Erbpacht Wiederverkaufswert – Die nicht so einfache Immobilienbewertung

Erbpacht Wiederverkaufswert Immobilienbewertung

Die umgangssprachlich sogenannte Erbpacht bezeichnet ein Recht und auch eine Pflicht, für die Nutzung eines fremden Grundstücks eine regelmäßig Pacht zu zahlen. Die Nutzungsdauer beträgt hierbei häufig, aber nicht immer 99 Jahre.

Bei den Grundbucheintragungen für diese Grundstücke gibt es die Besonderheit, dass es neben dem Grundbuchblatt für das Grundstück ein separates für die Erbpacht gibt, also ein zusätzliches Erbbaugrundbuch gebildet  wird. Es besteht die Möglichkeit, dieses Recht der Nutzung ebenso wie das Grundstück zu verkaufen, zu vererben oder zu beleihen. Die einzelnen Vorschriften werden im Erbbaurechtsgesetz geregelt. Vereinfacht gesagt ist hier alles doppelt, es gibt zwei Eigentümer, zwei Grunbuchblätter……. Bei den sogenannten Erbpachtgebern, also den Grundstückseigentümern, handelt es sich in der Mehrzahl der Fälle um Kirchen und Gemeinden und auch im Privatpersonen.

Grundstücke auf Erbpacht zu vergeben, kann eine interessanten Geldanlage darstellen. Man bleibt Eigentümer, bekommt eine regelmäßige Pacht und hat, sofern vereinbart, bei jedem Verkauf des Gebäudes ein Vorkaufrecht. Diese Geldanlage wird recht wenig genutzt. Rufen Sie mich an, wenn Sie Ihr Grundstück in eine Geldanlage mit Verzinsung verwandeln möchten. 

Die andere Seite der Medaille stellt den Erbbauberechtigten dar, also die Person, die auf fremdem Grund baut oder diese Erbpachtimmobilie erworben hat. Wie sieht es denn hier mit dem Wiederverkaufswert aus?

Der sogenannte Verkehrswert von Immobilien verringert sich, je näher der Erbpachtvertrag dem Ablauf entgegengeht. Dies merkt man lange nicht, aber wenn die Restlaufzeit die 40 Jahre unterschreitet, werden beim Verkauf die potentiellen Käufer genauer anfangen zu rechnen. Der Eigentümer, also Erbbaurechtsgeber ist nicht gezwungen, den Vertrag zu verlängern. Die entsprechende Immobilie geht wieder in den vollständigen Besitz des Grundstückseigentümers über. Er ist jedoch fast immer dazu verpflichtet, dem Berechtigten der Erbpacht eine Entschädigung auszuzahlen. Diese ist abhängig vom Bauzustand der Immobilie und darf laut gesetzlicher Bestimmungen nicht weniger als zwei Drittel vom Verkehrswert betragen. (außer es ist im Erbpachtvertrag explizit anders geregelt) In Bezug auf Wiederverkaufswert von Erbpachtimmobilien ist dieser Umstand von großer Bedeutung.

Deutschlandweit unterliegen nur etwa fünf Prozent der Immobilien dem sogenannten Erbbaurecht. Aus diesem Grunde gibt es wenig Vergleichsmöglichkeiten zur Bewertung des Wiederverkaufswertes von Erbpachtimmobilien. Im Bericht des Gutachterausschusses München finden sich zumindest Anhaltswerte von Eigentumswohnungen die im Erbbaurecht erstellt wurden. Übrigens kommt es regelmäßig nach Ablauf von mehreren Jahren zu einer Anpassung gemäß dem sogenannten Verbraucherpreisindex aufgrund veränderter wirtschaftlicher Verhältnisse. Das bedeutet, dass sich die monatliche Erbpacht über die Jahre hinweg, je nach Inflation, erhöht.

Folgende Faktoren fließen also unter anderem in die Wertberechnung der Erbpachtimmobilie ein: Zustand, Alter, Ausstattung, Lage und Größe des Gebäudes; Restlaufzeit Erbpachtvertrag; Höhe der monatlichen Erbpacht; Angebot und Nachfrage.

Die Immobilienbewertung ist also nicht immer ganz einfach, besonders im Hinblick auf Erbpacht Wiederverkaufswert. 

 

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Bildnachweis: alexmit | bigstockphoto.com

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