Immobilienpreise Untermenzing | Haus – Wohnung – Grundstück

In München Untermenzing bewegen sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand meist im Bereich 6.000 – 8.000 € pro m². Finden Sie den genauen Preis für Ihre Immobilie heraus. → Immobilienbewertung

Straße Untermenzing b

Immobilienverkaufspreise Untermenzing 2024

Untermenzing KarteUntermenzing zählt übergreifend zu den mittleren Wohnlagen Münchens, zum Teil findet man auch gute und im südlichen Bereich auch sehr gute Wohnlagen. Zur Einordnung der Marktsituation in Untermenzing folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen Münchens, gute bzw. sehr gute Lagen wären entsprechend höher zu bewerten. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.

   
Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 6.550 €/m²
Baujahre 1980-99 7.150 €/m²
   
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.800 €/m²
Baujahre 1980-99 8.850 €/m²
   
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.450 €/m²
Baujahre 1980-99 7.000 €/m²
   
Grundstücke Quadratmeterpreise
Mittlere Lage 1.800 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.

Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …

In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.

 

 

Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Untermenzing

AdressePLZBaujahrPreis/qmTyp
Manzostraße, München, Deutschland8099719663.715,46Haus
Manzostraße, München, Deutschland8099719643.824,32Haus
Manzostraße, München, Deutschland8099719643.773,18Haus
Lautenschlägerstraße, München, Deutschland8099919368.278Haus
Kleselstraße, München, Deutschland8099919907.457,14Haus
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Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Untermenzing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:

 

Immobilienpreise Untermenzing: Preisentwicklung vergangene Jahre

 

Eigentumswohnungen

 

Preisentwicklung in durchschnittlichen Lagen wie vielerorts in München Untermenzing:

Häuser

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für mittlere Lagen wie in Untermenzing ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas niedriger liegen als in guten Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

Doppelhaushälften: 

Reihenmittelhäuser:

Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung raten wir zu einer professionellen Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.


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Baugrundstücke

Die Preise für München allgemein können Sie hier nachlesen: Immobilienpreise München


Ihre Immobilie

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Kontaktformular: Kontakt Rainer Fischer

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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Geschichtliches und Stadtteilbild

Untermenzing liegt an der Würm im Nordwesten Münchens.

Erste Erwähnungen finden sich im 8. Jht als Menzing. Die Herkunft des Namens ist letztlich nicht gesichert. Einige Sprachforscher vermuten eine Benennung nach einem Sippenführer namens „Manzo“.

1315 wurde Menzing in Ober- und Untermenzing getrennt, damit gilt 1315 als Geburtsjahr Untermenzings. Im Jahre 1818 wurde Untermenzing zur selbständigen Gemeinde erhoben.

Zur Zeit der Industrialisierung bildeten sich neue Arbeiter- und Wohnsiedlungen; Geschäfte, Dienstleistungs- und Handwerksgewerbe siedelten sich an. Untermenzing wurde schließlich 1938 nach München eingemeindet. Bis zu den sechziger Jahren hin konnte sich Untermenzing seinen dörflichen Charakter recht gut bewahren, dann allerdings wurden Bauernhäuser im großen Stil abgerissen und neue Wohnsiedlungen entstanden an ihrer Stelle.

In der Peripherie Münchens gelegen, mit seinen Ein- und Zweifamilienhäusern, durchsetzt mit Reihenhäusern und Eigentumswohnungen, hält der Stadtteil an der Würm eine hervorragende Kombination aus ländlicher Idylle und urbanem Leben bereit. Untermenzing ist daher auch sehr beliebt als Wohnort für Familien.


Quellen: muenchen.de; Wikipedia; sueddeutsche.de; Jahresberichte des Gutachterausschusses München: Analyse: Immobilienmakler München Untermenzing, Rainer Fischer. Der Immobilienbericht eignet sich nicht für eine fachliche Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Diese sollte durch einen Experten oder Immobilienmakler für München oder einen Immobilienmakler für Untermenzing erfolgen. Keine Haftung für Richtigkeit bzw. Vollständigkeit.

Bilder: eigene

Fischer Immobilien ist Ihr Immobilienmakler für München Untermenzing.

Den Immobilienmarktbericht für das benachbarte Allach finden Sie hier.


Angebotspreise Untermenzing 2017/18:

Hausverkauf:
Im Segment Hausverkauf Untermenzing haben Bauträger, Privatanbieter und Immobilienmakler für Untermenzing in den vergangenen 12 Monaten insgesamt 175 Verkaufsangebote verzeichnet. Wie schon in den letzten Jahren gab es einen hohen Neubauanteil, diesmal waren fast die Hälfte der Häuser als Neubau inseriert. Die Quadratmeterpreise für Neubau- und Gebrauchtobjekte lagen auf einem ähnlichen Niveau, allerdings waren Neubauten im Schnitt etwas größer und hatten daher insgesamt etwas höhere Endpreise. Die Preislage schauen wir uns für die einzelnen Objektarten etwas genauer an:

Einfamilienhäuser:
Objekte im Bereich 100 – 150 m² kosteten in den analysierten Angeboten durchschnittlich gut 1 Mio. €, bei 151 – 200 m² lagen die Immobilienpreise im Schnitt bei 1,2 Mio. € und bei 201 – 250 m² bei durchschnittlich 2 Mio. €. Ein Objekt mit ca. 1.250 m² kostete knapp 10 Mio. €. Die Quadratmeterpreise im Segment Einfamilienhaus Untermenzing bewegten sich bei durchschnittlich 7.600 €/m².

Doppelhaushälften:
Häuser dieses Typs lagen preislich bei 100 – 150 m² bei durchschnittlich 975.000 €, durchschnittliche Immobilienpreise um die 1,05 Mio. € erreichten Doppelhaushälften mit Größen 151 – 200 m² und ca. 1,35 Mio. € bei 201- 235 m². Die Quadratmeterpreise im Segment Doppelhaushälfte bewegten sich übergreifend bei durchschnittlich etwa 6.500 €/m².

Reihen- und Reiheneckhäuser:
Für Reihenhäuser in Untermenzing bewegten sich die Immobilienpreise im Bereich 90 – 120 m² im Schnitt bei ca. 815.000 €, bei 121 – 150 m² nur unwesentlich teurer bei ca. 840.000 €, größere Objekte im Bereich 151 – 185 m² lagen bei durchschnittlich 1,15 Mio. €. Reihenhäuser wiesen im Durchschnitt Quadratmeterpreise um die 6.400 €/m² auf.

Mehrfamilienhäuser:
Als Mehrfamilienhaus ausgeschriebene Objekte kosteten im Bereich 200 – 400 m² meist zwischen 1,8 und 2 Mio. €, ein 750 m² Objekt kostete ca. 3,25 Mio. €. Im allgemeinen Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise im Segment Mehrfamilienhaus bei etwa 5.700 €/m².

Wohnungsverkauf:
Die Zahl der in Untermenzing angebotenen Eigentumswohnungen lag bei 286. Prozentual gesehen kamen 60 % der Angebote von Immobilienmaklern, 36 % von Bauträgern und 4 % von Privatleuten. Die überwiegende Zahl der Wohnungen war eher neueren Datums und zwischen 1990 und 2016 gebaut, rund 20 % war sogar mit Baujahr 2017 inseriert. Und nur 20 % der angebotenen Wohnungen waren vor 1990 gebaut.

Die Quadratmeterpreise im Segment Eigentumswohnungen Untermenzing bewegten sich großteils in einem Bereich von 5.000 – 7.000 €/m², wobei im Einzelfall auch um die 14.000 €/m² verlangt wurden. Mit welchen Wohnungspreisen bei einem Kauf in etwa zu rechnen war, zeigt die folgende Aufstellung:

Im Bereich 30 – 50 m² lag der Durchschnittspreis bei ca. 250.000 €, bei den folgenden Wohngrößen 51 – 75 m² erreichten die Immobilienpreise dann durchschnittlich 425.000 €, von 76 – 100 m² dann etwa 575.000 €, von 101 – 150 m² durchschnittliche 800.000 €. Im Bereich 151 – 200 m² gab es nur noch sehr wenige Objekte, die Immobilienpreise betrugen hier zwischen 1,1 und 2,3 Mio. €, durchschnittlich ca. 1,3 Mio. €.

Grundstücksverkauf:
Grundstücke zur Wohnbebauung gab es 20. Im Schnitt betrugen die Quadratmeterpreise etwa 1.750 €/m².


Angebotspreise Untermenzing 2016/17:

Hausverkauf Untermenzing:
Das Angebotsvolumen für Untermenzing umfasste insgesamt 156 Häuser. Die Angebote kamen anteilig zu ca. 82 % über Immobilienmakler Untermenzing, zu ca. 16 % über Bauträger und zu ca. 2 % von privat. Bemerkenswert ist der hohe Anteil an Neubauobjekten, mehr als die Hälfte der angebotenen Häuser war als Neubau ab Baujahr 2016 inseriert. Im Vergleich zum vorigen Jahr sind die Quadratmeterpreise bei Häusern in Untermenzing im reinen Durchschnitt betrachtet um etwa 15 % angestiegen, bei gebrauchten gleichermaßen wie bei neu gebauten Häusern. Werfen wir einen Blick auf die aktuellen Hauspreise in Untermenzing:

Einfamilienhaus Untermenzing:
Bei 100-150 m² Wohnfläche wurden im Durchschnitt Immobilienpreise von ca. 1,1 Mio. € verlangt, wobei die Quadratmeterpreise durchschnittlich bei 8.650 € lagen.
In der Größenordnung 151-200 m² erreichten die Hauspreise Untermenzing im Schnitt 1,27 Mio. €, die Quadratmeterpreise bewegten sich auf einem durchschnittlichen Niveau von ca. 7.350 €.
Über 200 m² bis hin zu 400 m² war je nach Haus und Zustand mit 1 bis 2 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, durchschnittlich erreichten die Immobilienpreise in dieser Sparte 1,46 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt 5.750 €.

Doppelhaushälfte Untermenzing:
Doppelhaushälften erreichten in der Größenordnung 100-150 m² durchschnittlich Immobilienpreise von ca. 850.000 €, bei 151-200 m² durchschnittlich ca. 1 Mio. € und bei 201-250 m² ca. 1,5 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bei Doppelhaushälften erreichten im allgemeinen Mittel etwa 6.400 €.

Reihen/Reiheneckhaus Untermenzing:
Für Objekte dieser Kategorie lagen die Immobilienpreise bei 100-150 m² Fläche bei durchschnittlich etwa 800.000 €, bei 151-200 m² bei durchschnittlich ca. 1 Mio. €. Bzgl. Quadratmeterpreisen lag das Niveau im Schnitt bei rund 6.300 €.

Mehrfamilienhaus Untermenzing:
Mehrfamilienhäuser ab 200 m² gab es ab ca. 1 Mio. € Kaufpreis, bis 400 m² war mit Immobilienpreisen von etwa 2 Mio. € im Mittel zu rechnen, darüber hinaus bei 500 bis max. 750 m² war mit 3-4 Mio. € zu rechnen. Die Quadratmeterpreise lagen im Mittel bei ca. 6.000 €.

Wohnungsverkauf Untermenzing:
Auf dem Wohnungsmarkt gab es 207 Verkaufsofferten. Im Wohnungssegment kamen rund 73 % der Angebote über Immobilienmakler, 21 % von Bauträgern und 6 % von Privatleuten. Auch hier bezog sich etwa die Hälfte der Angebote auf Neubauobjekte ab 2016er Baujahr. Die verlangten Wohnungspreise lagen durchschnittlich 20 %, teilweise 30 % höher als noch vor einem Jahr, wohlgemerkt handelt es sich aber um Angebotspreise, die nicht notwendigerweise auch wirklich erzielt werden. Wir wollen die momentan verlangten Wohnungspreise Untermenzings im Folgenden etwas näher einordnen:

Für kleinere Eigentumswohnungen/Appartements mit 30-50 m² wurden im Durchschnitt rund 280.000 € verlangt, bei 51-75 m² sind es durchschnittlich dann schon etwa 410.000 € und bei 76-100 m² musste man mit rund 600.000 € rechnen. Bei Wohnungen mit ab 100 m² bis 150 m² lagen die durchschnittlichen Immobilienpreise bei knappen 900.000 € und bei Wohnungen >150 m² bei ca. 1,25 Mio. €. Dies kann natürlich nur eine ungefähre Einordnung sein, denn es gab auch starke Schwankungen. Die Mehrzahl der Wohnungen wies Quadratmeterpreise im Bereich 6.000 – 8000 €, jedoch waren in einzelnen Fällen auch Wohnungen ausgeschrieben, bei denen die Quadratmeterpreise bis zu 17.500 €/m² reichen konnten.

Grundstücksverkauf Untermenzing:
Für Grundstücke gab es 6 Ausschreibungen, wobei die Quadratmeterpreise im Schnitt Werte um die 1.500 € erreichten.

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