Checkliste Immobilienverkauf München

Grosse Checkliste für den Immobilienverkauf

Checklisten und Tipps: Immobilienverkauf über Makler und von Privat in München 

Hier finden Sie eine Zusammenfassung, wie Sie mit Checklisten den Haus- und Wohnungsverkauf im Raum München deutlich vereinfachen können.

1. Den richtigen Preis berechnen

Für eine angemessene Preiskalkulation benötigen Sie benötigen Sie entsprechende Werkzeuge. Als Privatperson können Sie beispielsweise auf folgende Hilfsmittel zurückgreifen:

Internetportale und örtliche Zeitungen, Angebote sowie Preisindizes: In Inseraten ist nur der Angebotspreis, nicht der Verkaufspreis aufgeführt. Im Normalfall sind Angebotspreise zu optimistisch und können nur bedingt als Orientierung dienen.

Plötz Immobilienführer: Dieser kann meiner Ansicht nach als Hilfe für die Wertberechnung durchaus herangezogen werden, kann jedoch nicht allein als Berechnungsgrundlage verwendet werden.

Die Hausverwaltung anrufen: Die Hausverwaltung kann aus Gründen des Datenschutzes natürlich keine tatsächlichen Einzelpreise nennen. Aber der Hausverwalter muss in etwa 40 % der Fälle einem Verkauf zustimmen. Dadurch hat er einen recht passablen Überblick und hat evtl. gute Tipps für Privatleute, die verkaufen wollen.

Gutachterausschuss: Für München wird von einem Gutachterausschuss ein etwa 80 Seiten umfassender Jahresbericht herausgegeben. Aktueller Preis (2014): 60 €. Hier werden die unterschiedlichen Immobilien (Eigentumswohnung, Doppelhaushälfte, Reihenhaus) aufgeführt und es gibt konkrete Verkaufspreisangaben (Mittelwerte) für das abgelaufene Jahr. Sogar Erbpachtobjekte sind auf einer eigenen Seite aufgeführt. Mein Tipp für Privatverkäufer: Kaufen und lesen.

Sachverständiger: Wenn es etwas Offizielles sein muss, benötigen Sie in jedem Fall einen Sachverständigen und ein Gutachten.

Wie setzt man den Preis an? Grundsätzlich gibt es drei Strategien für den bestmöglichen Preis: Ein wenig zu hoch, angemessen, ein wenig zu niedrig. Auch wenn letztere Strategie, den Preis etwas zu niedrig anzusetzen, nicht vernünftig erscheinen mag, so konnte ich damit, insbesondere bei gefragten Häusern und Wohnungen in München, bereits hohe Erlöse erzielen. Wie das? Es melden sich einfach mehr Interessenten und es kommt vor, dass der Preis sich noch während der Besichtigung erhöht. Man muss natürlich immer den Einzelfall anschauen, um die richtige Strategie zu wählen. Aber man sollte nicht immer auf das Motto “Runtergehen kann man immer” setzen, wirkliche Kaufinteressenten haben sich dann eventuell schon distanziert.

2. Drei Unterlagen Checklisten für den Immobilienverkauf

Folgende Unterlagen benötigen Sie im Raum München für einen Wohnungsverkauf in Kopie:

  • Einen Grundrissplan (am besten gut aufbereitet),
  • eine Teilungserklärung bzgl. des Wohneigentums,
  • einen Grundbuchauszug (optimalerweise aktuell),
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen aus den letzten 3 Jahren,
  • Brandversicherungsurkunde,
  • die letzte Wohngeldabrechnung,
  • einen aktuellen Wirtschaftsplan,
  • eine Baubeschreibung (falls vorhanden),
  • eine Übersicht bzgl. Instandhaltungsrücklagen,
  • einen Energieausweis
  • und, falls vermietet, eine Kopie des Mietvertrages.

Andere Voraussetzungen sind beim Hausverkauf anzutreffen, insbesondere, wenn eine Immobilie real geteilt ist.

Hier ist mein Tipp für die Unterlagen, die Sie bereitlegen sollten:

  • Die Grundrisspläne für die einzelnen Etagen und Querschnitte,
  • einen Lageplan,
  • einen Grundbuchauszug,
  • einen Nebenkostenbericht (für Heizung + Heiznebenkosten, Müll, Wasser, Gebäudeversicherungen, Grundsteuer),
  • Brandversicherungsurkunde,
  • eine Liste, die die letzten Renovierungen aufzeigt,
  • eine Baubeschreibung (falls vorhanden),
  • einen Energieausweis (evtl. erstellen lassen).

Manchmal gibt es Häuser im Raum München als Teil einer Eigentümergemeinschaft. Eine echte Teilung (Realteilung) in separate Grundstücke ist bisweilen aufgrund einer speziellen Grundstückssituation nicht möglich. In einem solchen Fall benötigen Sie zusätzliche Unterlagen, diese umfassen eine Teilungserklärung, einen Wirtschaftsplan, eine Wohngeldabrechnung, eine Rücklagenübersicht und die verschiedenen Versammlungsprotokolle.

Hier die Checkliste für den Immobilienverkauf bei Erbpachtobjekten:

  • Überprüfen Sie: Die Laufzeit des Erbpachtvertrages,
  • die maximale Beleihung in Relation zum Kaufpreis in Prozent (beim Erbpachtgeber oder bei der Verwaltung erfragen),
  • die Entschädigung bei Zeitablauf in Prozent (siehe Erbpachtvertrag),
  • die Höhe der Erbpacht,
  • eine Kopie des Erbpachtvertrages,
  • welcher Notar? (Die Zustimmung des Erbpachtgebers zum Verkauf ist erforderlich, und falls dieser eine Privatperson ist, ist es u. U. sinnvoll, die Beurkundung bei dessen Notar vorzunehmen; geben Sie den Entwurf des Kaufvertrages im Vorhinein an den Erbpachtgeber oder seinen Anwalt).

3. Generelle Tipps und Checklisten zum Immobilienverkauf in München von Privat bzw. über Immobilienmakler

Internetportale, die Ihnen beim Immobilienkauf und -verkauf helfen können:

Es gibt zahlreiche Internet-Portale, die beim Immobilienverkauf im Münchener Raum genutzt werden können. Manche sind kostenpflichtig, einige sind kostenfrei. Im Anschluss finden Sie eine Liste mit 9 größeren Plattformen, die letzten 4 sind kostenfreie Portale. Weiterhin gibt es Portale, die ausschließlich Immobilienmaklern zugänglich sind, diese werden hier nicht aufgeführt.

Immowelt.de – ist eines der großen Portale. Immowelt hat mehrere Kooperationspartner, u. a.: Münchner Merkur, Spiegel Online, Handelsblatt, Focus Online, Wirtschaftswoche, Anzeigenblattgruppe Südbayern, usw. Etwa 4.2 Millionen Besucher pro Monat.

Sueddeutsche.de – Online Portal der Süddeutschen Zeitung, lokaler Anbieter für München.

Immobilienscout24.de – aktuell das Portal mit der höchsten Nachfrage den Immobilienverkauf in München betreffend

Immobilien.de -aktuell mit mehr als 1 Million Angebote für Immobilien in ganz Deutschland

Immonet.de – überregionaler Anbieter, rund 1.5 Mio. Immobilienangebote deutschlandweit.

Immozentral.com – war im Jahr 2010 das viertgrößte deutsche Immobilienportal.

Kalaydo.de – kostenloses Portal mit 6 Mio. Besuchern monatlich; Efondo.de sowie Wunschgrundstück.de – kommen pro Monat auf bis zu 2 Mio. Page-Impressions.

Persönlich präsentiere ich meine eigenen Angebote für den Immobilienverkauf auf 8 von 9 Internetportalen, um die größtmögliche Menge der Kaufinteressenten lokal und bundesweit zu erreichen.


Tipps, um einen Immobilienverkauf im Raum München zum besten Zeitpunkt durchzuführen

Wann bietet es sich an, einen Immobilienverkauf anzupacken?

Das Haus oder die Eigentumswohnung war vermietet, der Mieter will ausziehen und kündigt.
Im Normalfall können unvermietete Immobilien schneller und für einen höheren Preis verkauft werden. Es gibt hier generell zwei Haupt-Zielgruppen: Kapitalanleger und Eigennutzer. Letztere kaufen unter anderen Gesichtspunkten und zahlen, vor allem bei unvermieteten Objekten, auch gerne etwas mehr.

Die Immobilie wurde ursprünglich als Geldanlage gekauft, die 10-jährige Spekulationsfrist ist abgelaufen und der Markt bietet sich für den Verkauf an, es gab eine gute preisliche Entwicklung.

Es kann auch den Fall geben, dass jemand seine Immobilie eher als eine Belastung empfindet und möchte deswegen verkaufen. Ein emotionales Verkaufsmotiv ist gar nicht so selten. Möglicherweise passte eine Immobilie zuvor in das eigene Leben, das hat sich aber jetzt geändert.

Man stellt sich auf Veränderungen im eigenen privaten Bereich ein und möchte deswegen seine Immobilie verkaufen


Weitere Tipps für den Immobilienverkauf: Renoviert oder nicht renoviert verkaufen?

Hier gibt es zahlreiche Meinungen. Im Folgenden einige Erfahrungen, Beobachtungen und Tipps aus meiner eigenen Praxis:

Vor ein paar Jahren habe ich mich mit einem Eigentümer mehrerer Wohnhäuser im München unterhalten. Ab und zu verkaufte er eine seiner Wohnungen, wenn ein Mieter auszog. Er sagte mir, dass er vor einem Verkauf seine Eigentumswohnungen immer renoviere. Das bringe ihm durchschnittliche einen rund 10 bis 25 % höheren Verkaufspreis ein. Einmal hatte er versucht, unrenoviert zu verkaufen, aber die Kaufinteressenten wollen seinen Preis (200.000 €) nicht bezahlen. Dann habe er 15.000 € investiert und die Wohnung renoviert und dann einen Verkaufspreis von 255.000 € erzielt. Ich selbst kenne das auch so und habe in 20 Jahren Praxis beim Immobilienverkauf in München nicht oft etwas anderes gesehen.

Welche Gründe gibt es dafür?

  1. Der klassische Immobilienkäufer mag es ästhetisch und bevorzugt Sauberkeit und wenn etwas einen wertvollen Eindruck macht.
  2. Wenn eine Immobilie renovierungsbedürftig ist, liegt bei vielen die Schlussfolgerung nahe, dass wahrscheinlich weitere Schäden da sind, die viel Geld kosten werden. Der potenzielle Käufer hat Gedanken wie “Dabei habe ich kein gutes Gefühl” oder “Irgendetwas stimmt mit diesem Objekt nicht”.
  3. Generell schätzen Kaufinteressenten den Geldaufwand für eine Renovierung deutlich höher ein, als was real anfällt. Wenn man sich etwas umschaut, ist eine Renovierung oft gar nicht so teuer, vor allem wenn man nicht unter Zeitdruck steht.

Will man nun einen Immobilienverkauf im Raum München vornehmen, welche Maßnahmen zur Renovierung sind dann sinnvoll?

Allgemein lehnen sich Malerarbeiten fast immer, sowohl innen als auch außen. Meiner Erfahrung nach kann man das Fünffache der Malerrechnung durch den erhöhten Kaufpreis wieder herausbekommen, manchmal mehr. Beim Verkauf zählt einfach auch die Optik, sie ist sogar ein Schlüsselelement. Abwägen muss man beim Teppichboden. Wenn er wirklich eklig ist, muss er natürlich raus. Beim Bad kommt es auf den Zustand und den Gesamteindruck, den die Wohnung macht, an. Bei einer 4-Zimmerwohnung mit hässlichem Bad, kann eine Renovierung Wunder wirken, während es einem Mini-Appartement nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll sein mag. Aber kleine Schönheitsreparaturen, wie das Austauschen vergilbter Lichtschalter und Steckdosen, zahlen sich eigentliche immer aus, auch das Erneuern alter Duschschläuche, eine neue Toilettenbürste oder neue schöne Türgriffe, etc. Vor einigen Jahren habe ich eine Wohnung in Sendling verkauft und davor solche Reparaturen vorgenommen – es hat sich gelohnt, die Kaufinteressenten waren begeistert.

Gibt es Fälle, wo sich der Renovierungsaufwand vor dem Immobilienverkauf nicht lohnt oder wo es sogar schädlich ist! Jawohl, die gibt es. Wird z. B. ein offener Mangel durch einen Farbanstrich zu einem verdeckten Mangel, der tatsächlich aber sichtbar sein sollte, wie z. B. durch das Überpinseln von Schimmelflecken, führt das wahrscheinlich zu Ärger. Ich erinnere mich gut an einen Immobilienverkauf, bei der eine Erdgeschosswohnung in München Bogenhausen Schimmel hatte und sowieso 100 % renovierungsbedürftig war. Man hätte durchaus ein paar tausend Euro in die Hand nehmen und “flicken” können. Das hätte aber sicher Ärger geschaffen. Die andere Möglichkeit wäre natürlich gewesen, den Schimmel fachmännisch beseitigen zu lassen und dem potenziellen Käufer die Rechnung vorzulegen.

Fazit: Bestimmte Renovierungsmaßnahmen sind vor einem Immobilienverkauf für gewöhnlich sinnvoll. Sie erhöhen den Verkaufspreis und verkürzen die Verkaufszeit.


Generelle Tipps für den Immobilienverkauf als Checkliste

Machen Sie mehrere Kopien aller Unterlagen, die Sie für den Wohnungs- oder Hausverkauf in München benötigen. Sie können diese dann einem Kaufinteressenten gleich mitgeben, falls näheres Interesse besteht. Sie sollten auch einen Scan oder eine Datei davon haben, die Sie dann per E-Mail schicken können.

Sie benötigen für den Immobilienverkauf ein grobes Konzept. Dieses sollte folgendes einschließen: Werbung im Internet, ein kleines Exposé zum Weitergeben, Werbung in der Zeitung, telefonische Erreichbarkeit, Besichtigungen zum bestmöglichen Zeitpunkt und in vorzeigbarem Zustand (aufgeräumt und sauber), usw.

Wenn Ihre Immobilie vermietet ist, sprechen Sie mit dem Mieter, ob er auszieht. Verwenden Sie meine Tipps für die Mietaufhebungsvereinbarung, wenn der Mieter mitmacht.

Sollten Sie E-Mail-Anfragen auf Ihre Internetanzeigen erhalten, die unseriös wirken, dann antworten Sie nicht darauf.

Klären Sie alle möglichen Fragen (wie eingetragene Grundschuld, nicht genehmigte Elemente, Spekulationssteuer, Kosten für anstehende Reparaturen) und zwar schon bevor Sie mit einem Immobilienverkauf, ob nun privat oder über einen Immobilienmakler beginnen.

Bleiben Sie bei Besichtigungen entspannt und beantworten Sie etwaige Fragen einfach und ohne zu rechtfertigen. Seien Sie hinsichtlich der Art und Weise, wie Sie den Marktwert ermittelt haben, vorbereitet und sattelfest (natürlich sollte der Marktwert korrekt sein und nicht einfach aus dem Vergleich mit anderen Angebotspreisen hervorgehen). Tipp hierzu: Fassen Sie Kritik von Kaufinteressenten an der Immobilie nicht als Kritik an Ihnen auf, es bedeutet auch nicht, dass der Interessent nicht kauft. Auch kritische Kaufinteressen kaufen.

Vor einer notariellen Beurkundung lassen Sie immer sich eine Finanzierungsbestätigung geben.

Übergeben Sie den Schlüssen immer erst nach Eingang des vollen Kaufpreises auf Ihrem Konto.

Zum Grundriss: Wenn man sein Haus, seine Eigentumswohnung oder sein Anwesen im Internet präsentiert, sollten die Grundrisse auch gut lesbar für das Internet aufbereitet sein. Bisweilen genügt es, die Mauern “nachzufahren” und die m² in die Räume einzutragen. Man muss allerdings die Räume gut erkennen können. Generell sollten bei der Werbung im Internet Grundrisse mit dabei sein.

Exposé-Erstellung: Machen Sie eine Liste mit den wichtigsten Daten. Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Nutzfläche bei Häusern, Liste mit den letzten Renovierungen mit Kosten, Energiekennwert gemäß Ausweis, reale Beschreibung der Lage mit Adresse in München, allerdings ohne Hausnummer, Fenster (und wann erneuert bzw. gestrichen), Typ der Heizung (und wann erneuert), anstehende Reparaturen, usw. Erstellen Sie sozusagen eine “Prospekt in Stichpunkten”. Weisen Sie auf tatsächliche Vorteile explizit hin, seien Sie aber nicht übermäßig bei der Verwendung von Superlativen.

Bilder: Für Fotos ist eine gute Weitwinkelkamera empfehlenswert, und Sie sollten die Aufnahmen möglichst bei schönem Wetter, wenn draußen blauer Himmel ist, machen. In den Räumen sollten Sie so viel Platz schaffen wie möglich. Machen Sie dann viele Bilder (50 Stück) aus allen möglichen Perspektiven und wählen Sie am PC die 10 – 14 der besten aus. Falls nötig, bearbeiten Sie sie mit einem Bildbearbeitungsprogramm nach.

Besichtigungen: Allgemein gibt es zwei Besichtigungsarten: Einen Einzeltermin mit einem Kaufinteressenten oder einen offenen Termin, zu dem mehrere Interessenten in einem Zeitraum von etwa 2-3 Stunden kommen (nicht sinnvoll, wenn teure Wertgegenstände im Objekt vorhanden sind). Wochenendtermine sind beim Immobilienverkauf in München vorteilhaft, da unter der Woche meist mit hoher Verkehrsdichte zu rechnen ist. Auch eine Mischung der beiden Varianten ist denkbar, z. B. wenn man an einem Wochenende alle Termine hintereinander legt. Noch ein paar weitere Tipps zu Besichtigungen: 1. Machen Sie keine Besichtigung bei Dunkelheit oder Dämmerung, Sonnenschein ist ideal. 2. Im Winter können Besucher leicht frieren, daher sollte man bei einer Besichtigung auch eine leere Immobilie gut aufheizen. 3. Am besten beginnt man eine Besichtigung im Wohnzimmer.

Weitere Tipps bzgl. Folgeterminen, Notartermin, Finanzierung: Erfahrungsgemäß entscheidet sich etwa jeder 5. Kaufinteressent unmittelbar nach der ersten Besichtigung. Die meisten entscheiden sich nach einer zweiten Besichtigung und nachdem verbliebene Fragen geklärt sind. Wenn ein Interessent ein viertes oder fünftes Mal kommt, kauft er praktisch nie. Auch der Interessent, der sagt: “Herr Maier, ich kaufe diese Eigentumswohnung zu 99 %” kauft ebenfalls praktisch nie, das eine Prozent wird ihn davon abhalten. Die Finanzierung hinzustellen, nimmt meist mehr als 2 Wochen in Anspruch. Hier mein Tipp: Warten Sie nicht zu lange auf einen Interessenten, lassen Sie sich nicht hinhalten.


Checkliste zur Auswahl des richtigen Immobilienmaklers

Die folgenden Punkte können Sie wie eine Checkliste abfragen:

Zur Berechnung des richtigen Wertes für Ihren Immobilienverkauf: Auf welche Preistabellen bezieht sich der Immobilienmakler? Wurden die Immobilienpreise, die er nennt in der Vergangenheit real erzielt? Den richtigen Preis zu kennen ist wichtig. Manche beschaffen sich Aufträge, indem sie mit Traumpreisen ködern. Natürlich ist das für einen Eigentümer verlockend, aber letztlich nicht vorteilhaft. Man kann viel von der Art ablesen, wie ein Immobilienmakler den Verkaufspreis berechnet. Aber natürlich gibt es keinen absoluten Preis.

Bilder: Verfügt er über eine ordentliche Kamera-Ausrüstung? Kann man damit ordentlich ein 4 m² Badezimmer fotografieren? Kann man die Bilder vorzeigen? Sind sie für eine Website verwendbar? Sieht das Objekt vorteilhaft aus? Es muss nicht besser aussehen, als es ist. Allerdings darf es nicht schlechter aussehen, als die Realität. Es ist einfach so, dass gute Bilder wichtig sind.
Internetpräsentation: Welche Internetportale nutzt er? Nur eines oder zwei? Etwas mehr sollten es schon sein. Ein Immobilienmakler ist keine Privatperson, die Werbekosten spart. Beim Immobilienmakler liegt der Mehrwert darin, dass er Verkaufswege begeht, die für den Privatmann schwer oder unmöglich sind. Das bedeutet auch, möglichst viele Interessenten anzusprechen. Auch Werbung in Zeitungen ist hier und da sinnvoll.

Verkauf: Verfügt er über ein Verkaufskonzept, das herausragenden Erfolg verspricht. Achten Sie auf Unterschiede, was unterscheidet ihn in seiner Arbeit von anderen.

Interessentenpflege: Hat er potenzielle Kunden und Interessenten, wie nimmt er Kontakt auf? Pflegt er eine Adresskartei, wie schreibt er seine Interessenten an?

Referenzen: Kann er qualitativ und quantitativ etwas vorweisen? Sind die Referenzen echt? Sie können sich bereits vorab informieren, auf seiner Website oder auf Bewertungsportalen wie Kennstdueinen oder auf Google+ o. ä.

Bei Fragen zu Immobilienverkäufen in München oder wenn ich einen Verkauf für Sie übernehmen soll, kontaktieren Sie mich gerne über das Kontaktformular oder rufen Sie an unter 089-131320.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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