Bodenrichtwert München

Bodenrichtwert München

Wer über einen Grundstücksverkauf nachdenkt, für den ist natürlich eine der wichtigsten Fragen, wieviel er für sein Grundstück bekommen kann. Welcher Verkaufspreis lässt sich realisieren? Für eine treffsichere Beantwortung dieser Frage ist meist eine professionelle Wertermittlung erforderlich. Eine grundlegende Orientierung über den Wert lässt sich aber gewinnen, indem man Einblick in die sogenannten Bodenrichtwerte der Stadt oder Gemeinde nimmt.

 

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist eine durchschnittliche Quadratmeterpreisangabe für Grundstücke, die für ein bestimmtes Stadt- oder Gemeindegebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage-, Nutzungs- und Wertverhältnissen typisch ist.

In München werden die Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte immer zum Ende jedes Jahres mit gerader Jahreszahl ermittelt und zeigen, welcher Preis bei Verkäufen in einem betrachteten Gebiet im Durchschnitt pro m² Grundstücksfläche über einen Zeitraum von zwei Jahren erzielt wurde. Der Bodenrichtwert errechnet sich damit aus vergangenen Grundstücksverkäufen in einem bestimmten Stadt- oder Gemeindegebiet und ist die Ausgangsbasis für die Bewertung und Preisbestimmung von Grundstücken in diesem Gebiet.

 

Wo bekommt man die Bodenrichtwerte für München her und was kostet das?

Genaue Auskünfte über die Bodenrichtwerte in München kann man bei den zuständigen Stellen des Gutachterausschusses München für Grundstückswerte bekommen. Möglich sind Auskünfte über ein Online-Portal, telefonische oder persönliche Auskünfte. Je nach Art und Umfang der Auskunft fallen unterschiedlich hohe Gebühren an, die bei 30 € für eine Einzelauskunft beginnen. Ein Kartensatz der Bodenrichtwertkarte kostet 650 €, eine Lizenz für eine Dauerauskunft 1.000 €.

Das Online-Portal mit näheren Angaben zur Registrierung und Preisen finden Sie hier:

https://bodenrichtwerte-muenchen.de/index

Informationen für telefonische und persönliche Auskünfte gibt es hier:

http://www.kommunalreferat-muenchen.de/gaa/bodenri/index.htm

 

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in München?

Übergreifend betrachtet wurden in durchschnittlichen und guten Wohnlagen Münchens im Jahr 2018 die folgenden Durchschnittspreise erzielt (allgemeine Orientierungswerte):

Grundstücke zum Bau von Einfamilienhäusern, kleinen Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnanlagen bis 2 Vollgeschosse: Ø 2.175 €/m².

Grundstücke zum Bau von Doppel- und Reihenhäusern: Ø 2.300 €/m².

Grundstücke für Geschossbau, Anlagen für Eigentumswohnungen und Mietwohnhäuser ab 3 Vollgeschosse: Ø 3.500 €/m².

 

Quadratmeterpreise Grundstück München

 

Weiterreichende Informationen über den Wert eines Grundstückes können dem jeweils aktuellen Jahresbericht des Gutachterausschusses München entnommen werden.

Dieser kann ebenfalls beim Gutachterausschuss für 70 € bestellt werden:

http://www.kommunalreferat-muenchen.de/gaa/immo/index.htm

Im Jahresbericht des Gutachterausschusses findet sich im Kapitel „Wohnbauland“ eine kurze Aufstellung über durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreise bei Grundstücksverkäufen im Vorjahr. Diese sind gegliedert dargestellt nach verschiedenen Wohnlagequalitäten Münchens, wie durchschnittliche Lage, gute Lage, gute zentrale Lage und beste Lage. Ebenfalls wird zwischen der Art der möglichen Bebauung, wie Bebauung mit einem Einfamilienhaus, Doppel- oder Reihenhaus oder Geschossbau unterschieden.

 

Welcher Lagequalität das zu bewertende Grundstück zuzuordnen ist, kann man der Wohnlagekarte des Gutachterausschusses entnehmen:

http://www.kommunalreferat-muenchen.de/gaa/lagekarten/index.htm

Eine Zusammenstellung, die u. a. auf dem Zahlenmaterial des Gutachterausschusses beruht, können sie in meinem Artikel über die Grundstückspreise München finden. Übergreifende Preisinformationen zu Immobilien allgemein gibt es hier: Immobilienpreise München.

 

Genauigkeit und Anwendbarkeit der Bodenrichtwerte München auf ein konkretes Grundstück

Bodenrichtwerte sind keine bindende Vorgabe und können den wirklichen Wert eines konkreten Grundstückes grundsätzlich nicht exakt abbilden. Sie sind eher eine Orientierungshilfe bzw. eine Annäherung. Es handelt sich bei den Bodenrichtwerten um reine Durchschnittswerte, die selten genau mit dem erzielbaren Verkaufspreis eines konkreten Grundstücks zusammenfallen.

Die Bodenrichtwerte beziehen sich zudem grundsätzlich auf unbebaute, aber baureife Grundstücke, für die keine weiteren Erschließungskosten anfallen. Für Grundstücke, die davon abweichen, müssen entsprechende Abschläge einkalkuliert werden.

Ein weiterer Punkt ist, dass es bei Grundstücken einige Faktoren gibt, die den Wert steigern oder auch vermindern können, so dass sich für zwei ähnliche Grundstücke, die prinzipiell in der gleichen Gegend liegen, sehr unterschiedliche Preise erzielen lassen. So kann sich ein Grundstück einfach aufgrund seiner Form hervorragend zur Bebauung und Nutzung eignen, was eher einen höheren Preis bedingt. Oder es kann ungünstig ausgerichtet sein oder z. B. eine Hanglage aufweisen, was den erzielbaren Preis meist mindert. Für Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, sind oft höhere Preise erzielbar als für Grundstücke, die nach Norden oder Osten hin ausgerichtet sind. So resultieren im Ergebnis Verkaufspreise, die oft deutlich von den Bodenrichtpreisen abweichen.

Um all das unter einen Hut zu bringen und sämtliche Faktoren zu berücksichtigen und um einen wirklich passenden Marktpreis für ein Grundstück zu ermitteln, reichen die Bodenrichtpreise allein also prinzipiell nicht aus. Vor einem Verkauf ist es eigentlich immer gut, das Grundstück durch einen Fachmann bewerten zu lassen. Das kann durch einen vereidigten Gutachter geschehen, wenn für die Bank oder evtl. in einem Rechtsstreit ein gerichtlich verwertbares Gutachten vonnöten ist, oder durch einen guten Grundstücksmakler oder Immobilienmakler München, der die Wertermittlung gewöhnlich im Rahmen eines Verkaufsauftrags kostenlos mit übernimmt.

 

Verkauf eines bebauten Grundstücks und Bodenrichtwerte

Wie weiter oben bereits festgestellt, beziehen sich die Bodenrichtwerte immer auf unbebaute Grundstücke. Ist das Grundstück mit einem Objekt bebaut, kann das je nach Bebauung und Zustand des Objektes den Wert erhöhen oder verringern. Die Frage ist hier also, muss das Gebäude abgerissen werden, jetzt oder durch den künftigen Käufer, oder kann es evtl. renoviert und zu Wohnzwecken genutzt werden und stellt es evtl. selbst eine Investition dar.

Ein Abriss und die Wiedernutzbarmachung des Grundstücks kostet Geld. Auch falls das Gebäude wiederhergestellt werden kann, muss man erst mal Geld in die Hand nehmen. Diese Kostenfaktoren müssen natürlich einkalkuliert werden und ändern den Verkaufswert entsprechend.

Bei der Kalkulation des Verkaufswerts sind also zwei Punkte zu berücksichtigen. Erstens der Grundstückswert an sich, den man anhand der Bodenrichtwerte und der sonstigen Grundstückseigenschaften einschätzen wird. Und zweitens, die Kosten, die für das Handling des Gebäudes anfallen.

 

Fazit:

Anhand der Bodenrichtwerte München lassen sich Grundstückswerte einschätzen. Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich aber weder um Absolutwerte noch um bindende Vorgaben, wieviel ein Grundstück kosten muss; sie sind vielmehr als eine Orientierung zu verstehen, denn konkrete Grundstücke können wertmindernde oder werterhöhende Eigenschaften aufweisen, die man individuell feststellen und zuordnen muss.

Herzlichst,

Rainer Fischer
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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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