Dass man generell seine Immobilie selbst verkaufen kann, ist den meisten Immobilieneigentümern bekannt. Die einzelnen Schritte in der korrekten Reihenfolge zu nennen ist Aufgabe dieses Artikels.
Ich habe ihn für Gebiete mit guter bis sehr guter Nachfrage geschrieben. In Gegenden mit einem Überangebot oder kein Kaufinteresse gelten sicher zusätzliche Regeln, die die Makler vor Ort kennen.
1. Welche Fragen, bzw. Themen muss ich vor Kaufbeginn für mich geklärt haben?
Mit welchem Preis fange ich an? Was sage ich den Interessenten hinsichtlich des Auszugszeitpunktes? Bin ich bereit für einen besseren Kaufpreis noch Schönheitsarbeiten ausführen und bezahlen zu lassen? Bin ich sicher, dass ich den Verkauf selbst machen möchte? Gebe ich den Interessenten in der Werbung nur meine Emailadresse oder bin ich auch telefonisch erreichbar? Bin ich willens für den bestmöglichen Preis mehr zu machen als nur „Minimalwerbung“ über Immobilienscout24?
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2. Wie fange ich an?
Eine gute Vorbereitung ist mehr als der halbe Verkauf. Wer seine Hausaufgaben gut macht, der hat es dann, wenn es um den eigentlichen Verkauf geht, leichter.
a. Unterlagen: Abhängig davon, ob Sie ein Haus, eine Eigentumswohnung oder eine andere Immobilie selbst verkaufen wollen, bedarf es unterschiedlicher Unterlagen. Diese Unterlagen dienen Ihnen für das Immobilienexposé, dem Käufer als Information und den Banken als Beleihungsgrundlage. Wenn Sie hier auf meiner Website unter die Rubrik „Tipps“ weiterschauen, so finden Sie die verschiedenen Checklisten dafür. Stellen Sie diese Unterlagen vollständig zusammen, scannen Sie diese für den Emailversand vollständig ein und fertigen Sie einige Kopiensätze, die Sie den ernsthaften Käufern mitgeben können. Das Thema „vollständige Unterlagen“ ist wichtiger als man denkt. Ich erlebe es z.B. hin und wieder, dass zu einem fortgeschrittenen Zeitpunkt des Immobilienverkaufs, also kurz vor dem Notartermin, festgestellt wird, dass es Nachträge zu Dokumenten gibt, die dann noch beschafft werden müssen. Also nochmal – Sie machen es sich viel leichter, wenn Sie am Anfang des Verkaufs den Aufwand betreiben.
b. Bilder: Bilder für den Immobilienverkauf sind eine Philosophie für sich. Manchmal sind sie einfach schlecht gemacht und manchmal besser wie die Realität. Beides ist nicht optimal. Perfekt ist, wenn der Interessent die Bilder im Internet lobt („Ihre Bilder sind besser, als das was man sonst antrifft.“), aber gleichzeitig bei der Besichtigung gut gelaunt bleibt. Letzteres bedeutet, dass das, was er antrifft, dem entsprach, was er erwartet hat. (Ein 30 m² großes Wohnzimmer sollte auf den Bildern nicht wie 60 m² wirken.) Hier ein paar einfache Tipps: Wenn Sie beim Fotografieren etwas in die Knie gehen wirken die Räume höher. 2. Bei Aufnahmen gegen Fensterlicht (Gegenlicht) verwenden Sie den Blitz. 3. Beschaffen Sie sich ein Weitwinkelobjektiv, sonst wirken Räume nicht. 4. Für Außenaufnahmen benötigen Sie einen blauen Himmel. (wenn möglich) 5. Machen Sie keine Bilder, wenn es draußen dunkel ist. 6. Machen Sie ganz viele Bilder (z.B. 80) aus allen möglichen Perspektiven und suchen Sie sich die 15 besten aus. 7. Bilder in Dachschrägen hinein sind besonders schwierig. Experimentieren Sie hier ein bisschen mit Position, Richtung und Höhe der Kamera.
c. Grundrisse: Nach den Bildern sind die Grundrisse die wichtigste Information, die Sie beim selbst verkaufen Ihrer Immobilie dem Kaufinteressenten liefern. Bereiten Sie die Grundrisse auf und schreiben Sie die m² Angaben jedes Zimmers auf den Grundriss für dieses Zimmer. Das ist ein bisschen Aufwand, lohnt sich aber. Sie können selbstverständlich einen Online-Grundrisserstellung Service in Anspruch nehmen. Für ca. 30 Euro pro Etage haben Sie dann etwas wirklich Vorzeigbares.
d. Immobilienexposé: Im Zeitalter des Internets sind textliche Formulierungen etwas in den Hintergrund geraten. Ganze Sätze werden oft nicht mehr gründlich gelesen und die Information „kein Balkon“ wird häufig als „mit Balkon“ gelesen. Daher ist mein Tipp das Exposé nur noch stichpunktartig zu erstellen und auf übermäßige Verwendung von Eigenschaftswörter und zu viele Details zu verzichten. Was ist wirklich wichtig zu wissen und was zeichnet meine Immobilie besonders aus sind DIE wichtigen Informationen. Zu diesen Informationen gehören z.B. Aufzug, Fischgrät Parkett, Südbalkon, sehr ruhig (wenn es denn auch stimmt), nagelneues, weißes Wannenbad, etc.
3. Wie ist das genaue Vorgehen, nachdem die Vorbereitungen gemacht sind?
a. Werbung: Jetzt haben Sie die Qual der Wahl. Werden Sie dezent werben oder massiv? Wenn Sie beim Immobilienverkauf unerfahren sind oder nicht den ganzen Tag Zeit für Ihren Verkauf haben, empfehle ich Ihnen dezent zu beginnen. Hier mein Vorschlag: Stellen Sie Ihre Immobilie zuerst einmal in einer Internetplattform ein. Entweder nehmen Sie das Kombiangebot aus Immowelt/Immonet oder Sie nehmen den Immobilienscout. Warten Sie dann die Menge und Qualität der Anfragen ab und nehmen Sie ggfs. Anpassungen an Ihrem Werbetext vor. (Wenn Interessenten immer wieder die gleichen Fragen stellen, können Sie diese auch gleich im Online-Exposé beantworten) Wenn Sie die Nachfrage gut bewältigen können und noch mehr Interessenten haben möchten, dann stehen Ihnen folgende Möglichkeiten zur Verfügung: weitere Internetplattformen, wie z.B. für München die Sueddeutsche.de, Zeitungen, Werbeblätter, Flugzettel für die Briefkästen, ein Schild am Gebäude, etc. Die letztgenannten Aktionen macht man gewöhnlich nicht, wenn man noch im zum Verkauf stehenden Objekt wohnt, besonders wenn es ein Haus ist. Achtung: Internetplattformen, wie der Immobilienscout24 haben häufig die unliebsame automatische Anzeigenverlängerung eingearbeitet, wenn man nicht kündigt!!!!! In Märkten mit sehr hoher Nachfrage kann der Verkaufspreis auch mal den Angebotspreis um 5 – 10% übertreffen. Wenn man den Immobilienverkaufspreis maximieren möchte, sollte man sich eine Strategie überlegen, wie man möglichst schnell zu vielen potentiellen Käufern kommt.
b. Besichtigung und Verkauf: In Märkten mit hoher Nachfrage nach Immobilien werden diese gekauft, nicht verkauft. Präsentieren Sie Ihre Wohnung, Haus oder Grundstück in bestmöglicher Weise – also sauber, aufgeräumt und zur richtigen Tageszeit und führen Sie Aufzeichnungen über die Gespräche. Tipp: Nicht jeder Interessent, der zu allem ja und Amen sagt, ist ein Käufer. Manchmal ist der Interessent mit ein paar Kritikpunkten an der Immobilie der richtige Mann oder die richtige Frau. Nächster Tipp: Lassen Sie sich von einem Käufer nicht zu lange hinhalten und machen Sie mit den Besichtigungen so lange weiter bis Sie die Verträge unterschrieben haben. Nicht jeder bekommt eine Finanzierung und nicht jeder hat sich wirklich entschieden, wenn er „ja“ sagt. Berücksichtigen Sie dies bei Ihren Aktivitäten und nehmen Sie „den Fuß nicht zu bald vom Gas“. Es ist recht nervig, wenn man mit dem Verkauf nach einem missglückten Versuch noch einmal neu beginnen muss.
c. Notartermin und Übergabe: Wenn Sie beim selbst Verkauf Ihrer Immobilie bis hier her gekommen sind, haben Sie es fast geschafft. Für den notariellen Kaufvertrag müssen Sie unter anderem folgende Dinge mit dem Käufer besprochen und geklärt haben:
– Wann findet der Auszug statt? (sofern von Ihnen oder von einem Mieter bewohnt) Gewöhnlich wird ein festes Datum vereinbart, aber können Sie auch eher ausziehen und den Kaufpreis eher erhalten? Sie planen beispielsweise in 8 Monaten in eine andere Immobilie umzuziehen und es könnte sein, dass dies schon nach 6 Monaten der Fall ist. Hier ist eine Regelung sinnvoll.
– Kaufpreiszahlung: Wenn das Haus, die Eigentumswohnung oder das Grundstück frei ist, dann wird gewöhnlich nach Auflassungsvormerkung und einigen Bedingungen der Kaufpreis zur Zahlung fällig. Wenn der Auszug aber erst später stattfindet, dann stellt sich die Frage, ob der Käufer eine Anzahlung leistet und wie hoch diese dann ist. 20%, 30%?
– Sonstige Vereinbarungen: Normalerweise übergibt man die Immobilie einfach besenrein.
Die Übergabe selbst ist dann eher unproblematisch. Die Zähler sind abzulesen und es wird ein vereinfachtes Protokoll erstellt, wobei es hier gewöhnlich nur um Zählerstände und Schlüssel geht. Sofern es sich um eine Eigentumswohnung handelt ist der Hausverwalter rechtzeitig zu informieren.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist über 25 Jahren seriöser Immobilienmakler in München und hat in dieser Zeit selbst rund 1.100 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe bei ihrem stressfreien Immobilienverkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320.
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