Erbbaurecht: Stadt München oder Kirche als Erbbaurechtsgeber

Erbbaurecht Stadt Kirche

In München vergeben hauptsächlich die Kirche und die Stadt Erbbaurechte, daneben in geringerem Maße noch einige Brauereien, Stiftungen und auch Privatpersonen. Hat man die Kirche oder die Stadt München als Erbbaurechtsgeber, ist das manchmal durchaus vorteilhaft, z. B. wenn es um die Verlängerung von Erbpacht- bzw. Erbbaurechtsverträgen geht, den Kauf oder Verkauf von Erbbauimmobilien, oder wie im Fall der Kirche, wenn man als Mitglied leichter an einen vorteilhaften Vertrag kommen kann.

 

Erbbaurechtsverträge mit Kommunen oder Kirchen meist unproblematisch

Das Erbbaurecht, bzw. umgangssprachlich die Erbpacht, ist für die meisten Akteure auf dem Immobilienmarkt ein recht unbekanntes Terrain, weil es in Deutschland nur etwa 5 % aller Immobilien betrifft. Entsprechend groß sind oft die Bedenken in Bezug auf Erbpachtverhältnisse oder wenn man gerade frisch damit zu tun bekommt, wie etwa, wenn man eine Erbpachtimmobilie erbt o. ä.

Erbbaurechts- bzw. Erbpachtverträge können in der Tat gewisse Tücken enthalten und man sollte sich tatsächlich damit auskennen, aber gerade wenn die Stadt München oder die Kirche die Erbbaurechtsgeber sind, treten erfahrungsgemäß nur selten größere Probleme auf. Wenn es sich um private Erbbaurechtsgeber handelt, kommt es dagegen manchmal durchaus zu Komplikationen.

 

Vertragsverlängerung

Läuft ein Erbpachtvertrag ab, ist in den meisten Verträgen vorgesehen, dass die Immobilie bei Vertragsende an den Grundstückseigentümer bzw. Erbpachtgeber übergeht (=Heimfall), der dem Erbpachtnehmer dafür eine Entschädigung von meist 2/3 des Verkehrswerts zahlt. Nicht selten sind die Besitzer der Immobilie, also die Erbpachtnehmer, aber daran interessiert, die Immobilie weiter zu bewohnen und möchten den Erbpachtvertrag daher verlängern. Bei Kirche oder Staat geht das meist problemlos, bei privaten Grundstückseigentümern oft nicht, da verschiedene Motivationen vorliegen.

Motivation bei Kirche und Staat

Sind Kommunen, Stadt oder Kirche Grundstückseigentümer, dürfen sie manche Grundstücke aufgrund rechtlicher Bestimmungen oft nicht gewinnbringend veräußern, zudem besteht dafür auch meist keine Notwendigkeit und Grundbesitz ist außerdem ein recht sicheres Instrument der Vermögenserhaltung. Ein Verkauf ist daher für diese Institutionen oft uninteressant. Ein Grundstück zu verpachten dagegen ist eine willkommene Möglichkeit, über das Grundstück doch noch Einnahmen zu erzielen. Da in den meisten Fällen keine Verkaufsabsicht gegeben ist, ist die Vertragsverlängerung mit kirchlichen oder staatlichen Institutionen in der Regel recht einfach.

Motivation bei privaten Erbbaurechtsgebern

Natürlich kann eine Vertragsverlängerung auch mit einem privaten Erbbaurechtsgeber einfach von statten gehen, wenn die Voraussetzungen stimmen. Wie sich Privatpersonen oder Immobiliengesellschaften gegen Vertragsende verhalten werden, ist vorab aber meist schwer einzuschätzen. Diese beabsichtigen dann oft, das Grundstück zu verkaufen, nachdem der Vertrag abgelaufen ist und bestehen daher auf der Beendigung des Erbbaurechtsvertrags und dem Heimfall der Immobilie. Wenn im Erbbaurechtsvertrag gegenseitige Vorkaufsrechte vereinbart sind, kann ein Erbbaurechtsnehmer bei einem Verkauf des Grundstücks zwar sein Recht geltend machen, und dann Eigentümer von Immobilie inklusive Grundstück werden. Allerdings muss er dann den Kaufpreis für das Grundstück aufbringen, ein Anrecht auf einen Sonderpreis hat er als Erbbaurechtnehmer, nebenbei bemerkt, nicht.

 

Verkauf und Kauf einer Erbbauimmobilie

Eine Erbbauimmobilie wird im Normalfall von einem Erbbaurechtsnehmer an einen anderen verkauft, der Erbbaurechtsgeber hat damit allenfalls am Rande zu tun. Meist gibt es eine Bestimmung im Erbbaurechtsvertrag, die besagt, dass der Erbbaurechtsgeber dem Verkauf zustimmen muss und/oder ein Vorkaufsrecht hat. Das Vorkaufsrecht wäre bei einem gewünschten Verkauf prinzipiell kein Problem, denn dem Erbbaurechtsnehmer ist wahrscheinlich egal, an wen er seine Immobilie verkauft und sein Geld bekommt. Etwas heikler kann es bei der nötigen Zustimmung zum Verkauf bzw. bei der sog. Stillhalteerklärung werden.

Zustimmung zum Verkauf

Wenn das Grundstück der Kirche, der Stadt München, einer Gemeinde oder einer Brauerei gehört, bekommt man die Zustimmung zum Verkauf meist relativ einfach. Gewöhnlich hängt die Zustimmung lediglich davon ab, dass der Immobilienkäufer über ein gewisses Eigenkapital, z. B. 20, 30 % des Kaufpreises verfügt, so dass der Erbbaurechtsgeber davon ausgehen kann, dass künftig die Zahlung des Erbpachtzinses gesichert ist. Diese Hürde wäre auch bei privaten Erbbaurechtgebern meistens noch keine Schwierigkeit. Problematisch wird es, wenn die Bank eine Stillhalteerklärung verlangt.

Stillhalteerklärung/Rangrücktrittsvereinbarung

Das Erbbaurecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht und steht im Rang grundsätzlich höher als ebenfalls im Grundbuch eingetragene Grundschulden. Deswegen kann eine finanzierende Bank im Fall eines Kreditausfalls des Käufers zunächst einmal keine Zwangsversteigerung einleiten. Daher bestehen Banken für eine Finanzierung gewöhnlich auf einer Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers, falls der Erbbaurechtsnehmer das Darlehen nicht mehr bedienen kann, sodass die Immobilie dann durch die Bank verwertet bzw. zwangsversteigert werden kann. Alternativ kann ein Erbbaurechtsgeber auch eine Rangrücktrittsvereinbarung unterzeichnen, mit der er die Bank als Gläubiger über sein Erbbaurecht stellt und ihr quasi den Vortritt lässt.

Hier unterscheiden sich wieder öffentliche und private Erbbaurechtsgeber. Kirchen oder staatliche Erbbaurechtsgeber unterschreiben eine Stillhalteerklärung meistens ohne viel Aufhebens, während Privatpersonen oder Immobiliengesellschaften eine Stillhalteerklärung aus Erfahrung nur relativ selten abgeben wollen.

Eine Bankfinanzierung für ein Erbpachtgeschäft ist daher in der Regel einfach, wenn z. B. die Stadt München oder die Kirche Erbbaurechtsgeber sind, schwierig dagegen, wenn es eine Privatperson oder -gesellschaft ist.

Abhängig vom Erbbaurechtsgeber kann sich in dieser Hinsicht der Verkauf/Kauf insgesamt einfach oder schwieriger gestalten.

 

Gute Vertragskonditionen für Mitglieder bei Kirchen

Ein Erbbaurechtsvertrag mit einer Kirche kann besondere Vorteile mit sich bringen. Denn Kirchen bieten vor allem ihren Konfessionsangehörigen mitunter sehr attraktive Erbpachtgrundstücke zu sehr guten Konditionen an. Kirchen unterstützen damit Personenkreise, die sie als förderungswürdig anerkennen, wie z. B. kinderreiche Familien oder Menschen mit Behinderungen o. ä. und bieten ihnen damit substanzielle finanzielle Vorteile.

 

Fazit:

Auch wenn das Erbbaurecht etwas „gewöhnungsbedürftig“ und im Allgemeinen nicht sehr bekannt ist, kann es eine brauchbare Alternative zum konventionellen Immobilienbesitz sein. Besonders, wenn die Kirche oder die Stadt München Erbbaurechtgeber sind, ist praktisch kaum mit Problemen zu rechnen, weil deren vornehmliches Interesse sich darauf beschränkt die Grundstücke zu behalten und sie durch Bezug von Erbbauzinsen nicht einfach brachliegen zu lassen und sonst kein weiteres Verwertungsinteresse besteht. Dennoch sollte man sich, wenn man mit Erbbauimmobilien zu tun bekommt, an einen kompetenten Ansprechpartner wenden um eventuelle Tücken zu umgehen. Immobilienmakler München Fischer Immobilien hat sich seit Jahren auf das Gebiet Erbbaurecht/Erbpacht spezialisiert und ist im Raum München der Ansprechpartner, wenn es um den Verkauf von Erbpachtimmobilien geht.

 

Herzlichst,

Rainer Fischer
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