Ablauf beim Wohnungsverkauf

Wie ist der Ablauf beim Wohnungsverkauf

Wie ist eigentlich der genaue Ablauf beim Wohnungsverkauf?

Dieser Artikel beschreibt die Reihenfolge des Ablaufs beim Wohnungsverkauf in einfacher Form und unter dem Gesichtspunkt, dass keine Komplikationen auftreten.

Einschätzung des Verkaufspreises

Gewöhnlich steht als erster Schritt die Bewertung der Immobilie durch einen Sachverständigen oder einen Immobilienmakler. Als Eigentümer mit Verkaufsabsicht kommt man leicht in die Versuchung zu glauben, dass die Angebotspreise in den Internetportalen auch tatsächliche Verkaufspreise sind. Dies ist aber häufig nicht so. Die Angebotspreise vermitteln oft einen allzu rosigen Eindruck. Die Profis verwenden da z.B. die Preistabellen vom Gutachterausschuss oder Ähnliches, um wirklich qualifizierte Wertermittlungen machen zu können. Lesen Sie meine Marktberichte über die Immobilienpreise in München.  

Offene, offensichtliche Fragen klären

Daraufhin folgt die Überprüfung von wichtigen Dingen, wie z.B. ob ein eventueller Veräußerungserlös steuerfrei ist oder der Steuer unterliegt und ob irgendwelche anderen Hindernisse bei einem Verkauf zu erwarten sind. (Ungewöhnliche Einträge im Grundbuch, etc.)

Unterlagen

Jetzt geht es an die Zusammenstellung der relevanten Unterlagen für den Verkauf wie z.B. Pläne, Abrechnungen, Bilder fertigen, etc. Wenn Sie meinen Immobilienverkaufsratgeber downloaden haben Sie gleich die Checklisten dafür in den Händen.

Exposé

a. Eine gute Beschreibung mit den wichtigsten Punkten (nicht zuviel Text, damit die wichtigen Informationen nicht überlesen werden).
b. Gut aufbereitete Grundrisse mit Quadratmeterangaben der einzelnen Räume sind wertvoll. (kann man für ca. 20 Euro online erstellen lassen, indem man den unbearbeiteten Plan dort hinsendet oder hochlädt) c. Gute Bilder, bei Tageslicht fotografiert, Innenaufnahmen idealerweise mit einem sehr guten Weitwinkelobjektiv.

Werbung

Wo wird man werben? Immowelt, Immoscout, Immonet, Sueddeutsche.de, lokale Anzeiger, Flugzettel, einschalten eines oder mehrerer Makler, etc. Das Einarbeiten in die Anzeigenschaltung ist auf den meisten Portalen recht einfach.

Besichtigungen

1. Tag und Besichtigungszeitraum für Einzeltermine festlegen. 2.  Fragen der Interessenten vorab klären, so dass man nicht unnütze Besichtigungen durchführt. 3. Festlegen wer und wie die Besichtigungen durchgeführt werden. 4. Exposé und Unterlagen kopieren, die man den Kaufinteressenten mitgeben möchte? 5. Besichtigungen wahrnehmen und Notizen machen. (wer ist wirklich interessiert und wer nur „Tourist“) 6. Vereinbaren wie man verbleibt.

Zwei Tipps dazu:

a. Nicht jeder interessiert wirkende Kaufinteressent hat auch wirklich Interesse. Lernen Sie bei dem Termin zwischen den Zeilen zu lesen.
b. Sie sind der Herr oder die Frau im Haus. Sie müssen unfreundliche Leute nicht durch die Wohnung führen. Lassen Sie sich auch nicht von forschen Leuten übervorteilen. 

Folgegespräche

Häufig gibt es Zweittermine, indem der Kaufinteressent mit Ihnen ins Detail geht. Das ist ein gutes Zeichen. Manchmal geht es hier auch nochmal ums liebe Geld.

Finanzierung

Gewöhnlich benötigt der Käufer gute zwei Wochen um die Finanzierung auf die Beine zu stellen. In dieser Zeit wird auch der notarielle Kaufvertragsentwurf erstellt und beiden Seiten zugesandt. Über die Wahl des Notariats müssen Sie sich einigen. Haben Sie einen Makler eingeschaltet, dann kümmert der sich gewöhnlich um alles.


Haben Sie bereits eine Vorstellung was Sie für Ihre Wohnung preislich erzielen können? Fordern Sie eine Wertermittlung für Ihre Immobilie über das hinterlegte Formular an. 
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Notartermin

Nach ca. 10-30 Tagen ist dann der große Tag und der Immobilienkaufvertrag wird verlesen und unterzeichnet. (Oft auch eine Grundschuldbestellung des Käufers, welche zur Finanzierung benötigt wird) Das Notariat verschickt daraufhin das Dokument an Käufer und Verkäufer, Finanzierungsbank, ggfs. die Stadt oder Gemeinde, ggfs. den Gutachterausschuss zu Kaufpreissammlung, ggfs. dem Makler und beantragt beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung (der Käufer wird vorgemerkt). Der Verkäufer teilt dem Hausverwalter den neuen Eigentümer und ggfs. auch schon den voraussichtlichen Übergabezeitpunkt mit.

Kaufpreiszahlung

Der weitere Ablauf beim Wohnungsverkauf ist der, dass sobald die Vormerkung eingetragen ist, ein Schreiben zurück an das Notariat geht und wenn alle anderen Auflagen erfüllt sind, ist der Kaufpreis zur Zahlung fällig. Auflagen können sein, die Zustimmung der Stadt bei Hausverkäufen, die Zustimmung der Bank des Verkäufers, sofern noch Grundschulden eingetragen sind, etc., etc.

Übergabe / Wohnungsübergabeprotokoll

Sobald der Kaufpreis auf dem Konto des Veräußerers eingegangen ist, findet der wirtschaftliche Übergang statt, das heißt der neue Eigentümer bekommt den Schlüssel, kann einziehen, muss auch das Wohngeld bezahlen und der ursprüngliche Besitzer teilt dem Notar den Geldeingang mit. Bei der Übergabe ist grundsätzlich ein Wohnungsübergabeprotokoll empfehlenswert.

Eigentumsübergang, Grundbuch

Die Übertragung im Grundbuch (Auflassung) findet meistens erst einige Monate später statt. Da die Wohngeldabrechnung durch die Hausverwaltung erst im Folgejahr stattfindet, kann es sein, dass man mit dem Käufer/Verkäufer noch einige Zeit in Kontakt ist.

Für professionelle Unterstützung stehe ich gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich direkt telefonisch oder einfach über mein Kontaktformular. Ein kostenfreier und unverbindlicher Ersttermin ist immer möglich.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

+49 89-131320


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