Immobilie verkaufen München


Wir verkaufen Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück professionell und schnell.
Über 1.000 erfolgreiche Immobilienverkäufe haben wir bereits vermittelt.

Welche Immobilie möchten Sie verkaufen?

Ablauf eines Immobilienverkaufs

Jeder Immobilienverkauf folgt einer natürlichen Reihenfolge und beginnt zumeist und logischerweise mit dem Versuch den korrekten Preis zu finden. Erst danach folgen das Beschaffen nötiger Unterlagen, Fotos, Werbung, Termine, Verhandlungen usw.

Immobilienbewertung

Um sich einen ersten Eindruck über den Preis zu verschaffen, wird gewöhnlich das Internet zurate gezogen. Leider haben viele Preistabellen online den Nachteil, dass man nur die Angebotspreise sieht, die teilweise 30 % über dem tatsächlichen Wert liegen können.

Trotzdem ist es richtig sich einfach mal am Markt umzusehen. Wer als Privatmann näher in das Thema einsteigen möchte, bestellt sich unter www.gutachterausschuss-muenchen.de den aktuellen Immobilienmarktbericht. Dies ist die qualifizierteste Quelle für Immobilienpreise München. Wenn man beabsichtigt über ein Maklerbüro zu verkaufen, dann liefert dieses gewöhnlich eine Wertermittlung als Teil des Verkaufsservices.

Einen Sachverständigen sollte man dann einschalten, wenn man z. B. Teil einer eher schwierigen Erbengemeinschaft ist und man nicht so richtig mit dem Verkauf vorankommt. Da kann es sein, dass auch der erfahrenen Makler gegen die Wand läuft – wenn also 5 Eigentümer 5 Meinungen haben. Wichtig ist es am Schluss den Preis vorliegen zu haben, der tatsächlich erzielbar sein könnte.

Die Dokumente

Je nachdem, ob man ein Haus, ein Grundstück oder Eigentumswohnung verkauft, benötigt man unterschiedliche Unterlagen. Beim Grundstücksverkauf benötigt man mindestens den Lageplan, sowie den Grundbuchauszug. Beim Hausverkauf kommen die Grundrisspläne, Baubeschreibung, Energieausweis, Hausversicherungsunterlagen und Dokumente über die Nebenkosten hinzu. Bei der Eigentumswohnung benötigt man zusätzlich die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre, die letzte Wohngeldabrechnung und den aktuellen Wirtschaftsplan.

Die Fotos

Bilder für den Immobilienverkauf sind eine Philosophie für sich. Manchmal sind sie einfach schlecht gemacht und manchmal besser wie die Realität. Beides ist nicht optimal. Perfekt ist, wenn der Interessent die Bilder im Internet lobt („Ihre Bilder sind besser, als das was man sonst antrifft.“), aber gleichzeitig bei der Besichtigung gut gelaunt bleibt. Letzteres bedeutet, dass das, was er antrifft, dem entsprach, was er erwartet hat. Ein 30 m² großes Wohnzimmer sollte auf den Bildern nicht wie 60 m² wirken.

Die Grundrisse

Nach den Bildern sind die Grundrisse die wichtigste Information, die Sie beim selbst verkaufen Ihrer Immobilie dem Kaufinteressenten liefern. Bereiten Sie die Grundrisse auf und schreiben Sie die m² Angaben jedes Zimmers auf den Grundriss für dieses Zimmer. Das ist ein bisschen Aufwand, lohnt sich aber. Sie können selbstverständlich einen Online-Grundrisserstellung Service in Anspruch nehmen. Für ca. 30 Euro pro Etage haben Sie dann etwas wirklich Vorzeigbares.

Das Immobilienexposé

Im Zeitalter des Internets sind textliche Formulierungen etwas in den Hintergrund geraten. Ganze Sätze werden oft nicht mehr gründlich gelesen und die Information „kein Balkon“ wird dann z. B. als „mit Balkon“ gelesen. Daher ist mein Tipp das Exposé nur noch stichpunktartig zu erstellen und auf übermäßige Verwendung von Eigenschaftswörter und zu viele Details zu verzichten. Was ist wirklich wichtig zu wissen und was zeichnet meine Immobilie besonders aus sind DIE wichtigen Informationen. Zu diesen Informationen gehören z. B. Aufzug, Bodenbelag, Südbalkon, sehr ruhig (wenn es denn auch stimmt), nagelneues, weißes Wannenbad etc. – also einfach die Informationen, die einen wirklichen Eindruck geben.

Die Werbung

Jetzt haben Sie die Qual der Wahl. Werden Sie dezent werben oder massiv? Wenn Sie beim Immobilienverkauf unerfahren sind oder nicht den ganzen Tag Zeit für Ihren Verkauf haben, empfehle ich Ihnen dezent zu beginnen. Hier mein Vorschlag: Stellen Sie Ihre Immobilie zuerst einmal in einer Internetplattform ein. Entweder nehmen Sie das Kombiangebot aus Immowelt/Immonet oder Sie nehmen Immobilienscout24. Warten Sie dann die Menge und Qualität der Anfragen ab und nehmen Sie ggfs. Anpassungen an Ihrem Werbetext vor. Wenn Interessenten immer wieder die gleichen Fragen stellen, können Sie diese auch gleich im Online-Exposé beantworten.

Wenn Sie die Nachfrage gut bewältigen können und noch mehr Interessenten haben möchten, dann stehen Ihnen folgende Möglichkeiten zur Verfügung: weitere Internetplattformen, wie z. B. für München die Sueddeutsche.de, Zeitungen, Werbeblätter, Flugzettel für die Briefkästen, ein Schild am Gebäude etc. Die letztgenannten Aktionen macht man gewöhnlich nicht, wenn man noch im zum Verkauf stehenden Objekt wohnt, besonders wenn es ein Haus ist.
Achtung: Internetplattformen, wie Immobilienscout24.de haben häufig die unliebsame automatische Anzeigenverlängerung eingearbeitet, wenn man nicht kündigt!

Achtung: In Märkten mit sehr hoher Nachfrage kann der Verkaufspreis auch mal den Angebotspreis um 5–10 % übertreffen. Wenn man den Immobilienverkaufspreis maximieren möchte, sollte man sich eine Strategie überlegen, wie man möglichst schnell zu vielen potentiellen Käufern kommt.

Besichtigung und Verkauf

In Märkten mit hoher Nachfrage nach Immobilien werden diese gekauft, nicht verkauft. Präsentieren Sie Ihre Wohnung, Haus oder Grundstück in bestmöglicher Weise – also sauber, aufgeräumt und zur richtigen Tageszeit und führen Sie Aufzeichnungen über die Gespräche.

Zwei hilfreiche Tipps

  • Nicht jeder Interessent, der zu allem ja und Amen sagt, ist ein Käufer. Manchmal ist der Interessent mit ein paar Kritikpunkten an der Immobilie der richtige Mann oder die richtige Frau.
  • Lassen Sie sich von einem Käufer nicht zu lange hinhalten und machen Sie mit den Besichtigungen so lange weiter bis Sie die Verträge unterschrieben haben. Nicht jeder bekommt eine Finanzierung und nicht jeder hat sich wirklich entschieden, wenn er „ja“ sagt. Berücksichtigen Sie dies bei Ihren Aktivitäten und nehmen Sie „den Fuß nicht zu bald vom Gas“.

Notartermin und Übergabe

Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie bis hier her gekommen sind, ist es fast geschafft. Für den notariellen Kaufvertrag müssen Sie unter anderem folgende Dinge mit dem Käufer besprochen und geklärt haben:

Wann findet der Auszug statt? Sofern die Immobilie von Ihnen oder von einem Mieter bewohnt ist, wird gewöhnlich ein festes Datum vereinbart, aber können Sie auch eher ausziehen und den Kaufpreis eher erhalten? Sie planen beispielsweise in 8 Monaten in eine andere Immobilie umzuziehen und es könnte sein, dass dies schon nach 6 Monaten der Fall ist. Hier ist eine Regelung sinnvoll.

Kaufpreiszahlung: Wenn das Haus, die Eigentumswohnung oder das Grundstück frei ist, dann wird gewöhnlich nach Auflassungsvormerkung und einigen Bedingungen der Kaufpreis zur Zahlung fällig. Wenn der Auszug aber erst später stattfindet, dann stellt sich die Frage, ob der Käufer eine Anzahlung leistet und wie hoch diese dann ist – 20 %, 30 %. Sonstige Vereinbarungen: Normalerweise übergibt man die Immobilie einfach besenrein.

Die Übergabe selbst ist dann eher unproblematisch. Die Zähler sind abzulesen und es wird ein vereinfachtes Protokoll erstellt, wobei es hier gewöhnlich nur um Zählerstände und Schlüssel geht. Sofern es sich um eine Eigentumswohnung handelt ist der Hausverwalter rechtzeitig zu informieren.

Was kostet der Makler beim Immobilienverkauf?

Die Maklerprovision ist bei der Vermietung im Normalfall vom Vermieter zu zahlen und gewöhnlich mit dem Abschluss des Mietvertrages fällig.

Die Maklerprovision beim Verkauf in Bayern beträgt zwischen 3 % und 7 % zzgl. Mehrwertsteuer, ist frei verhandelbar und wird normalerweise mit der notariellen Beurkundung fällig. Individuelle Absprachen sind immer möglich.

Der billigste Makler kann zum Teuersten werden, wenn er sein Handwerk nicht beherrscht. Daher – machen Sie sich ein Bild vom Immobilienmarkt und wählen Sie Ihren Makler mit Bedacht aus. Der Mehraufwand wird sich ganz bestimmt lohnen.

Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Wann wird beim Hausverkauf eine Spekulationssteuer für Immobilien fällig und wann nicht? Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung in München verkaufen möchten, könnte es für Sie interessant sein, wieviel Spekulationssteuer Sie beim Hausverkauf zu zahlen haben oder ob Ihnen der „Gewinn” steuerfrei zur Verfügung steht.

Im Einkommenssteuergesetz gibt es den § 23, der generell in zwei Gruppen unterteilt:

  1. Das zum Verkauf stehende Haus wurde vollständig selbst genutzt. In diesem Fall fällt beim Hausverkauf keine Spekulationssteuer an, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs plus in den beiden Jahren davor ausschließlich selbst im Haus gewohnt hat.
  2. Das Haus war vermietet. Hier liegt die Spekulationsfrist bei zehn Jahren, welche normalerweise ab Kaufdatum beginnt. Verkaufen Sie zum Beispiel nach acht Jahren, dann müssen Sie den Überschuss versteuern, wobei aus steuerlicher Sicht die bereits von Ihnen geltend gemachte steuerliche Abschreibung (AfA) zu Ihren Ungunsten berücksichtigt wird und somit also ergänzend zu versteuern ist. Falls Sie also einen „Überschuss“ von beispielsweise € 100.000 erzielen und einen Spitzensteuersatz von 28 % haben, bedient sich der Staat an Ihrem Vermögen in Höhe von € 28.000 (sogenannte Spekulationssteuern).

Sie haben jetzt zwei Möglichkeiten:

  1. Der Überschuss ist so groß, dass Sie trotz Steuerlast noch zufrieden sind oder
  2. Die Steuerlast ist so hoch, dass es besser ist die zwei Jahre noch zu warten, um dem Fiskus das Geld nicht unnötig nachzutragen und die Immobilie dann erst verkaufen.

Sie sollten generell bei Steuerfragen immer Ihren Steuerberater kontaktieren, da ich im Rahmen dieser kurzen Tipps nur diese Themen ansprechen kann, die auch dem Wandel unterworfen sind. Fragen Sie Ihn auch, falls Sie in den letzten Jahren bereits zwei oder drei Immobilien verkauft haben und noch ein Haus verkaufen möchten. Es gibt hier die sogenannte Drei-Objektgrenze und das Risiko als Privatperson vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden.

Also, wie schon oben angesprochen, wenn nicht alles absolut klar ist, fragen Sie Ihren Steuerberater. Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus verkaufen, indem Sie schon viele Jahr wohnen, dann ist das alles im Normalfall kein Problem und Sie haben gewöhnlich keine Spekulationssteuer auf Immobilien zu befürchten.

Wie geht es weiter?

Sie haben noch Fragen zum Thema Immobilienverkauf oder möchten einen unverbindlichen Beratungstermin mit mir vereinbaren?

Rufen Sie mich, Rainer Fischer, Immobilienmakler München, einfach unter Telefon 089 / 13 13 20 an oder senden Sie mir eine E-Mail an rainer@immobilienfischer.de. Der erste Beratungstermin ist immer kostenfrei.

Alternativ können Sie auch gleich online hier eine unverbindliche Immobilienbewertung anfordern. So haben wir die Möglichkeit über konkrete Fakten beim ersten Beratungstermin zu sprechen.

 


 

Weiter Tipps finden Sie in meinem Ratgeber

 

Ratgeber Immobilienverkauf München inklusive Immobilienmarktbericht 2018
Mit zahlreichen Tipps und Checklisten rund um das Thema Immobilienverkauf

Bewerten Sie diese Seite

Immobilienverkauf
5 (100%) 2 votes

UNSERE MITGLIEDSCHAFTEN

Seit vielen Jahren sind wir Mitglied renommierter Vereine und Internet Platformen im Immobilienbereich, und konnten schon einige Auszeichnungen erlangen.

d9hhrg4mnvzow
IVD
IHK
BELLEVUE
GESM
GESM
Immo welt