06.06.2018

Fischer Immobilien ist einer der wenigen Immobilienmakler MĂŒnchens, bei dem der Umgang mit Erbpachtimmobilien einen stĂ€ndigen Platz im Serviceangebot hat. Wie und wann sich Erbpachtzinsen erhöhen können, gehört dabei zu den Dauerbrennern bei den Fragen, wenn es um die Erbpacht geht.

Die Erbpacht ist fĂŒr Personen bzw. Familien mit geringem Eigenkapital bisweilen ein attraktives Modell, sich ohne allzu hohe Verschuldung den Wunsch nach einem Eigenheim zu verwirklichen. Dabei wird das GrundstĂŒck, auf dem man selbst eine Immobilie baut oder die man kauft, lediglich gepachtet (Erbpacht/Erbbaurecht). Man hat fĂŒr das GrundstĂŒck also keinen Kauf vorgenommen, fĂŒr den man einen, wie es bei den gegenwĂ€rtigen VerhĂ€ltnissen am Immobilienmarkt oft vorkommt, hohen GrundstĂŒckspreis bezahlt, sondern man hat fĂŒr das GrundstĂŒck ein Nutzungsrecht erworben und fĂŒhrt dafĂŒr an den GrundstĂŒckseigentĂŒmer bzw. Erbpachtgeber ĂŒber die vereinbarte Vertragsdauer einen monatlichen oder jĂ€hrlichen Erbpachtzins ab, wĂ€hrend man selbst der EigentĂŒmer der Immobilie auf dem GrundstĂŒck ist.

 


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Der Erbpachtzins bleibt im Regelfall aber nicht ĂŒber die gesamte Vertragslaufzeit konstant. Dieser wird meist ĂŒber sog. Wertsicherungsklauseln vertraglich an die gegenwĂ€rtigen VerhĂ€ltnisse angepasst, sprich erhöht. Doch auch wenn keine Wertsicherungsklauseln vereinbart sind oder weil den vertraglich vereinbarten Klauseln keine AktualitĂ€t mehr zugeschrieben wird, haben Erbpachtgeber unter UmstĂ€nden die Möglichkeit, eine Erhöhung des Erbpachtzinses z. B. mit Verweis auf allgemein gestiegene Lebenshaltungskosten durchzusetzen. Die Erbpachterhöhungen können dabei zu einer durchaus ansehnlichen Belastung fĂŒr den Erbpachtnehmer werden, daher sollte man diesen Faktor von Beginn an klar verstehen.

 

1. Wertsicherungsklauseln

Inflation
Inflationsausgleich durch Wertsicherungsklauseln

Erbbaurechte werden fĂŒr gewöhnlich ĂŒber eine lange Vertragsdauer von 50 bis 99 Jahren vereinbart. Aufgrund der langen Dauer ist ĂŒber die Jahre von einer allgemeinen VerĂ€nderung der Preisstruktur und einer Kaufkraftverringerung durch Inflation auszugehen. Daher ist es ĂŒblich geworden, den Geldwert der Erbpacht durch eine Wertsicherungsklausel im Erbpachtvertrag auf einem bestĂ€ndigen Niveau zu erhalten. Diese Klauseln sind darauf ausgerichtet, dem GlĂ€ubiger auch in Zukunft den Betrag zu sichern, der dem Wert der ursprĂŒnglich vereinbarten Geldsumme fĂŒr den Erbpachtzins entspricht.

Der Erbpachtzins wird daher durch eine entsprechende Klausel an die allgemeine preisliche Entwicklung von Dienstleistungen oder GĂŒtern gekoppelt. Meist dient der allgemeine Preisindex des Statistischen Bundesamtes als Ausgangsbasis, die Wertsicherung kann aber auch an der Entwicklung der Bodenwertsteigerung, der Beamtenbesoldung, der Entwicklung der Lebenshaltungskosten u. a. ausgerichtet sein. Im Ergebnis erhöht sich der Erbpachtzins ĂŒber die Jahre aufgrund der allgemeinen Preiserhöhung bei GĂŒtern und Dienstleistungen. Eine derartige Preisklausel ist allerdings nur bei ErbpachtvertrĂ€gen ab 30 Jahren Dauer zulĂ€ssig.

 

2. ErgÀnzende Vertragsauslegung

In der Regel sind in ErbpachtvertrĂ€gen Wertsicherungsklauseln eingebaut. Allerdings kann der Umstand eintreten, dass eine solche Klausel irgendwann als nicht mehr zweckmĂ€ĂŸig anzusehen ist. Das kann vor allem dann eintreten, wenn sich die Anpassung des Erbpachtzinses noch nach dem alten, vor dem Jahr 2003 verwendeten Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts bei mittlerem Einkommen richtet. Ist der Vertrag neueren Datums und der Erbpachtzins an den Verbraucherpreisindex fĂŒr Deutschland (VPI) gekoppelt, ist dagegen nicht von unzureichenden Wertsicherungsklauseln auszugehen, in diesem Fall werden die vereinbarten Anpassungen auch weiterhin in Kraft bleiben.

Erbbaurechtsvertrag alt
Bei alten VertrÀgen stimmt das VerhÀltnis von Erbpacht zur allg. Preisentwicklung oft nicht mehr

Handelt es sich allerdings um einen Ă€lteren Vertrag, können sich die Lebenshaltungskosten oder die Arbeitseinkommen derart verĂ€ndert haben, dass die vereinbarte Erbpacht nicht lĂ€nger verhĂ€ltnismĂ€ĂŸig ist. In einem solchen Fall kann der einschlĂ€gige § 307 BGB herangezogen werden, der den Zweck eines Vertrages eingeschrĂ€nkt sieht, wenn die Inhalte den Geboten von „Treu und Glauben“ entgegenstehen und ein Vertragspartner unangemessen benachteiligt wird.

Dann muss die Frage geklĂ€rt werden, was die Vertragsparteien damals fĂŒr einen derartigen Fall nach dem Prinzip von Treu und Glauben vereinbart hĂ€tten und eine ergĂ€nzende Vertragsauslegung kommt in Betracht, wie es der Bundesgerichtshof BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2011 prĂ€zisiert hat (V ZR 31/11). Wenn die Bemessungsgrundlage fortgefallen ist, z. B. ein Bezug auf den Lebenshaltungsindex eines 4-Personen-Haushalts mit mittlerem Einkommen nicht mehr möglich ist, ist nach dem BGH-Urteil V ZR 23/11 vom MĂ€rz 2012 derjenige Index zu verwenden, der dem weggefallenen Index am nĂ€chsten kommt, was im obigen Fall der Verbraucherindex (VPI) wĂ€re.

Falls die Vertragspartner auf diesem Wege zu einer Einigung gelangen und der Erbpachtnehmer einer Erhöhung des Erbpachtzinses zustimmt, wird das natĂŒrlich in einem Vertragszusatz umgesetzt. FĂŒhrt dies jedoch zu keinem Resultat, steht eine Erhöhung aufgrund des Wegfalls der GeschĂ€ftsgrundlage zur Debatte.

 

3. Wegfall der GeschÀftsgrundlage

Bei einem Vertragsabschluss gehen die beteiligten Parteien von allgemeinen Gegebenheiten und Vorstellungen aus, die sie gemeinsam teilen und evtl. als selbstverstĂ€ndlich ansehen, die aber nicht extra Bestandteil des Vertrages werden. Diese als gemeinsam empfundenen Vorstellungen werden juristisch als „GeschĂ€ftsgrundlage“ bezeichnet, beispielsweise die Annahme, dass ein zu verpachtendes GrundstĂŒck auch morgen noch vorhanden sein wird und nicht durch ein Erdbeben im Erdreich verschwindet. Der Begriff der GeschĂ€ftsgrundlage ist dabei so umfassend, wie es derartige Annahmen gibt, von denen die Vertragsparteien gemeinsam ausgehen.

Ändern sich die UmstĂ€nde, die als GeschĂ€ftsgrundlage betrachtet wurden bzw. hat sich die GeschĂ€fts-/Vertragsgrundlage in einem Ausmaß verĂ€ndert, dass die Vertragsparteien unter diesen UmstĂ€nden den ursprĂŒnglichen Vertrag nicht mehr oder nur in anderer Form oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hĂ€tten, spricht man von einem „Wegfall der GeschĂ€ftsgrundlage“ oder einer „Störung der GeschĂ€ftsgrundlage“.

Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der GeschÀftsgrundlage

Wie oben angefĂŒhrt, können Vertragspartner im Fall von ErbpachtvertrĂ€gen versuchen, einen Wegfall der GeschĂ€ftsgrundlage geltend zu machen, wenn sie sich nach „Treu und Glauben“ unangemessen benachteiligt fĂŒhlen und eine weiterfĂŒhrende Einigung nicht erzielt wird. Daneben gibt es FĂ€lle, bei denen von Beginn an keinerlei Wertsicherungsklausel in den Vertrag mit aufgenommen wurde. Auch fĂŒr solche FĂ€lle kann nach dem Urteil des BGH vom MĂ€rz 2012 (V ZR 23/11) der Erbpachtzins aufgrund eines Wegfalls der GeschĂ€ftsgrundlage angepasst werden. Diese Möglichkeit kommt allerdings nur in Betracht, wenn die Lebenshaltungskosten, die anhand der einschlĂ€gigen Indizes ermittelt werden, seit dem Abschluss des Vertrages um mehr als 150 % gestiegen sind.

 

4. Um wieviel kann der Erbpachtzins erhöht werden?

Zinssteigerung
In welchem Ausmaß können sich Erbpachtzinsen erhöhen?

In welchem Ausmaß sich Erbpachtzinsen erhöhen, ist natĂŒrlich vom individuellen Einzelfall abhĂ€ngig. ZunĂ€chst hĂ€ngt es davon ab, was im Erbpachtvertrag vereinbart ist. Und neben den weiter oben dargelegten Rahmenbedingungen, wann Erhöhungen in Betracht kommen, gibt es weitere gesetzliche Bestimmungen, die die Erhöhungen selbst regulieren.

Die gesetzliche Grundlage fĂŒr die Erbpachtzinserhöhung findet sich in § 9a des Erbbaurechtsgesetzes. Das Gesetz erlaubt eine Erhöhung 3 Jahre nach Vertragsabschluss und darauf folgend immer alle 3 Jahre nach einer Erhöhung. Theoretisch kann man also alle 3 Jahre eine Erbpachtzinserhöhung geltend machen. Daneben darf die Erhöhung „nicht unbillig“ sein und â€žĂŒber die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der wirtschaftlichen VerhĂ€ltnisse“ hinausgehen, d. h. prinzipiell, sie darf nicht die Erhöhung des vereinbarten Bezugsindexes ĂŒberschreiten.

In den meisten FĂ€llen wird der Vertrag alle 3 bis 5 Jahre per einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel an den Verbraucherpreisindex angepasst. Steigt also der Index in 5 Jahren um 10 %, erhöht sich auch der Erbpachtzins entsprechend. Das ist der normale Rahmen und die Erhöhungen sind ĂŒberschaubar.

Labyrinth
Gerade bei AltvertrÀgen ist die Situation oft ziemlich komplex

Problematischer wird es, wenn der Erbpachtzins ĂŒber lange Zeit nicht erhöht wurde, wenn es z. B. keine automatische Erhöhung durch eine Wertsicherungsklausel gab und der Erbpachtgeber den Erbpachtzins nicht erhöht hat, etwa weil er es schlicht vergessen hat. In solchen FĂ€llen kann eine plötzliche Anpassung an den gegenwĂ€rtigen Indexwert mitunter drastisch anmuten. Dennoch hat der Erbpachtnehmer fĂŒr die Zeit, in der keine Erhöhung vorgenommen wurde, vom niedrigeren Erbpachtzins profitiert und darf sich beim Erbpachtgeber bedanken.

Wie gesagt, kann eine Erhöhung aber enorm erscheinen, wenn davor ĂŒber einige Jahrzehnte hinweg keine Erhöhung vorgenommen wurde. Hier muss dann geprĂŒft werden, ob sich eine Einigung auf eine ergĂ€nzende Vertragsauslegung erzielen lĂ€sst, oder ob ein Wegfall der GeschĂ€ftsgrundlage geltend gemacht wird. Jedenfalls können in solchen FĂ€llen Erbpachtzinserhöhungen ĂŒber mehrere 100 % im Raume stehen, im Extremfall Erhöhungen um den Faktor 10 oder sogar noch mehr.

Die Berechnung solcher Erhöhungen, wenn Ă€ltere VertrĂ€ge mit Bezug auf den alten Lebenshaltungsindex betroffen sind, ist mitunter ziemlich komplex. GrundsĂ€tzlich muss dann die prozentuale VerĂ€nderung bis zum Dezember 1999 unter Bezugnahme auf den bis dahin gĂŒltigen Lebenshaltungsindex fĂŒr einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt und ab Januar 2000 die prozentuale VerĂ€nderung mit Bezug auf den aktuellen Verbraucherindex bis zum Wertermittlungsstichtag berechnet werden. Schließlich wird der Mittelwert der beiden errechneten Prozentwerte ermittelt, was schließlich die fĂŒr jetzt angezeigte Steigerung des Erbpachtzinses ergibt. (Der Lebenshaltungsindex fĂŒr den 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt wurde vom Statistischen Bundesamt nur bis zum Dezember 2002 errechnet. Ab da gilt der Verbraucherindex (VPI), wobei im Jahr 2003 dessen Basisjahr auf das Jahr 2000 festgelegt wurde, so dass bei der Ermittlung der prozentualen VerĂ€nderung auch in Bezug auf die Erbpachterhöhungen ab dem Jahr 2000 gerechnet wird).

 

Fazit:

FĂŒr die Erhöhung von Erbpachtzinsen gibt es klare gesetzliche Grundlagen, je nach Konstellation kann die Angelegenheit aber auch ziemlich undurchsichtig werden. Gemeinhin wird die Erbpacht ja, wie eingangs angesprochen, als Modell fĂŒr ein Eigenheim ohne hohe Verschuldung wahrgenommen. In manchen FĂ€llen trifft das durchaus zu, und dann ist es ein gutes und vorteilhaftes Modell. In anderen FĂ€llen, z. B. wenn die Erbpacht gegenĂŒber den Darlehenszinsen am Kreditmarkt zu hoch ist, lohnt sich das durchaus nicht, im Gegenteil. Hier wĂ€re es klĂŒger, gleich in einen eigenen GrundstĂŒckserwerb zu investieren und das Darlehen abzubezahlen anstatt die Erbpacht zu berappen.

Man sollte sich gut auskennen, wenn man ein ErbpachtgeschĂ€ft in ErwĂ€gung zieht. Wenn es zu undurchsichtig wird, sollte man auch entsprechende juristische Beratung bei einem Anwalt in Anspruch nehmen. ErbpachtvertrĂ€ge bieten mitunter große SpielrĂ€ume, und auch ich als Immobilienmakler halte Kontakte zu guten FachanwĂ€lten, um bei speziellen ErbpachtfĂ€llen auf Nummer sicher zu gehen. Jedenfalls, das kann man nicht oft genug sagen, sollten kĂŒnftige Erbpachtnehmer die effektive Gesamtbelastung genau im Auge haben und genau wissen, wie und wann sich die Erbpacht in Zukunft erhöhen wird.

Sie haben Fragen zur Erbpacht oder haben eine Erbpacht-Immobilie in der Region MĂŒnchen zu verkaufen – dann rufen Sie mich an. Ich helfe Ihnen gerne weiter.

Herzlichst,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, Immobilienmakler fĂŒr MĂŒnchen und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320

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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in MĂŒnchen tĂ€tig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe fĂŒr einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail ĂŒber unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: sureeporn | bigstockphoto.com

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