedarf. (Mehr zum Thema finden Sie in meinem Blogeintrag: Eigentümerwechsel und Mieterhöhung). Wieviel ein potenzieller Käufer für eine vermietete Immobilie zu zahlen bereit ist, hängt natürlich von seiner Vorstellung ab, wie er diese verwenden will. Will er einfach nur Kapital anlegen und sowieso vermieten, sind bestehende Mietverhältnisse u. U. genau richtig, man spart sich sogar die Suche nach neuen Mietern. Wird jedoch beispielsweise auf eine Sanierung und teurere Neuvermietung abgezielt, werden bestehende Mietverhältnisse eher als Störfaktor empfunden. Freie, unvermietete Immobilien werden im Regelfall als höherwertig angesehen und erzielen am Markt normalerweise auch höhere Preise.

– Wohn-, Nutzungs- und Wegerechte

Ein Wohnrecht berechtigt eine Person, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle gemeinschaftlichen Einrichtungen mitzubenutzen. Oft werden Wohnrechte zwischen Eltern und Kindern vereinbart. Ein Haus wird zum Beispiel von einer alleinlebenden Mutter an den Sohn verkauft oder es gibt einen Überlassungsvertrag; und um sicher zu stellen, dass sie nicht eines Tages in ein Pflegeheim umziehen muss, wird der Mutter im Vertrag ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus eingeräumt.

Auch der Nießbrauch fällt in diese Kategorie. Hier wird die Immobilie zwar verkauft, allerdings verbleibt der weitere Nutzen der Immobilie beim Verkäufer als sog. Nießbraucher. Typischer Fall wäre der Verkauf eines Mehrfamilienhauses, wo es auf der einen Seite einen Wechsel des Eigentümers gibt, wo aber die Mieteinnahmen aufgrund der Nießbrauchvereinbarung dem alten Eigentümer als Nießbraucher zufallen.

Weiterhin mag ein Grundstück durch ein Wegerecht belastet sein, das einem Dritten das Recht gewährt, das Grundstück zum Zweck des Durchgangs zu benutzen. Wegerechte entstehen meistens, wenn größere Grundstücke aufgeteilt werden und ein Grundstücksbesitzer keinen öffentlichen Zugang zu seinem eigenen Grundstück mehr hat, um dorthin zu gelangen.

Bestehen Wohn- oder Nutzungsrechte, hat das bei einer Immobilienbewertung beträchtlichen Einfluss auf den Preis, denn solche Immobilien sind praktisch unverkäuflich, so lange diese Rechte Bestand haben, d. h. meist bis zum Ableben der Person, die durch das Recht begünstigt ist. Wegerechte machen Grundstücke bzw. die Immobilien, die auf diesen stehen, zwar nicht unverkäuflich, mindern im Regelfall aber auch den Wert, da Käufer unbelastete Grundstücke bevorzugen.


Soweit der Überblick über die wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung.

Weitere Aspekte zum Immobilienwert und mit welchen Maßnahmen Sie den Wert Ihrer Immobilie sogar noch steigern können, finden Sie in meinem Blogbeitrag „Wertsteigerung durch Sanierung“.

Für weitere Fragen stehe ich Ihnen, sofern Sie der Eigentümer der Immobilie sind, gerne zur Verfügung. Immobilienbewertungen für Käufer erstelle ich allerdings nicht.

Sie können übrigens auch das Kontaktformular auf dieser Website verwenden, um mich zu kontaktieren oder ein Fax senden.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Telefon +49 89-131320
Kontakt


Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: 3DDock | bigstockphoto.com

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