Immobilienmakler Obermenzing – Immobilienpreise

Schloss Blutenburg, München
Schloss Blutenburg in München Obermenzing

 

Immobilienverkaufspreise München Obermenzing 2020

Obermenzing zählt weitgehend zu den guten Wohnlagen Münchens, manche Gebiete sind sogar als sehr gut zu bewerten. Für die folgenden Angaben zu Verkaufspreisen beziehen wir uns auf Werte für die guten Wohnlagen, Objekte in sehr guten Lagen sind entsprechend etwas höherwertig zu kalkulieren. Verkaufspreisangaben für das aktuelle Jahr orientieren sich in der Regel an den offiziellen Zahlen des vorangegangenen Kalenderjahres. Die folgenden Angaben für das Gebiet München Obermenzing beziehen sich auf Verkaufsobjekte aus dem Jahr 2019. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.

   
Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.400 €/m²
Baujahre 1980-99 7.950 €/m²
   
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.700 €/m²
Baujahre 1980-99 8.100 €/m²
   
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.100 €/m²
Baujahre 1980-99 7.650 €/m²
   
Grundstücke Quadratmeterpreise
Gute Lage 2.600 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – ist es jetzt ein guter Zeitpunkt?

Die Kaufpreise in München und Umgebung sind aktuell definitiv auf Höchstniveau. Der günstige Zinssatz sowie die gute wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen in und um die Landeshauptstadt haben stark dazu beigetragen, dass Immobilien in München ein immer begehrteres Gut geworden sind. Das bedeutet, dass aktuell ein Verkauf für fast alle Eigentümer ein sehr lukratives Geschäft darstellt.

Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt oder ob die Preise nochmals steigen oder ob sie wieder fallen, lässt sich auf seriöser Basis natürlich nicht mit Sicherheit sagen. Meine Preisprognose für die kommenden 3 Jahre ist jedoch, dass stärkere Preisanstiege wie in den letzten Jahren eher unwahrscheinlich sind, was für einen eventuellen Preisverfall genauso gilt. Ich gehe von einem moderaten, also leichten Anstieg aus.

Um die eingangs gestellte Frage zu beantworten: Ja, im Allgemeinen ist der Zeitpunkt für einen Verkauf jetzt sehr gut.

Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Obermenzing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:

 

Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren:

 

Eigentumswohnungen:

Gute Lage: Im Jahr 2019 wiesen Eigentumswohnungen aus dem Baujahrbereich 1960-79 Quadratmeterpreise von durchschnittlich 7.400 €/m² auf, aus dem Baujahrbereich 1980-99 etwa 7.950 €/m². Schaut man sich die allgemeine Preisentwicklung an, so steigerten sich die Wohnungspreise in guten Lagen in den letzten 10 Jahren um etwa 155 %.

Quadratmeterpreis Wohnung München, gute Lage 2009-2019



 

Häuser:

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2019. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

 

Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2019 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 130 – 145 m² Immobilienpreise von 980.000 – 1,25 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt bei Doppelhaushälften eine allgemeine Preissteigerung um etwa 115 %.

Quadratmeterpreis Doppelhaushälfte München 2009-2019
 

 

Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 110 – 130 m² im Schnitt Immobilienpreise von 770.000 – 935.000 €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,3-fache  feststellen.

Quadratmeterpreis Reihenhaus München, mittl+gute Lage 2009-2019_b

 

Einfamilienhäuser*: In durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand im Durchschnitt zwischen 1,2 und 1,7 Mio. €, bei Wohnflächen von im Schnitt 150 m². Natürlich gab es daneben auch einige Objekte, die deutlich teurer oder günstiger verkauft wurden. Für Objekte in sehr guten Lagen gibt es leider keine allgemein repräsentative Angaben.

*Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte grundsätzlich nur in einem sehr groben Rahmen angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung ist eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens anzuraten.

 

Baugrundstücke:

Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in guten Wohnlagen durchschnittlich etwa 2.600 €/m².

Die mittlere Preissteigerung lag über einen Zeitraum von 10 Jahren in guten Lagen bei etwa 160 %.

Quadratmeterpreis Grundstück München, gute Lage 2009-2019 W


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Geschichtliches und Stadtteilbild:

Obermenzing mit seinen etwa 23.000 Einwohnern liegt nördlich von Pasing und westlich von Nymphenburg.

Erste urkundliche Nachweise für Menzing finden sich im 9. Jht. Obermenzing wird erstmals Anfang des 13. Jhts. genannt. Die Entstehung des Namens ist indes nicht gesichert. Manche Sprachforscher führen die Benennung auf einen Sippenführer mit Namen „Manzo“ zurück.

Im Zuge der Verwaltungsreformen von 1818 wurde Obermenzing eine eigenständige Gemeinde. Zu Beginn des 19. Jhts. entstanden Villenkolonien angrenzend an Pasing, wodurch sich Obermenzing zu einer geschätzten Gemeinde für Mitglieder des Münchner Bildungsbürgertums entwickelte. Im Jahr 1938 wurde Obermenzing schließlich nach München eingemeindet.

Heute steht der Dorfkern Obermenzings unter Ensembleschutz, um ihn herum ist ein schönes Villenviertel entstanden mit Ein- und Zweifamilienhäusern, größtenteils gebaut in der Zeit nach dem 2. Weltkrieg. Deshalb wird Obermenzing auch zu den bevorzugten Wohngebieten in München gezählt, auch wenn die Amalienburg-, Pippinger- und Verdistraße entlang der Würm als Autobahnzubringer der A8 München-Stuttgart dienen. Erholung finden die Einwohner auf den Grünflächen im Bereich der Würm und am Park mit Durchblick zum Schloss Blutenburg.


Quellen: muenchen.de; Wikipedia; sueddeutsche.de; Gutachterausschuss München: Bericht 2019, Auswertung: Immobilienmakler München Obermenzing, Rainer Fischer Immobilien München, Nymphenburger Straße 47. Dieser Immobilienmarktbericht stellt lediglich eine preisliche Orientierung dar und kann daher nur begrenzt zur qualifizierten Wertermittlung eines bestimmten Immobilienpreises herangezogen werden. Diese sollte durch einen Sachverständigen und/oder einen erfahrenen Münchner Immobilienmakler erfolgen. Keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Bilder: Oliver Raupach – stock.adobe.com + eigene

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Den Marktbericht für Untermenzing finden Sie hier


Angebotspreise Obermenzing 2016/17

Hausverkauf:
Die Anzahl der Hausverkaufsangebote in Obermenzing ging seit dem letzten Jahr um etwa ein Viertel auf nunmehr 112 Offerten zurück, die Immobilienpreise bei Häusern stiegen demgegenüber durchschnittlich um ca. 10 % an – was in etwa dem Münchner Durchschnitt entspricht. Mit welchen Kosten man jetzt beim Erwerb eines Hauses in Obermenzing rechnen muss, wollen wir hier näher beleuchten.

Für Einfamilienhäuser wurden bei 125-150 m² Wohnfläche im Schnitt etwa 960.000 € verlangt. Bei 151-200 m² erreichten die Immobilienpreise dann schon durchschnittlich 1,35 Mio. €. Bei etwa 2 Mio. € lagen die Immobilienpreise dann im Intervall 201-250 m². Und bei den Objekten ab 250 m² bis im Maximalfall 450 m² musste man im Regelfall mit 2 – 3 Mio. € rechnen, im Einzelfall auch darüber.

In der Größenordnung 110-150 m² wurden Doppelhaushälften im Schnitt für rund 970.000 € angeboten, bei 151-200 m² war mit Immobilienpreisen von im Schnitt knapp 1,5 Mio. € zu rechnen. Es gab auch noch einige größere Doppelhaushälften im Intervall 230 – 280 m², hier lag der Durchschnittspreis dann bei etwa 1,66 Mio. €.

Reihen- und Reiheneckhäuser kosteten bei 90-160 m² zwischen 500.000 und 900.000 €, wobei der jeweilige Objektpreis nicht unbedingt von der Größe abhing, der Durchschnitt lag bei ca. 750.000 €.
Objekte über 160 m² wiesen, abgesehen von wenigen Ausnahmen, Immobilienpreise im Bereich 1 – 1,3 Mio. € auf.

Bei größeren Mehrfamilienhäuser ab 350 m² bis max. 670 m² reichten die Immobilienpreise in Obermenzing von ca. 1,8 – 5,4 Mio. €.

Wohnungsverkauf:
Auch die Wohnungsangebote gingen etwas zurück, allerdings nur geringfügig. 516 Wohnungen haben Bauträger, Privatleute und Immobilienmakler Obermenzing zusammengenommen angeboten. Bei Wohnungen lag die durchschnittliche Preissteigerung im o. g. Zeitraum bei etwa 12 %.

Somit lagen die Immobilienpreise für Wohnungen der Größen 25-50 m² mittlerweile bei durchschnittlich ca. 265.000 €, bei Quadratmeterpreisen um die 6.700 €; 51-75 m² Wohnungen erreichten im Schnitt dann schon 420.000 € Kaufpreis, bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 6.550 €; Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 76-100 m² lagen auf einem Niveau von durchschnittlich 610.000 €, Quadratmeterpreise bei 6.900 € im Schnitt; bei Häusern der Größen 101-150 m² lagen die Kauf/Immobilienpreise im Mittel bei etwa 920.000 €, die Quadratmeterpreise bei mittleren 7.600 €. Über 150 m² waren mitunter auch hochpreisige Luxuswohnungen, Penthäuser und Gartenwohnungen dabei, der durchschnittliche Kaufpreis lag in diesem Segment bei ca. 1,44 Mio. € und erreichte im Höchstfall ca. 3,6 Mio. €, die Quadratmeterpreise lagen bei durchschnittlich 7.900 €, erreichten im Höchstfall ca. 15.000 €.

Grundstücksverkauf:
15 Grundstücke waren in Obermenzing offeriert, überwiegend für den Bau von Einfamilienhäusern. Die Quadratmeterpreise erreichten im Schnitt ein Niveau von durchschnittlich ca. 2.500 €.


Angebotspreise Obermenzing 03/2015 – 03/2016:

Hausverkauf:
Die Quadratmeterpreise für Häuser in Obermenzing bewegen sich überwiegend in einem Bereich von 6.000 – 7.000 €.

Für Reihenhäuser mit 130 m² Wohnfläche liegt der Kaufpreis bei durchschnittlich ca. 800.000 €, Doppelhaushälften sind im statistischen Durchschnitt 160-170 m² groß und kosten gute 1,1 Mio. €, Einfamilienhäuser kommen bei 200 m² auf ca. 1,3-1,4 Mio. €.

Neu gebaute Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften weisen demgegenüber geringere Wohnflächen und Grundstücksgrößen auf und sind durchschnittlich etwa 20 % günstiger im Endpreis.

Wohnungsverkauf:
Eigentumswohnungen erreichten im Normalfall Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 6.000 €, andere Wohnungstypen wie Gartenwohnungen kamen auf durchschnittlich 6.000 – 7.000 €, höherwertige Penthauswohnungen erreichten aber auch durchschnittlich 7.000 – 8.000 €.

Neu gebaute Wohnungen konnten demgegenüber bis zu 25 % teurer sein.

Exemplarisch wurde für eine durchschnittliche 82 m² Eigentumswohnung rund 460.000 € verlangt, ein 150 m² Penthaus lag im Schnitt bei ca. 1,1 Mio. € Kaufpreis.

Grundstücksverkauf:
Die Quadratmeterpreise beim Grundstücksverkauf in Obermenzing bewegten sich in den verschiedenen Angeboten im Schnitt bei etwa 2.000 €.


I. Angebotspreise Obermenzing 06/2014 – 06/2015

Hausverkauf Obermenzing:
Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 208 Verkaufsangebote für Häuser in Obermenzing registriert. Der Anteil an neuen Häusern mit Baujahr 2014 und später betrug ca. 28 %.

Im Vergleich zum Vorjahr legten die Angebotspreise für Häuser im Schnitt um etwa 20 % zu.

Nunmehr wurden für bestehende Einfamilienhäuser durchschnittliche Quadratmeterpreise von etwa 7.150 € verlangt, bei bestehenden Doppelhaushälften lagen die Quadratmeterpreise im Schnitt auf einem Niveau von 6.700 €, bei Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern bei etwa 6.000 €.

Die Immobilienpreise für jeweils vergleichbare Häusertypen in der Kategorie „Neue Häuser“ zeigten sich ungefähr gleich, abgesehen von neu gebauten Doppelhaushälften, die mit durchschnittlich etwas unter 6.000 € vergleichsweise günstige Quadratmeterpreise aufwiesen.

Hier noch einige beispielhafte Angaben zu den letztlichen Kaufpreisen der angebotenen Objekte: Bestehendes 210 m² Einfamilienhaus: ca. 1,5 Mio. €, bestehende 320 m² Villa: ca. 2.1 Mio. €, neue 160 m² Doppelhaushälfte: ca. 925.000 €.

Wohnungsverkauf Obermenzing:
Die Verkaufsangebote für Wohnungen umfassten 624 Objekte, wobei der Anteil der neuen, seit 2014 gebauten Wohnungen mehr als 50 % betrug. Die meisten der Angebote entfielen natürlich auf Etagenwohnungen, aber es gab auch einige Angebote für andere Wohnungstypen wie Gartenwohnungen, Dachterrassenwohnungen, Maisonettes oder Penthäuser.

Die Wohnungspreise sind im Vergleich zum vorigen Jahr um durchschnittlich 15 % angestiegen.

Nunmehr waren für die meisten der bestehenden Eigentumswohnungen im Mittel Quadratmeterpreise von 5.000 bis 6.000 € zu erwarten, Penthäuser lagen mit durchschnittlich 6.750 € erwartungsgemäß etwas über dieser Marke.

Für neu gebaute Wohnungen wurden im allgemeinen Durchschnitt Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.000 € verlangt, für neue Penthäuser im Mittel ca. 7.300 €.

Einige exemplarische Kaufpreise zur Orientierung: Bestehende 85 m² Etagenwohnung: ca. 445.000 €, neue 90 m² Etagenwohnung: ca. 600.000 €, neues 135 m² Penthaus: ca. 1 Mio. €.

Grundstücksverkauf Obermenzing:
29 Grundstücke haben Privatleute und Grundstücksmakler offeriert. Die Quadratmeterpreise bewegten sich zum Beispiel bei Grundstücken zum Bau von Einfamilienhäusern auf einem Niveau von durchschnittlich 1.850 €.

II. Immobilienverkaufspreise München Obermenzing

Eine Einschätzung der in Obermenzing real erzielten Preise kann man aus einem Vergleich mit anderen guten Wohnlagen Münchens gewinnen.

Im Jahr 2014 wurden für Wohnungen in guten Lagen abhängig vom Baujahr im Mittel die folgenden Quadratmeterpreise erreicht: Bj. 1950-59: Ø 5.800 €, 1970-79: Ø 4.600 €, 1990-99: Ø 5.050 €, Neubau: Ø 6.500 €.

Für ein 60er Jahre Reihenhaus wurden z. B. im Schnitt Quadratmeterpreise von 4.900 € erreicht, für eine 90er Jahre Doppelhaushälfte im Mittel 6.050 €.


Immobilienpreise Sept. 2013 – Sept. 2014

Immobilienpreise Hausverkauf Obermenzing:
Allgemeines: Die Angebotszahlen für Obermenzing halten ihr Niveau, bei den Immobilienpreisen lässt sich ein moderater Anstieg verzeichnen. 52 bestehende Einfamilienhäuser waren beispielsweise zu Quadratmeterpreisen von im Schnitt etwa 6.500 € offeriert, 93% der Angebote waren von Immobilienmaklern für Obermenzing, 7% Privatangebote. Somit resultierten die Angebotspreise bei durchschnittlich knapp 1,5 Mio. Euro ( bei 220 m² Wohnfläche). Weiter wurden 8 Villen, 22 Doppelhaushälften und 28 Reihenhäuser zu Quadratmeterpreisen von ca. 6.150 € sowie 9 Mehrfamilienhäuser zu ca. 5.250 €/m² angeboten.
Unter den neu gebauten Objekten fanden sich 14 Einfamilienhäuser mit Quadratmeterpreisen bei 6.150 € und 15 Doppelhaushälften zu Quadratmeterpreisen von ca. 6.500 €. Eine einzige neu gebaute Villa wurde für 4,4 Mio. € bei 425 m² inseriert.

Immobilienpreise Wohnungsverkauf Obermenzing:
228 Bestandseigentumswohnungen (nicht Neubau) haben Privatpersonen wie auch Immobilienmakler zusammengenommen angeboten. Die Quadratmeterpreise lagen für alle Wohnungskategorien im Mittel zwischen 5.000 und 6.000 €, im Vergleich zum Vorjahr war das ein Anstieg um durchschnittlich ca. 600 €, bzw. ca. 10%. 197 Eigentumswohnungen waren ohne zusätzliche Angaben inseriert, bei den anderen handelte es sich um 6 Gartenwohnungen, 2 Dachterrassenwohnungen, 7 Penthäuser und 16 Maisonettes.
Zu den Neubauwohnungen: 203 neu gebaute Eigentumswohnungen ohne weitere Angaben konnten zu Quadratmeterpreisen von etwa 6.500 € käuflich erworben werden, 17 Eigentumswohnungen gab es mit Garten, hier kamen die Quadratmeterpreise auf rund 5.300 €. Preislich am höchsten lagen Penthäuser, bei 26 Objekten lagen die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 6.850 €, bei 9 Maisonettes bei rund 5.200 € und bei 6 Dachterrassenwohnungen bei etwa 5.200 €. Der Anteil der Neubauwohnungen legte im Laufe des letzten Jahres um gut 50 % zu.

Grundstücksverkauf und Grundstückspreise Obermenzing:
38 Grundstücke waren über privat bzw. Grundstücksimmobilienmakler am Markt verfügbar. Die Quadratmeterpreise bewegten sich im Mittel bei etwa 2.000 €. Bei einer durchschnittlichen Fläche von 850 m² war mit Immobilienpreisen um die 1,7 Mio. € zu rechnen.

Immobilienverkauf Obermenzing, tatsächliche Verkaufszahlen:
Im Jahr 2013 wurden in Obermenzing insgesamt 44 Einfamilienhäuser und ein Mehrfamilienhaus verkauft. Bei den Wohnungen waren es 129 gebrauchte und 62 neu gebaute. Im Vergleich zum Vorjahr 2012 sind das rund 40 % weniger Häuser und rund 20 % weniger Wohnungen, die tatsächlich verkauft wurden. Weiterhin wurden 31 Grundstücke notariell beurkundet. Zu den Verkaufspreisen: In guten Wohnlagen Münchens, zu denen auch Obermenzing gezählt werden darf, lagen die Quadratmeterpreise 2013 für eine neu gebaute Wohnung im Mittel bei 6.400 €, bei anderen Baujahren, wie 1990-99 bewegten sich diese bei rund 4.400 €/m² für 1960-69 bei etwa 4.150 €/m². Die Preisangaben sind reine Durchschnittswerte und können beim „realen Objekt“ abweichen.

UNSERE MITGLIEDSCHAFTEN

Seit vielen Jahren sind wir Mitglied renommierter Vereine und Internet Platformen im Immobilienbereich, und konnten schon einige Auszeichnungen erlangen.

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