Erbpachtvertrag läuft aus – Was nun?

Wenn die Erbpacht ausläuft ist die gewöhnliche Folge der „Heimfall“ der Immobilie an den Erbpachtgeber und eine Entschädigungszahlung an den Erbpachtnehmer, womit das Erbpachtverhältnis formell beendet ist. Unter bestimmten Umständen kann ein Erbpachtvertrag aber auch vorzeitig aufgelöst werden. Bei gegenseitigem Übereinkommen kann ein Vertrag auch einfach verlängert werden.

erbpachtvertrag laeuft aus

Ein Haus auf Erbpachtbasis zu kaufen bietet in vielen Fällen die Möglichkeit, günstiger ein Eigenheim zu erwerben als durch einen konventionellen Kauf. Da man jedoch nicht Eigentümer des Grundstücks wird und der Vertrag selbst bereits im Vorhinein ein festes Ablaufdatum hat, muss man einiges wissen und beachten. Als Immobilienmakler München und Spezialist für Erbpacht habe ich immer wieder Fälle, in denen es um Erbpachtimmobilien geht. Speziell möchte ich an dieser Stelle einmal darauf eingehen, was passiert, wenn ein Erbpachtvertrag abläuft.

 

1. Erbpacht – Was ist das?

Erbbaurecht Ordner
Verschiedene Eigentümer von Grundstück und Gebäude

Bei der Erbpacht – oder formaljuristisch richtiger: beim Erbbaurecht – unterscheidet sich der Eigentümer einer Immobilie vom Eigentümer des Grundstücks, auf dem diese Immobilie steht. Der Eigentümer eines Grundstücks räumt dabei einer anderen Person das Recht ein, auf seinem Grundstück eine Immobilie zu bauen oder zu unterhalten.

Für die Nutzung des Grundstücks erhält der Grundstückseigentümer vom Eigentümer der Immobilie eine Art Mietgebühr, genannt Erbbauzins oder Erbpacht. Die Erbpacht beträgt aktuell in München (2017) ca. 2 bis 4 % des Grundstückswerts. Ein solcher Erbbaurechtsvertrag erstreckt sich in der Regel über eine Zeitdauer von mehreren Jahrzehnten, meist zwischen 50 und 99 Jahren. Während dieses Zeitraums verbleibt das Grundstück im Eigentum des Erbbaurechtgebers, die Immobilie ist dagegen Eigentum des Erbbaurechtnehmers. Aber, obwohl der Erbbaurechtnehmer nicht Eigentümer des Grundstücks ist, muss er für sonstige Kosten des Grundstückes wie Grunderwerbssteuer, Grundsteuer oder Erschließungskosten aufkommen.

Bei Ablauf des Vertrags geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über und der Erbbaurechtnehmer wird, sofern die in diesem Zusammenhang vorgesehene gesetzliche Regelung greift, mit einem Betrag von zwei Dritteln des Werts des Gebäudes entschädigt. Möglich sind auch eine Vertragsverlängerung bzw. ein Neuvertrag.

 


Erbpachtimmobilie

Wieviel ist Ihre Immobilie wert?


 

2. Der Erbpachtvertrag

Erbbaurechtsvertrag
Erbpachtvertrag

Zum Aufbau eines Erbbaurechtsvertrages:

Bevor wir dazu kommen, was passiert, wenn der Erbpachtvertrag ausläuft, schauen wir uns zunächst einmal kurz den regulären Aufbau eines solchen Vertrages und seine Bestandteile an.

Das Erbbaurecht ist in juristischer Hinsicht ein formbedürftiges Rechtsgeschäft, d. h. die vertragliche Beurkundung muss bei einem Notar erfolgen. Das Erbbaurecht wird sowohl in einem speziellen Erbbaugrundbuch beim Amtsgericht eingetragen und auch als Belastung im allgemeinen Grundbuch festgehalten. Folgende Punkte müssen im Vertrag geregelt werden:

Laufzeit
Für die Laufzeit gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, sie kann zwischen den Vertragspartnern frei vereinbart werden. Gewöhnlich werden Laufzeiten zwischen 50 und 99 Jahren vereinbart.

Erbpachtzins
Hier ist die Höhe des Erbpachtzinses festzulegen und wann dieser jeweils zu bezahlen ist.
Die Erbpacht kann frei vereinbart werden, in München beispielsweise sind derzeit jährlich 2 bis 4 % des Grundstückswerts üblich. Die Fälligkeit kann monatlich, quartalsweise oder jährlich vereinbart werden.

Zinsanpassung
In den Vertrag wird in der Regel auch eine sogenannte Wertsicherungsklausel aufgenommen. Bei Verträgen mit langjähriger Laufzeit ist aufgrund der Inflation und der damit verbundenen Kaufkraftverringerung des Geldes eine Geldwertsicherungsklausel üblich geworden. Dadurch wird die Geldforderung an die allgemeine Preisentwicklung von Gütern und Dienstleistungen gekoppelt. Die Erbpacht wird bei diesem Ansatz vertraglich an einen Preisindex adaptiert, meist findet dafür der Verbraucherpreisindex des Statischen Bundesamtes Verwendung. Im Endeffekt erhöht sich dadurch im Laufe der Zeit die finanzielle Belastung des Erbpachtnehmers durch die regelmäßige Erhöhung des Erbbauzinses.

Mitspracherecht des Erbbaurechtgebers
Gewöhnlich sichert sich der Erbbaurechtgeber vertraglich ein Mitspracherecht bezüglich An- oder Umbauten am Gebäude und bei Hypothekenbelastungen des Grundstücks.

Grundsätzlich kann ein Erbpachtvertrag vor seinem offiziellen Ablaufdatum von keiner der beiden Vertragsparteien gekündigt werden. Doch auch von dieser Regel gibt es Ausnahmen. Beispielsweise hat der Erbpachtgeber ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Erbpachtnehmer nicht mehr imstande ist, den Pachtzins zu bezahlen. Auch wenn der Erbpachtnehmer das Grundstück verwahrlosen lässt oder seine Vertragspflichten verletzt, gibt es die Möglichkeit der Sonderkündigung. Ebenfalls kann der Erbpachtgeber Eigenbedarf anmelden und damit eine gültige Kündigung erwirken. Finanziell muss der Erbpachtnehmer in diesem Fall allerdings entschädigt werden, mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts stehen ihm gesetzlich zu.

 

3. Was passiert, wenn die Erbpacht ausläuft? – 3 grundlegende Möglichkeiten

 

Zeit läuft ab
Wenn der Vertrag dem Ende entgegen geht
  • Heimfall

Nach Ablauf der gewöhnlich 50 bis 99 Jahre Erbpachtzeit endet die Vertragslaufzeit und damit erlischt auch das im Vertrag vereinbarte Erbbaurecht. Einer weiteren Erklärung dazu bedarf es von keiner der Vertragsparteien. Wird nichts weiter unternommen, läuft der Vertrag einfach aus und der geregelte Ablauf wird in Gang gesetzt.

Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde, geht die Immobilie mit dem Vertragsablauf auf den Erbpachtgeber bzw. Grundstückseigentümer über, der sogenannte „Heimfall“. Gesetzlich ist der Erbpachtnehmer mit mindestens zwei Dritteln des Gebäudewerts zu entschädigen. Auf eine höhere Entschädigung besteht nur dann ein Anspruch, wenn das so im Vertrag festgeschrieben ist. Und, es gibt auch Verträge, bei denen am Ende keine Entschädigung vereinbart ist, sprich 0 €. Damit es zum Ende des Vertrages keine böse Überraschung gibt, sollte man die Vertragsinhalte genau kennen und sich über die Höhe der Entschädigung und der Bemessungsfaktoren natürlich bereits beim Vertragsabschluss völlig im Klaren sein.

Es gibt allerdings verschiedene Möglichkeiten, den gewöhnlichen Ablauf zu ändern, beispielsweise den Vertrag vorzeitig zu beenden, den Vertrag zu verlängern usw. Schauen wir uns hier die möglichen Szenarien etwas näher an:

 

  • Vorzeitige Beendigung

Wie bereits weiter oben erwähnt, kann ein Erbbaurechtgeber unter bestimmten Umständen auch ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen, wenn der Pächter die Erbpacht nicht mehr zahlen kann oder das Grundstück stark verwahrlosen lässt, oder wenn der Erbpachtgeber sonstige gesetzlich legitime Ansprüche wie Eigenbedarf anmeldet. Es besteht zudem die Möglichkeit, dass sich die beiden Vertragsparteien einvernehmlich darauf einigen, das Vertragsverhältnis zu beenden. Bei einer vorzeitigen Beendigung gelten die gleichen Spielregeln wie bei einem regulären Vertragsablauf, z. B. trifft das auch auf die Entschädigung des Erbpachtnehmers zu.

 

  • Verlängerung des Erbpachtvertrages – Erbpacht vorzeitig verlängern

business background of businessman having handshake
Mögliche Option: Vertragsverlängerung

Erbpachtgeber und Erbpachtnehmer können natürlich auch die Erbpacht verlängern. Ein Erbpachtnehmer hat jedoch ausdrücklich keinen rechtlichen Anspruch auf eine Vertragsverlängerung, der Erbpachtgeber muss stets zustimmen. Wenn das Grundstück allerdings zukünftig weiter in Erbpacht verwendet werden soll, hat der bisherige Erbpachtnehmer gegenüber weiteren Interessenten ein Vorrecht und er kann bevorrechtigt Anspruch auf die Pacht des Grundstücks erheben, wenn er eine Weiterführung wünscht.

Doch, wie auch immer, naht das Ende der Vertragslaufzeit und der Erbpachtnehmer möchte den Vertrag für die Erbpacht verlängern, sollte er sich frühzeitig darum kümmern und sich mit dem Grundstückseigentümer diesbezüglich in Verbindung setzen. Denn die Vertragsverlängerung muss vor dem Vertragsablauf ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie gültig wird. Tatsächlich sollte man, falls man die Weiterführung des Vertrages wünscht, für diesen Vorgang genug Zeit einkalkulieren, denn ein Eintrag ins Grundbuch kann eine geraume Zeit in Anspruch nehmen. Nach dem Vertragsablauf kann der Vertrag nämlich nicht mehr verlängert werden. Ist der Vertrag einmal abgelaufen, muss ein neuer Vertrag geschlossen werden. Und bei einem Neuvertrag verlangen Erbpachtgeber meist auch eine höhere Erbpacht.

Zudem gibt es in diesem Zusammenhang rechtliche Kniffe wie diesen, wo man auf der Hut sein muss: Auch ein Erbpachtgeber kann dem Erbpachtnehmer vor dem Vertragsablauf eine Verlängerung des Erbpachtverhältnisses anbieten und damit unter Umständen die Verpflichtung, eine Entschädigungszahlung zu leisten, umgehen. Geht der Erbpachtnehmer nämlich auf eine Vertragsverlängerung nicht ein, erlischt dessen rechtlicher Anspruch auf eine Entschädigungszahlung und er hat das Nachsehen. (Falls der Erbpachtnehmer aber zum eigentlichen Vertragsablauf aus dem Vertrag heraus möchte, aber nicht auf die Entschädigung verzichten möchte, wäre evtl. Folgendes ein möglicher Umgang damit: Er akzeptiert die Verlängerung, z. B. 15 Jahre, und verkauft dann einfach seine Immobilie zu einem möglichst guten Preis. So kann er weiter an eine entspechende Geldsumme kommen, die im verloren geht, wenn er einfach nur die Vertragsverlängerung ablehnt. Es wäre dann lediglich eine Frage davon, einen Interessenten zu finden, der an der Weiterführung des Erbpachtverhältnisses interessiert wäre und sich mit dem Erbpachtgeber entsprechend arrangieren kann).

 

4. Sonstiges

 

Als Erbpachtnehmer das Erbpachtgrundstück kaufen

Vorkaufsrecht
Meist sind gegenseitige Vorkaufsrechte vereinbart

In manchen Fällen interessiert sich ein Erbpachtnehmer dafür, das Erbpachtgrundstück, auf dem sein Haus steht, zu kaufen, evtl. auch gerade dann, wenn der Vertrag dem Ende zugeht. Wie stehen seine Chancen?

Im Regelfall vereinbaren Erbpachtgeber und -nehmer gegenseitige Vorkaufsrechte im Vertrag, d. h., sollte der Fall eintreten, dass der Erbpachtgeber das Grundstück tatsächlich verkauft, hat man als Erbpachtnehmer gute Karten, es auch zu bekommen, wenn man es will. Allerdings hat der Erbpachtnehmer keinen Anspruch auf einen Sonderpreis, sollte der Grundstückseigentümer tatsächlich einmal verkaufen wollen.

Beim Kaufen eines Erbpachtgrundstücks durch den Erbpachtnehmer handelt es sich aber um ein eher seltenes Szenario. Denn Grundstückseigentümer haben meist kein Interesse an einem Verkauf. Handelt es sich beim Eigentümer um eine Stiftung, ist das Grundstück zudem als Teil der Stiftung in den meisten Fällen sowieso unverkäuflich.

 

Vertragsende und verwahrloste Immobilie

Immobilien altern und verlieren an Wert, wenn sie nicht in Schuss gehalten werden. Fortwährend sind Investitionen nötig, die nicht alle Immobilienbesitzer zu leisten imstande oder willens sind.

Renovierungsbedürftiges Haus
Instandhaltungspflicht nicht beachtet

Der Fall, dass man als Erbpachtgeber zum Vertragsablauf ein heruntergekommenes oder verwahrlostes Haus zu übernehmen hat, ist daher nicht ausgeschlossen. Welche Ansprüche und Rechte hat man in so einem Fall? Zunächst einmal ändert sich am regulären vertraglich vereinbarten Ablauf einmal nichts. Der Erbpachtgeber übernimmt an diesem Punkt das Eigentum an der Immobilie, der Erbpachtnehmer erhält seine vertraglich vorgesehene Entschädigung. Jedoch regelt der Erbpachtvertrag im Normalfall auch, dass der Erbpachtnehmer eine Verpflichtung hat, die Immobilie instand zu halten oder dass er diese wieder aufbaut, sollte sie beispielsweise durch Brand oder Unwetter zerstört werden. Tut der Erbpachtnehmer dies nicht, ist meist vertraglich vereinbart, dass der Erbpachtgeber eine Sanierung vornehmen lassen kann, wobei der Erbpachtnehmer die Kosten zu tragen hat.

 

Spezialfall: Vermietete Erbpachtimmobilie

Wenn Sie eine Erbpachtimmobilie vermieten, kann es zu Komplikationen kommen, wenn der Erbpachtvertrag abläuft und keine Regelung für das Mietverhältnis getroffen ist. Ratsam ist eine entsprechende Zusatzvereinbarung im Mietvertrag. Mehr dazu finden Sie in meinem Artikel zum Thema: Wenn der Erbpachtvertrag bei einer vermieteten Immobilie ausläuft

 

Zahlreiche Eventualitäten beim Erbbaurecht

Soviel einmal zu den wichtigsten Bestandteilen und Zusammenhängen im Erbbaurecht und dazu, was passiert, wenn ein Erbpachtvertrag endet. Im Groben ist damit das Thema Erbpacht und Vertragsablauf erfasst, doch selbstverständlich sind damit natürlich bei weitem nicht alle Eventualitäten abgedeckt, die beim Erbbaurecht auftreten können. Im Laufe der Jahre konnte ich in meiner Tätigkeit als Immobilienmakler in München bereits zahlreiche Fälle mit Erbpachtimmobilien erfolgreich abwickeln. Erbpachtimmobilien, speziell der Verkauf von Erbpachtimmobilien, sind gewissermaßen zu einer Spezialität von Fischer Immobilien geworden. Im Zuge dessen haben wir natürlich auch Beziehungen zu Fachanwälten aufgebaut, die auf diesem Gebiet kompetent sind und auf die wir zurückgreifen können, falls es bei einem Verkauf einmal sehr vertrackt zugehen sollte.

Weitere grundlegende Punkte zum Thema Erbpacht, speziell zu Finanzierung und Preisen in München habe ich für Sie hier zusammengefasst: Immobilien auf Erbpacht

Haben Sie Fragen zur Erbpacht, oder haben Sie eine Erbpachtimmobilie zu verkaufen? Dann rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir. Ich helfe Ihnen gerne weiter.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer

Ihr Münchner Immobilienmakler für den Verkauf von Erbpachtimmobilien

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320


Seit über 25 Jahren ist Rainer Fischer als seriöser Immobilienmakler in München tätig. Seither hat er mehr als 1.100 Immobilien verkauft, viele davon waren auch Erbpachtobjekte. Seine breite Erfahrung nutzt er, um Immobilienbesitzer professionell bei ihrem Immobilienverkauf zu unterstützen.


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