Tipps Verkauf Erbpachtimmobilien

Checkliste zum Verkauf von Erbpachtimmobilien

Einiges zu beachten gibt es, wenn man ein Haus oder eine Wohnung in Erbpacht gut veräußern möchte.

Tipps für den Verkauf von Erbpacht Immobilien in München

Eine Eigentumswohnung, Haus, Grundstück in München auf Erbpacht verkaufen oder kaufen ist eine Angelegenheit, die häufig am fehlenden Wissen scheitern kann. Unabhängig, ob ein Immobilienmakler aus München oder der Besitzer des Anwesens selbst sein Erbpachtobjekt verkauft, wer das nicht mehrmals praktiziert hat und so über Erfahrung verfügt, kann einfache Dinge übersehen.

Einige grundlegende Informationen zum Thema Erbpacht

Ganz allgemein handelt es sich dabei um das Recht auf einem fremden Grundstück zu bauen oder auf diesem fremden Grundstück ein Haus, bzw. eine Wohnung zu besitzen. Es gibt dafür einen notariellen Erbpachtvertrag, der häufig über 60, 75 oder 99 Jahre mit dem ursprünglichen Bauträger abgesprochen wurde und dann an die Käufer übertragen wird. In diesem Vertragswerk ist auch geregelt, was nach Ablauf des Vertrages geschehen soll. Zum Beispiel kann nach Zeitablauf das Gebäude bewertet und mit einem bestimmten Prozentsatz des Wertes vergütet werden. Sprich das Anwesen fällt dann gegen Bezahlung des Betrages wieder an den Erbpachtgeber zurück. Da noch nicht so viele Erbpachtverträge ausgelaufen sind, kann man aktuell schwer sagen, wie viel Prozent der Verträge verlängert werden oder wie viel “ausgelöst” werden. Es gibt auch Verträge, in denen keine “Abfindung” vorgesehen ist und man daher wohl nichts bekommt. Wenn man ein Haus oder eine Wohnung in Erbpacht von Privat oder von einem Immobilienmakler in München verkaufen möchte, empfiehlt es sich den Kaufvertragsentwurf des Notars vorher dem Erbpachtgeber zur Durchsicht zu geben. Sonst drohen manchmal Nachträge, die Zeit und Geld kosten. Steigerungen der monatlichen Erbpachtzahlung sind möglich und gewöhnlich an einen Index gekoppelt. Großer Erbpachtgeber in München sind die Kirchen, die Stadt München und verschiedene Brauereien.

Wichtig bei der Finanzierung von Erbpachtimmobilien

Recht häufig verlangt der Erbpachtgeber bei Erbpachtwohnungen oder -häusern in München eine Eigenkapitalquote von z.B. 20 oder 30% vom Kaufpreis. Ich empfehle daher immer sich vorab bei diesem zu erkundigen und eine eventuelle Quote zu erfahren. Der Hintergrund ist der, dass der Erbpachtgeber sicherstellen will, dass sich der neue Eigentümer mit seiner Finanzierung nicht übernimmt und Gefahr läuft die monatliche Erbpacht nicht mehr bezahlen zu können. Vor nicht allzu langer Zeit erlebte ich den Extremfall, dass gerade einmal 20% des möglichen Verkaufspreises finanziert werden konnte. Dies ist allerdings die Ausnahme.

Man sollte Erbpachtobjekte nicht generell als Käufer ablehnen. In der Regel sind sie deutlich billiger und manchmal gibt es in bestimmten Lagen kein alternatives Angebot. Wenn z.B. Reiheneckhäuser in München unter 700.000,- Euro kaum zu bekommen sind und ich ein Angebot auf Erbpacht für € 500.000,- auf dem Tisch liegen habe, ist es eine Überlegung wert. Auch der Finanzierungsbetrag ist dann deutlich geringer.

Verkaufspreise von Erbpachtobjekten im Jahr 2016:

Neben Lage und Ausstattungskriterien kommt bezüglich des Preises unter anderem hier noch der monatliche Erbpachtzins hinzu. Dieser hat eine enorme Bandbreite und beginnt bei ca. 0,95 Euro pro Quadratmeter und endet gewöhnlich bei € 3,75. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei den Erbpachtwohnungen sahen 2016 folgendermaßen aus: 3.650,- Euro als Mittelwert für die Baujahre 1960-69; 3.350,- Euro als Mittelwert beim Baujahrbereich 1970-79; 3.800,- Euro als Durchschnitt bei 1980-89; 3.900,- Euro als Durchschnitt bei 1990-99; 4.250;- Euro für 2000-2009; für nicht aufgeführte Baujahre und Neubau-Erbpachtwohnungen gab es 2016 keine Verkäufe bzw. keine Daten. Zur Auswertung wurden 55 verkaufte Eigentumswohnungen herangezogen. (Quelle: Jahresbericht Gutachterausschuss München)


Unterlagencheckliste für den Verkauf von Eigentumswohnungen auf Erbpacht

1. Grundrissplan ___

2. Teilungserklärung ___

3. Grundbuchauszug ___

4. Brandversicherungsurkunde ___

5. letzten 3 Eigentümerversammlungsprotokolle ____

6. letzte Wohngeldabrechnung ____

7. aktueller Wirtschaftsplan ____

8. Rücklagenübersicht ____

9. Baubeschreibung (soweit vorhanden) ____

10. Energieausweis ____

11. Laufzeit des Erbpachtvertrages ____

12. Entschädigung bei Zeitablauf in % ____

13. Maximal mögliche Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis in % _____

14. Bestimmter Notar empfohlen oder vorgeschrieben: _____

15. Kaufvertragsentwurf vorher zum Erbpachtgeber oder Anwalt: _____

16. Höhe der Erbpacht:_____

17. Kopie Erbpachtvertrag____


Frage und Antwort zu Erbpacht in München*

1. Was bedeutet es, wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf Erbpacht zum Kauf angeboten wird? Es bedeutet, dass man das Gebäude oder den Anteil am Gebäude (Eigentumswohnung) erwirbt (Eigentümer wird) und das Grundstück dazu pachtet und dafür eine monatliche Pacht bezahlt. Nachteil: Monatliche Pacht, die auch steigen kann. Vorteil: Günstigerer Kaufpreis.

2. Wer ist dann Eigentümer? Eigentümer des Grundstücks bleibt der Erbbaurechtsgeber, das Gebäude auf dem Grundstück gehört dem Erbbaurechtsnehmer (der Käufer oder Eigentümer des Objektes selbst).

3. Wie lange werden solche Erbbaurechte bestellt? Es gibt Erbbaurechtsverträge gewöhnlich auf 50, 66, 75 und 99 Jahre.

4. Darf ich mein Haus auf Erbbaurecht einfach umbauen, bzw. vergrößern? Das muss beim Erbbaurechtsgeber abgeklärt werden, weil durch mehr Wohnfläche auch die monatliche Erbpacht ansteigen kann.

5. Was kostet ein Erbbaurecht monatlich? Der monatliche Erbpachtzins hat eine enorme Bandbreite und beginnt bei ca. 0,80 Euro pro Quadratmeter und endet gewöhnlich bei € 4,00. Die Mittelwerte pro Quadratmeter nach Baujahren sortiert in München lauten: 60er Jahre: € 1,70; 70er Jahre: € 1,95; 80er Jahre: € 1,90; 90er Jahre: € 3,00; 2000 – 2010: € 2,85; Neubauten wurden nicht verkauft, daher gibt es für diese keine Preisangaben. Die obigen Zahlen (Mittelwerte) stammen vom Jahresbericht des Gutachterausschusses München 2014. Zugrunde gelegt wurden 51 Verkäufe von Eigentumswohnungen auf Erbpacht.

6. Vorteile einer Erbpachtimmobilie gegenüber einer Konventionellen: Aktuell (2016) gibt es einen Hauptvorteil: Geringerer Kaufpreis. Will jemand z.B. die zusätzlichen gut 40% nicht bezahlen oder finanzieren, dann ist die Erbpachtimmobilie richtig. Anders formuliert: Kostet die Immobilie ohne Erbpacht 400.000,- Euro, so kostet sie im Mittel mit Erbpacht € 280.000,-. Dafür hat man natürlich eine monatliche Zusatzbelastung. Das ist immer eine persönliche Abwägungssache. Manchmal gibt es aber auch keine Alternativen. Das kann der Fall sein, wenn ich z. B. nur in einer bestimmten Gegend suche und der Markt dort sehr limitiert ist.

7. Kann ich eine Immobilie auf Erbpacht beleihen (finanzieren)? Normalerweise ja (es gibt manchmal Ausnahmen, das ist aber eher selten). Die Höhe der maximalen Beleihung sollte beim Erbpachtgeber geklärt werden. Meist hat der Immobilienmakler, der die Immobilie vermittelt, bereits Auskunft eingeholt. Häufigste Regelung ist die, der prozentualen Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis. Der Prozentsatz liegt oft bei 66%, 70% oder 80%. Auch 100% ist manchmal möglich. Gewöhnlich dauert die Finanzierung bei einer Erbpachtimmobilie etwas länger, bis man eine Zusage erhält.

8. Wichtig, hier kann Geld gespart werden: Fragen Sie den Immobilienmakler oder den Eigentümer, ob der Kaufvertragsentwurf vor der notariellen Beurkundung zum Erbpachtgeber muss oder ob ein bestimmter Notar empfohlen wird. Die Stadt München als Erbpachtgeber zum Beispiel fordert gewisse Textpassagen im Kaufvertrag. Daher sollte der Entwurf vor Unterzeichnung auch von der Stadt genehmigt werden. Ob dies also nötig ist, sollte Ihr Immobilienmakler für Erbpacht in München wissen.

9. Heimfall oder Vertragsablauf: Lesen Sie im Erbpachtvertrag nach, wie die Regelung bezüglich Heimfall (Rückgabe vor Ablauf des Erbpachtobjektes, z.B. wegen Vertragsverstöße) oder Vertragsablauf ist.

* Die oben genannten Tipps, Fragen und Antworten sind unverbindlich und erheben keinen Anspruch auf Korrektheit oder Vollständigkeit. Sie sind vielmehr aus der Beobachtung in der Praxis entstanden.

Rufen Sie mich unter 089-131320 an, wenn Sie Ihre Erbpachtimmobilie im Raum München verkaufen möchten oder kontaktieren Sie über unser Kontaktformular unter Kontakt Rainer Fischer.

 

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