Erbpachtvertrag läuft aus – Was nun?

erbpachtvertrag laeuft aus

16.01.2018

Ein Haus auf Erbpachtbasis zu kaufen bietet in vielen Fällen die Möglichkeit, auf einem günstigeren Weg an ein Eigenheim zu kommen, als durch einen konventionellen Kauf. Da man jedoch nicht Eigentümer des Grundstücks wird und der Vertrag selbst bereits im Vorhinein ein festes Ablaufdatum hat, muss man einiges wissen und beachten. Als Immobilienmakler München habe ich immer wieder Fälle, in denen es um Erbpachtimmobilien geht. Daher möchte ich an dieser Stelle einmal auf immer wieder gestellte Fragen und Unklarheiten in dieser Thematik eingehen.

 

1. Erbpacht – Was ist das?

Bei der Erbpacht – oder formaljuristisch richtiger: beim Erbbaurecht – unterscheidet sich der Eigentümer einer Immobilie vom Eigentümer des Grundstücks, auf dem diese Immobilie steht. Der Eigentümer eines Grundstücks räumt dabei einer anderen Person das Recht ein, auf seinem Grundstück eine Immobilie zu bauen oder zu unterhalten.

Für die Nutzung des Grundstücks erhält der Grundstückseigentümer vom Eigentümer der Immobilie eine Art Mietgebühr, genannt Erbbauzins oder Erbpacht. Die Erbpacht beträgt aktuell in München (2017) ca. 2 bis 4 % des Grundstückswerts. Ein solcher Erbbaurechtsvertrag erstreckt sich in der Regel über eine Zeitdauer von mehreren Jahrzehnten, meist zwischen 50 und 99 Jahren. Während dieses Zeitraums verbleibt das Grundstück im Eigentum des Erbbaurechtgebers, die Immobilie ist dagegen Eigentum des Erbbaurechtnehmers. Aber, obwohl der Erbbaurechtnehmer nicht Eigentümer des Grundstücks ist, muss er für sonstige Kosten des Grundstückes wie Grunderwerbssteuer, Grundsteuer oder Erschließungskosten aufkommen.

Bei Ablauf des Vertrags geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über und der Erbbaurechtnehmer wird mit einem gesetzlich geregelten Betrag von mindestens zwei Dritteln des Werts des Gebäudes entschädigt. Möglich sind auch eine Vertragsverlängerung bzw. ein Neuvertrag.

Für wen sind Immobilien auf Erbpacht überhaupt interessant?

Eine interessante Option sind Erbpachtimmobilien beispielsweise für Familien oder auch Einzelpersonen mit geringerem Eigenkapital. Aufgrund der bisweilen sehr hohen Grundstückspreise ist eine Erbbauimmobilie für diesen Personenkreis oft der einzige Weg, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen ohne sich übermäßig zu verschulden. Wer also für ein eigenes Haus keinen Etat bereitstellen will oder kann, wie er im allgemeinen Marktgeschehen für eine Immobilie mit Grundstück fällig würde, für den ist ein Haus auf Erbpacht eine Möglichkeit.

Zum anderen sind manche Grundstücke und damit bestimmte Wohnlagen überhaupt nur auf Erbpachtbasis zu haben, weil die jeweiligen Eigentümer bzw. Anbieter ihre Grundstücke prinzipiell nicht verkaufen, sondern behalten und lediglich verpachten wollen. Wer also an einem bestimmten Ort wohnen will, wo der Grundstückseigentümer generell nur verpachtet, wird diese Option sicher bedenken.

Angebote zur Vergabe von Erbbaurechten oder der Verkauf von Immobilien auf Erbpachtbasis machen einen eher geringen Anteil am Immobilienmarktgeschehen aus und sind daher auch nicht sehr bekannt. Eine Immobilie auf Erbpacht zu erwerben hat seine Vor- und Nachteile. Zu den Vorteilen gehört, dass der unmittelbare Kaufpreis der Immobilie deutlich niedriger liegt als für eine Immobilie mit Grundstück. Doch, wie gesagt, erwirbt man in diesem Fall das Grundstück nicht mit, sondern zahlt hierfür für die Dauer des Vertrages eine jährliche Erbpacht, was, je nach Höhe der Pacht, auf Dauer ebenfalls eine ordentliche Summe ergeben kann. Gewöhnlich belässt man es nicht bei einer regelmäßigen Zahlung von 2 – 4 % Erbpacht, sondern zahlt zu Beginn einen Teil der Erbpacht mit einem entsprechenden Betrag, z. B. 100.000 – 200.000 €, an und senkt so die bis zum Vertragsende regelmäßig zu zahlende Erbpacht auf 1,5 %.

Wie bereits angedeutet, ist eine Erbpachtimmobilie aber insgesamt gesehen nicht in jedem Fall günstiger. Der unmittelbare Kaufpreis mag zwar im Vergleich zu einer Immobilie mit Grundstück zunächst niedriger liegen. Finanzierungen reichen in der Regel in beiden Varianten, Erbpacht und Nicht-Erbpacht, normalerweise über Jahrzehnte, im Fall des Erbpachtvertrages sogar meist über 50 Jahre, da die Verpflichtung zur Leistung der Erbpacht ja erst mit dem Vertragsende erlischt. In Zeiten niedriger Bauzinsen, bei gleichzeitig hohen Erbbauzinsen können sich damit sogar Konstellationen ergeben, wo die Erbpachtimmobilie inklusive Gebäude, Darlehen und Erbpachtzins insgesamt einen höheren Zahlbetrag ausmacht als der Erwerb einer konventionellen Immobilie mit Grundstück inklusive Darlehenszins etc.

Auf der anderen Seite kennt niemand die zukünftige Zinsentwicklung. Steigen die Finanzierungszinsen der Nicht-Erbpachtimmobilie, wo ja aufgrund des Mitkaufs des Grundstücks insgesamt ein höherer Betrag finanziert werden muss, kann sich dies gegenüber der Erbpachtimmobilie zur weitaus teureren Variante entwickeln.

Es gibt viele Fälle, in denen eine Erbpachtimmobilie tatsächlich ein gutes Geschäft ist, jedoch muss man sich jeden einzelnen Fall gut anschauen.

Wer vergibt Erbbaurechte und wer verkauft Erbpachtimmobilien?

Erbbaurechte können z. B. von Privatpersonen vergeben werden, die durch die dauerhafte Einnahme einer Erbpacht ihre Altersversorgung aufbessern wollen. Meist jedoch werden Erbbaurechte von Kirchen, Gemeinden, Stiftungen, Firmen wie Brauereien o. ä. vergeben, die großen Grundbesitz, jedoch kein Interesse an einer Veräußerung haben.

Erbpachtimmobilien wiederum werden im realen Marktgeschehen in der Regel nicht von den Grundstückseigentümern selbst, sondern von den jeweiligen Eigentümern der Erbpachtimmobilien zum Kauf offeriert. Der Erbpachtvertrag hat in den meisten Fällen das Ende der Laufzeit nicht erreicht oder läuft sogar noch eine geraume Zeit, jedoch entscheiden sich die jeweiligen Besitzer für einen Verkauf, die Gründe für den Verkauf sind dabei meist die gleichen wie auch im sonstigen Immobiliengeschehen. Rechtlich bestehen für einen Erbbaurechtnehmer keine Einschränkungen, seine Immobilie zu verkaufen. Aus gesetzlicher Sicht kann er sein Erbbaurecht auch während eines laufenden Vertrages weiterverkaufen, womit auch der Verkauf der Immobilie selbst möglich wird.

Er benötigt für einen Verkauf zwar die Zustimmung des Erbbaurechtgebers, der kann diese aber nur unter sehr eingeschränkten Voraussetzungen verweigern, beispielsweise wenn der neue Interessent plant, das Gebäude nicht für Wohnzwecke, sondern gewerblich zu nutzen o. ä. Der Erbbaurechtgeber hat sich bei einem anstehenden Verkauf im Regelfall auch vertraglich ein Vorkaufsrecht gesichert und kann die Immobilie damit auf Wunsch selbst übernehmen. Daher kann von Fall zu Fall auch der Grundstückseigentümer der Anbieter der Immobilie sein, wenn diese beispielsweise nach der Ausübung des Vorkaufsrechts oder auch nach einem Vertragsablauf an ihn zurückgefallen ist und er diese neu ausschreibt.

 

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2. Der Erbpachtvertrag

Bevor wir dazu kommen, was passiert, wenn der Erbpachtvertrag ausläuft, schauen wir uns zunächst einmal kurz den regulären Aufbau eines solchen Vertrages und seine Bestandteile an.

Das Erbbaurecht ist in juristischer Hinsicht ein formbedürftiges Rechtsgeschäft, d. h. die vertragliche Beurkundung muss bei einem Notar erfolgen. Das Erbbaurecht wird sowohl in einem speziellen Erbbaugrundbuch beim Amtsgericht eingetragen und auch als Belastung im allgemeinen Grundbuch festgehalten. Folgende Punkte müssen im Vertrag geregelt werden:

Laufzeit
Für die Laufzeit gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, sie kann zwischen den Vertragspartnern frei vereinbart werden. Gewöhnlich werden Laufzeiten zwischen 50 und 99 Jahren vereinbart.

Erbpachtzins
Hier ist die Höhe des Erbpachtzinses festzulegen und wann dieser jeweils zu bezahlen ist.
Die Erbpacht kann frei vereinbart werden, in München beispielsweise sind derzeit jährlich 2 bis 4 % des Grundstückswerts üblich. Die Fälligkeit kann monatlich, quartalsweise oder jährlich vereinbart werden.

Zinsanpassung
In den Vertrag wird in der Regel auch eine sogenannte Wertsicherungsklausel aufgenommen. Bei Verträgen mit langjähriger Laufzeit ist aufgrund der Inflation und der damit verbundenen Kaufkraftverringerung des Geldes eine Geldwertsicherungsklausel üblich geworden. Dadurch wird die Geldforderung an die allgemeine Preisentwicklung von Gütern und Dienstleistungen gekoppelt. Die Erbpacht wird bei diesem Ansatz vertraglich an einen Preisindex adaptiert, meist findet dafür der Verbraucherpreisindex des Statischen Bundesamtes Verwendung. Im Endeffekt erhöht sich dadurch im Laufe der Zeit die finanzielle Belastung des Erbpachtnehmers durch die regelmäßige Erhöhung des Erbbauzinses.

Mitspracherecht des Erbbaurechtgebers
Gewöhnlich sichert sich der Erbbaurechtgeber vertraglich ein Mitspracherecht bezüglich An- oder Umbauten am Gebäude und bei Hypothekenbelastungen des Grundstücks.

Grundsätzlich kann ein Erbpachtvertrag vor seinem offiziellen Ablaufdatum von keiner der beiden Vertragsparteien gekündigt werden. Doch auch von dieser Regel gibt es Ausnahmen. Beispielsweise hat der Erbpachtgeber ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Erbpachtnehmer nicht mehr imstande ist, den Pachtzins zu bezahlen. Auch wenn der Erbpachtnehmer das Grundstück verwahrlosen lässt oder seine Vertragspflichten verletzt, gibt es die Möglichkeit der Sonderkündigung. Ebenfalls kann der Erbpachtgeber Eigenbedarf anmelden und damit eine gültige Kündigung erwirken. Finanziell muss der Erbpachtnehmer in diesem Fall allerdings entschädigt werden, mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts stehen ihm gesetzlich zu.

 

3. Der Erbpachtvertrag läuft aus

Nach Ablauf der gewöhnlich 50 bis 99 Jahre Erbpachtzeit endet die Vertragslaufzeit und damit erlischt auch das im Vertrag vereinbarte Erbbaurecht. Einer weiteren Erklärung dazu bedarf es von keiner der Vertragsparteien. Wird nichts weiter unternommen, läuft der Vertrag einfach aus und der geregelte Ablauf wird in Gang gesetzt.

Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde, geht die Immobilie mit dem Vertragsablauf auf den Erbpachtgeber bzw. Grundstückseigentümer über. Gesetzlich ist der Erbpachtnehmer mit mindestens zwei Dritteln des Gebäudewerts zu entschädigen. Auf eine höhere Entschädigung besteht nur dann ein Anspruch, wenn das so im Vertrag festgeschrieben ist. Und damit es zum Ende des Vertrages keine böse Überraschung gibt, sollte man sich über die Höhe der Entschädigung und der Bemessungsfaktoren natürlich bereits beim Vertragsabschluss völlig im Klaren sein.

Es gibt allerdings verschiedene Möglichkeiten, den gewöhnlichen Ablauf zu ändern, beispielsweise den Vertrag vorzeitig zu beenden, den Vertrag zu verlängern usw. Schauen wir uns hier die möglichen Szenarien etwas näher an:

Vorzeitige Beendigung

Wie bereits weiter oben erwähnt, kann ein Erbbaurechtgeber unter bestimmten Umständen auch ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen, wenn der Pächter die Erbpacht nicht mehr zahlen kann oder das Grundstück stark verwahrlosen lässt, oder wenn der Erbpachtgeber sonstige gesetzlich legitime Ansprüche wie Eigenbedarf anmeldet. Es besteht zudem die Möglichkeit, dass sich die beiden Vertragsparteien einvernehmlich darauf einigen, das Vertragsverhältnis zu beenden. Bei einer vorzeitigen Beendigung gelten die gleichen Spielregeln wie bei einem regulären Vertragsablauf, z. B. trifft das auch auf die Entschädigung des Erbpachtnehmers zu.

Verlängerung des Erbpachtvertrages

Erbpachtgeber und Erbpachtnehmer können sich natürlich auch auf eine Weiterführung des Vertrages einigen. Ein Erbpachtnehmer hat jedoch ausdrücklich keinen rechtlichen Anspruch auf eine Vertragsverlängerung, dafür bedarf es der Zustimmung des Erbpachtgebers. Wenn das Grundstück allerdings zukünftig weiter in Erbpacht verwendet werden soll, hat der bisherige Erbpachtnehmer gegenüber weiteren Interessenten ein Vorrecht und er kann bevorrechtigt Anspruch auf die Pacht des Grundstücks erheben, wenn er eine Weiterführung wünscht.

Doch, wie auch immer, naht das Ende der Vertragslaufzeit und der Erbpachtnehmer möchte den Vertrag verlängern, sollte er sich frühzeitig darum kümmern und sich mit dem Grundstückseigentümer diesbezüglich in Verbindung setzen. Denn die Vertragsverlängerung muss vor dem Vertragsablauf ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie gültig wird. Tatsächlich sollte man, falls man die Weiterführung des Vertrages wünscht, für diesen Vorgang genug Zeit einkalkulieren, denn ein Eintrag ins Grundbuch kann eine geraume Zeit in Anspruch nehmen. Nach dem Vertragsablauf kann der Vertrag nämlich nicht mehr verlängert werden. Ist der Vertrag einmal abgelaufen, muss ein neuer Vertrag geschlossen werden. Und bei einem Neuvertrag verlangen Erbpachtgeber meist auch eine höhere Erbpacht.

Zudem gibt es in diesem Zusammenhang rechtliche Kniffe wie diesen, wo man auf der Hut sein muss: Auch ein Erbpachtgeber kann dem Erbpachtnehmer vor dem Vertragsablauf eine Verlängerung des Erbpachtverhältnisses anbieten und damit unter Umständen die Verpflichtung, eine Entschädigungszahlung zu leisten, umgehen. Geht der Erbpachtnehmer nämlich auf eine Vertragsverlängerung nicht ein, erlischt dessen rechtlicher Anspruch auf eine Entschädigungszahlung und er hat das Nachsehen.

Grundstück und Vorkaufsrecht des Erbpachtnehmers

In manchen Fällen interessiert sich ein Erbpachtnehmer dafür, letztendlich auch das Grundstück, auf dem sein Haus steht, zu kaufen. Wie stehen seine Chancen? Im Regelfall vereinbaren Erbpachtgeber und -nehmer gegenseitige Vorkaufsrechte im Vertrag. Allerdings hat der Erbpachtnehmer keinen Anspruch auf einen Sonderpreis, sollte der Grundstückseigentümer tatsächlich einmal verkaufen wollen. Außerdem handelt es sich hierbei um ein eher seltenes Szenario. Denn Grundstückseigentümer haben meist kein Interesse an einem Verkauf, oder, handelt es sich beim Eigentümer z. B. um eine Stiftung, ist das Grundstück zudem als Teil der Stiftung in den meisten Fällen sowieso unverkäuflich.

Vertragsende und verwahrloste Immobilie

Immobilien altern und verlieren an Wert, wenn sie nicht in Schuss gehalten werden. Fortwährend sind Investitionen nötig, die nicht alle Immobilienbesitzer zu leisten imstande oder willens sind. Der Fall, dass man als Erbpachtgeber zum Vertragsablauf ein heruntergekommenes oder verwahrlostes Haus zu übernehmen hat, ist daher nicht ausgeschlossen. Welche Ansprüche und Rechte hat man in so einem Fall? Zunächst einmal ändert sich am regulären vertraglich vereinbarten Ablauf einmal nichts. Der Erbpachtgeber übernimmt an diesem Punkt das Eigentum an der Immobilie, der Erbpachtnehmer erhält seine vertraglich vorgesehene Entschädigung. Jedoch regelt der Erbpachtvertrag im Normalfall auch, dass der Erbpachtnehmer eine Verpflichtung hat, die Immobilie instand zu halten oder dass er diese wieder aufbaut, sollte sie beispielsweise durch Brand oder Unwetter zerstört werden. Tut der Erbpachtnehmer dies nicht, ist meist vertraglich vereinbart, dass der Erbpachtgeber eine Sanierung vornehmen lassen kann, wobei der Erbpachtnehmer die Kosten zu tragen hat.

Soviel einmal zu den wichtigsten Bestandteilen und Zusammenhängen im Erbbaurecht und dazu, was passiert, wenn ein Erbpachtvertrag endet. Im Groben ist damit das Thema Erbpacht erfasst, doch selbstverständlich sind damit natürlich bei weitem nicht alle Eventualitäten abgedeckt, die beim Erbbaurecht auftreten können. Im Laufe der Jahre konnte ich in meiner Tätigkeit als Immobilienmakler in München bereits zahlreiche Fälle mit Erbpachtimmobilien erfolgreich abwickeln. Erbpachtimmobilien, speziell der Verkauf von Erbpachtimmobilien, sind gewissermaßen zu einer Spezialität von Fischer Immobilien geworden.

Weitere grundlegende Punkte zum Thema Erbpacht, speziell zu Finanzierung und Preisen in München habe ich für Sie hier zusammengefasst: Immobilien auf Erbpacht

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Herzliche Grüße,

Rainer Fischer

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Bildnachweis: rsaulyte | bigstockphoto.com

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