Checkliste Notarvertrag

Checkliste Immobilienkaufvertrag
 

Checkliste notarieller Immobilienkaufvertrag

Was gehört in den Immobilienkaufvertrag hinein und was muss außerdem noch berücksichtigt werden? Einige Anmerkungen zu Dingen, die eventuell im Vorfeld eines solchen Notartermines wichtig sein können:

 

1. Nur notarielle Vollmachten: Wenn beispielsweise einer der beiden Eigentümer den anderen bevollmächtigt, ihn beim Notartermin zu vertreten, dann muss diese Vollmacht notariell beurkundet sein. Dies gilt auch, wenn die Enkel beispielsweise für die Oma alles erledigen. Nur notarielle Vollmachten zählen. (Wenn einer der beiden Eigentümer beim Notar nicht zugegen sein kann, kann man dies auch mit einer Nachgenehmigung regeln. Dies kostet zwar etwas, im Gegenzug kann aber die Beurkundung stattfinden.)

2. Besonderheit bei Erbpachtobjekten: Sie müssen vorab herausfinden bis zu welcher Summe der Erbpachtgeber bezüglich der Finanzierung (Grundschuldbestellung) seinen Segen gibt. Manchmal ist dies 100% vom Kaufpreis, manchmal 80%, 70%, 2/3, 50% und ganz, ganz selten Null. Auskunft gibt Ihnen hier der Erbpachtgeber selbst, die Hausverwaltung weiß öfters Bescheid und auch das Notariat, das viele Verträge für den Erbpachtgeber vollzieht ist oft im Bilde.

3. Grundschulden mit und ohne Brief: Hin und wieder kommt es vor, dass z.B. ältere Grundschulden von Bausparkassen mit Brief sind, dieser aber verloren ging. Nur zur Einfachheit – die meisten Grundschulden von Banken sind ohne diesen Brief eingetragen – im Grundbuch zu erkennen an dem Hinweis „Grundschuld ohne Brief“. Das tückische an den Grundschulden mit Brief ist, das der Hinweis „mit Brief“ fehlt, es steht dann einfach nur Grundschuld. Also, wenn man im Grundbuch diese Art von Grundschuld (ohne Hinweis und in Verbindung mit z.B. einer Bausparkasse) findet, dann muss man sich auf die Suche machen in den Unterlagen oder bei der Bausparkasse anfragen. Notfalls muss dieser Brief nacherstellt werden, dann bitte den Notar am besten vor dem Haus- oder Wohnungsverkauf schon befragen. Liegt bereits eine Löschungsbewilligung von der Bausparkasse vor, dass ist das Ganze natürlich hinfällig.

4. Verkäufer unter Betreuung oder nicht geschäftsfähig: Hier sind besondere Vorgehen und Fristen notwendig. Hier ist das Betreuungsgericht Ansprechpartner. Falls Sie beim Verkauf eine Immobilienbewertung benötigen, finden Sie heraus ob eine Einschätzung eines Immobilienmaklers genügt oder ob ein Sachverständigengutachten nötig ist.

5. Irgendetwas nicht genehmigt: Es kommt manchmal vor, dass der Eigentümer eines Hauses vor 25 Jahren einen Wintergarten einfach so angebaut hat. „Die Nachbarn haben ja sowas alle und es ist ja jetzt Gewohnheitsrecht.“ Dem ist natürlich nicht so. Beim Immobilienverkauf muss alles aufs Tablett, weil man sonst im nach hinein einen viel größeren Ärger hat, als wenn man es bei der Besichtigung bereits anspricht.

6. Verkäufer sitzt im Ausland: Das ist gewöhnlich kein Problem. Die deutschen Konsulate oder Botschaften vor Ort führen auch bei Immobilienverkäufen Beglaubigungen, etc. durch. Gewöhnlich geht der Käufer hier in München zum Notariat und zeichnet den Kaufvertrag. Hier ist häufig ein Vertreter des Eigentümers dabei und handelt mit mündlich erteilter Vollmacht, der Kaufvertrag geht dann per Post zum Verkäufer der beim Konsulat dann den Vertrag sozusagen bestätigt.

7. Ein Ehepartner ist alleine Eigentümer der zum Verkauf anstehenden Immobilie: Bei einer gesetzlichen Zugewinngemeinschaft (die häufigste Form der Eheschließung) muss der Ehepartner mit zum Notartermin kommen, wenn nicht weiteres Vermögen vorhanden ist. Ist weiteres Vermögen vorhanden so genügt es, wenn der Eigentümer alleine erscheint. Nähere Informationen erhalten Sie dazu zum beurkundenden Notariat.

8. Mietaufhebungsvereinbarung: Sie möchten die Wohnung mit Mieter veräußern, der aber mündlich zugesagt hat, dass er auszieht, wenn ein Käufer diese Wohnung selbst nutzen möchte. Tipp: Formulieren Sie mit dem Mieter eine schriftliche Mietaufhebungsvereinbarung und lassen sie diese von einem Juristen vor Unterschrift prüfen. Damit beugen Sie der Situation vor, dass der Mieter ja, ja, ja sagt und dann kurz vor dem Notartermin für den Immobilienverkauf mitteilt, dass er doch bleiben wird. Der Käufer wird Ihnen dann wahrscheinlich abspringen.

9. Schimmel: Sie hatten zu einem früheren Zeitpunkt Schimmel in Wohnung oder Haus, haben es aber fachmännisch beseitigen lassen? Fügen Sie die Handwerkerrechnung den Unterlagen bei und lassen Sie dies im Kaufvertrag Erwähnung finden. Das ist einerseits Fairplay und andererseits sichern Sie sich damit ab.

10. Asbest: Bei vielen Doppelhaushälften, etc. die Ende der 60er gebaut wurden sind an einzelnen Außenfassaden Eternitplatten angebracht. Sorgen Sie auch dafür, dass dies im notariellen Immobilienkaufvertrag erwähnt wird.

Interesse an: Immobilienpreise München

Was gehört jetzt alles in den notariellen Immobilienkaufvertrag?

1. Persönliche Daten von Käufer und Verkäufer inkl. Geburtsdatum und ggfs. Mädchenname; Familienstand, Steuerident. Nummer, E-Mail, Telefon,

2. Allgemeine Immobiliendaten, wie Objektart (z.B. Doppelhaushälfte) und Adresse

3. Grundbuchdaten der Immobilie: Gemarkung, Band, Blatt, Flurnummer; Nummer der Wohnung und Garage; Adresse Hausverwalter; Daten Energieausweis

4. Gibt es mitverkaufte bewegliche Gegenstände, wie Einbauküche, Gartenhaus, Schwedenofen, etc.?

5. Ist die Immobilie frei oder vermietet? Wann wird sie ggfs. frei?

6. Kaufpreis gesamt. Getrennte Auflistung der Werte von Einbauten (z.B. Einbauküche € 5.000,-, etc.), anteiliger Rücklagenstand (bei Eigentümergemeinschaften). Damit spart sich der Käufer eventuell Grunderwerbsteuern.

7. Wann ist die vereinbarte Kaufpreiszahlung? Gibt es vereinbarte Anzahlungen nach Auflassungsvormerkung?

8. Auf welches Konto soll der Kaufpreis fließen? Sind Grundschulden noch eingetragen und/oder noch mit Darlehen belastet, dann dem Notariat die Kreditdaten zukommen lassen, so dass dieser nach notariellem Immobilienkaufvertrag umgehend die Bank für die Lastenfreistellung anschreiben kann. Oder liegt bereits eine Löschungsbewilligung vor? Dann einfach zum Notartermin im Original mitnehmen.

9. Wie finanziert der Käufer? Am besten die Grundschuldbestellung des Käufers direkt nach dem Notartermin für den Verkauf durchführen. Dem Notariat am besten bereits vor dem Notartermin mitteilen, ob der Käufer eine Finanzierung benötigt oder nicht. Der Kaufvertrag wird dann entsprechend angepasst.


Checkliste notarieller Immobilienkaufvertrag

Käufer 1:

Name:
Vorname:
Geburtsname:

Geburtsdatum:

Adresse:
Güterstand:
Telefon:

Käufer 2:

Name:
Vorname:
Geburtsname:

Geburtsdatum:

Adresse:
Güterstand:
Telefon:

Verkäufer 1:

Name:

Vorname:
Geburtsname:
Geburtsdatum:
Beruf:

Adresse:
Güterstand:
Telefon:

Verkäufer 2:

Name:

Vorname:
Geburtsname:
Geburtsdatum:
Beruf:

Adresse:
Güterstand:
Telefon:

 

Objekt:

Haus/Wohnung/Adresse:

Gemarkung: Aubing

Flur-Nr.: —

Band: Blatt:

Band: Blatt:

Wohnungs-Nr.: Keller Nr.:
Garagen Nr.:
Sondernutzungsrecht an Garage Nr.: —

Sondernutzungsrecht an: —

Erbbaurecht:

Eigentümer des Erbbaugrundstücks:

Adresse des Eigentümers:

derzeitiger Erbbauzins: EUR

Erbbaurechtsvertrag des Notars

vom — URNr.

Inventar wird mitverkauft:

Wert:

Belastungen:

Az. der Gläubiger: -?-

Valutastand: -?-

Besitzübergang:

nach Kaufpreiszahlung

Objekt ist bewohnt:

Kaufpreis: EUR

Konto Nr.:

bei:
BLZ:
Kontoinhaber:
fällig innerhalb von 14 Tagen nach Auflassungsvormerkung oder……..

Verwaltung:

Energieausweis:

Wohngeld (monatlich): —.- € ;

Instandhaltungsrücklage

Haus:

Garage:

Käufer braucht Finanzierungsgrundpfandrecht: Nein

Entwürfe an Vertragsteile / Makler : ja (14 Tages-Frist)

Sonstiges:

 


Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Telefon +49 89-131320
Kontakt


Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: Nomad Soul | bigstockphoto.com

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