Wieviel ist mein Grundstück wert? Das ist wohl die erste Frage, die man sich beim stellen muss, wenn man Grundstück verkaufen will. Hier gibt es verschiedene wertbestimmende Faktoren, die sich meist gegenseitig beeinflussen. Neben der Lage sind dies insbesondere die Bebaubarkeit und die Größe. Schauen wir uns das an:
Lagequalität und Bodenrichtwert
Mit der wichtigste Faktor für Grundstückspreise ist die jeweilige Lage. Wo liegt das Grundstück? Befindet es sich in einer Innenstadt, am Ortsrand oder auf dem Land? Wie sieht die allgemeine Umgebung aus? Wie ist die umgebende Infrastruktur?
Für eine allgemeine Orientierung über ortsübliche Grundstückspreise gibt es die Möglichkeit, die von der zuständigen Gemeinde oder Stadt herausgegebenen Bodenrichtwerte einzusehen. Üblicherweise werden von den verantwortlichen Gemeindestellen alle zwei Jahre sogenannte Bodenrichtwerte herausgegeben. Dabei handelt es sich um eine Zusammenstellung von Durchschnittswerten der Grundstückspreise der vergangenen Jahre für die verschiedenen Lagequalitäten der betreffenden Gemeinde, die nun als „Bodenrichtwerte“ zur Orientierung für aktuelle Verkaufspreise dienen. Im Einzelfall sind Bodenrichtwerte aber nicht bindend, daher können tatsächliche Grundstückspreise manchmal deutlich von den Bodenrichtwerten abweichen. Immerhin gibt es noch weitere Faktoren, die evtl. den Wert eines Grundstückes erhöhen oder mindern. Beispielsweise werden für südlich ausgerichtete Grundstücke oft deutlich höhere Preise erzielt als für östlich oder nördlich ausgerichtete. Hanglagen werden für gewöhnlich geringer bewertet als ebenerdige Grundstücke usw.
Bebaubarkeit
Ein entscheidender Preisfaktor ist, ob und wann und wie das Grundstück bebaut werden kann oder nicht. Handelt es sich um freies Bauland, auf dem unmittelbar ein Gebäude gebaut werden kann? Oder ist das Grundstück unerschlossenes Bauerwartungsland, wo noch gar nicht feststeht, ob darauf überhaupt einmal gebaut werden darf und wo im Fall des Falles noch Erschließungskosten anfallen?
Inwieweit ein Grundstück bebaubar ist, ergibt sich normalerweise aus dem Bebauungsplan, der von Stadt oder Gemeinde aus einem übergeordneten Flächennutzungsplan heraus erstellt wird. Ein Bebauungsplan ist das Instrument der Gemeinde bzw. Stadt, mit dem Bauformen, die nicht ins allgemeine Stadtbild passen, verhindert werden sollen und mit dem der allgemeine Stadtbildcharakter entwickelt werden soll. Die Vorschriften variieren von Ort zu Ort, definieren aber meist die Art Häuser, die gebaut werden dürfen, regeln die Zahl der zulässigen Stockwerke usw. Gibt es keinen Bebauungsplan, ist das oft kein gutes Zeichen für eine (baldige) Bebaubarkeit, schließt aber nicht unbedingt völlig aus, dass auf dem Grundstück gebaut werden kann. Viele Gemeinden erstellen einen Bebauungsplan nur für Neubaugebiete. Für Grundstücke, für die kein Bebauungsplan existiert, die aber grundsätzlich bebaut oder potenziell bebaut werden können, muss man nach § 34 Baugesetz prüfen, inwieweit ein geplantes Bauvorhaben zum übrigen Bestand passt bzw. eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt stellen.
Für Grundstücke sind gewöhnlich gute Preise erzielbar, wenn es sich um freies Bauland handelt, fertig erschlossen und unmittelbar bebaubar. Rohbauland, das nicht fertig erschlossen ist oder Bauerwartungsland, wo die Bebauungsmöglichkeit nicht geklärt ist, sind in der Regel nicht so stark nachgefragt und daher natürlich mit geringeren Grundstückspreisen zu veranschlagen. Grundstücke, die nicht bebaut werden können, sind im Grunde wertlos.
Wenn das Grundstück bebaut werden darf, hat großen Einfluss auf den Preis, was gebaut werden darf. Grundsätzlich sind Grundstücke, die flächig und mit mehreren Stockwerken bebaut werden dürfen, teurer als solche, auf denen z. B. nur ein recht kleines Einfamilienhaus errichtet werden darf. Je mehr Wohn- bzw. Gewerbeflächen gebaut werden dürfen, desto höher im Allgemeinen der Wert.
Grundstücksfläche
Selbstverständlich spielt die Größe eines Grundstücks eine Rolle, wenn es um Grundstückspreise geht. Jedoch bedeutet größeres Grundstück nicht immer auch automatisch einen höheren Preis. Lage und Bebaubarkeit spielen hier eine große Rolle. Zum Beispiel kann ein kleines Grundstück in sehr guter Lage deutlich teurer sein als ein vergleichsweise großes Grundstück in einer durchschnittlichen Lage, was aber normalerweise in den Bodenrichtwerten der Gemeinde als Faktor schon berücksichtigt ist, weil diese abhängig von der Lage berechnet werden.
Für den Fall, dass das Grundstück sehr groß ist und mehrere Einheiten darauf gebaut werden könnten, kann man evtl. auch eine sogenannte Realteilung bedenken. Hierbei wird ein flächenmäßig großes Grundstück in zwei oder mehr Einheiten aufgeteilt, die dann jeweils separat verkauft werden können. Entstehen daraus z. B. zwei neue bebaubare Grundstücke, ist damit insgesamt oft ein wesentlich höherer Gesamtpreis erzielbar.
Herzlichst,
Rainer Fischer
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