Hausverkauf mit und ohne Mieter

Tipps zum Thema Hausverkauf mit und ohne Mieter

Wie geht man mit dem Mietverhältnis um, wenn man ein vermietetes Haus in München verkaufen möchte?

Preisunterschied zwischen freien und vermieteten Häusern:

Verkauft ein Immobilienbesitzer sein Haus in München erzielt er gewöhnlich einen höheren Kaufpreis, wenn es unbewohnt ist. Zum einen ist nicht jeder Käufer gewillt zu kaufen und dann auf Eigenbedarf zu kündigen. Außerdem lässt sich ein leeres Haus gewöhnlich besser vorzeigen, weil es größer und heller wirkt. (Manchmal muss man allerdings noch den Maler sein Werk verrichten lassen, so dass die Optik stimmt.)

Die schlechte Nachricht, wenn Ihr Haus vermietet ist und der Mieter nicht ausziehen will:

Der Verkauf eines Hauses ist normalerweise kein Kündigungsgrund, und selbst wenn Sie kündigen, ist diese nicht wirksam.

Die guten Nachrichten:

Es gibt mehrere Möglichkeiten etwas zu tun. Als Allererstes muss man für sich einmal die Möglichkeiten durchspielen, die man hat und nicht die vielleicht gute Stimmung mit dem Mieter ruinieren, indem man unangemessen vorgeht und einfach irgendwie lospoltert. Ganz generell ist mein Tipp, dass wenn eine ungewöhnliche Situation mit einem Mieter auftaucht, ich dann die persönliche Kommunikation suche und ein hin und her an Briefen gewöhnlich nicht zielführend ist. Daher macht es sicher Sinn, sich bei einem beabsichtigten Hausverkauf mit dem Mieter zusammenzusetzen und ihn darüber zu informieren.

Als Eigentümer einen Hauses habe ich vier Möglichkeiten, wie ich mit einer Vermietsituation bei einem geplanten Verkauf umgehen kann:

1. Ich lassen den Hausverkauf erst einmal bleiben und warte bis der Mieter von sich aus auszieht. Vielleicht hat er sowieso schon geäußert, dass er etwas anderes sucht. Hier kann man vielleicht die Motivation etwas erhöhen, indem man ihm einen kleinen Beitrag als Umzugszuschuss anbietet, wenn er bis zum Zeitpunkt X etwas findet. Manchmal ist es auch besser einfach nichts zu tun.

2. Man geht mit dem Haus so in die Werbung, wie es ist, also vermietet und versucht trotzdem einen guten Preis zu bekommen. Das Risiko ist hier überschaubar, schließlich hat man ja die monatlichen Mieteinnahmen. Sollte der Verkauf nicht klappen, kann man noch auf andere Arten und Weisen tätig werden. In diesem Fall erwirbt entweder ein Anleger das Haus oder jemand der zeitnah oder später selber einzieht und dem aktuellen Mieter zu gegebenem Zeitpunkt auf Eigenbedarf kündigt. Das ist sicher nicht perfekt, aber manchmal nicht anders möglich.

3. Als Hausverkäufer spricht man mit seinem Mieter offen über die Variante der Abfindung bei Auszug und zeigt dem Mieter auch die Alternativen auf, welche sind: a. der Mieter hat das Glück, das ein Anleger neuer Eigentümer wird und er dauerhaft wohnen bleiben kann oder das Pech, dass b. er ohne Abfindung durch eine Eigenbedarfskündigung ausziehen muss. Für den Hausmieter zugegebenermaßen ein bisschen Roulette, für den Hausverkäufer aber auch. Die finanzielle Abfindungszahlung für das Aufgeben des Wohnrechts, Umzug, Vermietmaklergebühren, etc. wird dann durch eine sogenannte Mietaufhebungs-Vereinbarung geregelt, wofür ich immer juristischen Rat bezüglich der Formulierung einholen würde. Diese Mietaufhebungs-Vereinbarung sollte so formuliert sein, dass die Abfindung nur fällig wird, wenn der Käufer auch selbst einziehen will. Sparen Sie an dieser Stelle nicht, indem Sie ein Formular aus dem Internet downloaden. Es könnte veraltet sein. Sie können es aber natürlich verwenden, um Ihrem Anwalt einen Vorschlag zu machen, wie Sie es gerne hätten.

4. Es kann auch noch die Möglichkeit geben, auf Eigenbedarf zu kündigen und dann selbst einzuziehen. Dann müssen Sie da aber auch wirklich einziehen und können es nicht als eine Finte machen. Sonst gibt es sicher Schwierigkeiten. Wie lange Sie dann da wohnen müssen, bevor Sie den Verkauf angehen, welche Voraussetzungen bei Ihnen selbst gegeben sein müssen und wie das Eigenbedarfsschreiben auszusehen hat, – diese Informationen müssten Sie sich über einen Anwalt beschaffen.

 

Was ist Ihr vermietetes Haus wert? Geben Sie hier und jetzt Ihre Daten für eine Kurzbewertung ein.

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Mein Mieter macht das Haus schlecht – was soll ich tun?

Sie wollen Ihr Haus verkaufen und Ihr Mieter macht Ihr Haus bei den Besichtigungen schlecht. Zwei Möglichkeiten: a. Er ist sich dessen nicht bewusst. Dann hilft gewöhnlich ein Gespräch und der Hinweis, dass man ihn umso häufiger stören muss, je länger der Verkauf dauert. b. Er macht es vorsätzlich. Dann kann man auch erstmal das Gespräch suchen, muss aber vermutlich zum Rechtsbeistand greifen. Die Termine sollte man zu Zweit wahrnehmen um einen Zeugen zu haben. Machen Sie sich Notizen nach den Besichtigungen für das Gespräch mit dem Anwalt.

Ich hoffe dieser Artikel war für Sie nützlich. Als Makler für den Hausverkauf stehe ich Ihnen in München und Umgebung gerne zur Verfügung. Rufen Sie mich unter München 089-131320 an oder senden Sie mir eine E-Mail.

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Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: alexraths | bigstockphoto.com

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