Fragen Erbpacht

Fragen und Antworten zum Thema Erbpacht

Fragen und Antworten zum Thema Erbpachtimmobilien in München

1. Was bedeutet es, wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf Erbpacht zum Kauf angeboten wird?

Es bedeutet, dass man das Gebäude oder den Anteil am Gebäude (Eigentumswohnung) erwirbt (Eigentümer wird) und das Grundstück dazu pachtet und dafür eine monatliche Pacht bezahlt. Nachteil: Monatliche Pacht, die auch steigen kann. Vorteil: Günstigerer Kaufpreis.

2. Wer ist dann Eigentümer?

Eigentümer des Grundstücks bleibt der Erbbaurechtsgeber, das Gebäude auf dem Grundstück gehört dem Erbbaurechtsnehmer (der Käufer oder Eigentümer des Objektes selbst).

3. Wie lange werden solche Erbbaurechte bestellt? 

Es gibt Erbbaurechtsverträge gewöhnlich auf 50, 66, 75 und 99 Jahre.

4. Darf ich mein Haus auf Erbbaurecht einfach umbauen, bzw. vergrößern?

Das muss beim Erbbaurechtsgeber abgeklärt werden, weil durch mehr Wohnfläche auch die monatliche Erbpacht ansteigen kann.

5. Was kostet ein Erbbaurecht monatlich?

Der monatliche Erbpachtzins hat eine enorme Bandbreite und begann im Bezugsjahr 2017 bei ca. 0,80 €/m² und endete gewöhnlich bei 4,55 €/m². Die Mittelwerte pro Quadratmeter nach Baujahren sortiert in München lauten: 60er Jahre: 1,70 €/m²; 70er Jahre: 2,25 €/m²; 80er Jahre: 1,95 €/m²; 90er Jahre: 3,05 €/m²; 2000 – 2011: 3,15 €/m². Die obigen Zahlen (Mittelwerte) stammen vom Jahresbericht des Gutachterausschusses München 2017. Zugrunde gelegt wurden 71 Verkäufe von Eigentumswohnungen auf Erbpacht.

6. Vorteile einer Erbpachtimmobilie gegenüber einer Konventionellen:

Die monatliche Belastung zum Zeitpunkt des Kaufs kann deutlich geringer sein. Ein Muster-Beispiel zur Veranschaulichung (Tatsächlicher Objektverkauf im Jahr 2012): Eine 1996 gebaute Dachterrassen-Galerie-Wohnung in Milbertshofen, 90 m², Baujahr 1996 kostete inkl. Garage auf Erbpacht 250.000 € bei einer monatlichen Erbpacht von 250 €, eine vergleichbare Nicht-Erbpachtwohnung kostete 390.000 €. Hätte man diesen Mehrbetrag von 140.000 € zu einem Zinssatz von 3% und 2% Tilgung finanziert, hätte sich in diesem Fall eine monatliche Belastung von ca. 580 € ergeben. Gegenüber der Erbpacht ein Mehraufwand von 330 €. In Zeiten hoher Zinsen ist der finanzielle Vorteil der Erbpachtwohnung natürlich höher. Zu beachten ist allerdings, dass

a. der monatliche Erbpachtzins gewöhnlich an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist, somit über die Jahre allmählich ansteigt,

b. das gewöhnliche Darlehen irgendwann getilgt ist, also die Belastung wegfällt, während die Erbpacht bleibt.

7. Kann ich eine Immobilie auf Erbpacht beleihen (finanzieren)?

Normalerweise ja (es gibt manchmal Ausnahmen, das ist aber eher selten). Die Höhe der maximalen Beleihung sollte beim Erbpachtgeber geklärt werden. Meist hat der Immobilienmakler, der die Immobilie vermittelt, bereits Auskunft eingeholt. Häufigste Regelung ist die, der prozentualen Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis. Der Prozentsatz liegt oft bei 66%, 70% oder 80%. Auch 100% ist manchmal möglich.

 

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8. Wichtig, hier kann Geld gespart werden:

Fragen Sie den Immobilienmakler oder den Eigentümer, ob der Kaufvertragsentwurf vor der notariellen Beurkundung zum Erbpachtgeber muss oder ob ein bestimmter Notar empfohlen wird. Die Stadt München als Erbpachtgeber zum Beispiel fordert gewisse Textpassagen im Kaufvertrag. Daher sollte der Entwurf vor Unterzeichnung auch von der Stadt genehmigt werden. Ob dies also nötig ist, sollte Ihr Immobilienmakler für Erbpacht in München wissen.

9. Heimfall oder Vertragsablauf:

Lesen Sie im Erbpachtvertrag nach, wie die Regelung bezüglich Heimfall (Rückgabe vor Ablauf des Erbpachtobjektes, z.B. wegen Vertragsverstöße) oder Vertragsablauf ist. 
Zum Vertragsablauf: Entweder wird das Erbbaurecht um eine zusätzliche Laufzeit (beispielsweise 20 Jahre) erneuert oder der Erbbauberechtigte, auch Erbbaurechtsnehmer genannt, erhält bei wohnwirtschaftlich genutzten Erbbaurechten eine Entschädigung (zum Beispiel 66% oder 100%) für die ihm gehörenden Gebäude oder Gebäudeanteile, die dann in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers übergehen. 

10. Wie und wo wird eigentlich das Erbbaurecht, also die Erbpacht eingetragen?

Beim jeweiligen Amtsgericht (Grundbuchamt) wird das Erbbaurecht auf einem besonderen Erbbau-Grundbuchblatt eingetragen. Der Erbbaurechtsgeber bleibt dabei Grundstückseigentümer im ursprünglichen Eigentümergrundbuch. Es gibt also somit zwei Grundbucheinträge, eine für das sowieso bestehende Grundstück und das Zweite für das Erbbaurecht.

11. Wer muss Grunderwerbssteuer, einmalige und laufende Abgaben bei einer Erbpachtimmobilie bezahlen?

Dies trifft gewöhnlich den Erbbauberechtigten und zwar für die einmaligen Zahkungen, wie auch laufende Gebühren. Der Erbbaurechtsgeber trägt die Lasten da er auch den Nutzen des Grundstücks besitzt.

12. Kann ein Erbbaurecht verkauft werden?

Ein Erbbaurecht, also eine Erbpachtimmmobilie kann generell jederzeit durch einen notariellen Kaufvertrag verkauft werden. Häufig ist aber im Erbbaurechtsvertrag geregelt, dass für einen Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig wird, was in der Praxis eher unproblematisch ist. Wichtig ist zu wissen, dass der Erbbaurechtsgeber gewöhnlich ein Vorkaufsrecht hat.

Die oben genannten Tipps, Fragen und Antworten sind unverbindlich und erheben keinen Anspruch auf Korrektheit oder Vollständigkeit. Sie sind vielmehr aus der Beobachtung in der Praxis entstanden.

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Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
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