Energieausweis beim Hausverkauf und ENEV 2014

Was beinhaltet der Energieausweis

 

 

Dieser Artikel beschäftigt sich mit dem Thema der Energieausweispflicht beim Hausverkauf 

Energieklassen beim Energieausweis
Energieausweis mit Energieklassen

Seit dem 1. Mai 2014 existiert nun die neue EnEV 2014 (Energieeinsparverordnung), welche unter anderem den Energieausweis mit einschließt. Damit wurde der Energieausweis zur Pflicht unabhängig vom tatsächlichen Nutzen. Aktuell und auch in Zukunft muss jeder Immobilieneigentümer, der eine Immobilie vermieten oder verkaufen will, den potenziellen Interessenten nicht nur unaufgefordert den Energieausweis vorlegen, sondern bereits beim Inserieren der Immobilie in den Zeitungen oder im Internet die folgenden Punkte angeben: Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis), Wert des Energiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs, Baujahr der Immobilie, Energieträger für die Heizung (Gas, Strom oder Öl), Energieeffizienzklasse. Der Energieausweis ist also Pflicht beim Verkauf. (Sollte zum Zeitpunkt des Inserats noch kein Energieausweis erstellt worden sein, so ist ein Inserat zumeist trotzdem möglich. Zur Besichtigung muss er dann aber vorhanden sein.)

Die wichtigsten Änderungen an dem neuen Energieausweis sind, dass die Skala für den Energieverbrauchskennwert jetzt nicht mehr von 0 bis 400 geht, sondern von 0 bis 250, und dass die Immobilie jetzt (ähnlich wie bei Elektrogeräten) in Energieeffizienzklassen von A bis H eingestuft wird, wobei A die beste und H die schlechteste Energieeffizienzklasse ist. Dies soll einen schnellen Überblick über den zu erwartenden Energieverbrauch schaffen. Das Bußgeld für Verstöße reicht bis Euro 15.000,-.

Sollten Sie bereits einen Energieausweis besitzen, bleibt dieser für die vollen 10 Jahre bis zu seinem Ablauf gültig. Erst danach muss ein neuer Energieausweis gemäß der EnEV 2014 erstellt werden. Daher entfällt bei einer Immobilie mit einem älteren Energieausweis die Energieeffizienzklasse im Inserat. Wer seine Immobilie weder verkaufen noch vermieten möchte, ist übrigens nicht verpflichtet, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Sind im dem Energieausweis Modernisierungsempfehlungen enthalten, wie z.B. „das Dach oder die Fassade auf Wärmeschutz oder Isolierung zu überprüfen und gegebenenfalls zu erneuern“, muss nicht gleich das Dach neu gedeckt oder ein Vollwärmeschutz angebracht werden. Es sind lediglich unverbindliche Empfehlungen von Seiten des Energieberaters.

Heizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden, müssen ausgetauscht werden, sofern es sich nicht um Brennwert- oder Niedertemperaturkessel handelt. Diese Regelung gilt nicht für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Auch wenn der Eigentümer eines Zweifamilienhauses seit dem 01.02.2002 eine Wohnung selbst bewohnt hat, muss er nicht austauschen. Erfolgt allerdings ein Eigentumswechsel, dann ist der neue Eigentümer verpflichtet, den alten Kessel innerhalb von zwei Jahren auszutauschen.

Der Energieverbrauchsausweis wird anhand des wirklichen Verbrauches erstellt. Dazu sind mindestens drei aufeinanderfolgende Abrechnungsperioden auszuwerten (zum Beispiel Januar bis Dezember 2011, 2012, 2013). Die Kosten für eine Erstellung liegen bei ca. 40,- Euro. Für die Ermittlung werden lediglich die letzten drei aufeinanderfolgenden Abrechnungsperioden von Gas, Strom oder Öl benötigt. Daher ist ein Termin mit dem Energieberater vor Ort nicht notwendig. Bei Eigentumswohnungen hat der Hausverwalter den Verbrauchsausweis normalerweise bereits erstellt, und er kann daher auch über ihn angefordert werden. Bei Wohnhäuser gibt es beispielsweise die Website express-pass.de.

Beim Bedarfsausweis werden genaue Gebäudedaten herangezogen. Dazu gehören unter anderem Gebäudeart, Abmessungen des Gebäudes, Volumen, Wohn- und Nutzfläche, Aufbau der Wände, Decken und des Daches, Anzahl, bzw. Quadratmeter der Fenster, Berücksichtigung von Wintergärten usw. Die Kosten für die Erstellung eines Bedarfsausweises liegen höher als die des Verbrauchsausweises. Hier kann die Hinzuziehung eines Energieberaters sinnvoll sein. Er erscheint dann vor Ort und nimmt diese Daten auf und berechnet den Bedarf, daher der Begriff Bedarfsausweis.

Der Energieausweis muss immer für ein ganzes Gebäude erstellt werden und nicht für jede einzelne Wohnung, ist auch Pflicht beim Verkauf.

Es besteht Wahlfreiheit zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis: a. für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten unabhängig vom Baujahr, b. für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, für die ein Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt worden ist. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, müssen Bedarfsausweise erstellt werden. Ob das logisch ist, sei dahingestellt.

Noch ein Wort zu Stromheizungen: Die Nachtspeicheröfen dürfen jetzt doch bleiben. Das Verbot aus der ENEV 2009 wurde „gekippt“.
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Zusammenfassende Fragen und Antworten zu den Themen Energieausweis Hausverkauf und Energieeinsparverordnung EnEV 2014, sowie Energieausweis Pflicht Verkauf:

Wozu ein Energieausweis?

Er soll einen potenziellen Käufer oder Mieter über die Höhe der Energiekosten informieren, die er voraussichtlich zu erwarten hat.

Gibt es eine Pflicht für einen Energieausweis beim Verkauf oder der Vermietung?

Beim Verkauf oder bei Neuvermietung einer Immobilie ist der Energieausweis Pflicht. Seit dem 1. Juli 2009 sind sämtliche Übergangsfristen ausgelaufen.

Wem muss man den Energieausweis vorlegen?

Einem potenziellen Vertragspartner für Kauf oder Einmietung muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht werden, sei es durch direkte Übergabe oder durch eine deutlich sichtbare allgemeine Bekanntmachung. Gibt es keine Besichtigung, muss der Energieausweis einem eventuellen Interessenten sofort gezeigt werden, spätestens, wenn danach gefragt wird. Eine Missachtung gilt vor dem Gesetz als Ordnungswidrigkeit.

Können von einem Käufer oder Mieter irgendwelche rechtlichen Ansprüche aus einem Energieausweis abgeleitet werden?

Prinzipiell nein. Energieausweise enthalten zwar einige fachliche Hinweise für energetische Verbesserungen eines Gebäudes, es ergibt sich daraus jedoch kein rechtlicher Anspruch. Das Energieeinsparungsgesetz selbst beabsichtigt lediglich, dass bei Vertragsabschluss eine ausreichende Information des Käufers oder Mieters stattgefunden hat, weitere Rechte sind nicht aufgeführt.
In diesem Zusammenhang wird allgemein davon abgeraten, den Energieausweis als eine Vertragsanlage zu behandeln, wie von Mieter-Vertretern oft gewünscht, denn dadurch könnten über den Umweg des allgemeinen Vertragsrechts energetische Eigenschaften und Qualitätssicherung zum Vertragsgegenstand werden.

Gibt es unterschiedliche Arten von Energieausweisen?

Ja. Es gibt einen Ausweis, der den Energiebedarf abbildet und einen Ausweis, der den Energieverbrauch zeigt. Der Unterschied besteht darin, dass die Werte für den Energiebedarfsausweis berechnet werden, u. a. aus theoretisch angenommenen Werten für Heizung und Wasser, der Energieverbrauchsausweis dagegen wird aus tatsächlichen Werten des Energieverbrauchs anhand der Heizkostenabrechnung der letzten 3 Jahre ermittelt. Leider ist in der Praxis der Bedarfsausweiswert bei gleichem Gebäude fast immer deutlich höher.

Welche Art von Energieausweis benötige ich?

Das hängt von der Anzahl der Wohneinheiten ab und davon, ob die Immobilie die Kriterien der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht.
Im Einzelnen: Hat die Immobilie 4 oder weniger Wohneinheiten und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 eingereicht, wird generell ein Energiebedarfsausweis benötigt. Ausnahme: Das Gebäude entspricht der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977. In diesem Fall kann zwischen Energiebedarfs- und Verbrauchsausweis gewählt werden.
Für Gebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten besteht ebenfalls Wahlfreiheit.
Will man KfW-Förderung beantragen, benötigt man in jedem Fall einen Energiebedarfsausweis.

Wie bekommt man einen Energieausweis?

Bei einem Neubau direkt vom Architekten oder Bauingenieur, bei einem Bestandsbau kann es auch ein entsprechend geschulter Handwerker sein. Auch Energieberater können einen Ausweis ausstellen. Entsprechende Fachleute kann man z. B. unter www.dena.de finden. Daneben kann man sich den Energieausweis auch selbst unter www.express-pass.de bestellen. Auch hilft Ihnen Ihr Immobilienmakler sicher gerne weiter.

Wieviel kostet ein Energieausweis?

Das kommt auf die Art des Ausweises und die Art der Beschaffung an. Der Energiebedarfsausweis erfordert zahlreiche Berechnungen und ist teurer, hier ist oft mit 300,- Euro und mehr zu rechnen. Ein Energieverbrauchsausweis wird normalerweise unter 100,- Euro kosten. Wer online im Internet bestellt, kann mit 30,- oder 46,- Euro rechnen.

Benötigt man auch für denkmalgeschützte Immobilien einen Energieausweis?

Nein, denkmalgeschützte Gebäude sind von der Verordnung ausgenommen.

Mein Haus ist nicht nur ein Wohnhaus, sondern wird auch anderweitig genutzt, was muss ich hinsichtlich Energieausweis beachten?

Generell wird der Energieausweis für ein Gesamtgebäude ausgestellt, das betrifft auch sog. gemischt genutzte Gebäude. Es kann nun so sein, dass ein wesentlicher Teil des Gebäudes z. B. nicht für Wohnzwecke genutzt wird. In einem solchen Fall wäre dieser Teil separat als sog. Nichtwohngebäude im Ausweis zu vermerken.

Welche Angaben in Bezug auf Energieverbrauch muss man bei einem geplanten Immobilienverkauf in einem Inserat machen?

Das hängt davon ab, wann der Energieausweis erstellt wurde.

Liegt ein Energieausweis vor, der nach dem 01.05.2014 ausgestellt wurde, so ist in jedem Fall die Art des Energieausweises und entweder der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowie der wesentliche Energieträger für die Heizung anzugeben. Für Wohngebäude ist das Baujahr und die Energieeffizienzklasse, für Nichtwohngebäude die Endenergie für Wärme und Strom, jeweils getrennt, anzugeben. Energieeffizienzklassen gibt es bei Nichtwohngebäuden nicht.

Liegt ein Energieausweis vor, der zwischen Oktober 2007 und April 2014 ausgestellt wurde, so ist die Art des Energieausweises und entweder der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch anzugeben. Falls im Wert für Energieverbrauch der Warmwasserverbrauch nicht enthalten ist, so wird dem Wert für Energieverbrauch pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche 20 Kilowattstunden hinzuaddiert. Für Nichtwohngebäude muss im Fall eines Energiebedarfsausweises der Gesamtwert des Energiebedarfs, im Fall eines Energieverbrauchsausweises die Endenergie für Wärme und Strom, jeweils getrennt, angegeben werden.
Ältere Energieausweise sind nur noch bedingt nutzbar, Energieausweise, die vor dem 01.10.2007 ausgestellt wurden, verlieren ab dem 30.10.2014 ihre Gültigkeit.

Was gilt bei sogenannten Inklusiv-Mieten ohne Abrechnung und Bruttowarmmietangeboten?

In Immobilienanzeigen sind die Energieangaben auch in diesen Fällen grundsätzlich Pflicht. Auch bei der Besichtigung ist immer ein Energieausweis vorzuzeigen.

Gibt es Ausnahmen im Fall einer Zwangsversteigerung?

Ja, bei einer Zwangsversteigerung muss kein Energieausweis vorgelegt werden. Eine Zwangsversteigerung bildet die Ausnahme, die durch die Energieeinsparverordnung EnEV nicht erfasst ist.

Welche Regelungen gibt es für Wohnungseigentümergemeinschaften?

Zunächst ist hier zu beachten, dass ein Energieausweis im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für eine einzelne Wohnung erstellt wird, sondern für das Gesamtgebäude. Wünscht oder benötigt ein einzelner Wohnungseigentümer einen Energieausweis, hat er einen gesetzlichen Anspruch darauf und kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft finanzielle Beteiligung für die Erstellung geltend machen. Sollte sich die Eigentümergemeinschaft weigern, kann der Verwalter sogar gegen den Willen der Gemeinschaft einen Energieausweis auf Kosten der Gemeinschaft erstellen lassen.

Weitere Konsequenzen der Energieeinsparverordnung EnEV 2014:

Welche Nachrüstverpflichtungen legt die Energieeinsparverordnung EnEV fest?

– Heizkessel, die vor dem 1.1.1985 eingebaut wurden, müssen ausgetauscht werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Anlagen, deren Nennleistung unter 4 Kw und über 400 Kw liegt.
– Begehbare und zugängliche oberste Geschossdecken müssen gedämmt werden. Bis zum 31.12.2015 wird eine nachträgliche Dämmung auf einen Wert von 0,24 Watt(m².K) verlangt, wenn der vorhandene Deckenaufbau den Mindestwärmeschutz DIN 4108-02: 2013-02 nicht erfüllt.
– Wärmeverteilleitungen bzw. Warmwasserleitungen in ungeheizten Räumen müssen gedämmt werden

Dürfen Nachtspeicherheizungen weiter genutzt werden?

Ja. Das ursprüngliche Verbot, das sich aus der EnEV 2009 ergab, wurde im Jahr 2013 wieder aufgehoben.

Welche Regelungen gelten bei Änderungen an bestehenden Gebäuden?

Die EnEV zielt generell auf die Einhaltung verschärfter Energiekennwerte. Werden z. B. bei einem Bestandsgebäude 10 % der Gesamtaußenfläche bzw. der Außenbauteile verändert, treten verschärfte energetische Anforderungen in Kraft.

Müssen Nachrüstungen auch dann vorgenommen werden, wenn sie unwirtschaftlich sind?

Generell müssen unwirtschaftliche Nachrüstungen nicht vorgenommen werden. Die EnEV verlangt beispielsweise keine Nachrüstung wenn die erforderlichen Aufwendungen nicht innerhalb einer entsprechenden Zeitperiode wieder durch die Nachrüstungen eingespart werden.

Wie wird die Einhaltung der Energieeinsparverordnung überprüft?

Der Schornsteinfeger wird neben seiner eigentlichen Aufgabe dem Eigentümer auch Mängel bzgl. Anlagentechnik und Dämmung schriftlich anzeigen. Werden diese nicht behoben, wird er diese auch der zuständigen Aufsichtsbehörde weitermelden, die dann Bußgeldbescheide erlassen kann.

Welche neuen Bußgeldverordnungen gibt die EnEV 2014 vor?

Bußgelder können mit der EnEV 2014 auch fällig werden, wenn

– bei nach einem Neubau kein Energieausweis übergeben wird
– bei einem Verkauf oder einer Vermietung kein Energieausweis vorgezeigt oder deutlich sichtbar ausgehängt wird
– nach dem Abschluss eines Kaufs oder eines Mietvertrages kein Energieausweis übergeben wird
– nach dem 1.5.2015 in Immobilienanzeigen die Pflichtangaben bzgl. Energieverbrauch nicht gemacht werden

Ist der Energieausweis ein sinnvolles Instrument? Leider nur bedingt, da alleine der Unterschied zwischen den Werten des Verbrauchsausweises und des Bedarfsausweises bei gleicher Immobilie meilenweit auseinandergehen kann, teilweise Faktor 1,8.

ursprünglicher Artikel vom 30.10.2011:

Energieausweis Hausverkauf, Informationen zum Energiepass

(kostenloser Download am Ende des Textes)

Am 1.7.08 wurde basierend auf der Energieeinsparverordnung der Energieausweis eingeführt. Diese Verordnung verpflichtet jeden Immobilieneigentümer, der seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, dem Erwerber/Mieter einen solchen Energieausweis vorzulegen. Der Energieausweis Hausverkauf besitzt eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren.

Zwecke des Energieausweis Hausverkauf ist dem Erwerber/Mieter eine Übersicht über die Energieeffizienz der jeweiligen Immobilie zu geben.

Es gibt zwei verschiedene Arten von Energieausweis Hausverkauf:

a. Der Verbrauchsorientierte: Er basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch von Gas, Strom, Holz oder Öl der letzten 3 Jahre.

b. Der Bedarfsorientierte: Er wird anhand der genauen Gebäudedaten (Wohn-, Nutzfläche, Wandaufbau, Dach, usw.) erstellt.

Die Skala des Energieausweis Hausverkauf geht von 0 bis 400, wobei 0 im Endeffekt keinen Verbrauch bedeutet und 400 einen in der Praxis kaum denkbaren schlechten Wert darstellt. Gemäß unserer Erfahrung in der Praxis sähe eine Benotung der Energieeffizienz in etwa so aus: 50 Top, 100 wirklich gut, 150 ordentlich, 200 ausreichend, 250 und darüber: mangelhaft und einfach zu hoch.

Der Energieausweis Hausverkauf kann nur für ein ganzes Haus erstellt werden, nicht für eine einzelne Eigentumswohnung.

Bei einem Mehrfamilienhaus besitzt also eine sparsame, in der Mitte des Gebäudes ( 1.OG plus Nachbarn links und rechts) befindliche Eigentumswohnung genau die gleiche Energiekennziffer wie z.B. die Erdgeschosswohnung an der ungedämmten Nordwand. Auch individuelles Heizverhalten wird nicht berücksichtigt und die unterschiedliche Personenzahl pro Wohnung.

Zusätzlich zum Energieausweis Hausverkauf sollte man immer einen Blick auf die Heizkostenabrechnung legen. Durch die Angaben a. Gesamtverbrauch, b. individueller Verbrauch für diese Wohnungseinheit und c. die Angabe der tausendstel die man mit seiner Wohnung am Gesamtgebäude hat, kann man sehr gut die Einzelwohnung mit dem gesamten Haus vergleichen und unlogische Abweichungen durch Fragen nachverfolgen.

Wir hoffen dieser Artikel war für Sie von Nutzen und stehen für weitere Fragen rund ums Thema Hausverkauf im Großraum München unter 089-131320 gerne zur Verfügung. Stichwort Energieausweis Pflicht Verkauf


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Energieausweis beim Hausverkauf und ENEV 2014
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