Energieausweis Hausverkauf – Was Sie wissen müssen | Muster [PDF]

Seit am 1. Mai 2014 die EnEV 2014 (Energie-Einspar-Verordnung) in Kraft getreten ist, muss jeder Immobilieneigentümer, der eine Immobilie vermieten oder verkaufen will, den potenziellen Interessenten unaufgefordert den Energieausweis vorlegen. Seit dem 1. November 2020 gilt die Nachfolgeregelung, das sogenannte Gebäudeenergiegesetz. Im weitesten Sinne sind hier Vorgaben der EnEV präzisiert oder verschärft worden, was ebenfalls einige Regelungen in Bezug auf den Energieausweis betrifft. Werfen wir einen Blick darauf, was jetzt laut dem neuen Gebäudeenergiegesetz für den Energieausweis zu beachten ist und auf einige wichtige Unterschiede zur Vorgängerregelung EnEV.

Was gilt laut Gebäudeenergiegesetz für den Energieausweis?

(Die Regelungen für Energieausweise aus dem Gebäudeenergiegesetz haben Gültigkeit ab dem 21.05.2021. Bis dahin galt eine Übergangsfrist bei der noch die Vorgaben der EnEV Anwendung fanden.)

1. Wann benötigen Sie einen Energieausweis?

Laut Gebäudeenergiegesetz wird, wie zuvor in der Energieeinsparverordnung, ein Energieausweis benötigt, wenn ein dauerhaft genutztes und beheiztes Gebäude

• neu vermietet
• verkauft
• verpachtet
• neu gebaut
• umfangreich saniert wird und Berechnungen zum gesamten Gebäude angestellt werden.

Für thermisch nicht konditionierte Gebäude, nicht beheizte Gebäude, Baudenkmäler, uam. ist dagegen laut Gesetz kein Energieausweis erforderlich (siehe hierzu §2 GEG).

Speziell bei Vermietung und Verkauf sollte der Energieausweis, wie schon zuvor auch in der EnEV festgelegt, bereits bei der Besichtigung vorgezeigt werden und nicht erst zu den Vertragsverhandlungen. Das gilt auch, wenn Immobilienmakler den Verkauf oder die Vermietung als Auftrag übernommen haben.

Im Übrigen sind Angaben zum Energieausweis in Zeitungsinseraten oder auch in Annoncen auf Internetportalen sowohl für Eigentümer und Vermieter verpflichtend, und nach dem neuen GEG nun ebenfalls für Makler. Kommen Sie der Pflicht für die Angabe der Energieausweisdaten nicht nach oder werden unvollständige oder falsche Angaben gemacht, kann ein Bußgeld bis 10.000 € verhängt werden.

Eine Ausnahme dazu gibt es: Ist ein Energieausweis zum Zeitpunkt des Inserats tatsächlich noch nicht erstellt (nicht nur nicht verfügbar oder nicht auffindbar), ist meist auch ein Inserat ohne die spezifischen Energiedaten möglich. Spätestens zur Besichtigung muss der Ausweis dann aber erstellt und vorzeigbar sein.

2. Welche Angaben aus dem Energieausweis müssen in Inseraten aufgeführt sein?

Wer ein Verkaufs- oder Vermietinserat aufgibt, muss bestimmte Angaben aus dem Energieausweis darin angeben, die einen Rückschluss auf den Energieverbrauch zulassen.

Dies sind:

• Art des Ausweises (Verbrauchs- bzw. Bedarfsausweis)
• Energieverbrauch
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
• Baujahr des Gebäudes

D. h. in einem Inserat müssen Angaben zu diesen spezifischen Punkten gemacht werden.

3. Muster PDF – Energieausweis für Wohngebäude nach GEG

Quelle: Bundesanzeiger, Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz

4.  Was hat sich mit dem Gebäudeenergiegesetz geändert?

Mit dem GEG müssen jetzt zusätzlich die folgenden Angaben im Energieausweis aufgeführt werden:

• Anfallende CO₂-Emissionen
• Angaben zum Stand der Sanierung
• Inspektionspflichtige Klimaanlagen mit dem Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion

Daneben werden mit dem GEG auch noch einige weitere Verschärfungen eingeführt, die hauptsächlich die Validität der Daten und die Verantwortlichkeiten der Aussteller betreffen:

• Stellen Eigentümer Daten für den Energieausweis bereit, sind sie dafür verantwortlich, dass die Angaben stimmen und richtig sind
• Bezweifelt der Aussteller eines Energieausweises die Richtigkeit der Eigentümerangaben, darf er sie nicht nutzen. Halten Aussteller ihre Sorgfaltspflicht nicht ein, können sie mit Bußgeldern belegt werden.
• Aussteller von Energieausweisen müssen, wenn möglich, Bestandsgebäude vor Ort besichtigen. Ist dies nicht möglich müssen sie die energetischen Eigenschaften des fraglichen Gebäudes anhand von Bildern beurteilen, um entsprechende Modernisierungsmaßnahmen zu empfehlen. Dadurch soll die Qualität der Empfehlungen verbessert werden.

5. Was ist der Unterschied zwischen Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis?

Es gibt zwei Arten von Ausweisen, einen, der den Energiebedarf abbildet und einen, der den Energieverbrauch zeigt. Der Unterschied besteht darin, dass die Werte für den Energiebedarfsausweis berechnet werden, u. a. aus theoretisch angenommenen Werten für Heizung und Wasser, der Energieverbrauchsausweis dagegen wird aus tatsächlichen Werten des Energieverbrauchs anhand der Heizkostenabrechnung der letzten 3 Jahre ermittelt. Leider liefert in der Praxis der Bedarfsausweiswert bei gleichem Gebäude fast immer deutlich höhere Werte. In vielen Fällen genügt aber der Verbrauchsausweis laut Vorschrift nicht (siehe dazu nächster Punkt), sondern es ist laut Vorschrift unbedingt der Bedarfsausweis erforderlich.

6. Bedarfs- oder Verbrauchsausweis – Welchen Energieausweis benötigen Sie?

Welche Art von Energieausweis Sie für Ihre Immobilie benötigen, hängt von der Anzahl der Wohneinheiten ab und davon, ob die Immobilie die Kriterien der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht. Im Einzelnen:

• Hat die Immobilie 4 oder weniger Wohneinheiten und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 eingereicht, wird generell ein Energiebedarfsausweis benötigt. Ausnahme: Das Gebäude entspricht der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977. In diesem Fall kann zwischen Energiebedarfs- und Verbrauchsausweis gewählt werden.
• Für Gebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten besteht generell Wahlfreiheit.
• Für Neubauten wird generell der Bedarfsausweis benötigt, da es keine Verbrauchsdaten aus den letzten drei Jahren geben kann
• Wurden die Außenwände eines Hauses nachträglich gedämmt oder wurden mehr als 10 % der Fläche eines Außenbauteils erneuert, ist zunächst ebenfalls ein Bedarfsausweis nötig. Für einen Verbrauchsausweis müssen erst neue Daten über den Verbrauch aus drei abgelaufenen Jahren vorliegen.
• Wollen Sie KfW-Förderung beantragen, benötigen Sie in jedem Fall einen Energiebedarfsausweis.

Für Energiebedarfs- bzw. Energieverbrauchsausweise gelten im neuen GEG dieselben Regelungen wie in der vorausgehenden EnEV bzw. haben sich die Regelungen diesbezüglich nicht geändert.

7. Wie viele Energieausweise benötigen Sie?

Pro Haus wird gewöhnlich ein Energieausweis benötigt. Allerdings ist bei gemischt genutzten Gebäuden (Gebäude, bei denen größere Teilflächen für Wohnzwecke und andere größere Teilflächen nicht für Wohnzwecke bestimmt sind, § 106 GEG) für jeden Teil des Hauses ein eigener Energieausweis erforderlich, d. h. ein Ausweis genügt dann nicht.

8. Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist zehn Jahre lang gültig, sofern keine Änderungen am Haus vorgenommen werden. Gibt es allerdings Änderungen an der Gebäudehülle oder wird das Objekt erweitert (vgl. § 80 Abs. 2 GEG), verliert der Energieausweis seine Gültigkeit und wird dann ein Energieausweis benötigt, muss er in einem solchen Fall neu ausgestellt werden.

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Wem muss man den Energieausweis vorlegen?

Einem potenziellen Vertragspartner für Kauf oder Einmietung muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht werden, sei es durch direkte Übergabe oder durch eine deutlich sichtbare allgemeine Bekanntmachung. Gibt es keine Besichtigung, muss der Energieausweis einem eventuellen Interessenten sofort gezeigt werden, spätestens, wenn danach gefragt wird. Eine Missachtung gilt vor dem Gesetz als Ordnungswidrigkeit.

Können von einem Käufer oder Mieter irgendwelche rechtlichen Ansprüche aus einem Energieausweis abgeleitet werden

Prinzipiell nein. Energieausweise enthalten zwar einige fachliche Hinweise für energetische Verbesserungen eines Gebäudes, es ergibt sich daraus jedoch kein rechtlicher Anspruch. Das Gebäudeenergiegesetz selbst beabsichtigt lediglich, dass bei Vertragsabschluss eine ausreichende Information des Käufers oder Mieters stattgefunden hat, weitere Rechte sind nicht aufgeführt.
In diesem Zusammenhang wird allgemein davon abgeraten, den Energieausweis als eine Vertragsanlage zu behandeln, wie von Mieter-Vertretern oft gewünscht, denn dadurch könnten über den Umweg des allgemeinen Vertragsrechts energetische Eigenschaften und Qualitätssicherung zum Vertragsgegenstand werden.

Wie bekommt man einen Energieausweis?

Bei einem Neubau direkt vom Architekten oder Bauingenieur, bei einem Bestandsbau kann es auch ein entsprechend geschulter Handwerker sein. Auch Energieberater können einen Ausweis ausstellen. Daneben kann man sich den Energieausweis auch selbst unter www.express-pass.de bestellen. Auch hilft Ihnen Ihr Immobilienmakler sicher gerne weiter.

Wie viel kostet ein Energieausweis?

Das kommt auf die Art des Ausweises und die Art der Beschaffung an. Der Energiebedarfsausweis erfordert zahlreiche Berechnungen und ist teurer, hier ist oft mit 300,- Euro und mehr zu rechnen. Ein Energieverbrauchsausweis wird normalerweise unter 100,- Euro kosten. Wer online im Internet bestellt, kann mit Beträgen im Bereich 50 Euro rechnen.

Benötigt man auch für denkmalgeschützte Immobilien einen Energieausweis?

Nein, denkmalgeschützte Gebäude sind von der Verordnung ausgenommen. Selbstverständlich steht es dem/den Eigentümer/n frei trotzdem den Energieausweis zu erstellen. Auch Gebäude mit Ensembleschutz (wie zum Beispiel in München auch das Olympiadorf) sind von der Energieausweispflicht befreit.

Mein Haus ist nicht nur ein Wohnhaus, sondern wird auch anderweitig genutzt, was muss ich hinsichtlich Energieausweis beachten?

Generell wird der Energieausweis für ein Gesamtgebäude ausgestellt, das betrifft auch sog. gemischt genutzte Gebäude. Es kann nun so sein, dass ein wesentlicher Teil des Gebäudes z. B. nicht für Wohnzwecke genutzt wird. In einem solchen Fall wäre dieser Teil separat als sog. Nichtwohngebäude im Ausweis zu vermerken.

Welche Angaben in Bezug auf Energieverbrauch muss man bei einem geplanten Immobilienverkauf in einem Inserat machen?

Das hängt davon ab, wann der Energieausweis erstellt wurde.

Liegt ein Energieausweis vor, der nach dem 01.05.2014 ausgestellt wurde, so ist in jedem Fall die Art des Energieausweises und entweder der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowie der wesentliche Energieträger für die Heizung anzugeben. Für Wohngebäude ist das Baujahr und die Energieeffizienzklasse, für Nichtwohngebäude die Endenergie für Wärme und Strom, jeweils getrennt, anzugeben. Energieeffizienzklassen gibt es bei Nichtwohngebäuden nicht.

Liegt noch ein Energieausweis vor, der vor dem 01.05.2014 ausgestellt wurde, so ist die Art des Energieausweises und entweder der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch anzugeben. Falls im Wert für Energieverbrauch der Warmwasserverbrauch nicht enthalten ist, so wird dem Wert für Energieverbrauch pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche 20 Kilowattstunden hinzuaddiert. Für Nichtwohngebäude muss im Fall eines Energiebedarfsausweises der Gesamtwert des Energiebedarfs, im Fall eines Energieverbrauchsausweises die Endenergie für Wärme und Strom, jeweils getrennt, angegeben werden.

Was gilt bei sogenannten Inklusiv-Mieten ohne Abrechnung und Bruttowarmmietangeboten?

In Immobilienanzeigen sind die Energieangaben auch in diesen Fällen grundsätzlich Pflicht. Auch bei der Besichtigung ist immer ein Energieausweis vorzuzeigen.

Gibt es Ausnahmen im Fall einer Zwangsversteigerung?

Ja, bei einer Zwangsversteigerung muss kein Energieausweis vorgelegt werden. Eine Zwangsversteigerung bildet die Ausnahme, die durch das Gebäudeenergiegesetz GEG nicht erfasst ist.

Welche Regelungen gibt es für Wohnungseigentümergemeinschaften?

Zunächst ist hier zu beachten, dass ein Energieausweis im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für eine einzelne Wohnung erstellt wird, sondern für das Gesamtgebäude. Wünscht oder benötigt ein einzelner Wohnungseigentümer einen Energieausweis, hat er einen gesetzlichen Anspruch darauf und kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft finanzielle Beteiligung für die Erstellung geltend machen. Sollte sich die Eigentümergemeinschaft weigern, kann der Verwalter sogar gegen den Willen der Gemeinschaft einen Energieausweis auf Kosten der Gemeinschaft erstellen lassen.

 

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Telefon +49 89-131320

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Rainer Fischer ist über 25 Jahre als seriöser Immobilienmakler im Raum München aktiv und hat dabei mehr als 1.100 Immobilien mit Erfolg vermittelt. Er bietet Immobilienbesitzern professionelle Hilfe für ihren stressfreien Immobilien Verkauf an. Sie können ihn über Tel. +49 89 442 55 88 7 – 00 erreichen.

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