Wann und warum der Kauf einer Immobilie auf Erbpacht Sinn machen könnte

kauf von erbacht immobilien

Vor ungefähr 15 Jahren haben wir angefangen uns unter anderem auf den Verkauf von Erbpacht-Immobilien zu spezialisieren. Natürlich handelt es sich bei den meisten Immobilien, die wir vermitteln, nicht um Erbpachtobjekte, aber für gewöhnlich verkaufen wir jeden Monat ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf Erbpacht.

So hat sich über die Jahre ein Erfahrungsschatz zu dem Thema aufgebaut, der nicht aus Büchern, sondern aus der Praxis kommt. Unter diesem Aspekt beleuchtet dieser Artikel die Frage „Wann und warum der Kauf einer Immobilie auf Erbpacht Sinn machen könnte“. Besondere Aufmerksamkeit soll hier vor allem auf den monetären Aspekt gelegt werden.

Vorneweg gibt es natürlich auch einen anderen Grund, der außerhalb der Geldbetrachtung steht und da geht es schlichtweg darum, dass z.B. in meinem Gebiet, in dem ich als Käufer eine Immobilie erwerben möchte, aktuell nur Erbpachtimmobilien angeboten werden. Das kann dann vorkommen, wenn ich ein extrem eng begrenztes Gebiet habe oder alle Besitzer von Nicht-Erbpachtimmobilien aktuell nicht verkaufen. Hier muss ich dann einfach eine Entscheidung fällen.

Immobilien auf Erbpacht in München im Schnitt 30% günstiger

Jetzt zum Thema Kaufpreis von Erbpachtimmobilien: Ich habe beobachtet, dass Immobilien auf Erbpacht in München im Schnitt 30% günstiger sind. Das heißt, dass ein Objekt, das in Nicht-Erbpacht bei € 500.000,- liegt, in Erbpacht im Mittel € 350.000,- kostet (wie gesagt ein Durchschnittswert). Dafür kommt eine monatliche Erbpacht von z.B. € 200,- hinzu.

Gehen wir jetzt in die Tiefe und gehen von einem Eigenkapital von € 150.000,- zzgl. Erwerbsnebenkosten aus und investieren in Zins und Tilgung (und Erbpacht) zusammen genommen jeweils € 1.500,- monatlich, wobei der Zinssatz bei 1,5% liegen soll und das Darlehen 15 Jahre läuft. Die angenommene Immobilie wurde im Übrigen 1990 erstellt und hat einen Erbpachtvertrag bis 2089.

Was ergeben sich daraus für Konsequenzen? (Das Folgende ist eine vereinfachte Darstellung und soll nur die Grundidee darstellen. Die Beträge wurden hier nur sehr überschlägig kalkuliert)

Rechenbeispiel: Kauf einer Erbpachtimmobilie gegenüber einer Nicht-Erbpachtimmobilie

a. Das Erbpachtobjekt hat nach 15 Jahren eine Restschuld von ca. € 10.000,-, das Nicht-Erbpachtobjekt liegt bei ca. € 160.000,-.

b. Jetzt kommt der entscheidende Faktor: Wie hoch ist der Zinssatz im Jahr 2032 – 0,5%, 2,5%, 4%, 6% oder 10%? Dies ist in der gesamten Kalkulation die Variable. Läge der Zinssatz nach Ablauf der Darlehensfestschreibung „nur“ bei 4%, so ist dies für den Käufer des Nicht-Erbpachtobjektes eine recht teure Sache oder vielleicht sogar ein bisschen riskant (wenn auch überschaubar). Er muss dann nämlich weitere 12,5 Jahre mit € 1.500,- monatlich tilgen, während der Erbpachtnehmer nur seine monatliche Erbpacht zu bezahlen hat, die dann vielleicht von € 200,- auf € 275,- angestiegen ist.

Schlussfolgerungen in Verbindung mit einem Szenario:

Angenommen der Käufer wäre zum Zeitpunkt des Kaufs (2017) 40 Jahre alt gewesen, so müsste er 112 Jahre alt werden, um den Ablauf der Erbpacht zu erleben. Der Käufer hätte vom 55. bis zum 67. Lebensjahr mit der Erbpacht Variante gute 1.200,- Euro mehr in der Tasche, danach wohl 330,- Euro weniger. Und er hätte ein geringeres Risiko, da das Darlehen statt in 27,5 Jahren bereits in 15 Jahren getilgt ist und somit die Anschlussfinanzierung entfällt.

Allerdings hat der Immobilienbesitzer auf Erbpacht, auch Erbbauberechtigter genannt, einen geringeren Wert im Bestand und würde bei einem Weiterverkauf einen logischerweise niedrigeren Preis bekommen. Die monatliche Erbpacht bleibt auch als Kostenfaktor dauerhaft vorhanden.

Mein Fazit: Eine Erbpachtimmobilie ist dann sinnvoll, wenn man a. das Risiko eines höheren Zinses nach Zinsfestschreibung vermeiden will, b. es sich einfach am konkreten Objekt gut rechnet, c. es kein vergleichbares Objekt am Markt gibt und d. wenn in der Summe aller Faktoren ich als Käufer mit einem guten Gefühl kaufen kann und mich die monatliche Erbpacht nicht emotional über Gebühr belastet.

Für Fragen rund um die Themen Immobilienverkauf, Immobilienkauf und Erbpachtimmobilien im Raum München stehe ich jederzeit gerne zur Verfügung. (Ich bitte um Verständnis, dass ich persönliche Beratungen von Erbpachtimmobilien, die nicht über mein Büro gekauft werden, nicht übernehmen kann. Eine einzelne konkrete Frage, beantworte ich aber gerne.)

Interesse an dem Thema Immobilienpreise München

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: KTanya | bigstockphoto.com

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