Fischer Immobilien ist einer der wenigen Immobilienmakler Münchens, bei dem der Umgang mit Erbpachtimmobilien einen ständigen Platz im Serviceangebot hat. Wie und wann sich Erbpachtzinsen erhöhen können, gehört dabei zu den Dauerbrennern bei den Fragen, wenn es um die Erbpacht geht.
Die Erbpacht ist für Personen bzw. Familien mit geringem Eigenkapital bisweilen ein attraktives Modell, sich ohne allzu hohe Verschuldung den Wunsch nach einem Eigenheim zu verwirklichen. Dabei wird das Grundstück, auf dem man selbst eine Immobilie baut oder die man kauft, lediglich gepachtet (Erbpacht/Erbbaurecht). Man hat für das Grundstück also keinen Kauf vorgenommen, für den man einen, wie es bei den gegenwärtigen Verhältnissen am Immobilienmarkt oft vorkommt, hohen Grundstückspreis bezahlt, sondern man hat für das Grundstück ein Nutzungsrecht erworben und führt dafür an den Grundstückseigentümer bzw. Erbpachtgeber über die vereinbarte Vertragsdauer einen monatlichen oder jährlichen Erbpachtzins ab, während man selbst der Eigentümer der Immobilie auf dem Grundstück ist.
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Der Erbpachtzins bleibt im Regelfall aber nicht über die gesamte Vertragslaufzeit konstant. Dieser wird meist über sog. Wertsicherungsklauseln vertraglich an die gegenwärtigen Verhältnisse angepasst, sprich erhöht. Doch auch wenn keine Wertsicherungsklauseln vereinbart sind oder weil den vertraglich vereinbarten Klauseln keine Aktualität mehr zugeschrieben wird, haben Erbpachtgeber unter Umständen die Möglichkeit, eine Erhöhung des Erbpachtzinses z. B. mit Verweis auf allgemein gestiegene Lebenshaltungskosten durchzusetzen. Die Erbpachterhöhungen können dabei zu einer durchaus ansehnlichen Belastung für den Erbpachtnehmer werden, daher sollte man diesen Faktor von Beginn an klar verstehen.
1. Wertsicherungsklauseln
Erbbaurechte werden für gewöhnlich über eine lange Vertragsdauer von 50 bis 99 Jahren vereinbart. Aufgrund der langen Dauer ist über die Jahre von einer allgemeinen Veränderung der Preisstruktur und einer Kaufkraftverringerung durch Inflation auszugehen. Daher ist es üblich geworden, den Geldwert der Erbpacht durch eine Wertsicherungsklausel im Erbpachtvertrag auf einem beständigen Niveau zu erhalten. Diese Klauseln sind darauf ausgerichtet, dem Gläubiger auch in Zukunft den Betrag zu sichern, der dem Wert der ursprünglich vereinbarten Geldsumme für den Erbpachtzins entspricht.
Der Erbpachtzins wird daher durch eine entsprechende Klausel an die allgemeine preisliche Entwicklung von Dienstleistungen oder Gütern gekoppelt. Meist dient der allgemeine Preisindex des Statistischen Bundesamtes als Ausgangsbasis, die Wertsicherung kann aber auch an der Entwicklung der Bodenwertsteigerung, der Beamtenbesoldung, der Entwicklung der Lebenshaltungskosten u. a. ausgerichtet sein. Im Ergebnis erhöht sich der Erbpachtzins über die Jahre aufgrund der allgemeinen Preiserhöhung bei Gütern und Dienstleistungen. Eine derartige Preisklausel ist allerdings nur bei Erbpachtverträgen ab 30 Jahren Dauer zulässig.
2. Ergänzende Vertragsauslegung
In der Regel sind in Erbpachtverträgen Wertsicherungsklauseln eingebaut. Allerdings kann der Umstand eintreten, dass eine solche Klausel irgendwann als nicht mehr zweckmäßig anzusehen ist. Das kann vor allem dann eintreten, wenn sich die Anpassung des Erbpachtzinses noch nach dem alten, vor dem Jahr 2003 verwendeten Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts bei mittlerem Einkommen richtet. Ist der Vertrag neueren Datums und der Erbpachtzins an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt, ist dagegen nicht von unzureichenden Wertsicherungsklauseln auszugehen, in diesem Fall werden die vereinbarten Anpassungen auch weiterhin in Kraft bleiben.
Handelt es sich allerdings um einen älteren Vertrag, können sich die Lebenshaltungskosten oder die Arbeitseinkommen derart verändert haben, dass die vereinbarte Erbpacht nicht länger verhältnismäßig ist. In einem solchen Fall kann der einschlägige § 307 BGB herangezogen werden, der den Zweck eines Vertrages eingeschränkt sieht, wenn die Inhalte den Geboten von „Treu und Glauben“ entgegenstehen und ein Vertragspartner unangemessen benachteiligt wird.
Dann muss die Frage geklärt werden, was die Vertragsparteien damals für einen derartigen Fall nach dem Prinzip von Treu und Glauben vereinbart hätten und eine ergänzende Vertragsauslegung kommt in Betracht, wie es der Bundesgerichtshof BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2011 präzisiert hat (V ZR 31/11). Wenn die Bemessungsgrundlage fortgefallen ist, z. B. ein Bezug auf den Lebenshaltungsindex eines 4-Personen-Haushalts mit mittlerem Einkommen nicht mehr möglich ist, ist nach dem BGH-Urteil V ZR 23/11 vom März 2012 derjenige Index zu verwenden, der dem weggefallenen Index am nächsten kommt, was im obigen Fall der Verbraucherindex (VPI) wäre.
Falls die Vertragspartner auf diesem Wege zu einer Einigung gelangen und der Erbpachtnehmer einer Erhöhung des Erbpachtzinses zustimmt, wird das natürlich in einem Vertragszusatz umgesetzt. Führt dies jedoch zu keinem Resultat, steht eine Erhöhung aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Debatte.
3. Wegfall der Geschäftsgrundlage
Bei einem Vertragsabschluss gehen die beteiligten Parteien von allgemeinen Gegebenheiten und Vorstellungen aus, die sie gemeinsam teilen und evtl. als selbstverständlich ansehen, die aber nicht extra Bestandteil des Vertrages werden. Diese als gemeinsam empfundenen Vorstellungen werden juristisch als „Geschäftsgrundlage“ bezeichnet, beispielsweise die Annahme, dass ein zu verpachtendes Grundstück auch morgen noch vorhanden sein wird und nicht durch ein Erdbeben im Erdreich verschwindet. Der Begriff der Geschäftsgrundlage ist dabei so umfassend, wie es derartige Annahmen gibt, von denen die Vertragsparteien gemeinsam ausgehen.
Ändern sich die Umstände, die als Geschäftsgrundlage betrachtet wurden bzw. hat sich die Geschäfts-/Vertragsgrundlage in einem Ausmaß verändert, dass die Vertragsparteien unter diesen Umständen den ursprünglichen Vertrag nicht mehr oder nur in anderer Form oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten, spricht man von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ oder einer „Störung der Geschäftsgrundlage“.
Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage
Wie oben angeführt, können Vertragspartner im Fall von Erbpachtverträgen versuchen, einen Wegfall der Geschäftsgrundlage geltend zu machen, wenn sie sich nach „Treu und Glauben“ unangemessen benachteiligt fühlen und eine weiterführende Einigung nicht erzielt wird. Daneben gibt es Fälle, bei denen von Beginn an keinerlei Wertsicherungsklausel in den Vertrag mit aufgenommen wurde. Auch für solche Fälle kann nach dem Urteil des BGH vom März 2012 (V ZR 23/11) der Erbpachtzins aufgrund eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage angepasst werden. Diese Möglichkeit kommt allerdings nur in Betracht, wenn die Lebenshaltungskosten, die anhand der einschlägigen Indizes ermittelt werden, seit dem Abschluss des Vertrages um mehr als 150 % gestiegen sind.
4. Um wieviel kann der Erbpachtzins erhöht werden?
In welchem Ausmaß sich Erbpachtzinsen erhöhen, ist natürlich vom individuellen Einzelfall abhängig. Zunächst hängt es davon ab, was im Erbpachtvertrag vereinbart ist. Und neben den weiter oben dargelegten Rahmenbedingungen, wann Erhöhungen in Betracht kommen, gibt es weitere gesetzliche Bestimmungen, die die Erhöhungen selbst regulieren.
Die gesetzliche Grundlage für die Erbpachtzinserhöhung findet sich in § 9a des Erbbaurechtsgesetzes. Das Gesetz erlaubt eine Erhöhung 3 Jahre nach Vertragsabschluss und darauf folgend immer alle 3 Jahre nach einer Erhöhung. Theoretisch kann man also alle 3 Jahre eine Erbpachtzinserhöhung geltend machen. Daneben darf die Erhöhung „nicht unbillig“ sein und „über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse“ hinausgehen, d. h. prinzipiell, sie darf nicht die Erhöhung des vereinbarten Bezugsindexes überschreiten.
In den meisten Fällen wird der Vertrag alle 3 bis 5 Jahre per einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel an den Verbraucherpreisindex angepasst. Steigt also der Index in 5 Jahren um 10 %, erhöht sich auch der Erbpachtzins entsprechend. Das ist der normale Rahmen und die Erhöhungen sind überschaubar.
Problematischer wird es, wenn der Erbpachtzins über lange Zeit nicht erhöht wurde, wenn es z. B. keine automatische Erhöhung durch eine Wertsicherungsklausel gab und der Erbpachtgeber den Erbpachtzins nicht erhöht hat, etwa weil er es schlicht vergessen hat. In solchen Fällen kann eine plötzliche Anpassung an den gegenwärtigen Indexwert mitunter drastisch anmuten. Dennoch hat der Erbpachtnehmer für die Zeit, in der keine Erhöhung vorgenommen wurde, vom niedrigeren Erbpachtzins profitiert und darf sich beim Erbpachtgeber bedanken.
Wie gesagt, kann eine Erhöhung aber enorm erscheinen, wenn davor über einige Jahrzehnte hinweg keine Erhöhung vorgenommen wurde. Hier muss dann geprüft werden, ob sich eine Einigung auf eine ergänzende Vertragsauslegung erzielen lässt, oder ob ein Wegfall der Geschäftsgrundlage geltend gemacht wird. Jedenfalls können in solchen Fällen Erbpachtzinserhöhungen über mehrere 100 % im Raume stehen, im Extremfall Erhöhungen um den Faktor 10 oder sogar noch mehr.
Die Berechnung solcher Erhöhungen, wenn ältere Verträge mit Bezug auf den alten Lebenshaltungsindex betroffen sind, ist mitunter ziemlich komplex. Grundsätzlich muss dann die prozentuale Veränderung bis zum Dezember 1999 unter Bezugnahme auf den bis dahin gültigen Lebenshaltungsindex für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt und ab Januar 2000 die prozentuale Veränderung mit Bezug auf den aktuellen Verbraucherindex bis zum Wertermittlungsstichtag berechnet werden. Schließlich wird der Mittelwert der beiden errechneten Prozentwerte ermittelt, was dann die für jetzt angezeigte Steigerung des Erbpachtzinses ergibt. (Der Lebenshaltungsindex für den 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt wurde vom Statistischen Bundesamt nur bis zum Dezember 2002 errechnet. Ab da gilt der Verbraucherindex (VPI), wobei im Jahr 2003 dessen Basisjahr auf das Jahr 2000 festgelegt wurde, so dass bei der Ermittlung der prozentualen Veränderung auch in Bezug auf die Erbpachterhöhungen ab dem Jahr 2000 gerechnet wird).
Fazit
Für die Erhöhung von Erbpachtzinsen gibt es klare gesetzliche Grundlagen, je nach Konstellation kann die Angelegenheit aber auch ziemlich undurchsichtig werden. Gemeinhin wird die Erbpacht ja, wie eingangs angesprochen, als Modell für ein Eigenheim ohne hohe Verschuldung wahrgenommen. In manchen Fällen trifft das durchaus zu, und dann ist es ein gutes und vorteilhaftes Modell. In anderen Fällen, z. B. wenn die Erbpacht gegenüber den Darlehenszinsen am Kreditmarkt zu hoch ist, lohnt sich das durchaus nicht, im Gegenteil. Hier wäre es klüger, gleich in einen eigenen Grundstückserwerb zu investieren und das Darlehen abzubezahlen anstatt die Erbpacht zu berappen.
Man sollte sich gut auskennen, wenn man ein Erbpachtgeschäft in Erwägung zieht. Wenn es zu undurchsichtig wird, sollte man auch entsprechende juristische Beratung bei einem Anwalt in Anspruch nehmen. Erbpachtverträge bieten mitunter große Spielräume, und auch ich als Immobilienmakler halte Kontakte zu guten Fachanwälten, um bei speziellen Erbpachtfällen auf Nummer sicher zu gehen. Jedenfalls, das kann man nicht oft genug sagen, sollten künftige Erbpachtnehmer die effektive Gesamtbelastung genau im Auge haben und genau wissen, wie und wann sich die Erbpacht in Zukunft erhöhen wird.
FAQ zur Erbpacht
Erbpacht ist die umgangssprachliche Bezeichnung für das sog. Erbbaurecht. Dabei erwirbt man ein Haus oder eine Wohnung, während man das Grundstück nicht kauft, sondern dieses pachtet und dafür eine monatliche Pacht an den Grundstückseigentümer zahlt. Der Pachtvertrag wird normalerweise für eine Laufzeit von 50 – 99 Jahren geschlossen. Vorteil: Günstigerer Einkaufspreis. Nachteil: Monatliche Pacht, die über die Vertragslaufzeit hinweg zu zahlen ist.
Bei einer Erbpachtvereinbarung unterscheiden sich Eigentümer des Grundstücks und Eigentümer der Immobilie auf dem Grundstück. Der Eigentümer der Immobilie (Erbpachtnehmer) pachtet das Grundstück über einen längeren Zeitraum von 50 bis 99 Jahren und zahlt dem Grundstückseigentümer (Erbpachtgeber) pro Monat, Quartal oder Jahr einen Erbpachtzins für die Nutzung des Grundstücks.
Die Erbpachtregelung sieht weiter vor, dass die Immobilie nach Ablauf der Vertragslaufzeit an den Erbpachtgeber übergeht. Der Erbpachtnehmer wird dann, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist, mit einem Betrag von 2/3 des Gebäudewertes entschädigt. Alternativ ist bei Vertragsablauf eine Verlängerung oder ein Neuvertrag möglich, sodass der Erbpachtnehmer die Immobilie weiter bewohnen kann.
Erbbaurecht ist eigentlich der richtige und juristisch korrekte Begriff für Erbpacht. Der Begriff Erbpacht hat sich einfach im heutigen Sprachgebrauch gehalten und wird weitläufig verwendet, meint aber dasselbe wie Erbbaurecht: Den Erwerb eines Gebäudes oder einer Wohnung und die Pacht des Grundstückes, statt dem Mitkauf des Grundstücks bzw. die gesetzlichen Regelungen dazu.
Bei einer Erbpachtvereinbarung räumt ein Grundstückseigentümer einer anderen Person, dem Erbpachtnehmer, das Recht ein, eine Immobilie auf seinem Grundstück zu besitzen oder zu bauen. Die Immobilie gehört dem Erbpachtnehmer, das Grundstück dem Erbpachtgeber. Das Grundstück, um das es bei dieser Vereinbarung geht, ist das Erbpacht- bzw. Erbbaugrundstück.
Die Erbbau- bzw. Erbpachtvereinbarung umfasst, dass der Erbbaurechtsnehmer (Eigentümer der Immobilie) dem Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) im vertraglich vereinbarten Rahmen eine monatliche, quartalsabhängige oder jährliche Erbpacht für die Nutzung des Grundstücks zahlt. Dieser vertraglich vereinbarte Betrag für die Erbpacht wird Erbbauzins oder Erbpachtzins genannt.
Grundsätzlich ist der Erbbauzins frei vereinbar und wird nicht durch gesetzliche Bestimmungen reguliert. Es kommt also darauf an, worauf sich Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer vertraglich einigen. Normalerweise liegt die Höhe der Erbpacht jährlich bei etwa 2,5 bis 4 % des Grundstückswerts. Ist das Grundstück also 100.000 € wert, ist jährlich mit 2.500 bis 4.000 € Erbbauzins zu rechnen oder monatlich mit rund 200 bis 350 €. In München (in der Regel hohe Grundstückswerte und große Bandbreite beim Erbbauzins) lag der monatliche Erbbauzins bei Eigentumswohnungen im Jahr 2019 in der Regel zwischen 0,70 €/m² und 3,65 €/m².
Bei Standardverträgen neueren Datums sind normalerweise immer sogenannte Wertsicherungsklauseln eingebaut, die für einen Inflationsausgleich sorgen und damit die Erbpacht mit der allgemeinen Preiserhöhung wie sie z. B. im Verbraucherpreisindex festgestellt wird, erhöht.
In der Vergangenheit hat sich der Verbraucherpreisindex etwa in einem Rahmen von 10 % in 5 Jahren erhöht. Bei gängigen Erbpachtverträgen ist damit von Erhöhungen in diesem Rahmen auszugehen. Gesetzlich darf eine Erbpacht alle 3 Jahre erhöht werden. Alles andere unterliegt den vertraglichen Vereinbarungen.
Unübersichtlich kann es bei Altverträgen werden und wenn die Erbpacht, aus welchen Gründen auch immer, über lange Zeit nicht erhöht wurde. Dann muss der Einzelfall angeschaut werden. In solchen Fällen können auch sehr große Erhöhungen rechtlich einwandfrei sein. Bei Unsicherheiten sollte man sich an einen kompetenten Rechtsanwalt wenden.
Läuft der Erbbaurechtsvertrag nach der vereinbarten Zeit aus, erlischt das Erbbaurecht. Wird nichts weiter unternommen, dann geht die Immobilie an den Erbbaurechtsgeber über. Wenn dazu vertraglich nichts anderes bestimmt ist, muss dieser den Erbbaurechtsnehmer mit 2/3 des Gebäudewerts entschädigen und kann dann das Eigentum an der Immobilie übernehmen (Heimfall).
Alternativ kann der Erbbaurechtsvertrag auch verlängert werden. Der Erbbaurechtsnehmer hat allerdings keinen Anspruch auf eine Vertragsverlängerung, der Erbbaurechtsgeber muss dazu einwilligen. Stimmt der Erbbaurechtsgeber zu, ist eine Vertragsverlängerung möglich, und das Erbbaurecht kann, wie gehabt, weitergeführt werden.
Eine Verlängerung sollte man allerdings rechtzeitig vornehmen. Damit sie gültig ist, muss sie vor Ablauf des regulären Vertrages ins Grundbuch eingetragen werden und dieser Eintrag kann unter Umständen einige Monate in Anspruch nehmen. Nach Vertragsablauf kann laut Gesetz nicht mehr verlängert werden. Dann ist nur noch ein Neuvertrag möglich. Bei Vertragsverlängerungen erhöhen Erbbaurechtsgeber in der Regel den Erbbauzins. Bei Neuverträgen, bei denen enentuell alles neu auf den Prüfstand kommt, fällt die Erhöhung oft deutlich höher aus als bei einer bloßen Vertragsverlängerung. Es lohnt sich also, rechtzeitig den Vertrag zu verlängern, wenn man die Erbpachtimmobilie über die reguläre Vertragslaufzeit hinaus bewohnen will.
Möglichkeiten für Steuerabsetzung gibt es bei Erbpachtimmobilien nur dann, wenn sie vermietet sind, z. B. als Kapitalanlage. Selbst bewohnte Immobilien können grundsätzlich nicht steuerlich abgesetzt werden.
Den Kaufpreis steuerlich absetzen
Der Kaufpreis für vermietete Erbbauimmobilien kann selbstverständlich als Absetzung für Abnutzung AfA über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden, wie das auch bei sonstigen Immobilien der Fall ist, die z. B. als Kapitalanlage gekauft und vermietet werden.
Den Erbbauzins steuerlich absetzen
Daneben zahlt man als Erbbaurechtsnehmer immer auch Erbbauzinsen an den Erbbaurechtsgeber für die Nutzung des Grundstückes. Natürlich zahlt man als Immobilieneigentümer die Pacht an den Grundstückseigentümer auch dann, wenn man die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern sie vermietet.
Für die Absetzung der Erbbauzinsen gibt es im Grunde zwei verschiedene Möglichkeiten:
a) Zum einen kann man diese jeweils in dem Jahr, in dem man sie bezahlt, als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung absetzen. Die übliche Variante.
b) Zum anderen besteht auch die Möglichkeit, wenn man das Geld vorrätig hat, die gesamten Erbbauzinsen, die über den ganzen Vertragszeitraum hinweg anfallen, als Einmalzahlung vorauszubezahlen. Man wählt diese Variante eventuell, weil man spätere Erbbauzinserhöhungen umgehen will. In diesem Fall kann der gezahlte Betrag über den Nutzungszeitraum in gleiche Teile geteilt werden und der jährliche Anteil bei den Werbungskosten abgesetzt werden (§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG 2005). Finanziert man diese Einmalzahlung mit einem Kredit, können die Schuldzinsen in den Jahren, in denen man sie zahlt, als Werbungskosten bei Vermietungseinkünften abgesetzt werden.
Die Methode des Mietkaufs kommt manchmal im Zusammenhang mit Erbpacht zur Sprache, weil auch der Mietkauf eine Möglichkeit bietet, eine Immobilie mit geringerem Eigenkapital zu erwerben. Grundsätzlich ist der Mietkauf aber ein ganz anderes Thema.
Bei einem Mietkauf beabsichtigt ein Mieter, die bewohnte bzw. angemietete Immobilie schließlich zu kaufen. In der Regel wird dabei ein Mietvertrag geschlossen, der ebenfalls beinhaltet, dass die gemietete Immobilie zu einem späteren vereinbarten Zeitpunkt in das Eigentum des Mieters übergeht. Meist liegt die anvisierte Laufzeit eines Mietkaufs zwischen 10 und 15 Jahren. Auch der letztliche Kaufpreis für die Immobilie wird schon bei Abschluss des Mietvertrags festgelegt. Üblich ist, dass zu Beginn der Vereinbarung schon einmal eine Einmalzahlung bis zu 20 % des Kaufpreises zu zahlen ist. Hier besteht allerdings auch die Möglichkeit, sich auf eine Abzahlung dieses Betrages über die Mietraten zu einigen.
Während nun der Mieter die Immobilie bewohnt, zahlt er Miete. Diese Miete enthält, wie für den Mietkauf vorgesehen, schon einen gewissen Ansparbetrag für den späteren Kauf, was anteilig auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird.
Ist der vertragliche Zeitpunkt für den Eigentumsübergang erreicht, wird der angesparte Betrag mit dem vereinbarten Kaufpreis verrechnet. Abhängig davon, was man vertraglich vereinbart hat, kann der Kaufpreis ganz über die anteiligen Mietbeträge oder nach Ablauf der Mietzeit über die Zahlung einer größeren Restsumme abgegolten werden.
Sie haben Fragen zur Erbpacht oder haben eine Erbpacht-Immobilie in der Region München zu verkaufen – dann rufen Sie mich an. Ich helfe Ihnen gerne weiter.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist über 25 Jahre seriöser Immobilienmakler in München und hat seither mehr als 1.100 Immobilien verkauft, darunter zahlreiche Erbpachtobjekte. Vor dem Hintergrund seiner Erfahrungen bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilienverkauf an. Sie können Herrn Fischer unter +49 89-131320 erreichen oder senden Sie ihm einfach eine E-Mail.
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