Hausverkauf trotz Kredit

Wie verkauft man sein Haus trotz Kredit

Ein nicht geringer Teil, der zum Verkauf stehenden Häuser, Wohnungen und Immobilien hat noch einen Kredit bzw. ein Darlehen laufen, das noch nicht vollständig getilgt ist. Was ist hier zu tun bzw. zu beachten?

Grundschuldeintrag und Immobilienkredit

Wird eine Immobilie beim Kauf mit einem Bankdarlehen finanziert, lässt die finanzierende Bank eine entsprechende Grundschuld und den Betrag dieser Grundschuld im Grundbuch eintragen. Die Bank sichert sich damit ein Miteigentum an der Wohnung oder dem Haus und hat damit eine Absicherung für den Fall eines Kreditausfalls. Denn die Bank erwirbt sich damit ein sogenanntes Grundpfandrecht und kann damit eine Zwangsversteigerung einleiten, falls der Immobilienkäufer den Kredit nicht mehr bedienen kann.

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Betrag der Grundschuld = Betrag des Darlehens

Die Höhe der eingetragenen Grundschuld entspricht in der Regel dem Betrag des Darlehens, das man sich bei der Bank nimmt und ergibt auch den Betrag, den die Bank im Fall einer Zwangsversteigerung aufgrund des Darlehensvertrages für sich einfordern kann, natürlich abzüglich der schon getilgten Kreditanteile.

In einem weiteren Schritt schließt die Bank mit dem zukünftigen Eigentümer dann den Darlehensvertrag ab. Im Darlehensvertrag sind unter anderem der Kreditbetrag, Laufzeit, Zinssatz und Zinsfestschreibung geregelt.

Grundschuldeintrag ≠ Darlehen

Der sogenannte Grundschuldeintrag der Bank und das Darlehen sind grundlegend zwei verschiedene und getrennte Dinge. Im Unterschied zur Darlehensschuld verändert sich die Grundschuld durch die Tilgung des Darlehens nicht. Während die Darlehensschuld durch die Zahlung der Kreditraten kleiner wird, bleibt der im Grundbuch eingetragene Betrag für die Grundschuld immer gleich.

Die Grundschuld muss auch nach der vollständigen Tilgung des Kredits nicht gelöscht werden. Im Grundbuchauszug können beispielsweise auf Dauer € 250.000 stehen, während das Darlehen längst abbezahlt ist.

Grundschuld kann nach Darlehensabzahlung wieder belastet werden

Dem Immobilieneigentümer steht es frei, die Grundschuld dann wieder als Sicherheit für ein neues Darlehen zu verwenden. Falls wieder einmal ein Kredit gebraucht wird, ist das einfacher und bequemer, als für eine neue Kreditgewährung wieder eine neue Grundschuld als Sicherheit eintragen zu lassen und die ganze Prozedur dafür wieder von neuem durchzuschreiten.

Grundschuldeintrag bleibt auch nach der Tilgung des Darlehens bestehen

Der Grundschuldeintrag im Grundbuch löscht sich auch nicht irgendwann automatisch, sondern nur, wenn der Eigentümer einen Notar aufsucht und dies beantragt. Da dies mit Gebühren verbunden ist und weil man diese Grundschuld jederzeit wieder durch ein neues Darlehen (zum Beispiel zum Kauf eines Wintergartens) belasten könnte, löscht man diese Grundschuld häufig nicht, auch wenn das Darlehen getilgt wurde.

 

Immobilienverkauf, Notartermin und Löschung der Grundschuld

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Notartermin

Steht jedoch eines Tages ein Verkauf der Immobilie an, stellt sich die Frage, was zu tun ist. Für den Fall, dass das Darlehen bezahlt, aber die Grundschuld noch eingetragen ist, leitet man idealerweise die Darlehensinformationen (Bank mit Adresse, Darlehensnummer, Ansprechpartner) an das beauftragte Notariat weiter. Das Notariat holt dann nach der Beurkundung (der Unterzeichnung des Vertrages) die sogenannte Löschungsbewilligung von der Bank ein und die Grundschuld wird im Zuge des Verkaufs gelöscht. Natürlich kann man selbst im Vorfeld des Notartermins dies selbst erledigen, also die Bank kontaktieren, um die Verkaufsabwicklung zu beschleunigen. Meistens tut dies jedoch das Notariat.

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensbeendigung

Ist das Darlehen noch belastet, dann lautet die Frage, wie hoch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ist? Die Finanzierungsbank hat dem Immobilienbesitzer für eine bestimmte Zeit einen festen Zins zugesagt und möchte bei vorzeitiger Aufhebung des Vertrages eine Vorfälligskeitsentschädigung haben, also einen bestimmten Ausgleichsbetrag. Diese Summe richtet sich nach Darlehenshöhe, Laufzeit, abgeschlossener Zinssatz und aktueller Zinssatz. Im Internet gibt es verschiedene Rechner, um sich selbst einen Überblick über die „Strafe“ zu machen. 

Sie müssen also diese Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgabe in ihren Verkauf mit einkalkulieren. Hier läuft es dann ähnlich wie zuvor geschildert: Sie geben die Daten an das Notariat. Nach dem Verkaufstermin fragte der Notar die Bank hinsichtlich des offenen Betrages an. Der Käufer bekommt dann die Mitteilung, welchen Betrag er an die Finanzierungsbank für die Kreditablösung bezahlen muss und welche Summe auf welches Konto dem Verkäufer/Eigentümer direkt zur Verfügung gestellt wird. Natürlich kann man hier als Eigentümer keine Löschungsbewilligung selbst einholen, weil die Grundschuld ja nur unter Auflagen (Ablösung des Darlehens) gelöscht werden kann.

Kreditübernahme durch den Käufer

Ganz generell ist es möglich, dass der Käufer den Kredit übernimmt, soweit die Bonität, also die Kreditwürdigkeit passt. In der Praxis wird dies jedoch selten durchgeführt, da der Käufer in der Regel einen anderen Betrag benötigt und auch eine andere Bank hat. Vielleicht wird dies wieder interessant, wenn die Zinssätze steigen. Aktuell werden bei fast allen Fällen die alten Kredite abgelöst, die alten Grundschulden gelöscht, neue Grundschulden bestellt und neue Darlehensverträge abgeschlossen.


Bekommen Sie den wirklichen Wert bei Ihrem Hausverkauf oder verschenken Sie vielleicht 50.000 Euro?

Mein Tipp:

1. Nutzen Sie meine kostenlose Immobilienbewertung zur groben Einschätzung Ihres Hauses über das hinterlegte Formular.

2. Teilen Sie mir per E-Mail Ihre Darlehensdaten mit und ich lasse Ihnen die ungefähre Vorfälligkeitsentschädigung kalkulieren.   


Schwierigkeiten beim Hausverkauf mit Kredit

Schwierigkeiten können eigentlich nur dann auftreten, wenn das Darlehen plus die Vorfälligkeitsentschädigung zusammen größer als der Verkaufspreis sind. Dann muss der Verkäufer natürlich vor dem Verkauf mit seiner Bank sprechen.

 

Zusammenfassung

Man kann also sagen, dass ein Hausverkauf trotz Kredit möglich ist. Dies gilt genauso für eine Eigentumswohnung oder sonstige Immobilie. Man sollte sich aber immer schon vorher die Vorfälligkeitsentschädigung ausrechnen lassen, um danach keine böse Überraschung zu erleben.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320


Rainer Fischer ist über 25 Jahren seriöser Immobilienmakler in München. Er hat in diesem Zeitraum an die 1.100 Immobilien erfolgreich verkauft. Mit seiner Erfahrung steht er Immobilienbesitzern professionell bei ihrem stressfreien Immobilien Verkauf zur Seite. Rufen Sie an Tel: +49 89-131320.


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