Immobilienpreise Perlach | Häuser – Wohnungen – Grundstücke

Panorama München Perlach

Immobilienverkaufspreise München Perlach 2024

Perlach KartePerlach ist weitgehend als mittlere Wohnlage zu bewerten, in einigen Gebieten wie z. B. Altperlach, Waldperlach oder im südlichen Perlach finden sich auch gute Lagen. Es folgen an dieser Stelle Preisangaben für mittlere Wohnlagen in München. Gute Wohnlagen sind entsprechend höher zu bewerten. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.

   
Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 6.550 €/m²
Baujahre 1980-99 7.150 €/m²
   
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.800 €/m²
Baujahre 1980-99 8.850 €/m²
   
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.450 €/m²
Baujahre 1980-99 7.000 €/m²
   
Grundstücke Quadratmeterpreise
Mittlere Lage 1.800 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.

Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …

In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.

 

 

Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Perlach

AdressePLZBaujahrPreis/qmTyp
Therese-Giehse-Allee, München, Deutschland8173919867.204,41Wohnung
Ramoltstraße 817351960Haus
Dieter-Hildebrandt-Straße, München, Deutschland8173720168.162,63Wohnung
Hochäckerstraße, München, Deutschland8173720168.147,92Wohnung
Karl-Marx-Ring 8173519694.521,62Wohnung
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Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Perlach wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:

 

Immobilienpreise Perlach: Preisentwicklung der letzten 10 Jahre

 

 

Eigentumswohnungen

Preisentwicklung in durchschnittlichen Lagen wie vielfach in München Perlach:

Häuser

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für mittlere Lagen wie in Perlach ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas niedriger liegen als in guten Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

Doppelhaushälften: 

Reihenmittelhäuser:

Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sid repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung raten wir zu einer professionellen Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.

 


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Baugrundstücke

Die übergreifenden Zahlen für ganz München finden Sie hier: Immobilienpreise München


Ihre Immobilie

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E-Mail: rainer(at)immobilienfischer.de
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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Geschichtliches und Stadtteilbild

Eine erste urkundliche Erwähnung Perlachs stammt aus dem Jahr 790 n. Chr. Das damalige Peralohc, aus der Zusammensetzung pera = Eber oder Bär (die Sprachwissenschaftler sind darüber uneins) und loh = Auwald/Lohwald, bezeichnete wohl einen Wald mit Bären oder Ebern.

Im Zuge der Verwaltungsreformen von 1818 wurde der Ort als eigenständige Gemeinde ausgerufen und unter verschiedenen Grundherren aufgeteilt. 1930 erfolgte die Eingemeindung nach München.

Bis in die 60er Jahre war es durch einen dörflichen Charakter geprägt. Die Stadtteile Altperlach und Waldperlach sind historisch gewachsen und sie sind bis zum heutigen Tag vorstädtische Gartensiedlungen geblieben. Die weitreichenden Flächenreserven der Perlacher Flur wurden früher landwirtschaftlich genutzt. In den 60er Jahren wurde dort ein neues Wohnviertel – Neuperlach – errichtet.


Quellen: muenchen.de, wikipedia.org; Jahresberichte des Gutachterausschusses München. Dieser Immobilienbericht ist nicht verwendbar für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Dies erfolgt am besten durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für München bzw. Waldperlach, Neuperlach, Altperlach, Perlach. Keine Haftung für Richtigkeit.

Bilder: eigene

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Hier geht es zu den Marktberichten für Trudering und Ottobrunn


Angebotspreise Perlach 2017

Hausverkauf im Gebiet Perlach:
193 Häuser haben Immobilienmakler, Bauträger sowie Privatleute im Gebiet Perlach, Neuperlach, Altperlach und Waldperlach im vergangenen Jahr zum Verkauf inseriert. Bemerkenswert war die hohe Neubauquote, fast jedes zweite angebotene Haus wurde im Jahr 2016 oder danach gebaut. Eine ganz grobe Betrachtung zeigt bei Häusern aus dem Bestand seit dem letzten Jahr eine recht moderate durchschnittliche Preissteigerung um etwa 2,5 %, die Quadratmeterpreise betrugen hier im allgemeinen Schnitt nunmehr etwa 6.100 €/m². Neubau-Häuser zogen dagegen preislich um durchschnittlich 17 % an und lagen im betrachteten Zeitrahmen bei etwa 7.200 €/m².

Einfamilienhäuser:
Die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser in Perlach lagen bei Wohnflächen unter 150 m² bei durchschnittlich 850.000 €, über 150 bis 200 m² bei durchschnittlich 1,23 Mio. €, über 200 bis inkl. 260 m² bei mittleren 1,64 Mio. € und im Bereich 300 – 320 m² zwischen 2,2 und 2,4 Mio. €.

Doppelhaushälften:
Bei Doppelhaushälften der Größen 100 – 150 m² war im Mittel mit Immobilienpreisen um die 900.000 € zu rechnen, zwischen 150 und 175 m² mit rund 1 Mio. €. Zwei Objekte lagen geringfügig über 200 m² Fläche und lagen preislich bei je ca. 1,4 Mio. €.
Reihen-/Reiheneckhäuser:
In dieser Sparte begannen die Wohngrößen bei 75 m². Bis 100 m² wurden im Schnitt etwa 575.000 € verlangt, bis 120 m² etwa 715.000 €, bis 150 m² dann etwa 900.000 € und ab 150 bis 170 m² lagen die Immobilienpreise für Reihen-/Reiheneckhäuser dann durchschnittlich bei etwa 970.000 €.

Mehrfamilienhäuser:
Für Mehrfamilienhäuser zwischen 200 und 400 m² lagen die Immobilienpreise im Allgemeinen bei 1,4 – 2 Mio. €. Größere Mehrfamilienhäuser mit 700 – 1.000 m² Wohnfläche waren zwischen 4 und 5 Mio. € inseriert.

Wohnungsverkauf Perlach:
Unter der Rubrik Wohnungsverkauf Perlach waren im vergangenen Jahr insgesamt 811 Objekte inseriert. Etwa zur Hälfte kamen die Angebote von Immobilienmaklern für Perlach, zu rund 10 % von Privatpersonen. Rund 40 %, ein großer Teil davon Neubauobjekte in Neubaugebieten, wurden von Bauträgern angeboten. Bei den meisten der Wohnungen handelte es sich erwartungsgemäß um Etagenwohnungen, bei etwa 5 % der Wohnungen handelte es sich um Maisonettes, etwa 3 % waren Penthäuser, zu geringer Zahl waren auch einige Erdgeschosswohnungen mit Garten ausgeschrieben.

Zu den Preisen:

Beginnen wir mit den kleinsten Wohnflächen. Von 20 – 35 m² wurde für eine Eigentumswohnung durchschnittlich ca. 220.000 € verlangt, die Quadratmeterpreise bewegten sich in diesem Bereich bei mittleren 7.100 €/m². Im Intervall 36 – 50 m² war im Schnitt mit Immobilienpreisen um die 265.000 € zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen um die 6.100 €/m².

Etwa 70 % der angebotenen Wohnungen lagen im Wohnflächenbereich 51 – 100 m². Bei Wohngrößen von 51 – 75 m² lagen die Wohnungspreise beim Kauf bei mittleren 380.000 €, bei Wohngrößen 76 – 100 m² bei mittleren 525.000 €. Im Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise hier auf einem Niveau von etwa 6.000 €/m².

Der nächste Bereich 101 – 150 m² zeigte bei Wohnungen durchschnittliche Immobilienpreise um die 735.000 € und Quadratmeterpreisen bei 6.250 €/m². In den Größenordnungen 151 – 200 m² gab es dann einen höheren Anteil an Maisonettes und Penthäusern, wobei die Quadratmeterpreise nicht unbedingt höher lagen. Der Durchschnitt bewegte sich bei ca. 5.800 €/m², was mittlere Wohnungspreise von etwa 1 Mio. € ergab. Einige wenige Wohnungen waren größer als 200 m². Die Quadratmeterpreise erreichten hier noch durchschnittliche 4.100 €/m², damit bewegten sich die 5.100 eWohnungspreise bei diesen Wohngrößen zwischen 900.000 und max. 1,6 Mio. €.

Grundstücksverkauf:
Die Grundstückspreise ergeben sich in Perlach aus durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 1.950 €/m².

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