Fehler beim Immobilienverkauf

Liste der 11 üblichen Fehler beim Immobilienverkauf

11 der häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf in München

1. Falsche Wertermittlung des Verkaufspreises:

Der erste Fehler beim Immobilienverkauf, der häufig gemacht wird, ist seine Immobilie deutlich zu über- und unterzubewerten. Natürlich kann ich immer nachkorrigieren, aber dann ist das Haus, die Wohnung oder das Grundstück den Kaufinteressenten schon zu einem bestimmten Preis bekannt. Falsche Informationsquellen, wie z.B. die Nachbarschaft oder falsch interpretierte Preise für bestimmte Immobilien und Lagen sind schnell passiert. Als Beispiel gibt es hier die Indexe der Süddeutschen Zeitung oder des Immobilienscouts, welche die reinen Angebotspreise repräsentieren. Zu welchem Preis die jeweilige Immobilie, welche in diesem Index statistisch erfasst wird tatsächlich verkauft wird und ob überhaupt, ist natürlich völlig unbekannt. Man kann diese Indexe als Orientierung schon verwenden, aber es ist eben keine sichere Vorgehensweise. Auch der Plötz Immobilienführer für München ist nützlich und kann als Hilfestellung dienen. Ich persönlich arbeite mit zwei verschiedenen “Werkzeugen”, die mir (neben der jahrelangen Erfahrung) das Auffinden des korrekten Preises erleichtern. Das Erste ist der Jahresbericht des Gutachterausschusses München. Der Bericht kostet aktuell € 65,-, ist also bezahlbar und unterteilt nach Lage, Baujahr, Art der Immobilie, usw. Er kann von jedem bestellt werden. Das Zweite ist ein Online-Abo aller Immobilienangebote in allen Online-Portalen und allen Zeitungen und allen Wochenblätter der letzten 10 Jahre. Das sind zwar auch nur die Angebotspreise, allerdings alle. Dieses Abo steht allerdings dem Privatmann aus Kostengründen nur selten zur Verfügung. Dann gibt es natürlich noch die Themen Renovierungszustand, das Angebot-Nachfrage-Verhältnis, etc., welche die Preisbildung mit beeinflussen. Wenn Sie meine Marktberichte hier auf dieser Website, nach Gemeinden und Stadtteilen sortiert lesen, werden Sie weitere Hilfestellungen zum berechnen des korrekten Verkaufspreis finden.

2. Falscher Angebotspreis in den Internetportalen und den Zeitungen

Der zweite häufige Fehler beim Immobilienverkauf ist, dass Verkäufer dazu neigen gleich mal 15 – 20% als Verhandlungsbasis auf den Preis aufzuschlagen. Das kann man natürlich machen. Aber wecke ich damit vielleicht falsche Vorstellungen, die ich dann nicht erfüllen kann? Bei Immobilien im Raum München werden immer Interessenten vorbeikommen. Ist der Preis aber deutlich zu hoch werden sie nicht verhandeln, sondern einfach desinteressiert sein. Wenn ein Immobilienbesitzer nicht häufiger mit Immobilienverkauf zu tun hat, wird er das vielleicht eine Zeit lang nicht merken, weil “es kommen ja Interessenten”. Mir wird oft gesagt: “Ja, die können dann ja verhandeln.” Meine Erfahrung: Der klassische Münchner Käufer verhandelt weniger als man denkt. Er geht dann einfach wieder und schaut sich andere Immobilien an. Daher ist hier mein Rat: Etwas höher anbieten – ja, zu hoch – nein.

3. Zu wenig oder falsche Werbung:

Ein weiterer häufiger Fehler beim Immobilienverkauf ist nur im Immobilienscout zu inserieren. Es kann den Verkauf bewerkstelligen, aber Sie möchten doch den bestmöglichen Preis, oder? Es gibt noch zahlreiche andere gute Internetplattformen, wie z. B. Immonet, Immowelt, Sueddeutsche.de, Immobilien.de, usw. Da ich persönlich mit 8 Plattformen arbeite, kann ich nur sagen, dass jede davon ihre Daseinsberechtigung hat und Verkäufe übers Internet bei mir ca. zu 60% über den Immobilienscout, die andere Hälfte über die anderen Plattformen stattfinden. Die lokalen Anzeiger sind nicht zu unterschätzen, ebenso die Süddeutsche Zeitung Druckversion bei höherpreisigen Immobilien. Wer will kann auch noch Zettel in der Nachbarschaft verteilen, usw. Je mehr Interessenten ich bei einer Besichtigung vor mir stehen habe, umso schneller bekomme ich ein Gefühl für die Zielgruppe und meinen Angebotspreis. (zu billig, zu teuer, korrekt)

4. Bilder:

Bei Sonnenschein aufgenommene Außenbilder und gut belichtete, am Tag aufgenommene Innenbilder und nachbearbeitete Grundrisse machen es dem Interessenten leichter sich mit einer Immobilie anzufreunden. Die vom Verkäufer aufgewendete Zeit ist gut investiert. Tipp: Guter, angemessener Weitwinkel für Innenaufnahmen. Ein No-Go sind Aufnahmen, die am Abend gemacht wurden. Übrigens können Sie ruhig auch das rosa oder dunkelgrüne Bad fotografieren und im Internet zeigen. Einen Nachteil kann jeder Kaufinteressent vertragen und es ist besser, wenn er ihn schon vor der Besichtigung gesehen hat.

5. “Hinhalten lassen”:

Manche Kaufinteressenten hoffen mehr auf eine Finanzierung, als dass es wirklich machbar ist. Oder sie machen Spielchen. Daher der Tipp: Mit den Verkaufsaktivitäten solange weitermachen, bis auf dem notariellen Kaufvertrag die Tinte trocken ist. Das kann man den möglichen Käufern normalerweise gut erklären. Man muss Ihnen allerdings die Gewissheit geben, dass man sie nicht austrickst. Eine gewisse Fairness muss dann hier schon sein.

6. Fehlender Finanzierungsnachweis:

Ein weiterer Fehler beim Immobilienverkauf ist, dass man sich vom Käufer die Finanzierungsbestätigung nicht zeigen lässt. Immobilienverkäufer sind da manchmal “zu vornehm”. Einen Zweizeiler von der Bank, der die Zahlungsfähigkeit des Käufers bestätigt, ist in der Regel kein Problem zu bekommen. Sorgen Sie dafür, dass Sie ihn vor der Unterschrift bekommen. Rückabwicklungen sind ärgerlich und kosten Geld.

Telefonische

6. Schlechte Erreichbarkeit:
Manche Immobilienbesitzer haben eigentlich keine Zeit für den Verkauf. Wenn Sie den Verkauf selbst übernehmen wollen, sorgen Sie dafür, dass man Sie gut erreichen kann. Telefonisch, per Email und per Fax. Sonst gehen ihnen Interessenten verloren und Sie wissen nicht einmal wie viele. Dies ist ein weiterer häufiger Fehler beim Immobilienverkauf. Gute Maklerbüros haben hier einen Vorteil, da sie oft ein telefonisches Sekretariat haben, welches von 8 – 20 Uhr besetzt ist und alle Anrufe annimmt. Aber wie auch immer: Stellen Sie sicher, dass jemand ans Telefon geht und die E-Mails zeitnah beantwortet.

7. Kein “Schöner Wohnen”:
Der Immobilienkauf ist für den Erwerber keine rein auf Fakten beruhende Angelegenheit. “Lage x m² Preis ergibt den Kaufpreis” ist nur bedingt richtig. Sauberkeit von Bad, Böden, Fenster und bei bewohnten Immobilien “gute Ordnung” tragen zum Verkauf bei, genauso wie der gemähte Rasen, usw. Haben Sie schon mal etwas gekauft, weil es einfach einen “Aha-Effekt” oder ein “Wow” hatte? Bereiten Sie Ihre Immobilie für den Verkauf vor. Ihr Bankkonto wird es Ihnen danken. Ich habe hier 2010 subjektive Erfahrung beim Verkauf einer eigenen Eigentumswohnung gemacht. Lichtschalter wurden ausgetauscht, der Duschschlauch, Malerarbeiten, etc. – für eine 75 m² Wohnung habe ich ca. 4.000 Euro und etliche Stunden an Eigenleistung investiert. Das kam bei den Kaufinteressenten unglaublich gut an und der Verkauf ging flott von statten. Treffen Sie also eine Einschätzung, was Sie besser noch tun, bevor Sie die Immobilien anbieten oder reden Sie mit Ihrem Immobilienmakler darüber.

8. Falschen Immobilienmakler ausgewählt:
Logischerweise auch ein häufiger Fehler beim Immobilienverkauf. Wenn Sie sich für den Verkauf über ein Immobilienbüro entscheiden, lassen Sie sich das Konzept genau erklären. Was unterscheidet ihn von anderen? Wenn er teurer ist, warum ist er dass und was bietet er dafür, dass dies rechtfertigt. Wie lange arbeitet er schon im Bereich Immobilienverkauf? Nehmen Sie einen Spezialisten für den Verkauf, nicht einen Vermietmakler, der den Verkauf mitmacht. Lesen Sie die Referenzen. Wie lange arbeitet der Mitarbeiter schon im Immobilienverkauf, der für Ihre Immobilie zuständig ist?

9. Falsche schriftliche oder mündliche Angaben:
Absichtliche oder unabsichtlich gemachte Falschangaben fegen das Vertrauen des Kaufinteressenten hinweg und sind Fehler beim Immobilienverkauf, die man unterlassen sollte. Ich kann mich erinnern, dass ich einmal eine Wohnung hatte, bei der nach der positiven Kaufentscheidung des Käufers ein Wasserschaden sichtbar wurde, der zuvor nicht bekannt war. So etwas schafft Mistrauen und ruft Argwohn hervor, auch wenn nichts verschleiert wurde. Achten Sie auf korrekte Quadratmeterangaben und weisen Sie trotzdem daraufhin, dass Sie dafür nicht haften. Wenn nötig, helfen Sie dem Kaufinteressenten beim ausmessen. Das ist für Sie nur von Vorteil. Geben Sie auch das korrekte Wohngeld genau an, wie z.B. € 223,50. Sammeln Sie sozusagen Punkte mit richtigen Informationen. Und wenn Sie etwas nicht wissen, sagen Sie es und besorgen Sie die Informationen, sofern sinnvoll. Manchmal wollen Kaufinteressenten auch absurde Zusicherungen oder Auskünfte und können einen auf Trab halten. Mein Tipp: Mit “Guten Käufern” kommt man immer irgendwie klar. Wird es zu komplex, sollte man sich überlegen Abstand zu nehmen.

10. Falsche Besichtigungszeit:
Jede Immobilie hat eine Zeit, wann man sie am besten besichtigt. Eine Ostterrasse an einem Sommerabend zu zeigen ist sicher nicht verkaufsfördernd. Generell gilt: Mogeln Sie nicht, aber präsentieren Sie Ihre Immobilie so gut es geht. Ich persönliche mache keine Immobilienbesichtigung, wenn es dunkel ist.

11. Unterlagen:
Pläne, Abrechnungen, usw., sollten für den Interessenten in kopierter Form bereitliegen. Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich meine Checkliste Wohnungsverkauf oder Checkliste Hausverkauf zu verwenden. Der Interessent möchte sich mit der Immobilie bei Interesse intensiv auseinandersetzen können und nicht „die Katze im Sack kaufen“.
Auch wenn die oben genannte Liste vielleicht nicht vollständig ist, so ist es doch die Beobachtung aus 21 Jahren Erfahrung im Verkauf und über 800 Vermittlungen von Wohneigentum, die hier hineinfließt.

Rainer Fischer, 27.3.2014 (letzter Update)

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum an die 1.000 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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Bildnachweis: Thufir | bigstockphoto.com

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